工程维修管理制度

陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度项目管理中心2023年1月序对维修实行方扣严重限度维修人员过失行为备注号款在业主未留返修钥匙的情况下非法入若由此导致客户索赔或其他法律责户（或露台、阳台、屋面、私家花园等）200元/次1任，由维修实行方无条件承担维修人员在客户家里（或露台、阳台、若由此导致客户索赔，所有赛用由屋面、私家花园等）留下大小便或其他2023元/次2维修实行方无条件承担污物维修人员与业主沟通交流时，使用不文若由此引起客户强烈投诉按实际情明、不礼貌的语言，或与业主争执、争500元/次3况进行处耨红线区吵--禁令将业主房间（或露台、阳台、屋面、私若导致客户索赔，所有费用由维修1000元/次4家花园等）当作材料仓库实行方无条件承担维修工人在业主房间里面（或露台、阳若导致客户索赔，所有费用由维修台、屋面、私家花园等）休51000元/人.次实行方承担息未经甲方保修办允许，维修人员承担为禁令若导致客户索赔或投诉，所业主装修、改造或提供建筑材料、搬运2023元/次6有费用由维修实行方承担垃圾等有偿服务行为若引起客户强烈投诉或由于延迟维维修人员未按规定或预约的时间内到100元/次修而导致的额外损失，按实际情况1现场进行相关维修工作进行处罚使用客户洗手间或使用客户水龙头搞若导致客户索赔或投诉，其他所有个人卫生及清洁工具（即使得到客户许200元/人.次2费用由维修实行方承担可也不允许，洗手除外）业主家装修、家具其它设施若由此3维修过程中，未实行维修作业区内及周100元/次受损由维修实行方承担补偿责任边的成品有效保护维修人员和客户聊与维修无关的话题，若引起客户强烈投诉按实际情况进100元/人.次4打探客户隐私行处罚维修人员使用客户的拖鞋、毛巾等物品100元/人.次即使得到客户批准也不允许5黄线区一不得触犯未征得业主批准，维修人员进入业主家若导致客户索赔或投诉，其他所有100元/人.次6中进行维修费用由维修实行方承担在业主家里与其别人员（涉及甲方人员、乙方同事及原施工单位维修人员）100元/次7争执，争吵接受客户任何形式的礼品和馈赠，涉及100元/次即使客户积极提出也不允许8饮用水、香烟等在业主家中进入非维修施工作业的区若导致客户索赔或投诉，其他所有100元/次9域费用由维修实行方承担维修人员在业主家中，从事与维修工作200元/次涉及抽烟、看报、打骂嬉闹等10无关的其它事宜序严重对维修实行方扣维修人员过失行为备注号限度款维修完毕后维修人员未将施工现场清理干净，留有遗留物（涉及灰尘）100元/次11维修事项有争议时，维修人员未及时反馈现场维修负责人或甲方现场管理人100元/次12员维修人向业主讲有损甲方的利益及形100元/次13象的任何言语维修工人半途离开维修现场，未提前向100元/次14客户说明情况维修工人离开维修现场，业主不在时，由此导致的其他一切后果由乙方承未将所有门窗关好，水、电开关关闭100元/次15担进入已装修好的房间（无论客户是否有100元/人.次16人在家）未穿鞋套，脱鞋入户维修人员将在甲方领用的物品丢失50元/次此外需要照价补偿1维修人员在社区内不统一规定着装、佩敞胸、搭肩，工作服不干净、不平20元/次2带工牌整、有油污、破损、褶皱等维修人员在社区穿拖鞋、凉鞋、背心或赤脚、挽胳膊、抽烟、赌博、3维修人员在社区里面出现不文明现象20元/次.人喧哗打架、语言不文明，在社区内追逐打闹、在维修现场用工具比划、开玩笑等乙方维修人员从甲方领用钥匙，未按规黑线区一20元/次视具体情况4定期间归还严格遵守维修材料、工具未在指定的地点存放20元/次5维修任务未按指定期间完毕，且未提前50元/次6说明因素非作业时间，现场维修人员不在指定区10元/次7域休息甲方保修办公室组织召开工作会议，乙50元/次8方相关人员迟到或无端缺席乙方维修负责人拒签或迟延签收甲方100元/次9给予乙方的函件、知会等说明:

1.维修人员过失行为涉及但不限于上表所列内容，若维修人员有其他过失行为，甲方将参照以上类似条款进行罚款，若没有类似条款，甲方将根据实际情况进行处罚

2.以上扣款甲方知会乙方后（涉及口头和电话知会）立即生效，并下发扣款告知单，无需征得乙方书面签收意见，即可直接从乙方相关费用中扣除2附件工程维修时间标准常见房屋问题维修时限备注楼板裂缝3天视工程量大小最多可延长至5天结构类柱梁裂缝10天5天沉降、变形裂缝视工程量大小最多可延长至7天石材、瓷片面层裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天裂健涂料面层裂缝3-5天5天砂浆抹灰层裂缝视工程量大小最多可延长至7天非结构类5-7天砌体裂缝视工程量大小最多可延长至10天5-7天构造、节点裂缝视工程量大小最多可延长至10天沉降裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天空鼓、涂料、瓷片、石材、抹灰3天视工程量大小最多可延长至5天脱落5-7天屋面视工程量大小最多可延长至10天5-7天外墙视工程量大小最多可延长至7天3-5天露台、阳台、花槽等视工程量大小最多可延长至7天3天视工程量大小最多可延长至5天门窗、天窗厨房、卫生间土建3天视工程量大小最多可延长至5天地下室侧壁、挡土墙渗漏5天视工程量大小最多可延长至7天渗漏给水管渗管道明装1天漏管道暗装2-3天涉及装修恢复排水管渗漏1天2天线管渗漏设备井预埋套管渗漏1天室外地面冒水3天疏通地漏、洗菜盆、洗手盆下水1天给排水预留水龙头接口漏水1天更堵头1天线路跳闸、短路、漏电故障1天安装暗线2天维修空气开关、漏电开关等1天电气工程维修电源插座、电话插头、按钮开1天关维修灯具1天维修居家对讲系统1天室外钢制生锈、脱焊、脱漆2天品部品部件2天/户若需更换可延长至5天栏杆划伤、脱漆、生锈链接件、锁件1天修（换）窗五金1天更换玻璃2-3天更换钢化玻璃可延长至7天门窗类2-3天视具体情况可延长至7天更换型材门窗局部脱漆维修1天门窗大面积脱漆维修2-3天1-2天部品部件油漆、脱皮维修3天1-2天局部、现场维修入户门划伤、碰痕10天情况严重，需更换或返厂维修入户门1天现场调校入户门变形、起跷5-7天更换或返厂维修入户门五金配件维修、更1天换业主房号联系方式【】渗漏【】裂缝【】弱电工程【】三防门【】铝合金/塑钢门窗维修类型维修部位[]电气工程【】水暖工程【】其它问题描述接待时间下单时间物业客服署名维修单位发单时间维修工程师署名维修方案维修单位负责人项目维修工程师开始维修时间实际完毕时间现场维修记录（由维修单位填写）维修情况维修负责人署名日期签字确认栏项目部/物监理单位业维修部物业客服部业主署名备注:（作为录入明源系统依据）编号No.业主法定交房日项目名称房号姓名期年月日□来电报修联系电报修日期□来访口前台接待方式话时分其他年月日物管员到达告知物管员物管员署名物管员电话报修现场时年月日时分时间时分间问题描述现场勘查物业管理员署名年月日维修工署名年月日口是否属于质保期内的维修事项口属于开发建设单位工程质量缺陷导致的维修（建设部2023年88号令第33条）口业主质保期内已经报修，属于开发建设单位迟延至质保期外的维修（参考最高人民法院2023年7号文第13条规定）口属于开发建设单位质保期内正在维修，延续至质保期外尚未竣工的维修或者维修结束后尚未进行项目部、施工单位、物业和业主四方验收的维修□关于隐蔽工程的维修（参考建设部2023年165号文《物业承接查验办法》第33条规定）责任鉴定口因业主使用不妥等导致的维修，由业主承担维修责任（参考09版《陕西省物业管理条例》第15条规定）口因物业公司平常管理维护不妥导致的维修，或地产公司和物业公司双方担责的维修，由物业公司承担维修责任或双方承担维修责任（参考07版《国务院物业管理条例》第36条）物业服务中心负责人署名年月日地产项目部负责人署名年月日责任接单部责任部门接单人榜单门55年月日由维修责任部门所提报的维修方案_______年—月—日，已经业主在书面方案文稿上签字确认批准（具体方案可另附书面材料作为本推动表附件存档备查）维修方案确认业主签字维修过程记录地产项目部代表署名年月日时分物业服务中心代表署名年月日时分验收牵头单位（维修责任部门）负责人验收日期项目部代表其他代表署名维修完毕验施工队代表验收收人物业代表业主署名年月日回访人回访方式□电话口入户口其他（物业公司品质部）业主答复□满意□一般口不满意回访日期填表说明

