与商业集团合作经营名购广场可行性报告

与商业集团合作经营名购广场的可行性报告锦州紫荆文化发展有限公司年月日

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1.2大型商业集团的目标大型商业集团为了实现其“本地第

一、区域第

一、全国一流、世界轻量级、世界中量级、世界重量级”的战略构想，需要不断整合扩张，需要与地产开发商合作经营以大商集团为例在东北，他们成立了大庆地区集团、抚顺地区集团、沈阳地区集团、佳木斯地区集团、牡丹江地区集团、阜新地区集团、哈尔滨地区集团、盘海营地区集团等，密集的店铺网络基本形成；在华北，成立了北京地区集团；在鲁中，2005年收购济南人民商场儒商百货有限公司和山东儒商服饰有限公司全部股权，打响了进军晋冀鲁豫地区的第一枪；在中原,2006年4月,河南省最大的购物中心——郑州“金博大”荣归旗下2007年7月，新乡新玛特成立，确立了以新乡为中心，向周边的焦作、溪河、安阳、鹤壁、荷泽等9个城市铺设店网，由此启动“晋冀鲁豫边区店网”建设2008年，“新玛特二代”一一新玛特郑州总店首度亮相，大商集团在河南布设13家店，稳踞中原；同时无限发展的大商集团将不断做深做透“东北店网”，拓展“华北店网”，挺进中原，沿长江水线东拓西进，进一步做大做强，努力实现创建享誉世界的大公司的伟大理想综上所诉地产公司借助其客户资源、品质、信誉、口碑等经营自己的商业地产已成为一种必要手段

2.2大型商业集团的经营模式大型商业集团在中国的经营发展模式可以概括为以下三点合作开发、定制物业、整体经营合作开发，是指大型商业集团在中国与具有较强实力的房地产开发商合作a.开发购物中心和综合超市，即大型商业集团前期进行考察选址或对开发商已有地块进行考察后得出是否开店的结论，之后与开发商经商务谈判签订《房屋租赁合同》，开发商承建，建成后由大型商业集团租赁，并按月支付租金给业主定制物业，是指大型商业集团为保证其商业物业的风格统

一、品质不变,通过b.在《房屋租赁合同》中约定对购物中心的施工图纸进行确认，开发商按照双方确认的施工图纸进行建设整体经营，是指建成的物业由大型商业集团负责内部装修（开发商仅负责部分C.公共区域的内部装修）、整体租赁，所有招租工作均由大型商业集团完成，且无论招商状况如何都不影响大型商业集团向业主按月支付租金

2.3大型商业集团经营模式相比其它经营模式对于开发商的优势

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3.1大型商业集团定制物业整体经营保证100%出租率一般由大型商业集团定制的物业，大型商业集团将其在全国数百个成功商业物业的设计规划理念引入其中，物业既满足了大型商业集团招租的需要,又给消费者提供了更高品质、更多选择的购物方式止匕外，大型商业集团在全国乃至全球拥有的数以万计供货商、合作伙伴和自有品牌产品产品，则为当地居民提供了更丰富的购物选择这也是大型商业集团购物中心在所到之处都受到当地居民欢迎的原因对于一个零售企业、对于一个商业物业而言,获得顾客的认可就是获得了经营的成功对于一个商业物业的开发商而言,大型商业集团的整体经营保证了其出租率100%,租金收益稳定

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3.2高品质带来高价值、高回报大型商业集团购物中心的高品质造就了商业物业的高价值，对于开发商而言这就意味着较少的投入和更高的产出同》则可以使开发商在建设过程中减少投入和资金占压另外，由于大型商业集团的实力得到了银行的充分认可，而开发商持有与大型商业集团签署的租期15年以上的《房屋租赁合同》，在项目封顶后，开发商还可获得了银行的商业贷款放贷

2.4与大型商业集团合作经营商业地产的其它优势

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4.1提升周边住宅价值一个成功的商业物业给周边土地带来的升值潜力是巨大的，尤其是城市综合体项目，购物中心的成功与否可以带动住宅、写字楼的销售，甚至价格,销售周期，资金回笼等借助他人的品牌、资源，提升自己的价值，是共赢的经营之道

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4.2可获得政府政策支持一个成功的商业物业能够向当地提供成百上千个直接和间接就业机会，同时给当地政府创造巨额的税收，这样的项目是任何一个城市的政府都大力支持的，开发商可以借此在开发商业地产的同时获得政府的政策支持归根到底，无论住宅也好，商业也好都是为当地居民服务，都是为了改善当地居民的生活水平，开发商只有建设那些符合居民需要，满足居民要求的项目，才能够获得居民的认可，获得政府的支持，同时获得自身经营的目标利润

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102.3大型商业集团经营模式相比其它经营模式对于开发商的优势.....

