物业写字楼工程管理方案

物业写字楼工程管理方案第一部分管理架构及岗位职责1工程管理架构

1.1岗位职责及任职资格

2.2设备运行部职责

2.12强电维修部职责

2.23弱电维修部职责

2.34空调暧通、给排水维修部职责

2.45第二部分管理制度7值班室管理制度

1.7值班制度

2.16交接班制度

3.16装修管理制度

4.17操作间管理制度

5.20周巡检制度

6.21调设备房管理制度

7.22热力站管理制度

8.22发电机房管理制度

9.23水泵房管理制度

10.24配电房管理制度

11.24用水供水管理制度

12.25不当事宜并定期向上级领导述职;「负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究空调暧通维修主任任职资格

2.

4.2「中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；「熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调暧通专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；「性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有《空调操作证》空调暧通维修工职责

2.

4.3「负责对空调制冷系统设备、热力系统设备、给排水系统设备的维修和技术改造；「每天对空调暧通系统设备、给排水系统设备运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查；「负责租户室内空调暧通系统设备、给排水系统设备的报修；「每周对空置房空调设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态「空调维修巡查流程图空调暧通维修工任职资格

2.

4.4「技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；「熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；性格开朗、生活作风优良、工作勤奋、有《空调操作证》第二部分管理制度值班室管理制度

1.值班室管理要点

1.0资料管理

2.1保养与巡视巡查的记录表格、公司的下发文件以及上墙资料的管理

2.

1.1设备房巡查记录、设备、设施的保养记录和各类计划的填写、摆放、保管存档

2.

1.2方式的管理资料、记录表格的使用及版本管理

2.

1.3设施、环境、形象、标识管理

1.2值班室及周边区域环境卫生的管理

2.

2.1值班室设施摆放及整体布局要求的管理

2.

2.2员工素质、形象、精神面貌的管理

2.

2.3各专业班组种类标示与标牌的管理

2.

2.4管理职责

2.0工程管理部经理负责协调指导工程主任对所有设备运行人员及设备维保人员形

3.1象、员工素质、环境卫生情况监督检查，并按本方案的具体标准进行检查对不符合要求的及时督促整改，并检查其整改结果情况工程管理部设备专业工程师（工程主任兼）负责对运行专业及维保专业班组的设

3.2备、设施、相关记录资料进行监督检查，全面按照本方案中的资料管理标准及环境与形象管理标准进行检查，对不符合要求的及时督促整改，并检查其整改结果运行领班既是本方案的实施者，又是主要负责及检查人，主要负责班组中各项工作的

3.3具体实施与分工根据公司的要求对所有的设备、设施、环境卫生、人员形象每日进行监督检查及督促整改，了解班组员工的思想状态和基本情况，并将结果上报工程管理部各专业班组所有员工是使本方案达到标准、符合公司要求的主要执行者，在领班

3.4的带领下完成各项工作任务，积极提出合理化建议并不定期对自己的工作进行自检资料管理

3.5资料管理的范围

1.1公司下发的各种文件、手册、制度

1.

1.1各专业班组填写的各种资料及相关计划、记录

1.

1.2各专业班组月工作计划、培训计划

1.

1.3专业维保班维修记录

1.

1.4设备房巡查记录及上墙制度资料

1.

1.5各专业班组内部使用资料

1.

1.6资料管理的分类

1.2公司下发的各种文件、手册、制度

1.

2.1各专业班组和外委维修保养单位填写的各种记录、表格

1.

2.2各专业班组文件与资料的分类及归档标识见附录一

1.

2.3资料管理的方法

1.3所有资料都应放在有统一编号的文件夹内，资料的填写采用公司规定的统一表

1.

3.1格，存放地点要干燥通风专业维保班组按计划对设备保养完后及时填写相关记录，由运行领班按保养内

1.

3.2容检查后及时送部门审核并按顺序放回原位，确保保养内容的真实性和记录填写的及时性对于专业维保维修的内容及填写的记录要及时检查其可靠性和真实性做到维修

1.

3.3有记录，记录无漏填项，无涂改年终对当年的资料进行归档

1.