1.该推动表由物业服务中心起始发出，中心负责人签发，一式两份，物业服务中心和项目部各执一份，服务中心指派客服或维修专人跟进

2.维修结束，经验收合格后，该推动表项目部自留一份，送客服前台一份，另一份送物业公司品质部，以备回访附件5陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施目录

一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施

二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施

三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施

四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施

五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施

一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施

（一）外窗渗漏表现形式外窗框周边易出现渗水治理重要措施

1.1外窗制作前必须对洞口尺寸逐个校核，保证外窗框与墙体间有适合的间隙；外窗进场后应对其气密性能、水密性能及抗风压性能进行复验

1.2窗框应采用固定片法安装固定，严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定窗框固定片宜为镀锌铁片，镀锌铁片厚度不小于

1.5mm,固定片应一内一外交错布置，严禁单面固定

1.3窗框与结构墙体间应打聚氨酯发泡胶密封，发泡前应拆除框料保护膜（特别是塑料膜），将表面清理干净，发泡胶应连续施打，一次成形，填充饱满

1.4外窗框四周密封胶应采用中性硅酮密封胶，密封胶应在外墙粉刷涂料前完毕，打胶时要保证基层干燥，施打连续、饱满、无裂纹、气泡，转角处平顺、严密

1.5外窗台上应做出向外的流水斜坡，坡度不小于10%,并不得堵塞泄水孔，内窗台应高于外窗台10mm窗楣上应做鹰嘴或滴水槽

三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施......25

四、任宅工程电气安装常见问题及治理措施.....26

五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施.....27规定

1.8外窗安装完毕后，应进行外窗现场淋水见证检查，并形成记录

（二）有防水规定的房间地面渗漏表现形式地面细部解决不规范，易产生漏水、渗水治理重要措施

2.1有防水规定的房间楼板混凝土应一次浇筑，振捣密实房间四周应与现浇板同时吊模浇筑混凝土止水台，高度不小于200nnn

2.2防水层应沿墙四周上翻，高出地面不小于300mmo管道根部、转角处、墙根部位应做防水附加层

1.13管道穿过楼板的洞口处封堵时应支设模板，将孔洞周边浇水湿润，用高于原设计强度一个等级的微膨胀混凝土分两次进行浇灌、捣实管道穿楼板处宜采用止水节施工法

2.4地漏安装的标高应比地面最低处低5mm,地漏四周用密封材料封堵严密门口处地面标高应低于相邻无防水规定房间的地面20mll

12.5防水层上施工找平层或面层时，应做好成品保护，防止破坏防水层有防水规定的房间应做二次蓄水实验，即防水隔离层施工完毕时一次，工程竣工验收时一次，蓄水时间不少于24小时，蓄水高度不少于30mmo

（三）屋面渗漏表现形式屋面细部解决不规范，易产生漏水、渗水治理重要措施

3.1不得擅自改变屋面防水等级和防水材料，确需变更的，应经原审图机构审核批准，图纸设计中应明确节点细部做法

3.2卷材防水屋面基层与女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟（井）道等突出屋面结构的交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形,圆弧半径应符合规范规定

