酒店式公寓经营管理方案

酒店式公寓经营管理方案茶几1个,尺寸据实地情况，1个与布艺沙发配套电视柜1个,尺寸据实地情况1个，尺寸据实地情况休闲椅1个，阳光室用—圆几1个，阳光室用—户外扶手椅2张,阳台用2张,阳台用户外圆几1个,阳台用1个,阳台用2件写字台1个,尺寸据实地情况1个，尺寸据室地情况衣柜1个（深度55-65cm）1个（深度55-65cm）其其余尺寸据现场定余尺寸据现场定窗帘尺寸据现场定（双层）尺寸据现场定（双层）空调1台（

1.5匹，单冷国1台（

1.5匹，单冷国产变电产变频）频）器电视机1台,25寸国产超频或1台,25寸国产超频或纯类纯平平配小冰箱1台,容量和尺寸据实1台，容量和尺寸据实地置地定定（电热水壶1台，款式另定1台，款式另定含热水器1台,浴室用（容量8-1台,浴室用（容量8-10散10升）升）件）排气扇1台，浴室用窗式1台，浴室用窗式电话机2部1部浴室用散件毛巾架、浴巾架、挂钩、毛巾架、浴巾架、挂钩、纸巾架、晾衣器（安装尺纸巾架、晾衣器（安装寸据实地定）尺寸据实地定）浴室浴帘1副（连架、防水）1副（连架、防水）浴室镜子1面,尺寸据实地定1面,尺寸据实地定厅、房照明台灯

1、落地灯

2、卧台灯

1、落地灯

1、床头室壁灯（床头）

2、悬灯

2、悬关灯1关灯1洗手间照明筒灯2-

3、镜前壁灯或筒灯

2、镜前壁等或射灯石英射灯1-22备注

1、带*号项目为基本配置

2、家私材质以木料为主，尽量减少使用玻璃材料

3、电器设备均需符合国家相关的安全标准

三、东海岸公寓日常管理细则A、东海岸公寓酒店管理与物业管理的关系A

1、总体概括:

1、物业管理和酒店管理为两个平行、平等的部门，分工不同，协调合作

2、二者的共同目标是为业主（宾客）提供优质服务，以赢利为目的

3、物业公司负责公寓的安全保卫、公共区域的清洁卫生，日常工程维修保养及商业街的日常管理

4、酒店负责为协议业主及宾客提供酒店式服务,包括礼宾服务、前台问询、接待、收银、总机服务，客房室内清洁、洗衣、托婴、擦鞋、加床等代办服务

5、二者定期召开工作联席会议，讨论工作矛盾，交流工作心得，统一服务形象标准、口径A

2、东海岸物业管理处服务管理范

1、物业管理处入伙流程及相关事宜I礼仪接待组I客服组以上由地产负责以下由物业公司负责物业公司签约审核组物业公司收银组物业公司收楼引导组+YES是否需现场办理装修手缜-------------------►装修审批组注:入伙时场景布置、宣传资料发放由物业管理处负责

2、物业管理处针对装修管理及入住..物业管理处负责对公寓所有装修项目的监督和管理包括业主自装、酒店自用房装修、业主委托套餐装修、物业公司除给予积极的协助外，应对房屋的装修特别是房屋结构的变动和室内原有设备、管线的改动的申报审批制度，对装修施工过程中的垃圾、噪音、用火、用电安全的管理，对装饰装修材料的管理等

3、物业管理处针对业主搬迁及酒店家私进场⑴物业处负责公寓开荒清洁，打扫好室内外卫生、并清扫出道路，业主室内清洁按物业公司收费标准约定费用，酒店经营用房费用内部进行划转2物业处提供人力协助酒店经营用房家私进场,按酒店经营方要求完成相关布置,业主自用搬迁可进行有偿搬迁3物业负责指挥搬迁车辆出入,安全保卫工作

4、物业管理公司常规性服务a、房屋建筑主体管理;b、公寓设备设施的维修管理;c、环境卫生管理物业公司负责除酒店经营用房室内清洁卫生的所有公共区域清洁卫生，包括外围、大堂、办公区域、公共卫生间、电梯间、楼道、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理注

1、专项和特约服务由酒店管理方协调运作

2、委托代办服务:在酒店管理方因人力、物力、技术方面无法实施由物业公司实施完成,并按具体业务情况收取相应费用

3、公共性服务社区文化、教育、体育所有业主共享A

3、东海岸酒店公寓管理范围:

1、入伙期间酒店公寓管理任务及具体分工1成立宣传小组，向业主宣设立酒店经营模式专室和展台附:宣传流程表及注解说明注解说明物业公司签约审核组:负责发放委托管理合同、投资手册，酒店指南,酒店装修标准等酒店宣传资料酒店礼仪接待由着酒店制服礼宾员引领至专门洽谈位宣传咨询组由专人进行一对一讲解酒店经营模式酒店经营模式展示会:业主集中观摩幻灯片、座谈经营模式,答疑相关问题酒店样板房引领组:专人负责陪同业主参观酒店装修现房

（2）各部门具体分工及工作内容:前台礼宾服务:协助宾客搬运行李、寄存物件、指引客房、各种代办服务,租车服务,海滨社区往返巴士半小时一次；前台接待:办理入住登记、提供问询、查询服务；前台收银:办理退房手续、外币兑换,私人保险箱；前台总机:转接电话、留言服务、叫醒服务、保密服务；商务中心:商务秘书服务,传真、复印、打字、翻译、代订机票、火车票、安排大小会议；值班经理:处理宾客投诉、协调酒店部门、管理处对外关系.客房为宾客提供星级酒店干净舒适的房间；♦负责客房室内日常清洁卫生;♦为宾客提供客房内的各项服务；♦配合物业保安维护公寓内楼道的安全巡视工作;♦做好宾客来访登记工作；♦检查房间设施设备、发现问题及时向物业工程部报修;♦A

4、物业管理处与酒店管理相关总题解决程序

（1）服务目标所有物业及酒店员工都应树立”业主（宾客）至上、服务第一”的思想，不断提升服务品质，创造东海岸公寓服务品牌

（2）服务重叠物业同酒店在发生服务重叠时,最早接受服务要求的一方为责任人，在服务发生后，由酒店经理及物业主任就服务发生相关的费用、工作程序改进等问题进行沟通划定3服务责任在业主或宾客向酒店或物业员工提出相关服务要求或问询时,而此服务内容不是其所属部门工作范畴,任何员工不得推脱冷淡、推卸责任，而应主动、热情提供力所能及的服务工作，无法提供相应服务的也应主动指引业主或宾客解决问题的方法和途径4客户投诉酒店大堂经理是公寓客户投诉的主要负责人,所有一线部门员工包括物业及酒店员工在接到客户投诉时第一时间如处理不了，应及时上报大堂经理，由大堂经理协调处理,涉及物业方面的投诉如服务态度、服务质量、服务效率、服务责任划分，第一时间大堂经理有最高指挥权,涉及重大投诉，大堂经理应报告酒店经理协同物业主任及相关责任人共同处理5服务质量、服务形象的统一监督管理酒店大堂经理对东海岸不论是酒店管理方还是物业管理方的所有员工的服务形象、服务质量进行监督、检查B、关于会所经营管理方案Bl会所定位周边环境分析:大梅沙海滨度假区得天独厚的海洋资源，东海岸配套齐全的高尚大社区，风格独特的酒店式公寓尊贵享受的浪漫之地定位:具备各种商务培训功能，以运动、休闲、健康为主题的开放式会所B

2、会所经营模式待定会所拟实行会员制营销模式,会员分两大类，即业主类会员和非业主类会员

1、业主类会员1凡是东海岸公寓业主含长期居住在公寓的业主亲属均可申请成为业主会员；⑵申请成为业主会员经审批批准后发放A类贵宾金卡，享受会所各项免费及折扣优惠服务项目；⑶当A类贵宾金卡持有人入会所消费时,应主动出示该卡,并享受相应优惠政策；4A类贵宾金卡持有人结帐方式可自由选择付现金或签单月结；⑸重要、知名人物可特授予名誉业主发放A类贵宾金卡

2、非业主类会员⑴申请非业主类会员首先填写非业主类会员申请表”并附相关身份证明资料,经审核批准后,发放B类贵宾金卡；⑵申请B类贵宾金卡需预交一定数额会费，会所送出相应价值礼券如:各类免费券、现金券、优惠券，各种优惠券可组合使用⑶当B类贵宾金卡持有人入会所消费时,应主动出示该卡,并享受相应优惠政策；注优惠政策范围:会所所有服务项目；优惠方式:折扣、免费、附送、包价、营销组合等