3.4资料管理的检查及考核

1.4资料管理按照资料管理的标准进行检查，并参照《检查及绩效考核操作指导书》相应的内容进行考核各专业班组资料填写的检查情况与相应责任人的绩效考核挂钩设备各专业班组上墙资料及制度

1.5详见表10表设备各专业班组上墙资料及制度一览表1位置序号内容相关手册备注设备各专业班组值班室部门职责工程管理部工作手册1主任职责2技术人员职责3值班制度4交接班制度5紧急事故处理流程图设备管理规程6人员、值班情况一览表根据实际绘制7用电、用水图8低压配电房配电房管理制度工程管理部工作手册1低压配电柜安全运行操作规程9设备房消防管理制度10低压配电系统图根据实际绘制11水泵房水泵房管理制度工程管理部工作手册1用水、供水管理制度2变频供水系统运行操作规程3管网系统图根据实际绘制4变压器房变压器安全运行操作规程工程管理部工作手册1发电机房发电机房管理制度工程管理部工作手册1柴油发电机安全运行操作规程5热力站房热力供应设备操作规程2热力站管理制度工程管理部工作手册中央空调机房空调制冷设备房管理制度工程管理部工作手册1中央空调安全操作规程6操作间操作间管理制度工程管理部工作手册1物料库房物料库房管理制度工程管理部工作手册1设施、环境、形象、标识管理

5.1设施、环境、形象、标识管理的范围

5.2设施包括各专业班组使用的桌、椅、板凳、文件柜、工具柜、操作台等

5.

2.1环境包括值班室、操作间和周边环境

5.

2.2形象包括各员工的精神状态、仪容、仪表、仪态、言行、着装、工作牌的佩

5.

2.3戴等标识包括员工一览表、各类标示和标牌等

5.

2.4设施、环境、形象、标识管理的方法

5.3「通过对员工的素质培训加强对班组值班室内的桌、椅、板凳、文件柜等设施的管I,理严禁在办公桌、椅等班组设施上进行敲、打等维修工作，保持原有设施的基本状态；「对已存在的外观脱漆、脱皮、表面损坏等要限期整改，保证设施的完好；「作为检查项目，通过班组自检，部门互检、公司抽检、楼检和安检，并以领班为主要责任人等多方监督的方式进行管理环境的管理方法

5.

3.1「由各专业班组领班负责，制定各卫生区域的值班责任人，各值班责任人每日对所管区域的卫生进行巡视并实施保洁;；「对于责任不到位的值班人，根据情况对其实行增加卫生值日时间或根据公司规定进行处罚；「工程管理部经理（或专业工程师）随时进行检查，并对不符合要求的进行及时指正,或对责任人进行相应处罚形象的管理方法

5.

3.2「每日由运行领班对员工的形象进行监督检查与管理，对不符合要求的员工及时指正，工程管理部经理随时对各专业班组所有员工进行检查；「对精神状态不佳的员工应从其身体和思想动态以及造成的原因等方面了解情况根据不同的现象采取不同的处理方法；「对无故不按公司规定着装、配戴工作牌、乱摆乱放以及影响公司形象的各种行为,将对责任人进行批评教育、记过、罚款等处理标识的管理方法

5.

3.3各专业班组值班室门上贴有***值班室牌牌底边距地面米，并粘贴在

5.

3.

3.

11.6门的中间位置进入设备区的第一个门前贴有机房重地，非请勿入”的警示牌以及严禁

5.

3.

3.2烟火”标识设备区公共通道贴有袖手旁观，风度偏偏”的提示牌，距地面米

5.

3.

3.

31.5所有设备房门上应有对应的房间标识（有特殊要求单位的除外）如

5.

3.

3.4高压配电室、低压配电室、发电机室、变压器室、水泵房、空调机房、风机房、气体房、电C02梯机房、操作间、物料库房等标识牌粘贴在门的中间位置，距地面米L6低压配电室内应配备至少块有人工作，严禁合闸”警示牌，以便线路或设

5.

3.

3.54备检修时使用不使用此牌时，将其悬挂在低压配电室内的墙壁上，检修使用时将其悬挂在相应的开关上水泵房和空调机房的各阀门应挂有开关状态标识此阀关或此阀开（自

5.

3.

3.6制）,标准为8xl6cm0发电机油库房门上应有严禁烟火标识

1.

1.

1.1所有机电设备上应有相应的设备标牌”

5.

2.

4.8设备房应挂有相应的巡视记录

5.

2.

4.9处于维修状态的设备，应在维修设备位置挂设备故障，正在维修中”标示牌

5.

