山区项目市场调查总结

燕翅山片区调查总结花絮年月初，我在企业日勺安排下，对济南燕翅山片区日勺20234房地产市场进行了走访调查通过对该片区部分楼盘日勺实地察看和对部分楼盘售楼处日勺走访理解调查区域:燕翅山片区调查范围南起南部山区，西至二环东路，北到经十路，东接奥体中心调查项目正大都市花园学府蓝山・名士豪庭军安•和平山庄黄金-99山水庭院银座花园荷兰庄园红山圣都东山墅价为元/平米该盘属于尾盘，目前售楼处仍有两名收盘人员，7000据其简介，项目尚有约百亩的空地，待市场转好后，将择机动工建设荷兰庄园B.该项目属于尾盘，项目目前仅剩几套大面积的房子，面积多在平200米以上目前，售楼处已迁至小区内部楼上通过，对小区日勺参5#观，感觉小区设计独特，小区规划设计秉承欧式设计风格，荷兰风情浓重小区内的建筑艺术小品居多，环境优美静雅项目目前售价在元/平米

7500.村改或集资项目4）荆山小区1本项目总占地亩，总开发建筑面积平米，共开发栋（均

7556186.7312为层）多层户型面积有平米（两室两厅一卫）、平米（三680112室两厅两卫）平米（三室两厅两卫）、平米（四室两厅两卫），127146合计户项目已于年竣工入住目前房价均价在元5762023104000/平米左右据不著名人士透漏,，由于小区为村改项目，有不少村民均有两套及以上住宅）舜兴家园2该项目位于旅游路以北，在中井新村对面项目总占地面积亩，总27建筑面积49335平米，其中，1——3号为11层小高层，属于办公用房基回迁房号为层小高层，是对外发售日勺,户型面积为4——711平米不等，平米（两室两厅一卫）、90~14090105平米（两室两厅一卫）、平米（三室两厅一卫）、平米（三室H6128两厅两卫）、平米（四室两厅两卫），合计套140516小区停车位（地上+地下）合计个（户均个），项目于

3160.612023年月动工,现已主体封顶,进入内外装修阶段8项目为开盘,价格不确定）东淼家园3项目位于中井新村日勺西邻，总占地面积亩，总开发建筑面积5461007平米，共栋楼，均为层多层户型面积从平米不等8679〜14879平米（一室一厅一卫）、平米（两室一厅一卫）、平米（三室90118两厅两卫）、平米（三室两厅两卫）、平米（四室两厅两卫），130148合计户，项目已经主体封顶，属准现房价格未定,估计在3565000元/平米）山师大小区4该项目位于银座花园对面，为山师老师在银座花园团购住房，小区有余栋楼，均为层多层，项目总占地面积约亩，总建筑面积约307105万平米合计余户

14.71600）龙景苑•北苑5该项目为省委宿舍，采用封闭式管理小区设计为多层住宅小区内环境优美，较合适居住此外，在项目北边有两栋在建写字楼）庆馨家园6小区与荷兰庄园毗邻,属村改项目，项目以多层为主,环境不错）地矿家园7小区建筑为层的小高层，其中号为地矿局职工或领导居111——4住号为对外发售日勺,5——12