3、贵宾卡有关使用细则1贵宾卡非信用卡，只限本人使用，特殊情况需由当值经理批准;⑵赠券、优惠券不限定使用人，但不可做现金使用，也不可退换；⑶使用所有设施前须先出示贵宾卡或赠券；⑷贵宾卡折扣优惠不可与会所其它推广活动的优惠同时使用;⑸贵宾卡收取一定的成本费用；⑹会所保留对贵宾卡的最终解释权B

2、会所服务项目配套概要及收费标准1会议中心:会议室20人;会议室40人;会议厅100人；相关配套:演讲台、麦克风、音响设备、投影仪、白板、各种会议桌椅、沙发、桌布体育中心羽毛球馆网球场乒乓球馆壁球馆篮球场台球室棋牌室相关配套:各种体育运动器件及辅助设备3休闲中心:室内的游泳池桑拿保健中心健身体操房、美容美发相关配套:健身器材、美容器材、桑拿保健器材以及辅助设⑷服务项目收费标准会议中心场地规格雅兰酒店景明达酒店东海岸会所10人一20人1500元/天700元/天800元/天20人一40人元/天1000元/天1000元/天100人以上7000元/天3000元/天3500元/天体育休闲中心服务项目参考价位服务项目参考价位乒乓球15元/小时壁球30元/小时羽毛球20元/小时棋牌室20元/小时网球40元〃卜时游泳池10元/次台球30元/小时篮球馆3500元/天450元/场B

3、服务项目推广1会员连锁至尊服务、会员可享受指定万科社区会所连锁服务，即商业街餐饮、休闲优惠折扣；2充分利用海滨优势，推广系列海文化活动营造海洋文化的环境和氛围，引入冲浪帆板、潜水、沙滩排球、东海岸酒店式公寓经营管理方案目录

一、东海岸公寓经营定位、模式及测算

二、东海岸公寓装修风格及配置说明

三、东海岸公寓日常管理细则

四、东海岸公寓装修设计大赛方案

五、东海岸酒店公寓入伙文件篝火晚会等节目，充分满足人们亲海心理需要；3利用东海岸项目郊野公园，开展放风筝、飞碟、登山比赛等活动，将会所充分延伸,满足人们回归生态自然怀抱的心理需要；4营销组合,将酒店和会所充分结合，实行互动推广，发挥资源的最大效率如住房+餐饮+休闲健身，形成一条龙包价服务5开展各种培训营活动，包括游泳培训、高尔夫讲座、球类培训6举办大型商务、休闲主题活动，如沙滩服饰大赛、沙滩选美大赛、红酒鉴赏会、商务交流主题论坛B

4、酒店商业街配套招商项目及推广1中餐品牌:东海酒家、天天鱼港、大白沙、上海、杭州特色菜2西餐品牌:名典咖啡、品上品咖啡、印度菜、牛扒屋、烧烤屋、酒吧一条街、茶艺馆、旅行社、银行、超市、邮局、体育用品店、24小时值班店、美容美发厅、休闲书吧、陶艺吧、家居装饰店3酒店商业街联动推广酒店可与商业街协作推出优惠促销活动美食展、小♦包价分成计划为扩大客源市场,方便市内客源进入商业街，增加人员♦IU!、东海岸公寓装修设计大赛方案带动消费,改进交通状况,开通市内巴士直达商业街A、东海岸公寓装修设计大赛方案征集”海岸搭建舞台，设计成就精彩”！以设计师的眼光发现美，以设计师的创意为海边度假人士配置更完美休闲套餐,本次活动面向社会各界设计高手征集装修设计方案欢迎创意大师们踊跃参与投稿,摆在您眼前的即将是社会的关注与丰盛大奖！具体办法如下:设计要求

1、装修风格要求:参赛者对样板房进行全面装修设计，根据东海岸社区的建筑（加勒比海岸度假公寓）为基础,主要体现海滨休闲、度假的风格

2、设计理念要求:人文、实用、环保、安全、简洁,符合酒店功能要求并独具特色

3、装修套餐费用标准（含阳台）、每平方米600-800元（标准房）A每平方米noo-1300元（豪华房）B、c、单房与一房一厅必备电器电视机、客房小冰箱、空调、热水器（详细内容见附件）注房间的家私及电器费用另计参赛者可任选其一进行设计,也可递交两幅作品