2.

4.10各专业班组值班室统一设置各专业班组员工一览表〃

5.

2.

4.11该一览表反映-1所有员工的姓名及工种；o当班员工的基本情况及班次；v非当班员工的基本情况及原因O「各专业班组值班室设置用电、用水情况一览表”

5.3环境与形象管理的标准详见本方案第和节

7.27,3各专业班组值班室管理制度

6.1各专业班组资料管理制度

6.2为提高各专业班组文件与资料管理的质量，符合本公司专业化、标准化和规范化管理的要求,特制定各专业班组文件与资料管理制度设备、设施的保养实施责任人负责填写各相关的保养记录，运行值班员负责填

6.

2.1写巡视巡查记录专业领班负责各资料的全面检查、整理、存档并报送相关单位各种文件与资料使用的文件夹，在班组内要统一对文件夹统一编号，并整齐

6.

2.2地摆放在文件柜中各种记录，表格中严禁乱涂乱画，保持其内容清洁、齐全、完整

6.

2.3所有文件与资料应及时整理、装订并存档，不可随意丢放

6.

2.4所有记录表格、上墙资料、职责按公司要求使用最新版本

6.

2.5当年记录资料按顺序摆放在文件柜内，以便于查找与检查，年后应将各种记录

6.

2.6资料装订成册存档，需送部门存档的及时送部门存档记录表格按公司要求规范填写，领班要检查其填写内容的真实性和完整性，并

6.

2.7及时送相关部门签字确认，无误后存档保管设备房巡查记录应挂在设备房内，值班人员要按公司的规定及时对设备进行巡

6.

2.8查并做好相应巡查记录，运行领班要不定期进行检查其记录填写的真实性和及时性存档资料不得涂改和借阅无关人员资料存档时限超过年的由领班报公司领

6.

2.92导确认集中处理各专业班组环境管理制度

6.3无关人员严禁在值班室逗留闲聊，值班室内不可大声喧哗、吵闹、言谈举止要文

6.

3.1明礼貌值班室内不可随便摆放工器具、维修用品、等杂物地面应保持干净、整洁无

6.

3.2污物等值班员不得在值班室内会友聊天，看书、报、小说、杂志等，不能做与工作无

6.

3.3关的事值班室内严禁焊、修、敲打等维修工作，一切维修工作应在操作间内进行操作

6.

3.4值班员应保持值班室内良好的卫生、清洁、通风、照明等

6.

3.5桌、椅等办公用品摆放要整齐，桌面应清洁干净无杂物，摆放的物品整洁有序

6.

3.6值班室门、窗等应保持干净无灰尘，表面油漆要完整墙面不能有污渍，脚印,

6.

3.7墙皮不能有脱落现象所有的记录、表格、文件应整洁有序地摆放在指定的文件柜中或文件台上，不得

6.

3.8随意摆放值班室内的水杯，水壶，饮水器等要整齐地摆放在指定位置，所有的器具应干

6.

3.9净卫生值班室内严禁烟火，并应配有合格有效的灭火器

6.

3.10值班室应挂有公司所规定的各项上墙资料各种管理制度健全悬挂整齐美观

6.

3.11各专业班组标识管理制度

6.4各专业班组值班室所挂标识与标牌以及上墙制度按公司统一规定悬挂

6.

4.1标识、标牌的大小及上墙制度的镜框尺寸由公司统一设计制作，专业班组负责现

6.

4.2场标识的悬挂上墙标示与标牌以及上墙制度应悬挂在明显，易于看到的位置需要引起客户注意

6.

4.3的某些地方或事项，一定要悬挂标识牌等悬挂要牢固、端正对于标识损坏或遗漏的地方，各专业班组要及时修复或补上临时的标识，并做

6.

4.4好记录，上报给相关部门各专业班组需在有危险或应引人注意的地方，悬挂标识牌，如正在维修，禁止

6.

4.5合闸，设备故障，正在维修中，高压危险，严禁入内”等设备设施的颜色一律按公司规定的要求，统一刷油漆

6.

4.6各专业班组值班室管理标准

7.1各专业班组文件与资料管理标准

7.2班组内使用的文件资料夹的规格要统一，颜色要一致，文件夹应完好、无破损

7.

2.1所填写的记录等资料，内容应齐全、无缺少，并整齐摆放在文件柜中

7.