3.3卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应做防水附加层；附加层经验收合格后，方可进行下一步的施工

3.4天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于450mln,并用密封材料嵌填封严

3.5伸出屋面的管道、井（烟）道、设备底座及高出屋面的结构处，应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm；管道底部应做防水台，防水层收头处应箍紧，并用密封材料封口

3.66屋面水落口周边直径500mm范围内应设不小于5%的坡度坡向水落口，水落口处防水层应伸入水落口内部不应小于50mm,并用防水材料密封

3.7屋面太阳能、消防等设施、设备、管道安装时，应采用有效措施，避免破坏防水层

3.8屋面防水工程竣工后，应做蓄水检查，蓄水时间不少于24小时，蓄水最浅处不少于3（）nini；坡屋面应做淋水检查，淋水时间不少于2小时

（四）散热器安装不规范，散热器支管渗漏表现形式散热器安装固定不牢，支管少支架，管件接口易发生漏水冷水试压完好，正常使用供热后达成一定温度时却又发生渗漏的现象治理重要措施

4.1散热设备、管材、管件应相匹配，并应按规定进行检查

4.2散热器支架、托架安装设立对的，固定牢固

4.3散热器支管长度超过

1.5m时，应在支管上安装管卡；塑料管应在转弯处安装管卡，在阀门处安装固定支架；散热器支管坡度坡向对的

4.4隐蔽安装的采暖管道在地面上应标明其位置和走向

4.5散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离应符合设计或产品说明书规定，如无规定期，应为30mm,距窗台不应小于50nmi；距地面高度设计无规定期，挂装应为150200nlm,卫生间散热器底部距地不应小于200nll11,散热器排气阀的排〜气孔应向外斜45°安装

4.

6.1采用丝接方式连接的管道，套丝时不得出现断丝、缺丝、乱丝，连接后外露2-3扣，并应清理干净，做好防腐解决采用热熔方式连接的管道，管材与管件应使用同一厂家材料，切割管材应平整并垂直于管材轴线，热熔时操作环境、加热温度、加热时间及熔焊深度均应严格控制

4.

6.3塑料管道与金属管道、阀门连接时应采用专用工具专用管件

4.7散热器及配管水压实验应在逐户实验合格的基础上进行系统试压

二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施

（一）钢筋混凝土现浇楼板裂缝表现形式现浇板易产生贯通性裂缝或上表面裂缝；现浇板外角部位易产生斜裂缝；现浇板沿预埋线管易产生裂缝治理重要措施:

1.1管线应尽量布置在梁内，当楼板内需埋置管线时，管线必须布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的,不应超过二层管线线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以保证线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实当两根以上管并行时，沿管方向应增长中4@150宽500mm的钢筋网片，做到在应力集中部位有双层布筋

1.2模板支撑系统必须通过计算，除满足强度规定外，还必须有足够的刚度和稳定性

1.3后浇带处应采用独立的模板支撑体系，浇筑前和浇筑后混凝土达成拆模强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除

1.4应加强对现浇楼板负弯矩钢筋位置的控制控制负弯矩钢筋位置应设立足够强度、刚度的通长钢筋马凳，马凳筋底部应有防锈措施双层上排钢筋应设立钢筋小马凳，且每平方米不得少于2只

1.5在混凝土浇筑时，应铺设临时性活动跳板

1.6预拌混凝土在运送、浇筑过程中，严禁随意加水

1.7现浇板浇筑时，应振捣充足，在混凝土终凝前应进行二次压抹，压抹后应及时覆盖和浇水养护

1.8现浇板养护期间，当混凝土强度小于L2Mpa时，不得进行后续施工当混凝土强度小于lOMpa时，不宜在现浇板上吊运、堆放重物吊运、堆放重物时，应采用有效措施，减轻冲击

1.9各类裂缝的解决方法

1.

9.1对混凝土中水泥安定性不合格或者水泥不同品种混用发生化学反映而导致的破坏性裂缝，须进行彻底解决，即将混凝土打掉重新浇筑

1.