4、图纸要求:A、户型平面布置图（包括家具布置）B、各房间电路图C、天花布置图（注以上三项图纸规格为2#图，白底黑线绘制，比例1:50）D、效果图规格不小于420X300mm,并提供JPG或BMP格式3寸软盘文件1份（含家私、电器、绿色植物及装饰物品等内容,均按实际比例布置）E、需说明所选用材料的品牌、规格所选材料应符合环保及防火、阻燃的要求F、设计说明空间划分，材料色调

5、报送方式及地址:报送方案（图纸、资料）统一编号，并自行留底，所送资料一律不退还;文本请注明院校单位、姓名、地址和电话设计方案寄往:深圳市莲花北吉莲大厦2栋3楼万科物业有限公司东海岸管理课题小组收（邮编:518000）也可亲自送往设计方案稿件截止日期为3月25日以收到当日邮戳为准关于评选细则

1、3月26日-3月27日，大赛评委会评委进行评选附评委会成员名单

2、3月28日14:00-16:00,在东海岸会议室进行效果图作品展并设有投票箱与网上评选，分别抽5名幸运参与观众（总计10人），可享有休闲度假-东海岸公寓免费入住权3天（3个月内有效）

3、17:00宣布获奖参赛选手并颁发奖品A:设一等奖两名奖金每人3000元，可享有15天东海岸度假公寓免费入住权（3个月内有效）及享有将作品载入东海岸宣传册向”东海岸”业主推荐设计的权利，并聘请为“东海岸”酒店式公寓首席装修设计顾问、颁发证书（注标准房与豪华房各选一等奖一名）设入围奖五名奖金各1000元,可享有7天（3个月内有效）东海岸度假公寓免费入住权颁发获奖证书B:评委会代表做简评报名电话:83901333-235（3月10日至15日报名，可统一安排看毛坯房）联系人主办方:深圳市万科物业管理有限公司承办方:深圳市万科物业管理有限公司东海岸公寓管理小组协办方:深圳市万科地产有限公司东海岸销售部技术支持深圳市万科地产有限公司深圳市万创设计有限公司注:本次活动主办单位享有最终解释权，获奖稿件著作权归主办单位所有B、关于宣传具体办法

1、3月10H-15日，”东海岸酒店式公寓装修设计大赛”征集活动在深圳特区报”展开宣传，同时在万科网站、〈万客会〉等刊登广告，并设网上投票评选

2、制作大量海报，呈铺天盖地之势针对万科社区业主与各装修设计院校展开宣传

3、3月25H-27日可再次制作海报，特别针对”东海岸酒店式公寓装修设计大赛”作品展及颁奖会展开宣传

4、投资预算表（因主要为广告费用与奖金，其它为估算）广告费1万元奖金11000元参与观众奖品800元其它费用估算元总计23900元规格12*17价格16520元（公布价）经打折后估算1万元

五、东海岸酒店公寓入伙文件A、委托管理合同（代租管合同）业主与酒店管理方签定的管理协议文本委托管理合同（草稿）产权所有人（以下简称甲方）酒店管理人（以下简称乙方）深圳市万科物业管理有限公司双方签署本合同内容如下

1、鉴于乙方是一个知名品牌专业的物业管理公司，在全国经营管理多家大型物业,具有丰富的管理经验

2、鉴于甲方需要对其位于深圳市盐田区名称为深圳市大梅沙万科东海岸酒店公寓的物业进行酒店式代租管业务

3、鉴于甲方对乙方专业水平的信任，愿意聘用乙作为管理方,提供相应的专业管理服务，协助甲方对其公寓进行酒店式管理,按照星级酒店标准对其酒店式公寓进行经营式代租管

4、甲方的物业达到乙方作为酒店式公寓出租并按星级酒店装修的统一标准为此,考虑到双方的共识，甲方和乙方签订如下条款第一条甲方所购物业基本情况物业名称类型座落位置建筑面积甲方所购物业销售（预售）合同编号第二条委托管理期限期限共年—月—日，甲方从年—月—日起将公寓交付乙方经营管理一代租管至年—月日收回第三条租金、佣金收取方式