2.2保养记录按规定的时间填写，填写内容应完整

7.

2.3各种记录填写应及时、准确、规范、无涂改、漏缺记录等现象

7.

2.4值班、巡查记录要反映出当班情况，以及巡查项目，巡查时间，巡查人和设备运

7.

2.5行相关参数等值班记录、巡查记录应保证封面整洁干净，无涂画，破损等现象

7.

2.6对应装订存档的资料要及时装订成册存放在专用资料柜内，需送交部门存档的

7.

2.7要及时交相关人员存档设备房巡查记录本在左上角打孔或用夹具夹夹好后整齐挂在设备房进门处显眼

7.

2.8位置设备房相应管理制度、操作规程应挂在设备房内显眼位置制度、操作规程框

7.

2.9架要统一，资料内容须使用公司最新版本（具体见上墙制度规定）相应设备房的系统图由本公司统一制作与悬挂，系统图要求与实际设备系统相符，

7.

2.10整体大方、美观、线条清晰、思路明确、标识规范用电管理制度

13.26设备房管理制度

14.26第三部分设备管理规程27第四部分设备报修流程41第五部分设备保养及检修规程44水泵保养及检修规程检修规程

1.44排污泵保养及检修规程

2.45冷却塔保养及检修规程

3.47电控柜保养及检修规程

4.48变频控制柜保养及检修规程

5.50低压配电柜保养及检修规程

6.51空调末端保养及检修规程

7.53风机保养及检修规程

8.54风机、消防泵控制柜保养规程

9.55自动喷淋系统保养规程

10.56防盗监视系统保养规程

11.57周界防范系统保养规程

12.58公用天线保养规程

13.59停车场系统保养规程

14.60疏散出口指示灯保养规程

15.61消火栓保养规程

16.62气体灭火控制系统保养规程

17.63所有记录资料的填写字迹要清晰、规范、工整，无乱涂乱画现象

1.

1.11设备房巡查记录每用完一本，应及时归档存放在资料柜内，不可乱丢乱放

1.

1.12各专业班组环境管理标准

7.2值班室内应保持整洁干净，通风、照明应良好，灯具、桌椅台面应无灰尘

7.

2.1地面应无水迹、无烟头、纸屑、无乱摆乱放的物品，无污物、油、油漆等

7.

2.2墙体、墙面喷涂应均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）应牢固，表面应平整，洁

7.

2.3净，色泽应协调一致，无手印，无脚印顶棚抹灰层应牢固，无层面脱落和明显裂缝，无蜘蛛网

7.

2.4楼板、地面应无裂缝、起皮、空鼓、下陷等现象，表面应平整，楼板、地砖应

7.

2.5无破损各种上墙制度悬挂应整齐，牢固，表面应无污物、花斑痕迹，镜框玻璃透明度要

7.

2.6高，无浮尘操作间的地面应清洁，室内要有足够的照明，并配有足够的灭火器灭火器应

7.

2.7合格有效，表面清洁要无灰尘，悬挂摆放位置应便于取用各种电动工具摆放要有序，表面清洁操作台应无杂物，易于安全操作

7.

2.8周边环境应保持良好的卫生状态，无卫生死角，无乱堆放的杂物水沟要完好

7.

2.9无损,畅通无阻，地面无积水各专业班组形象管理标准

7.3员工要精神饱满，有高尚的工作热情，具有良好的职业道德，严格遵守公司的

7.

3.1各种规章制度工作期间统一穿公司规定的工作装，并佩戴工作牌着装应整洁、干净，上衣

7.

3.2拉链的位置不得低于第二个纽扣，不得穿拖鞋上下班员工的工作牌统一佩戴在左胸前上衣工装口袋的上方，公司标志下方的中间位

7.

3.3置员工不得留长发及奇异的发型，不留长指甲，坚持每日刮胡子，工作期间不可

7.

3.4佩戴手饰等装饰品言谈举止大方，态度要和谐，语言要亲切，声调要自然、清晰，应答要诚恳明确

7.

3.5上班期间不可通过电话等方式闲聊公共场所和租户面前严禁掏耳朵，挖鼻孔等不文明的举止坐、立、行要端庄稳重坐不可前俯后仰，摇手跷脚，将腿脚跨在桌子或沙发

7.