9.2对受力产生的裂缝，可根据裂缝出现的因素，有针对性地采用加固补强措施对已影响到结构安全的楼板裂缝，除了沿缝凿成V字形凹槽冲洗干净，将环氧树脂液用压力灌入缝内封闭外，还要用粘扁钢或碳纤维布等措施对楼板进行加固当用碳纤维布加固时，对单条裂缝，除了沿缝粘贴外，还要在垂直于缝方向按布宽间距粘贴；对互相交叉的多条缝要井字形粘贴，间距同布宽（布宽300nm1左右为宜）

1.

9.3对由温度、混凝土的收缩、施工等因素引起的非受力裂缝解决如下

1.

9.

3.1对于一般混凝土楼板表面的龟裂，可先将裂缝清洗干净,待干燥后用环氧树脂液灌缝或用表面涂刷封闭施工中若在终凝前发现龟裂时，可用抹压一遍解决

1.

9.

3.2对当裂缝较大（宽度大于

0.2mm）时，应沿裂缝凿八字形凹槽，冲洗干净后，用12水泥砂浆抹平，也可以采用环氧胶泥嵌补（仅限于缝的数量少且非通长、贯通的缝）

1.

9.

3.3对当楼板出现裂缝面积较大时，应对楼板进行静载实验,检查其结构安全性，必要时可在楼板上增做一层钢筋网片，以提高板的整体性或在板面用环氧树脂液灌缝封闭（作一层防水也行），在板底用碳纤维布粘贴成井字形，间距同布宽

1.

9.

3.4对通长、贯通的危险结构裂缝，裂缝宽度大于

0.2硒的解决方法为除了沿缝凿成V字形凹槽冲洗干净，将环氧树脂液用压力灌入缝内封闭外，还要用粘扁钢或碳纤维布等措施对楼板进行加固当用碳纤维布加固时，对单条裂缝，除了沿缝粘贴外还要在垂直于缝方向间距布宽粘贴；对互相交叉的多条缝要井字形粘贴，间距同布宽（布宽300mm左右为宜）

1.

9.

3.5对通长、贯通与非通长、贯通裂缝共同组成且数量又多时板底只有纵横都粘贴

（二）填充墙裂缝表现形式不同基体材料交接部位易产生裂缝；填充墙临时施工洞口周边易产生裂缝；填充墙内暗敷线管处易产生裂缝治理重要措施

2.1严格控制砌块的含水率墙体材料现场存放时应设立可靠的防潮、防雨淋措施

2.2不同基体材料交接处应采用钉钢丝网等抗裂措施钢丝网与不同基体的搭接宽度每边不小于100nun钢丝网片的网孔尺寸不应大于2（）mni20nin],其钢丝直径不应小于

1.2mm,应采用热镀锌电焊钢丝网，并宜采用先成网后镀锌的后热镀锌电焊网钢丝网应用钢钉或射钉加铁片固定，间距不大于300nliri

2.3在填充墙上剔凿设备孔洞、槽时，应先用切割锯沿边线切开,后将槽内砌块剔除，应轻凿，保持砌块完整，如有松动或损坏，应进行补强解决剔槽深度应保持线管管壁外表面距墙面基层15mm,并用M10水泥砂浆抹实，外挂钢丝网片两边压墙不小于100mmo

2.4填充墙砌体应分次砌筑每次砌筑高度不应超过

1.5m,日砌筑高度不宜大于

2.8m；灰缝砂浆应饱满密实，嵌缝应嵌成凹缝，严禁使用落地砂浆和隔日砂浆嵌缝

2.5填充墙砌筑接近梁板底时，应留一定空间，至少间隔14d后,再将其斜砌挤紧当砌筑至梁（板）底缝隙较小无法斜砌时，宜采用干硬性C25膨胀细石混凝土填塞

2.6填充墙砌体临时施工洞处应在墙体两侧预留2

①6@500拉结筋，补砌时应润湿已砌筑的墙体连接处，补砌应与原墙接槎处顶实,并外挂钢丝网片，两边压墙不小于100mm

2.7消防箱、配电箱、水表箱、开关箱等宽度预留洞上的碎过梁，应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后剔凿，其背面的抹灰层应满挂钢丝网片