1、乙方根据租客的租赁方式收取相应租金,并向甲方提取相应佣金和成本费用

2、甲方和乙方协商最低租金为元/天元/月，在次基础上按酒店公寓门市价出租

3、租期在二周以内的,按天租赁收费方式乙方向甲方收取实际租金的10%作为佣金，客房服务费50元/天/间，电话费等杂费由租客支付,水电费包含在房价内由甲方承担,空置期清洁服务50元/月

4、租期在二周以上的按月租赁收费方式，乙向甲方收取实际租金的8%作为佣金,客房服务费50元/天/间，电话费等杂费由租客支付，水电费包含在房价内由乙方承担，空置期清洁服务费50元/月第四条租赁周转期4月一一10月期间，甲方委托乙代租管的房间连续空置5天一一14天，乙方向甲方保证有3个房晚的最低租金收入,连续空置14天一一30天，乙方向甲方保证有10个房的最低租金收入，其它时限乙方不承担空置期间的租金责任第五条租金结算

1、乙方采用月结的方式和甲方进行租金结算

2、乙每月于20日前将上月甲方租金收入（扣除佣金、成本费用、代水电费、税金）记入甲方指定帐户，并将明细租金收入单邮寄甲方指定地址第六条租客赔偿在公寓出租期间，由租客原因造成的房间物品损坏，乙方将根据事先同甲方约定的赔偿价目清单责令租客赔偿，房间物品的自然损耗不计算在内第七条公寓在租用期间，甲方不得借故进入房间如有特殊情况,应由乙方出面征得租客同意方可进入第八条违约责任自签约之日起,双方均不得借故解除合同，如双方因客观原因需要解除合同，应在20天前通知对方，并支付一个月的最低租金给对方作为违约金第九条本合同各项经双方同意，共同遵守，如有未尽事宜，本着诚信原则，双方共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力第十条本合同经双方签字盖章后生效，并各执一份为凭以昭信守第十一条补充条款:房屋现有分体空调部,英寸彩电台，电话机部,部分保你甲方盖章:乙方盖章:代表人:代表人:年月日月日B、寓投资手册制作图文并茂,经过案例讲解分析公寓投资回报根据最终PP图稿制作成书本式册子供业主取阅）a酒店服务指南⑴服务内容:大堂经理退房时吹风筒小型酒吧空气调节支票商务中心国际直拨电话宠物行李服务彩色电视餐厅及酒吧清洗、干洗及熨衣服务会议安排信用卡美容美发中心电力供应本地接线电话康体设施紧急及火警指示市内观光房间门匙车辆租用服务伤残化服务邮寄及留言服务客房送餐服务房间内线电话保险箱保安设施擦鞋服务浴室和卫生间用品访客唤醒电话请勿打拢

（2）主要营业配套介绍营业时间营业地点营业内容及特色营业电话

（3）

（4）

（5）火警指示台风报警说明客房用品表及价格C、酒店装修标准指南介绍酒店装修套餐标准,根据最后核定的酒店装修标准定制D、酒店简介图文并茂,介绍酒店概况，主要营业功能图片，便于携带、宣传D

1、酒店简介是介绍酒店产品、树立酒店形象的重要工具，酒店简介应提供以下信息:a、酒店设施的名称和标志b、酒店产品设施和服务项目描述c、酒店具有竞争优势和对宾客有吸引力的设施图片

一、东海岸公寓经营定位、模式及测算A、东海岸公寓经营定位精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础,吸引业主委托加入，以日租经营模式为主A

1、目标市场客源商务会议培训、公司休假客源占35%万科系统内含万科业主客源占35%国内外旅行社、订房网络客源占20%旅游及其它散客10%B、东海岸公寓经营模式经营模式:采用酒店式代租管经营模式.会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经营和业主的使用配合考虑达到业主，住客，公司的权益均衡的目的注

1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求

2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营

3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维修基金,支付代租管的佣金，同时享有同其它业主相d、酒店地址、电话和传真号码e、酒店地点的交通图，提示如何至酒店以及地理位置的方便程度D

2、图片的选择图片是酒店展示其设施的有效手段,好的图片对酒店简介的成功具有重要作用，它具有真实可信和直观的特点酒店最好采用客人正在使用酒店设施的图片，如游泳池、网球场、会议厅、餐厅客房D