3.6扶手上立要自然庄重，不可扭捏作态行礼让三先，不可争先恐后桌、椅、文件柜等油漆不得有脱落、脱皮现象，安放应稳固牢靠，不可摇晃摆

7.

3.7放整齐有序，台面上不得乱摆乱放办公用品与各种记录摆放整齐，记录表面清洁，无乱涂乱画等现象，工器具干

7.

3.8净清洁，并摆放在指定位置各专业班组的电话属工作需要而设置的，任何人不得私自无故占用，不得用之与

7.

3.9工作无关的事情各专业班组标识管理标准

7.4班组（或相同的位置）使用镜框架的尺寸、外观要一致，颜色要统一

7.

4.1值班室内所挂标识、标牌与上墙制度的悬挂高度，底边于地面垂直距离为米

7.

4.2L5（因值班室结构和环境无法按规定悬挂的，可根据实际情况合理悬挂，但要报部门批准X

7.

4.3上墙资料的内容为公司现行使用的统一管理资料，并应及时按公司的规定将版本更新标示、标牌以及上墙制度的安放位置要明显醒目，摆放整齐、有序、对称，以达

7.

4.4美观、规范和统一镜框玻璃透明度要高，整体外观清洁，不能有污垢和破损现象每月至少两次

7.

4.5对其进行保洁警示牌悬挂安装要及时，牢固，显眼，简单明了，能起到警示防范作用

7.

4.6新接管物品，及时安放临时标识，记录要准确，并及时上报相关部门

7.

4.7值班制度

2.值班人员不得迟到、早退、不得擅自调换，有事须提前向领班请假，并得到同意；

1.0值班时段不得串岗、离岗设备运行部实行小时值班制度，要求对设备房每小时巡查一次｛空调主机

2.0244房（制冷期）小时巡杳一次｝2设备维保部值班人员实行听班制每日中午时至时时

3.0，12:0013:30，18:00后至时按主任安排进行值班（可在宿舍，但必须保证通讯畅通），以协助设备运行部值24:00班员处理相关事件维保部值班人员负责对所辖专业设备设施进行巡查，每日至少巡查次（上午