（三）墙面抹灰裂缝表现形式抹灰墙面易出现空鼓、裂缝治理重要措施

3.1抹灰前墙面应浇水，浇水量应根据墙体材料和气温不同分别控制，并同时检查基体抗裂措施实行情况

3.2抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面抹灰砂浆宜掺加聚丙烯抗裂纤维、碳纤维或耐碱玻璃纤维等纤维材料必要时，可在基层抹灰和面层砂浆之间增长玻纤网如墙面抹灰有施工缝时，各层之间施工缝应互相错开

3.3墙面抹灰应分层进行，抹灰总厚度超过35nlm时，应采用加设钢丝网等抗裂措施

三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施

（一）管道井内管道安装常见问题表现形式管道穿楼面处套管高度不一致、套管不正、套管穿管后未用柔性防水材料进行封堵，管道井内未设立排水地漏治理重要措施

1.1管道穿楼面应使下端与楼板下端平齐，套管高出地面50nln,并应做到套1管与管道同心，套管环缝应均匀，用油麻填塞，外部用腻子或密封胶封堵

1.2管道井内宜设立一个排水地漏

（二）管道立管支架安装常见问题表现形式支架安装高度不统一，安装前未刷防锈漆治理重要措施

2.1立管管卡安装高度距地面为

1.5-

1.8m,2个以上管卡应均匀安装，同一房间内管卡应安装在同一高度上

2.2支架安装前应除锈并刷防锈漆，竣工前应刷面漆

2.3管道支、托、吊架应采用型钢标准件，严禁使用带膨胀螺栓的扁铁支架采用角钢支架的应倒角

四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施

（一）电气竖井内电缆桥架安装不规范、电气竖井内布线乱表现形式电缆桥架穿楼板处未进行防火封堵或用水泥封堵、电气竖井内电线敷设乱、特别是弱电电线管敷设很乱治理重要措施

1.1电缆桥架穿楼板处，四周应设立档水台，高度不低于50mm,档水台与电缆桥架之间用防火堵料填塞密实

1.2电气竖井内金属线槽、桥架、密集型母线槽等正常情况下不带电的金属外壳均应与接地干线可靠连接

1.3电气竖井内预留弱电、消防桥架洞口位置时，要精心策划,便于后期弱电施工时布线美观、合理

（二）配电箱安装不规范表现形式导管随意进入配电箱、箱内布线乱、导线不分色治理重要措施

2.1导管进入箱应顺直，管头长度小于5mm,用锁母固定的管口露出锁母23扣〜

2.2导管进入配电箱应一管一孔，排列整齐，锁母连接严禁在配电箱上电气焊开孔和开长孔

2.3箱内布线要整齐、导线要分色，A相黄色，B相绿色，C相红色，零线淡蓝色，PE线黄绿相间

（三）屋面避雷网安装及屋面风机配管常见问题表现形式屋面避雷网安装不顺直、搭接处单面焊、焊接处未解决就刷银粉漆、风机未与避雷网连接、风机电源金属软管长度过长治理重要措施

3.1屋面避雷网安装要顺直、搭接处要按规范进行焊接，焊接处应先清除药皮，刷防锈漆

3.2屋面避雷网安装高度应保证离敷设表面150mm,一般应设立在女儿墙中心当女儿墙宽度大于300mm及以上时，避雷网距女儿墙外侧宜为150mm，避雷网明敷引下线距墙面宜为15-20mm,避雷网支架安装应垂直、间距均匀、牢固，支架宜采用非焊接型支架

3.3屋面风机电源管预埋要准确，从电管引入电机的金属软管安装应美观、长度不应大于

0.8m

3.4避雷网与玻璃幕墙装潢在屋面的金属部分或屋面金属网架应有明显、可靠的连接点

五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施表现形式外墙易产生渗漏，饰面层易出现开裂，外粘饰面砖容易脱落编制人审核人批准人发布单位工程管理部页数共5页发布日期2023年1月生效日期文献名称陕西金泰恒业房地产有限公司维修实行细则今目的作为工程质量保修书的补充文献，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控令合用范围陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位令名词解释甲方一陕西金泰恒业房地产有限公司乙方一参建总分包单位总分包单位保修负责人一各施工单位指定的保修期内现场负责人监理单位保修负责人一监理单位指定的保修期内现场负责人甲方维修工程师一甲方在工程保修期内指定的现场负责人第三方维修单位一因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位编制依据协议治理重要措施