二、区域小结通过为期一周对该片区的走访理解，使我对该片区有了一种基本的I认识该片区从区位上来讲，位于济南市的南部，区域内开发项目紧接或坐落于南部山区众所周知，济南市的都市规划方针是“东拓,西进,南控,北跨，中疏”由此可见,济南市在都市发展方向是引导都市发展向东部开拓，支持都市向西部发展，向北要跨越黄河，向北发展，中部改造整顿,而对南部山区开发是严格控制的因此，能获得在南部山区或紧接南部山区的日勺开发土地对开发商而言显得尤为宝贵因此，该区域的土地非常具有稀缺性首先，该区域紧邻南部山区，依山而居，与大自然零距离接触，空气清新,环境优美,非常合适人居因此,该片区是诸多对环境质量追求较高的人群之理想居所另一方面，该片区区位优势非常优越，北边紧靠贯穿济南市东西方向日勺交通大动脉一一经十路经十路以南是济南市南部东西方向的交通主干道一一旅游路西边比邻二环东路和二环南路,东部跨过转山既是交通便利的祥云路并且，片区内部有贯穿片区南北的转山西路和浆水泉路两条都市主干道片区“两横三纵”的交通网络，使片区四通八达，交通非常便利由于片区区位优越，交通便利，环境优美，配套设施逐渐完善，诸多有一定经济实力的购房者青睐于此片区，因此，诸多开发商都看好该片区市场自年以来，在山东甚乃在中国都非常实力的开发商就开始在该区域23投资开发，例如鲁商置业与年开发的银座花园、黄金地产于2023年在浆水泉路开发日勺黄金、香港南益地产于年在经十2023・992023路与浆水泉路交汇处东南角开发的名士豪庭、正大建业于年在2023浆水泉路开发的正大-都市花园、百替集团于年在转山西路开发2023的济南“景观示范楼盘”一一荷兰庄园以及济南军安工程有限企业在经济学院南邻开发的军安-和平山庄及学府蓝山止匕外，该片区尚有某些村改房项目和集资（团购）项目例如片区内的荆山小区、舜兴家园、东淼家园、庆馨家园、仁合小区、中井新村为村改项目地矿家园、经济学院教工宿舍、山师大小区、龙景苑•北区/南区为单位集资房本片区目前已形成了大盘、名盘领头，中高档楼盘为主，村改房、集资房相补充的多元化格局然，总体而言,本片区在济南市属于较为高端项目，增量房均价多在元/平米，存量房均价也多在6500元/平米，即便是村改放售价也在元/平米以上一者是片60004500区环境好，交通便利再者是片区距奥体中心很近，在一定程度上会受到“运动竞经济”的辐射影响此外,市政府等行政单位日勺东迁，势必会带动其周围经济日勺迅速发展,使本片区日勺经济价值有所提高,为本片区的发展带来契机而此也似乎成了本片区在售楼盘炒作销售的嚎头

三、区域特性该片区的几大已售或正售的楼盘均为济南的著名楼盘，如已进入尾盘日勺银座花园、荷兰庄园、名土豪庭、正大都市花园、黄金・99等如上项目在济南属于高端项目，其针对的人群亦为济南或市外的高端人士（重要从其经济实力方面来衡量）这部分人群之因此从该片区购房入住，很重要的一点是看好该区域的优美的环境该类人I群重视的是生活的质量，生活的环境（包括自然环境和人文环境）以及生活的舒适度，属于享有型客户

四、区域购房者特性分析.年龄角度1从该区域购房者，年龄多在岁以上，属于事业有成的成功人士他35们多为后或是后，在通过一番打拼后，已经有了人生的成功的6070一面和辉煌的事业他们开始追求享有型居住环境,开始关注健康，开始追求生活的档次或品味他们阅历丰富，思维成熟【各项目基本状况及浅析】虽然本片区有多种在售或已售项目，不过各项目又有其不一样的特点和不一样日勺类型根据市场的类型，可将本片辨别为（类）别墅或花园洋房项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、一般住宅项目、村改或集资房

一、各类型项目概况及浅析（类）别墅或花园洋房项目

1.如东山墅、原山号、昌明•伴山苑/望山苑、鲁班-紫麟阁、龙景苑9）东山墅1项目总占地面积亩，总开发建筑面积万平米，是由济南合稼21013置业投资开发，合富辉煌全程销售代理项目设计为退台式设计，每地块高差为米项目宣传主题为“中式住宅”项目设计为“电梯3多层，花园洋房”其容积率局限性到达别墅的设计原则1,项目一期共开发栋，每栋都配有电梯，总建筑面积为平米,

873116.24均为多层设计（其中两栋层多层，六栋层多层，一期合计开发46户其内部构造设计新奇独特两栋四层的多层,内部构造设计是208

一、二层为一户，复式构造，面积为平米（五室两厅两卫）

三、280四层为一户，也是一梯两户，

三、四层位一户，复式构造,面积为260平米（五室两厅两卫），两栋合计套价格为起价〜300166600元/平米，均价元/平米一层小院是免费赠送日勺（实际价格6900已累加进总房款里了）六栋六层多层，设计构造为

一、二层为复式，面积在平米240〜280（五室两厅两卫），

五、六层也为复式，面积在平米（五160〜286室两厅两卫），

三、四层为平层，面积在平米（两室两厅）120〜136和平米（四室两厅两位）,每栋四个单元，合计套168〜188192平层均价元/平米6600）原山号29项目总占地面积亩，总开发建筑面积万平米，项目有联排别墅、

553.5叠拼别墅、独栋别墅，面积在平米（五室两厅两卫）及185〜260600平米（七室三厅三卫））鲁班紫麟阁3・本项目占地亩，总建筑面积平米由德州鲁班房地产企业投4630403资开发，项目内部有东六层的多层，合计户小区为带电梯多7210层，花园洋房项目于年月动工建设，计划于年月竣20239202312工，但现场实际仍在施工，个人推测，也许是受金融危机,市场疲软等原因影响，资金吃紧,从而导致项目施工进度延迟,至今仍未竣工）昌明•伴山苑/望山苑4伴山苑A.项目总建筑面积为万平米，由栋层多层构成，合计户项