3、装订方式酒店简介建议采用折叠活页式装订，折叠活页式简介一般由4张纸正反面8页构成，每页的宽和长尺寸都是10cm X21cmE、酒店价目表代租管价格一览表E

1、酒店价目表设计一般要点:a、酒店店标、地名和店名b、酒店联系方式:地址、传真、电话、网址c、价目表Tarriff Sheet字样d、说明这价目表的生效日期e、价格表:房间类型、收费标准E

2、宾客信息a、是否包早餐b、接受哪几种信用卡c、预订服务规定d、价格是否包括税收与服务费e、家庭计划:说明几岁以下的儿童与父母同住一间客房可享受免费待遇（一般为12岁以下儿童）F、房价推广套票、优惠券各种房价套票,免费券、现金券我们将根据如下假日推出不同套票活动五一节5月1日至5月7日母亲节5月8日、9日父亲节6月12日、13日中秋节9月27日、28日国庆节10月1日至7日圣诞节12月23日至26日新年12月29日至3月G、宾客意见表样稿A酒店管理公司意向征集一一感谢您的参与

1、就个人而言，您对万科东海岸酒店式公寓未来的服务管理有哪些建议？

2、如果您是万科东海岸酒店式公寓的业主，您最希望酒店管理公司提供何种服务？

3、如果您是万科东海岸酒店式公寓的管理者，您会提供哪些有别于其它酒店式公寓的服务项目给您的业主？

4、现有的特色服务,您最喜欢哪样有不足的地方吗？

5、如果您是酒店管理者，您对业主/宾客的投诉/建议将如何处理？回信请传真深圳市万科物业管理有限公司样稿B宾客意见表

1、RECEPTION接待满意Good一般Average不满意Poor口大堂副理Duty Manager□□□□接待处Receptionists□□□□服务员Bellboys□□□□询问处Information□□□□电话员Operator□□□结帐处Cashier意见Comments

2、GEST ROOM客房服务满意Good一般Average不满意Poor口洁净Clean□□□□设施Facilities□□□□月艮务Service□□□□安全性Safty□□□意见Comments

3、阁下订房是经过Did youmake yourreservations requestthrough口直接向酒店办理Directly withthe hotel□□旅行社办理Travel Agent□□单位介绍Company Referral□□参力口会议Conference Attendance□口其它途径Others4阁下为何选择本酒店、Why didyou choosehotel以住过Previous Experience酒店声誉ReputationPersonal Recommendation她人推荐Advertisement5对酒店总体评价GENERAL COMMENTS、Clealiness□卫生清洁口其它原因Others口服务态度Service□维修保养Manintenance□总体评价General Comment口收费标准Charges6阁下对酒店的其它意见和建议、Further remarksor suggestions宾客签名:日期:等的权益期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台,不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费

4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业管理处承接

5、代租管收费标准按天租赁收费方式按月租赁收费方式备注收费项目租期在二周以内的，租期在二周以上（含以按天租赁收费方二周）的，以按月租赁根据客户的实际情况调整式收费方式10%的租金—直接由租金中扣除1佣金—8%的月租金/月佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%,最低收费是月租金的8%2代收租金服务费免5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除客房服务费50元/天/间—按租赁的实际天数，由租金中扣除（含房间清洁费、3日常消耗的一次性—50元/天/间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付用品）4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付C、东海岸公寓经营测算,结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其它酒店的价格拟定价如下（门市价）*C1480*C

2580、单房元/天、一房一厅元/天注*此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定*此价格为前台价，可根据季节及经营情况经过不同折扣调整价格C

3、酒店公寓房间经营回报测算按日租模式涟涛306房按日租模式公寓面积为

52.76M2，总价为27万元,购置后长期用于出租,投资回报分析如下:

1、投资总成本:343,020元⑴、资本金:273,020元；a、一次性房款:27,000元；b、房产证税费:3,020元；

2、装修、家私费用67,000元;

3、电器:3,000元

2、年物业费用2567元

1、物业管理费

2.98元/M2X

50.76M2X12月二1815元

2、本体维修金:

0.25元/M2X

50.76M2X12月二152元

3、房内清洁费:50元/月X12月二600元

3、年租金收入:61828元

1、全年入住天数:365天X45%入住率二164天较保守估算

2、年租金收入377元/天六五折价X164天=61828元

4、客房服务费164天X50元/天=8200元

5、支付佣金61828X10%=6182元

6、税金61828元X12%=7419元

7、投资净收益⑴、按天租赁年净收益:37460元二（年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金）=61828-2567-8200-6182-7419=37460元⑵、按天租赁年收益率

