物业进驻管理方案样本

物业进驻管理方案、基础资料管理；1机电设备设完成公司品质、设备的运行管理；24施运行管理维修组服务标准、达、设备的维修养护；、节能和环34和养护到甲方满意保智能化设施

1、智能化设施的维护；完成公司品质5维修组管理

2、掌握操作和预防故障服务标准、达到甲方满意完成公司品质电梯运行管、电梯的运行管理；16电梯中心服务标准、达、掌握操作和预防故障2理到甲方满意

1、室外绿化养护；完成公司品质7环境管理

2、室内外清洁、保洁、维护；环境组服务标准、达

3、四害消杀到甲方满意完成公司品质、与委托方共同举办各项文化活动；18文化活动客户服务组服务标准、达、’为委托方提供辅助性文化活动2到甲方满意、质量体系管理与质量检1IS09001查；完成公司品质9品质管理

2、IS014001环境体系管理与质量检客户服务组服务标准、达查到甲方满意绩效考核和完成公司服务10办公、培训、考核、薪酬客户服务组标准行政管理、财务账务；1完成公司品质11成本管理

2、费用收取与开支；客户服务组服务标准、采购、仓储、办公设备、装备

3、各种资料管理；完成公司品质112档案管理客户服务组

2、各类信息的及时发布服务标准、

（三）、组织架构

（四）、人员配备人员配置数量要求表序号项目名称主任管理员会务员维修工保安员清洁工绿化工合计123456789

（五）、管理主要工作措施甲方标准/测算公司品质序号指标名称投标指标主要措施依据要求、进驻当日即进行全面拓荒，消除卫生死角；

1、建立环境管理制度，完善监督考核机制；

2、制订创立实施计划，落实专人负责；3达到《深圳市、实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；物业管理考核专家考41三年内90分以上、实施环境管理体系，以及的管理办评比（写字楼）评、打分5140015S法，保证目标的完成标准、实行公开透明管理，每季度向甲方领导提交1工作报告，汇报服务内容、自查各项工作达到的标准，使物业管理始终处于甲方监督之中；对管理服、设立服务电话，每半年向物业使用人作一次2务满意人征询意见调查，并对信息进行分析，及时调整和数/参加业主满意度以上改进管理服务方案；295%95%评议的人、对出现的不合格提出纠正和预防措施，并对3数纠正、预防措施的实施进行跟踪、调查处理结果XI00%直接向业主汇报公布有效投诉、严格按质量保证体系实施日常管理、1IS0900次数/使质量控制；用人总人、设立二十四小时值班制，受理投诉各类投2有效投诉率低于

30.2%

0.1%数X诉信息在分钟内完成登记，按投诉内容传递至3100%相关责任部门，并在登记本上注明信息传至何部门、何人所有投诉须统一编号，以便跟踪检查；、责任部门接到投诉后，应立即采取补救措施，3处理的有在预定时间内向客户回复，回复时间不超过一个效投诉/工作日有效投诉率4100%100%总有效投X100%、管理人员经物业管理专业培训，合格后上1UU冈；培训合格专业人员持证、取得物业管理部门经理上岗证是项目经理竞25100%100%人数/上岗上岗率争上岗的必备条件之一；人员、维修人员、消防安全人员持证上3100%LLJ冈、接管后日内组织工程技术人员对办公楼的110房屋及配套设施进行全面的普查，登记造nri册；、编制房屋及配套设施状况编制大、中修及维2完好房十护保养计划，报局审批后组织实施；基本完好房屋、公共配、实行目标责任制，日常巡查、维护服务标准、695%以上96%以上房的建筑3套设施完好率工作责任分散到人，建立三级质量控制网络，使面积/部建其始终处于良好状态；筑面积、建立暴雨、台风应急处理预案，提前防范，4严格装修管理，全程跟踪、及时处理、避免损坏结构、危及配套设施安全的事故发生、接管后周内逐台对各类设备进行完好状况11普查，发现隐患立即处理；、制定达标整改计划，三个月内设备状况达到2品质管理标准；、根据设备的重要性，对设备实行分级管理；3编制设备维修保养计划、工作标准，保证按计划完好设备执行，确保设备始终处于良好状态；房屋及公共总数/设备、实行目标责任制，日常巡查、维护、监督检47配套设备、设95%98%以上总数义查工作责任分解到人，严格考核；备完好率100%、建立设备、设施检查评比制度，每季度检查，5检查结果与管理处的考核挂钩；、建立停电、水浸、暴管、设备故障的应急处6理预案，避免意外的发生，损坏设备、建立小时巡查制度，按重点与非重点部位124确定巡查路线和频度，实行点线结合，固定岗与伏击岗结合的巡查，伏击的措施；、监控中心2小时值班，持证上岗；