4.01~2和下午），做好巡查记录，发现问题及时处理，并在值班记录和巡查记录中注明，对不能解决的问题应及时上报部门主管领导维保部值班员次日上午可休息半天

5.0与设备运行无关人员不得进入设备房，若有事须经许可后方可进入

6.0大厦景观设备、公共照明系统、中央空调机组等应按照公司规定的时间定时开停,

7.0若有特殊开停要求应得到部门通知或同意紧急事故未排除不进行交接班，应上、下两班协同排除，并详细记录处理情况

8.0上、下两班交接时应手续清楚，工器具、公共钥匙等齐全，做好交接班记录

9.0对值班室内外的环境每班必须打扫一遍，交班时值班室必须整洁、干净

10.0交接班制度

3.交接班工作的主要内容

1.1检查上班各种记录是否按规定填写齐备；

1.2交班有无对新发现的设备缺陷、设施缺陷和异常运行的记录和处理经过；

1.3计划性工作进度，以及工作中新发现问题的交接；

1.4上个值班时间段接到的上级命令、指示的内容和执行情况；

1.5各种工器具、钥匙、记录和资料应齐全、整洁地进行交接；

1.6值班室室内外环境应打扫干净后方可交接；

1.7交班人员提醒接班人员应注意的事项及其他问题

1.8交班人在下班前必须将本班设备运转情况、运行中发现的问题、故障维修情况等

2.0详细记录在值班记录上；并应主动向接班人口头介绍设备运行情况接班人员提前分钟进入交接地点，静心听取交班人员交代全部运行、维护情

3.010况和注意事项有疑问时应询问清楚，然后由交班人员陪同，对设备进行检查，确认无问题后签字接班接班人员重点检查以下内容

4.1查阅值班记录和设备运行的有关记录；

4.2检查设备状况和变更情况；

4.3检查设备是否清洁和室内外卫生情况；

4.4检查各共用器具、资料、钥匙和安全用具及消防设施是否齐全完整

4.5交班人员工作任务未完成不得交班，必须与接班人员一起处理后开始交接班手

5.0续如交接班时间已到而接班人员未到，交班人员应迅速报告领班，并坚守岗位，等

6.0到接班人员或领班指派的代理人员到现场办理交接手续后，方可下班交班时间以正点为准，一切交接班手续务必办理妥当如因事前准备不好而拖延

7.0交接时间或遗漏交接项目，应由交班者负责不得无故拖延或提前交接班如需进行事故处理或重要的维修，经领班同意后，

8.0可适当变更交接班时间在交接班时发生事故或异常现象，仍由交班人员处理，接班人员应予以必要的协

9.0助接班后，值班人应立即对工作区域设备设施进行巡查、记录，并根据当日已接

10.0工作等，报告领班，领班应当做出工作安排发现接班人员喝酒或精神异常时，应拒绝

11.0其接班并向领班或部门报告装修管理制度

4.为做好大厦房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，工程管理部需对装修户给排水、供配电、供冷采暖系统、智能化系统、消防系统和房屋主体等方面进行专业监管，参照《住宅室内装饰装修管理办法》和《住宅装饰装修工程施工规范》等相关规定，特制定出装修监管制度装修现场施工管理

1.1租户和装修施工单位在施工前，必须到公司相关部门办理装修的相关手续，获取

1.2《装修许可证》，方可施工在施工单位动工前，装修巡查人必须协同装修单位负责人或租户对厨卫防水、暗

1.3藏水管、暗藏电线进行检查若有问题，及时报告公司相关部门，由公司相关部门负责与置业公司联系解决各施工单位必须聘请有资格证或操作上岗证的电工、焊工，负责用电施工、电焊

1.4作业各类装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及相邻商家、公司办公人

1.5员的生命和财产安全装修施工临时动火、用电，应提前向工程管理部申报，说明动火、用电部位，使

1.6用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等动火作业的人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定装修现场施工用电管理

1.7施工现场用电必须配备临时开关箱，开关箱内必须设有漏电保护器，漏电动作

1.

7.1电流必须小于毫安，开关箱电源电线须采用橡胶电缆，根据用电负荷，合理选择导线及开关30容量，在施工完成后及时拆除施工使用的电动工具等必须符合国家现行的相关标准

1.

7.2工作场地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施，不准使用高瓦数灯

1.

7.3照明，照明灯泡瓦数一般限制在以下因施工需要使用碘铝灯、电炊具、电炉（只限于电100W缆接头汤锡用）的，应先征得工程管理部的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭装修工人使用电器设备时，务必采取一切安全措施，包括采用适当绝缘护套电

1.

7.4线临时接驳电线必须安放于地面上，在施工完成后必须拆除现场严禁乱挂乱接用电，临时电线不得缠绕于金属支架或管道上装修现场消防管理

1.8装修现场应根据相关消防规定,按平方米应至少配备一个合格的灭火器,并

1.

8.150放置于显眼易取的位置装修现场严禁烟火，不准使用罐装燃气装修现场物品应归类、摆放整齐，对易燃易爆物品的堆放、使用应采取相应的

1.

8.3安全措施装修单位不得擅自改动智能化系统、消防系统，如需改动，必须向工程管理部

1.

8.4门申请，获得批准方可施工住户不得私自在户外接驳水、电，违者按照相关规定处理因装修施工造成的管

1.9道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿所有装修活动必须保证使用安全，禁止下列行为

1.10未经穿管直接埋设电线或改线；

1.

10.1破坏或者拆改厨房、厕所的地面和墙面防水层；

1.

10.2禁止擅自拆改供电、通讯、智能化消防及燃气管道线路；

1.

10.3禁止将雨水管道用于生活污水的排放；

1.

10.4禁止改动房屋主体结构，毗邻墙体及屋面的防水、隔热层

1.

10.5其他违章装修活动

1.11违章装修处理

2.0工程管理部装修巡查员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受装修巡查员的检查、监督、指导，对违规装修单位，装修巡查员须现场纠正，对不整改的装修单位，装修巡查员按规定填写《装修监管联系单》，交公司主管装修负责人

3.0装修监管流程（见下图）

18.防火卷帘门系统保养规程64中央空调系统接管验收规程

19.65第六部分设备管理标准67门禁系统管理标准

1.67监控录像系统管理标准

2.68防火卷帘门管理标准

3.70干粉灭火器管理标准

4.71火灾报警联动控制系统管理标准

5.72气体自动灭火控制系统管理标准

6.75疏散出口指示灯管理标准

7.76停车场管理系统管理标准

8.76巡更系统管理标准

9.78变压器管理标准

10.78低压电气柜管理标准

11.79变频器管理标准

12.82柴油发电机管理标准

13.86水泵管理标准

14.87中央空调管理标准

15.88第一部分管理架构及岗位职责工程管理

1.岗位职责及任职资格

2.设备运行部职责

2.1「设备运行操作「小时巡查值班24「设备运行数据记录、分析「能源统计分析运行主任职责

2.