1.1建设、施工单位不得更改外墙外保温系统构造和材料

1.2外墙外保温设计应明确基层抹灰规定，并应对门窗洞口四周、外墙细部及突出构件等做好防水保温细部设计，出具节点详图

1.3保温材料应有省级住房和城乡建设行政主管部门出具的产品认定证书EPS板自然条件下陈化期不得低于42天，60度恒温蒸汽条件下不得低于5天

1.4涂饰饰面应采用与保温系统相容的柔性耐水腻子和高弹性涂料

1.5外墙外保温工程施工应坚持样板引路的原则，样板验收合格后方可全面施工

1.6外墙基层解决及找平层施工应符合下列规定

1.

6.1抹灰前应先堵好架眼及孔洞，封堵应由专人负责施工，施工、监理单位应对孔洞封堵质量进行专项检查验收，并形成隐蔽工程验收记录

1.

6.2封堵脚手架眼和孔洞时，应清理干净，浇水湿润，然后采用干硬性细石混凝土封堵严密

1.

6.3穿墙螺栓孔宜采用聚氨酯发泡剂和防水膨胀干硬性水泥砂浆填塞密实，封堵后孔洞外侧表面应进行防水解决

1.7粘贴聚苯板外墙外保温系统施工应符合下列规定

1.

1.1粘贴聚苯板外墙外保温系统三层以上外饰面不得使用饰面砖

1.

1.2涂料饰面时，当采用EPS板做保温层，建筑物高度在20nl以上时，宜采用以粘结为主，锚栓固定为辅的粘锚结合的方式，锚栓每平方米不宜少于6个

1.

1.3门窗洞口上部和突出建筑物的装饰腰线、女儿墙压顶等有排水规定的外墙部位应做滴水线

1.

1.4门窗洞口四角聚苯板不得拼接，应采用整板切割成型，拼缝离开角部至少200mmo

1.

1.5耐碱网格布粘贴时，洞口处应在其四周各加贴一块长300mm,宽200mni的45°斜向耐碱玻纤网布；转角处两侧的耐碱玻纤网布应互绕搭接，每边搭接长度不应小于200min或可采用附加网解决

1.8需穿透外墙保温层固定的管道及设备支架等，其与保温层结合的间隙应采用可靠措施做防水密封解决建设工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法其它国家相关法律法规金泰恒业工程质量维修体系标准文献

一、保修期限及保修范围

（一）、保修期限一一质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为

1.地基基础与主体结构工程设计文献规定的合理使用年限；

2.屋面防水、有防水规定的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、外门窗四周和外墙面的防渗漏为5年；

3.供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；

4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

5.装修工程为2年；

6.建筑保温工程为5年；

7.其他部分为2年

8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收合格之日起从新计算

（二）、保修范围

1、本协议所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、协议条件约谈记录以及双方会议纪要约定等所有内容均属保修范围；

2、由于乙方因素导致的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，导致甲方和业主的所有直接和间接损失，由乙方无条件承担所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可

二、保修规定保修实行规定，涉及但不限于如下内容

（一）维修人员管理

1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；

2.各参建总分包单位、监理单位需以书面形式向我司指定保修负责人，涉及如下内容；•保修负责人姓名__________________•公司通讯地址_______________________•电话/手机_________________________•电子邮箱__________________________•传真______________________________以上内容若有变动需及时书面知会甲方项目部，否则无法联系时,视为乙方已收到甲方传达之信息

3.保修负责人代表所属单位全面负责保修期内各项保修事务的对接及实行工作，涉及现场保修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修工作联系单领取、保修任务的实行安排、为甲方客户服务中心解决重大投诉、索赔的谈判提供专业技术支持、承担经甲方确认并支付予客户的补偿款等工作