24、实行外来人员来访登记制度和跟踪路线制度，3无任何重重要部位不得进入；大事故发、实行大件物品搬出的登记制度，没有主管部4治安案件发生生（以辖区门许可，不得旅行；800率公安部门、建立车辆档案，严格车辆出入登记发卡制度，5记录为依作好节假日、放假期间的普查登记工作；、实行6据三级检查制度，保安队长、班长、保安中心定期与不定期的检查保安值班情况，落实考核、制订消防安全管理制度，组建消防应急分1队；、每天对消火栓、灭火器、防火门、疏散指2示灯等消防设施进行检查，发现问题及时汇报；消防设备设消防管理经过、每月次消防泵试运行，启动送、排风机；32施完好数量9政府规定，自检100%100%、安全主管负责进行消防月检查，保安员每4/消防设备完好率季进行消防全面检查；设施总数量、每年度对消防设备设施全面检查

5、明确责任区，工作质量、操作规程，要求1具体、严格；、管理处环境主管严格按作业规程检查，发2达标面积/现问题立即纠正，每月考核结果与供方经济利环境卫生、消1095%96%以上总面积益挂钩，严重不合格，立即终止合同；杀、绿化达标率XI00%公司定期抽查工作质量，严格考核

3、管理处配置熟练的操作电脑的人员，经过1公司的办公自动化软件，实施文件管理、材料管理、人事管理和账务管理；、利用局的内部管理网络系统，随时了解市2局会务、活动的信息、动态，经过网络平台进行信息交流，实现资源共享；利用现代化手、运用自动化监控系统、自动化消防报警系311段对物业管理统、自动化节能降耗系统，实施科学化的管理进行管理、严格按质量保证体系实施工程维1IS09001修、质量跟踪与验收；、客户提供的维修材料，在维修前检验其型2号，规格与质量，合格方可实施维修；维修工程合、对难度大，复杂系数高的维修工程，由公3格数/维修司的技术部门现场指导、监督与质量控制；零修合格率12100%100%工程总数、所有大中修工程实施业主质量验收签证制4XI00%度附清洁卫生、消杀作业详细要求及作业标准

一、清洁岗位分布1本部:序号冈位服务项目及工作内容作业时间、负责完成管理处各项清洁工作、任务的安排；

1、对现场的清洁环境卫生进行检查和协助清洁工2完成保洁工作；0730—1130清洁主管

1、制订保洁工作计划及安排、员工的管理、培训1400—18003及考核层办公室、走廊、大厅、电梯、消防楼梯、门窗、10700—1100层消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁211340—1740层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防20700—1100层32设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—1740层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防30700—1100层43设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—1740层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防40700—1100层54设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—1740层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防50700—1100层65设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—1740层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防60700—1100层76设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—

1740、层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防70700—1100层87设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—

1740、层层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消80700—1100层98防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—1740附楼、、层会议室、走廊、消防楼梯、门窗、2340700—110010附楼消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1340—1740地下车库及附楼1楼走廊、消防楼梯、门窗、消防0800—1200地下室11设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁1400—1800一楼大厦周边、车场车道、绿化带清理，配合各楼0830—1200一楼外围12层岗位清理垃圾1400—1830（）

2、宿舍楼:序号冈位服务项目及工作内容作业时间LJU楼外围、天面、、层走廊过道、消防楼梯、1120700—11001一号保洁区门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁，垃1400—1800圾清理、、层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设3450700—1100二号保洁区2备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理1400—

1800、层层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设备670700—110三号保洁区3设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理1400—1800