10.9%=37460/343,020=

10.9%⑶、投资回收期:

9.2年注:装修、家私、电器的价格为估算D、酒店公寓项目的市场营销及发展方向D

1、成立酒店公寓的市场营销部门，制定营销推广方案,专职负责东海岸公寓的营销工作D

2、经过东海岸现场的销售点，向新老业主及意向客户做推广D

3、利用万科整体较为完备的网络资源进行推广（含集团、地产、物业及各分公司），开通网上订房等功能D

4、利用深圳本地的万科社区和各地的分公司社区的万科业主资源进行推广D

5、利用〈万科周刊＞、＜万科会〉等内部刊物、杂志推广D

6、利用旅行社、订房中心推广、签定订房协议D

7、待项目运作和时机较为成熟后再选择其它有效媒介推广D

8、经过滚动发展的方式,吸引较多的业主委托代租管,不但能促进东海岸大社区的日趋成熟,推动东海岸社区的销售工作的进一步展开,逐步树立物业公司在酒店或公寓经营方面的良好声誉,更可提高和扩大万科物业的品牌效应并可探讨和总结出一套适合东海岸公寓实际情况的经营管理模式,取得宝贵的管理经验,培养和储备酒店管理及相关领域的人员，为物业公司开拓新的经营领域,为物业公司在此领域中快速、稳步和持续的发展做好相应的工作E.16东海岸酒店式公寓运行成本测算（按自有套房计算）月金额（入住率项目备注75%）按照75%入住率,6间单房,6间套房，单房价312元/天；套房价377元/收入

127920.00天价格计算:按门市价均打

6.5折.单房门市价480元，套房门市价580元.

77129.00成本

一、人工成本

43200.

001、管理人员（8人）

21000.00酒店经理1人

5000.00大堂经理2人

6000.00按需16小时在岗服务，需2班.财务2人

4000.

003000.00培训兼人事、行政1人营销人员2人

3000.

002、其它人员（18人）

22200.00前台收款2人

2400.0016小时前台收款.前台登记及电话接听4人

6000.00有管理人员24小时值班.前台行李生4人

4000.0018小时为顾客提供行李服务客房领班1人

1800.00服务人员6人

6000.00司机1人.

004000.00

二、行政办公费用估算

17480.00

三、日常维护成本

8000.00

四、营销成本估算

5000.00

五、前期开办费摊销

七、营业税金

6651.00按收入的

5.2%经营收益

43583.00东海岸公寓装修风格及配置说明A、装修风格:亚热带海滨休闲度假A

1、设计原则:人文、环保、简洁、安全A

2、装修费用标准不含家私电器A款600-800元/m2单房40m2预算24000元-3元一房一厅52m2预算3123000元-416000元B款1100-1200元/成单房40m2预算44000元-5元一房一厅52m2预算57000原-67600元A

3、基本装修基本要求X一房一厅单房内门—推拉门ICI ICI厅房天花板厅房墙ICI或墙纸ICI或墙纸复合实木地板/地砖厅房地面复合实木地板/地砖阳光室天花板ICI或墙纸—阳光室地面复合实木地板/地砖—艾特板吊顶刷防潮涂料艾特板吊顶刷防潮涂料卫生间天花板地砖卫生间地面地砖卫生间墙面瓷砖局部贴马赛克瓷砖局部贴马赛克卫生间洁具马桶、浴缸、洗脸盆马桶、浴缸、洗脸盆（含配件）装修材料建议

1、建议使用环保材料（如涂料）说明

2、建议使用防火阻燃材料（如地板）

3、使用耐磨、防潮、防霉、防水、隔音材料（如地砖、地板涂料）

4、此装修标准为基本装修标准，如业主自行装修委托代租管需按此基本装修标准B、房间家私及配置说明、项目一房一厅注单房注床酒口；客房用（无床头、酒店客房用（无床头、带床垫）190cm带床垫）190cm*180cm家*180cm私床头柜2个,尺寸据实地情况2个，尺寸据室地情况类布大两位布艺沙—置发1个,尺寸据实地情况一位布艺沙发1个,尺寸据实地情况，2个款式与大两位一致角几1个,尺寸据实地情况，—与布艺沙发配套。