1.566144目层高为米，户型面积为平米（三室两厅两卫），目前

2.9126〜156项目均已封顶，已是尾盘然，在走访该项目时，在其楼体外面可以清晰的看到一竖挂条幅昌明•伴山苑电梯多层花园洋房仅典藏10套从此条幅可以推测，项目虽然开盘较早,但销售不TEL:82928338c力，以致目前仍未清盘此外,个人认为，条幅广告虽只是说仅典藏套，而实际剩余房源也许会在余套1020望山苑B.该项目尚未开盘，属于新开日勺增量房项目与伴山居比邻，总占地面积亩，总开发建筑面积为万平米,共栋层的多层构成，

342.7146合计户户型面积为平米（二室两厅一卫）、平米206116130〜167（三室两厅两卫）、平米（四室两厅两位）项目为开盘，价格188尚不确定）龙景苑•南区5项目为总占地面积亩，总开发建筑面积万平米，共栋其中，

743.614别墅三栋（两排叠拼别墅）、多层（4层原则层+1层阁楼）11栋，合计约户户型面积为平米（三室两厅两卫）、276131〜176112〜平米（两室两厅两卫）、平米（四室两厅两卫），本项120159〜188目为山东省委宿舍，目前小区内住户很少，项目的空置率很高，估计能到达个人推测，也许是单位分房或作投资用日勺居多据看65%o门老大爷估计说价格为元/平米以上

6200.高档住宅项目2）名士豪庭1该项目在济南属于高端项目，是由香港南益集团在济南的经典之作项目总占地面积亩，总开发建筑面积万平米，分期滚动开发，500100所开发日勺住宅产品为从属豪宅之列由于，项目无论是在前期日勺规划设计，项目日勺楼梯外观，还是户型的配比、售楼处日勺包装都可体现出项目的“豪”气，与项目命名吻合一致目前项目已开发到二期，一期业主已于年入住不可否认，开发商来自房地产业2023起步较早的香港，无论在规划设计、产品类型、项目包装、项目经营管理、销售管理、物业管理等方面均体现出其成熟日勺经验因此，项目在操作时较其他项目略高一筹目前，项目的三期共建栋高I7层（18层），对外公开发售时是两栋北面临街的住宅，每栋楼2个单元，一梯两户两栋合计户，据其一位内部人士说，项目受到大176环境的影响，成交量较前段时间有所下降每周成交量在套左右通10过，到现场察看,看其上客量还行，当时现场就有两批客户看房客户项目户型面积从90〜180平米不等其中，90平米（两室两厅一卫）、平米（三室两厅两卫）、平米（四室两厅两卫）——别墅户140180型项目起价元/平米，均价元/平米65006800此外，项目内部专门设有小区内部日勺幼稚园一一国际化日勺大地双语幼稚园于年月份落成配置高档的名士豪庭一一香榭丽商业232街于年月份建成伴随幼稚园、会所、商业街的雏形卓现，名士233豪庭的内在价值会有所提高对有些客户兴许会产生一定的吸引力）黄金-299该项目为黄金集团在济南继黄金时代之后又一扛鼎力作项目总占地面积为亩，总开发建筑面积约万平米建设规模与1200100名士豪庭相称项目分期滚动开发，其中开发的一期项目为——景城，该组团总占地面积约亩，总开发建筑面积为万平米由栋

16016.5H（20层）高层，约840户；3栋（12层）小高层，约264户；以及5栋（7层）多层，约168户，共同构成，合计1272户户型面积为，平米不等，其中有平米（一室一厅一卫）、平米（两60〜1426087室两厅一卫）、平米（两室两厅一卫）、、平米（两室两厅899091一卫）、平米（三室两厅两卫），在售价格为，