二、各项清洁作业标准清洁项目清洁标准检测方法公共通道无灰尘、无垃圾目测地面洁净墙壁、瓷片、玻璃无灰尘、无污渍纸测厘米无污渍50消防楼梯无灰尘、无污渍目测地面洁净楼梯扶手无灰尘、无污渍纸测厘米无污渍50会议室等公共场所、无灰尘目测表面洁净桌椅、台面天面、天花、灯饰无灰尘、无污渍目测光亮、洁净门窗、门、门框、窗、无灰尘、无污渍、无痕印、无手印纸测厘米无灰尘、洁净50窗台、玻璃、窗帘指示牌、开关、消火无灰尘、无污渍目测表面无明显灰尘栓、灭火器地面无灰尘、无污渍目测洁净便池无灰尘、无污渍、无异味、无尿碱目测洁净台面/洗手盆无污渍、无垃圾目测光亮、洁净门窗无灰尘、无污渍纸测洁净墙身隔板无灰尘、无污渍纸测洁净清新剂保持空气清新鼻嗅清香镜面无灰尘、无手印目测光亮目测洁净、纸测无明显灰尘桌椅/台面、文件柜无灰尘、无污渍信息板无灰尘、无字迹目测洁净、纸测无明显灰尘沙发、茶几无灰尘、无污渍烟灰缸无烟头、洁净目测不超过个烟蒂3花盆保持植物无灰目测洁净指示牌、信报箱无灰尘、无污渍目测洁净、无明显灰尘垃圾篓、垃圾箱无溢出垃圾、异味目测洁净垃圾桶目测、鼻嗅无异味无溢出垃圾、异味，表面无污渍、无积灰消防设施、其它设施无灰尘、无污渍、无痕印、无手印目测洁净绿化带无垃圾、无杂物目测洁净停车场、地下停车场无垃圾、无纸屑目测洁净道路广场无垃圾、无杂物目测洁净排水沟无杂物、无堵塞目测洁净

三、消杀作业要求药物消杀安排序消杀项位置工作标准号目每周计划每月计划爱克宁、奋斗呐粉剂、拜10%灭鼠标准鼠密度力坦浮油交替喷洒到嶂螂藏蜂螂不超过5%身的洞穴、缝隙、角落、墙角（粉）灭1卫生间等处，每周一次蚊标准积水中三蚊、用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒龄幼蚊或蛹阳性率蝇一次不超过3%在老鼠经常出没之灭蝇标准蝇类三地投放鼠药毒饵两龄虫和蛹检出率不老鼠次，儿种鼠药轮换超过灭蜂螂标3%投放准蜂螂密度不超10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜过1%力坦浮油交替喷洒到嶂螂藏（粉迹法）嶂螂身的洞穴、缝隙、角落、墙角灭白蚁标准按《城消防等处，市房屋白蚁标准防通道每周一次治管理规定》执行地下2蚊、蝇有新规定按新规定室电标准梯在老鼠经常出没之间地投放鼠药毒饵两老鼠次，几种鼠药轮换投放爱克宁、奋斗呐粉剂、拜10%力坦浮油交替喷洒至」螳螂1嶂螂水藏身的洞穴、缝隙、角落、墙、角等处，每周一次水勾蚊、用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒用球形芽抱喷洒两3污蝇一次次井污在老鼠经常出没之沪地投放鼠药毒饵两老鼠次，几种鼠药轮换投放爱克宁、奋斗呐粉剂、拜10%力坦浮油交替喷洒到嶂螂藏嶂螂身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处，每周一次专款专5用中转蚊、用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒站蝇一次老鼠投放鼠必杀两次利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助白蚁建筑物白蚁习性，在群体内进6内外行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体目录

二、物业管理计划物业项目概况

（一）、工作流程

三、项目进驻前期工作计划

（二）、进驻前工作计划

（一）、进驻前期工作计划

（二）、项目管理工作前期培训内容要求

四、常规期物业管理方案

（一）、甲方物业管理需求说明

（二）、常规期物业管理工作计划表

（三）、组织架构

（三）、关于进驻当天的有关要求人员配备（

五、管理标准和主要工作措施）做法用毒死蚁、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀一次嶂螂每周消杀一次（星期五晚消蚊、杀、星期日下午洗地）蝇食堂7老鼠每月灭鼠一次深圳市XX物业管理有限公司物业管理处二一二年月日物业管理方案

一、物业项目概况

（一）项目概况

1、项目位于

2、总建筑面积

3、外墙总面积

4、外围停车位个，地下室停车位个

5、区域内道路0米

（二）宿舍楼项目概况

1、项目位于层

2、总建筑面积止平方米，建筑层数Q_

3、外围停车位个

二、物业管理计划

（一）、工作流程协助设备调试批准后实施整改验收档案存档

（二）、进驻前工作计划序号项目内容完成时间责任部门、收集办公室分布，建立主要人员联系电1话、收集报纸、杂志发放清单2与沟通前期准正式进驻二

13、收集、建立甲方车辆登记表项目负责人备天内、收集、建立水、电、煤气、社区、派出4所等市政部门电话，编制管理处通讯录、与协调有关事宜

5、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方的选1择，合同洽谈、落实清洁人员到位、进场，编制开荒计2管理处外包方划，并组织实施，即由清洁公司增派人员正式进驻一项目负责人2确定对建筑物、设施、道路、停车场、设备、周内沟渠、池等进行全面彻底地清洁、普查绿3化品种、数量及长势情况，制定维护、整改计划，组织实施、跟踪落实人员到位