1.1「全面负责设备运行部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作；「接收由客服中心提交的租户室内或公共设施的报修工作，并分专业安排相应维修部门落实处理；「负责工程管理部维修材料库房及操作间的管理，实时填写维修材料出入库单据，每月定期编制维修材料盘存表；「负责审核各维修部门月维修材料采购计划，汇总后编制《采购计划审批表》报公司领导审批；「每日须对主要设备机房至少进行一次巡视，检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；「严格周例会制度与培训制度，定期总结运行部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；「负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究运行主任任职资格

2.

1.2「中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；「熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；「性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律设备运行工职责

2.

1.3「负责每个小时对高低压配电房、生活水泵房、中水泵房、消防水泵房、发电机房、4热力机房及中楼设备层设备设施进行一次全面巡查每个小时对空调主机房设备设施进行一次2全面巡查班次早班中班晚班~次日18:00~16:0016:00~24:0024:008:00「设备运行巡查流程图设备运行工任职资格

2.

1.4「技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；「熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；「性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《高压电工进网作业许可证》或《电工操作证》强电维修部职责

2.2「供配电系统设备、公共设施（土建部分）维修「租户室内强电设备及土建设施维修「高低压配电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养「供配电系统设备改造供配电系统末端及公共设施巡视「电梯分包质量的监督和管理强电维修主任职责

2.

2.1「全面负责强电维修部的日常管理安全生产及专业技术指导工作；「接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理；「根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；「每周须对供配电系统设备及公共设施至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；「不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；「严格周例会制度与培训制度，定期总结强电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；「负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究强电维修主任任职资格

2.

2.2「中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；「熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；「性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律强电维修工职责

2.

2.3「负责对高低压配电设备、公共土建设施、发电机的维修和技术改造；「每天对公共土建设施及供配电系统运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查;「负责租户室内强电设备及土建设施的报修；「每周对空置房配套设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态「强电巡查流程图强电维修工任职资格

2.

2.4「技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；「熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；「性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《电工操作证》弱电维修部职责

2.3「弱电系统设备维修「租户室内弱电部分维修「弱电系统设备及线路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养「弱电系统设备改造「弱电系统设备巡视「网络通信系统维保监管弱电维修主任职责

2.

3.1「全面负责弱电维修部的日常管理及安全生产工作；「接收由运行主任提交的租户室内或公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理；根据机电设备保养计划及公共设施保养计划洛且织人员对弱电系统进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；「每周须对弱电系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；「不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；「严格周例会制度与培训制度，定期总结弱电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；「负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究弱电维修主任任职资格

2.

3.2「中专或以上学历且有良好的组织和沟通协调才能，具有三年以上物业工程管理经验；「熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；「性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有《电工操作证》《弱电操作证》弱电维修工职责

2.

3.3「负责对楼宇自控系统设备、消防系统设备、停车场系统设备、防盗监视系统设备及信息发布系统设备的维修和技术改造；「每天对弱电系统设备设施进行一次全面巡查；负责租户室内弱电设备的报修；-1「网络通信系统维修服务人员的监管「弱电维修及巡查流程图弱电维修工任职资格

2.

3.4「技校或以上学历且有良好的沟通才能，具有二年以上物业工程维修经验；「熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；「熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；「性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有《电工操作证》《弱电操作证》空调暧通、给排水维修部职责

2.4「空调暧通、给排水系统设备维修「租户室内空调暧通及给排水部分维修「空调暧通、给排水系统设备及管路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养「空调暖通、给排水系统设备改造「空调暧通、给排水系统末端设备巡视「空调主机分包质量的监督和管理空调暧通维修主任职责

2.

4.1「全面负责空调暧通维修部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作；「接收由运行主任提交的租户室内或公共区域空调暧通部分的报修工作，安排相应维修人员落实处理；「根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；「每周须对空调暧通系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；「不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；「严格周例会制度与培训制度，定期总结空调暧通维修部工作情况，及时纠正部门内。