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133.结论13引言随着锦州市近年私家车的普与和城市交通的发展，城市南扩、住宅外迁为适应城市功能和经济发展需要，适应人民生活水平提高的需要，锦州市政府鼓励投资商或大型商业集团在交通方便、接近旅游风景区和新建居住区的适当地点投资建设集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能为一体的大型多功能购物中心本文通过剖析商业地产概念与其存在价值，通过比较现有商业地产盈利模式的区别与优劣，全面阐述与大型商业集团合作商业地产的优势，进而论证名购广场项目与大型商业集团合作经营的可行性1商业地产盈利模式与存在问题

1.1商业地产的概念广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心与商业服务业经营场所等狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以与功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式本文所述商业地产是指狭义概念的商业地产

1.2开发商业地产的意义商业地产是商业+地产，是建立在商业基础上的地产开发商业是商业地产开发的基础和主导而商业地产开发专指零售业所使用场所的开发零售业，就是开店供顾客买东西现在，由于私车普与，城市扩张、政府和住宅迁往郊外，在城乡结合部建立拥有停车场的商店成为主流零售业店铺的选址变迁告诉我们零售业就是从本地居民生活便利着想，为本地居民服务的产业，正因如此零售业也是永远的朝阳产业，是和谐社会中最繁荣的产业这就是开发商业地产的成功基石和意义所在对于房地产开发企业而言，每到一个地方开发住宅小区都面临着建设商业配套的问题住宅建设意味着居民在里面居住，而商业地产建设则意味着居民可以就近购买生活所需的生活用品住宅与商业相辅相成，住宅需要商业配套，商业地产项目也可以提升周边区域的住宅价值因此，一个成功的高品质的商业地产项目对于开发商而言意味着周边住宅项目更高的商业价值以与企业自身发展的稳定基石和提升资产价值渠道

1.3开发商业地产的盈利模式房地产开发商投资开发商业地产都或多或少受到97年香港金融风暴时期的一则事例的影响面临当时房价严重跳水的经济形势，香港房地产界“四大天王”之一的恒基兆业集团因为坐拥香港中环地区几百万平米的优质商业物业，仅靠每年的租金收益就安然度过了经济危机最困难的时期2009年三月的另一则新闻则和“四大天王”中的另一家长和（长江实业和记黄埔）集团有关，标题为“长和系启动上海商业项目李嘉诚动向引人关注”的新闻介绍长和为开发投资上海普陀区真如城市副中心A3-A6地块,总建筑面积100万平方米，近八成被规划为商业、写字楼物业的项目，去年5月就以

44.38亿元出售其位于上海长乐路的世界商贸广场写字楼今年年初，又以“改租为售”的方式抛售长宁区的黄金城道商铺a.以上两则新闻已经说明目前商业地产的几种盈利模式b.只租不售恒基兆业投资香港中环商业物业作为对商业地产的投资即是该种这是一种最常见的商业地产投资模式，开发商一则可以通过购买土地，招商，建设，一直到商业营业后按月收取租金也可以购买建设中的或已经营业的商业物业以在未来持有的时期内获取稳定的租金回报租售结合长和一方面先租赁后出售上海长乐路世界商贸广场写字楼，另一方面改租为售，抛售长宁区的黄金城道商铺获取现金收益这种方式比较灵活，既可以购买土地，开发商业，直接出售，也可以开发商业后招租出租,获取租金，也可以先出租后出售，完全根据公司发展需要调整售后返租即开发商将自己投资开发的商业物业或购买得来的商业物业，在销售给新业主同时承诺将为其租赁出去，但经营压力很大，风险不可控因此多以大型商业集团合作经营，借助大型商业集团的成型经营经验和能力,控制风险

1.4商业地产盈利模式存在的问题

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4.1前期主力店招商困难上文中曾多次提到优质商业物业，因为对于想要投资商业地产，并长期持有获取稳定租金回报的客户而言，开发商成功招商高品质的主力店零售商是能否投资获利的最主要因素一个商业物业的主力店档次、目标客户群、品牌对于商业物业整体产生直接影响，它对商业物业的成功经营起到决定性作用，一个主力店的品质、信誉，决定了该地产项目的品牌，只有品牌为社会所接受，地产才能卖出去但由于国际品牌产品的专营往往在谈判中处于强势地位，开发商很难在谈判中获得期望的回报，因此如何招到国际高品质的主力店铺，往往成为制约开发商地产经营的瓶颈即使开发商能够招入高品质的主力店，但主力店以外副主力店、专营店的招商仍然阻碍着一个商业物业的成功经营，后期招商困难是目前我国已营业购物中心面临的主要问题之一，造成这种情况的原因主要有两方面a.购物中心在建设初期往往只招商到一个主力店，除其对购物中心的建筑风格，布局有要求外，整体购物中心往往是由开发商自行设计施工，这样开发商并不了解后续租户的需要，因此商业物业没有进行整体规划开发，建筑格局不适合租户经营需要b.由于主力店和其它商铺是分别经营，因此很有可能造成主力店和其它商铺产品同质，在购物中心内部产生竞争，这样后期商铺入住即面临着无法共享主力店人流的问题，商业物业没有整体经营招商，商业物业内部业态分布不合理这直接导致商业物业招商与后期经营困难与大型商业集团合作经营商业地产模式与优势

22.1大型商业集团介绍

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1.1大型商业集团的理念大型商业集团的经营都是以“无限发展、无微不至”为理念，通过股票上市、组建集团、合资合作、异地扩张、业态创新等方法和步骤，推动企业快速健康发展从而实现“本地第

一、区域第

一、全国一流、世界轻量级、世界中量级、世界重量级”六个阶段的发展战略构成；同时取得巨大成功的公司秉持这一经营理念的大型商业集团无一不是成为了当地居民生活中不可缺少的一部分，其品质、信誉、口碑等造成了大型商业集团品牌在当地社会的强烈认同。