1、分组现场跟踪，提成清服务要点和细节

2、修订岗位职责，编制服务流程程序、标3进驻前一周组建管理处项目负责人3准内、岗前培训

4、拟制筹备、接管进驻计划1进驻前三天4进驻准备

2、拟制进驻后的工作/排班计划项目负责人内、参加承接查验工作

3、各专业人员到岗

1、管理物资、装备到位进驻前二天2接管进驻各专业组

5、妥善安排工作人员内

3、与协调有关事宜4

三、项目进驻前期工作计划

（一）进驻前期工作计划序号项目内容完成时间责任部门、管理人员、维修工、保安员、清洁1工统一着装进场；管理处各专业

12、对及宿舍楼整体环境进行了解；7月14日各专业组组人员进驻、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置人3员到岗清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停进驻后两天2清洁拓荒车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面清洁组内彻底地清洁、普查绿化状况，作好绿化现状记录，并1制定维护、整改计划；进驻后一周绿化管养环境组

3、做好绿化管养实施的；内

2、统计绿化品种数量等3分局相关资料的交接、存档，技术资料、进驻后二天资料交接图纸资料、设备设施说明书等交接维修组4内对工作进展向主管部门汇报，听取建议，5与沟通进驻后项目负责人及时按的需求进行改进和调整方案管理处每周组织管理骨干召开会议，总结每周例会及管理6当日工作不足，布置明日工作，并对物业进驻后5天项目负责人内容培训管理内容和具体措施进行培训、排查安全防范重点部位，修改巡逻路线1和频次；进驻后一周保安中队长、安全管理

7、排查安全隐患，提出整改方案；2内分队长、结合现场情况修订应急预案；

3、落实岗位技能培训、训练；

4、统一考勤、排班、考核的该当、表格；

1、统一交接班、夜间报岗的时间次数，集2中受理；、统一维修材料的入库、发放的控制方法；3内部管理进驻后8现场负责人、现场跟踪修订各岗位作业文件；

4、统

一、落实工作汇报制度

5、制度上墙（值班室、设备房）

1、统一记录及签到本的挂放、归档、2存放；进驻后一月、机房、设备房管理标准化；3现场标准化9项目负责人内、消火栓、防火门标签完善，洗手间

4、统一•料、工具、清洁用品的分类、集55中摆放、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、1监控、道闸、电梯等设备设施进行普查交设备设施承接查接；进驻后一月10项目负责人、普查登记设备设施数量，验收设备设施内2验运行状况，编制承接查验资料；、档案技术资料交接、钥匙交接

3、制度、表格领取、分发、登记；进驻后一月1档案资料客服组

112、承接查验资料收集、整理、归档内、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监1管责任人进驻后一月环境管理环境组

122、制订、提交环境整理、整顿计划；内、整理、整顿清洁、绿化问题

3、室外井盖、管道、设施、停车线油漆；1现场维修进驻后一月13维修养护

2、制订设备设施巡视路线、点检部位、保内工养计划；、制订接管问题整改计划，分步实施3针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙进驻后一月标识完善14现场负责人制度内根据进驻情况，对拟订的规章制度及管理进驻后一月现场项目负15总结完善方案进行修订完善，保证满足使用人的要内责人求

（二）、项目管理工作前期培训内容要求、仪容仪表与言行规范

1、客服维修岗位礼仪

2、物业项目基本情况委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准

3、客服类员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写

4、环境管理类员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意事项；

5、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范

6、安全管理类消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事7件处理和流程备注具体培训记录和考核记录见《培训记录》

（三）、关于进驻当天的有关要求:

1、-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导

2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档

3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐

4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位

四、常规期物业管理方案

（一）、甲方物业管理需求说明

1、管理范围区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务

2、房屋建筑本体的养护、管理

3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修

4、清洁卫生管理包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等

5、室外绿化的养护和管理；节假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供、室内植物花卉养护

6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理1实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处理突发事件；2秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；3秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；4负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；5按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、6管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理7物业档案资料管理

二、常规期物业管理工作计划表序号项目内容责任部门工作标准、保安管理；1完成公司品质保安消防安

2、办公楼秩序管理；1安全组服务标准、达全管理

3、消防及生产安全管理；到甲方满意、各类应急事件的处理4完成公司品质车辆行驶和、机动车辆的停放和安全；服务标准、达1安全组2停放

2、非机动车的停放和安全到甲方满意、分局本体定期养护和维修计戈1IJ;局本体及相完成公司品质、公袭设施的维修养护管理23关公共设施维修组服务标准、达维修养护到甲方满意。