4.保修负责人全权代表所属单位解决现场合有事务，不能以任何理由推脱交由公司解决

5.维修人员现场管理规定•维修人员必须在规定或预约的时间内到现场进行相关维修工作•维修人员进入业主家中进行维修，应征得业主批准，不得擅自进入，否则一切法律后果由乙方承担•进入已装修好的房间（无论客户是否有人在家）必须穿鞋套，严禁脱鞋入户，严禁使用客户的拖鞋、抹布等物品•维修过程中，须做好施工作业区内及周边的成品保护，业主家装修、家具或其它设施若由此受损，由乙方承担补偿责任•维修完毕后维修人员必须将施工现场清理干净，不得有任何遗留物（涉及灰尘），若在维修区域随地大小便，甲方一次向乙方罚款2023-5000元•维修人员在与业主沟通交流时，不得使用不文明、不礼貌的语言，严禁与业主争执或在业主家里与其别人员（涉及甲方人员、乙方同事及其他施工单位维修人员）争执•若维修事项有争议时，需及时反馈现场维修负责人或甲方现场管理人员，不得擅自向业主讲有损甲方的利益及形象的任何言语，严禁同业主有任何形式的争吵•离开维修现场，业主不在时，必须将所有门窗关好，水、电开关关闭否则由此导致的一切后果由乙方承担•甲方组织召开工作会议，乙方相关人员须准时参与，不得迟到或无端缺席•维修人员必须服从甲方和物业服务中心的其它各项管理规定

6.若违反以上1-5条规定，乙方按照200-10000元向甲方支付违约金，相关违约金总额将直接从甲方支付给乙方的任何款项中扣除,无须征得乙方批准

7.维修人员其他不妥行为处罚标准详见《维修人员不妥行为处罚标准》（附件1）

（二）维修时间规定:

1.发生须紧急抢修事故如渗漏水、给排水、供电设施及线路故障、门窗不能正常启动等影响业主正常生活的情况，乙方接到甲方告知后（以书面、电话或电子邮件为准）须2小时内赶到现场进行维修

2.具体维修时限以《工程维修时间标准》（附件2）为准，一般平常问题维修时间为3-7天，特殊疑难问题由业主、物业、甲方、乙方协商拟定

3.平经常规维修任务，乙方接到甲方的派单后，及时安排维修人员按本协议进行维修，并按甲方指定期间完毕维修工作

4.客户有特殊时间规定的，按客户规定提前电话预约，并安排维修；不能按照客户规定实行的，应在客户规定的时间内积极电话沟通,达成一致，拟定具体时间，并按约定期间上门维修；

（三）维修质量规定

1.乙方维修人员应对每一个维修任务认真履行保修职责，工作内容涉及上门查看、业主沟通、拟定方案、过程实行、结果检查、签单确认等

2.维修方案必须通过甲方维修工程师签字认可方可实行

3.每个维修联系单维修完毕后需经监理维修工程师、甲方维修工程师、业主验收签字，视为该维修项目本次维修完毕，所维修项目的保修期限重新由维修合格之日起计算

4.维修联系单样表见《维修联系单》（附件3）

（四）第三方维修:若有下列情况之一发生，甲方将委托第三方施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方承担•接到维修告知（以书面、电话或电子邮件为准）拒不接受；•属于抢修范围，无法联系到保修负责人；•超过维修时限任未完毕维修；•对同一位置通过两次维修仍未解决问题的；•因维修人员服务行为导致业主强烈投诉；

1.第三方施工单位维修产生的费用由甲方直接从甲方支付给乙方的任何费用中扣除，无须征得乙方批准

2.对于涉及结构安全的质量事故，应当按照《建设工程质量管理条理》的规定，立即向本地建设行政主管部门报告，采用安全防范措施；由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出维修方案，乙方实行保修

（五）附件

1、《维修人员不妥行为处罚标准》

2、《工程维修时间规定标准》

3、《维修联系单》

4、《质保期内维修任务推动表》

5、陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施陕西金泰恒业房地产有限公司202311年月日。