142.中高档住宅3）正大-都市花园1项目总占地面积为亩，总建筑面积为万平米，分期开发,一二20622期业主已经入住，三期共开两栋（层）小高层，共约户户型12176面积以平米的小户型为主，平米（一室一厅一卫）、平70〜807080米（两室两厅两卫），止匕外，项目二期尚有部分剩余房源，户型面积从平米不等，其中平米（两室两厅一卫）、平米（三90〜20090138室两厅两卫）、平米（复式构造四室两厅两卫）于今年新开200的三期幸福里，平米的小户型住宅，销售受率不是太高，估・70〜80计约项目的销售的特色是精装修，重要是突出项目的差异化，65%o切取济南房地产市场中的细分市场项目起价为元/平米，而项5900目的均价却为元/平米此定价相比名士豪庭的均价元/I69006800平米略高一筹，而项目除了户型设计较小，总价款较少以外,与名士豪庭相比较，此项目无论是从项目日勺规划设计、内外包装、内部管理、人员素质、小区内部配套等方面均不具明显竞争力因此，项目在销售时也许会有一定难度项目开盘的三期，户型多在平米，总价款万左右，首付款I70〜8050万左右所面对的目的客户群多为既青睐济南南部优美的环境，但10资金实力又不是绝对宽裕,或是因生活水平日勺提高，已不满足目前居住条件，需要更换住宅的中产阶层人士一一这也与其推广筹划的“阶I层之城”之主题，不谋而合）军安•和平山庄/学府蓝山2项目总占地面积约亩，总规划建筑面积约为万平米，项目由15015n栋（n层）小高层，io栋（5层）多层、一栋会因此及两栋写字楼（1栋18层，1栋12层）共同构成其中，军安•和平山庄总建筑面积为平米,他与学府蓝山为统126701一开发商所做学府蓝山总建筑面积约为万平米，是参军安•和平山5庄脱离出来的四栋小高层项目的户型面积为平米，其主力69〜148户型为平米（一室一厅一卫）、平米（两室两厅一卫）、

6989.4105平米（两室两厅两卫）、148平米（三室两厅两卫），其中小高层约为户，多层户，小区景区合计户军安•和平山庄为济704290994南首席军旅小区，小区业主以军人业主为主，同步亦有部分对外公开发售房源学府蓝山是以军安和平山庄为依托，共开发栋小高层4目前，学府蓝山一期共推出两栋小高层，其中有一栋层，一栋1112层，两栋共推出房源套，通过其销售控制表可以看得出来，学府252蓝山一期销售并不是太理想，推出日勺两栋销售的多是东户，目前共销售余套，销售率局限性不过，售楼处时点时上客量不少，4020%o来看房征询的客户有

四、五批此外，通过览阅最新楼市地图，发现原军安•和平山庄已被学府2023蓝山替代，且据其销售人员简介，两项目为同一开发商在现场，学府蓝山售楼处也非常扎眼，不像军安•和平山庄售楼中心，只是在施工现场设置一很不起眼的售楼处由此可以推测,军安•和平山庄项目I名称将逐渐日勺被学府蓝山所替代兵家之语偷梁换柱）红山圣都3项目位于旅游路中井村，洪山北邻该项目是龙泉山庄日勺重要构成部分，该项目总占地面积亩，总开发建筑面积约平米，

4366138.97共开发17栋楼其中，有四栋别墅（4层联排叠拼），12栋多层（3栋层栋层），项目的于年月动工，年月6,971—9#,202310235竣工户型从平米不等，平米（两室两厅一卫）、平80〜1608090米（两室两厅一卫）、平米（三室两厅两卫），合计户160536项目依洪山而建，南边与旅游路比邻，环境优美，交通便利，且洪山公园正在修建，休闲配套齐全，目前项目已于年年终封顶，一期均23价元/平米，二期尚未开盘，价格未定5800）山水庭院4项目紧临都市风景线--旅游路，位于龙泉山庄居住区内项目地块紧靠牧牛山公园，东距建设中的奥体中心、市政务中心和文娱中心仅一山之隔；南拥浆水泉风景区、龙洞风景区等旅游景点；北与景观大道--经十东路仅半公里之遥；西邻二环东路，交通极其便利山水庭院占地约168亩，总建筑面积15万平方米,一期共开发9栋多层（6层），2栋写字楼（1#、12#），总建筑面积约为

67071.56平米,合计372套住宅户型面积从78〜166平米不等，其中，78平米（一室两厅一卫）、平米（两室两厅一卫）、平米（三室两厅两卫）、89128168平米（四室两厅两卫）项目尚未开盘，价格未定）龙泉山庄-组团5F项目总占地面积亩，总开发建筑面积平米，项目共开发

3225584.73栋多层（6层），现已封顶户型从76〜130平米不等，76平米（一室一厅一卫）、平米（两室两厅两卫）、平米（三室两厅两卫）、87120平米（三室两厅两卫）项目尚未开盘，价格未定130）尾盘或已结盘项目6银座花园A.该项目是鲁商置业在济南打造时一著名楼盘项目总占地面积亩，350总开发建筑面积万平米，其中一期总占地面积亩,总建筑面积3526024万平米，由小高层（9层）、多层（6层）构成小区内规划设计很好，中间设计有一条小溪，为小区增添了活力与灵气目前项目仅剩余套复式，面积多在平米，价格起10300。