物业管理公司综合管理制度

物业管理企业综合管理制度物业管理企业综合管理制度作者佚名时间-3-25浏览量

一、员工守则

（一）管理人员必须保持服装整洁，仪表端庄、精神饱满

（二）看待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待,保持彼此间良好关系

（三）必须严格遵守企业轮值时间，准时上下、班（交接班）,不得无端迟到、早退

（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务工作

（五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事物，若业主、住户提出规定，应请其直接向企业征询

（六）大厦负责人应当执行企业之各项指标，并定期召开该大厦各级员工会议，向企业做定期工作汇报大厦员工应服从大厦负责人之工作调配及岗位编排

（七）不准损坏企业信誉和对企业有欺诈及不诚实行为（）不得假借企业名义或运用职权对外做有损企业声誉或利益A之行为火通道等，千万不可有阻塞状况发生

（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，防止引起火警

（七）留心公用电线，如有破损和不符合规定期，应立即修理和更换

（八）留心私自将住宅改为工厂单位，尤其是原料与制品轻易着火者，当发现住户有大量易燃物品时，即刻查询与否有特许证明和安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外）,并尽快报管理处和企业

（九）劝说拜神住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧香纸

（十）如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭否则电报案“119”

（十一）若发生火警，即电报案，同步按动警铃，通告住户“H9”疏散，在安全状况下，使用灭火筒或灭火喉设法施救

（十二）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯

（十三）切勿将放火门打开，以免万一发生火警时，浓烟散播及火势蔓延

（十四）报案时，必须清晰阐明现场地址，报案人姓名及管理处电话

（十五）所有消防装置，应由承认消防监查单位每年至少检查一次

八、气体燃料泄漏

（一）如发现气体燃料泄露时，应立即熄灭现场附近所有火源

（二）打开气体燃料泄漏单位及附近有关住户门窗，使楼宇空气流通

（三）切勿吸烟、点火、按动门铃、电开关等任何电制及电器

（四）管理员应立即关闭单位系统气体燃料总制，制止气体燃料继续泄漏，查找泄漏地点，迅速进行修理必要时，电话告知气体燃料企业或拨报警“119”

（五）“用手拍门”方式告知住户气体燃料泄漏事件，请住户关闭气体供应制，打开门窗使空气流通，并规定协助告知其他住户实行上述

一、

二、三环节如状况严重，应告知住户撤离

九、楼宇构造及维修

（一）楼宇构造如被更改或破坏，对该楼宇安全有重大影响时，管理员应予以注意，并向上级汇报

（二）如住户私自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、檐壁、平台或在天台上加盖小棚屋时，应予以制止并向上级汇报

（三）天花板或外墙有漏水，应即告知单位主管及有关住户修理

（四）在巡查时发现下列状况，应立即向上级汇报并研究修理方案进行修理.墙壁或天花板有明显裂缝或水泥爆裂；.气窗玻璃爆裂；2楼梯边栏杆松拖；

3.防火门及消防设备损坏；

4..内外墙壁批荡脱落5

（五）住户安装铁闸掩出走廊、阻塞通道，应予以制止并汇报上级

十、停车场管理

（一）车管员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人热情服务，保证车辆安全，维护车场良好行车秩序

（二）车辆进场后，必须按指定位置停车、排列整洁，不得阻塞通道，认真检查车型、车牌号，，防止出现差错

（三）理解和掌握车主车型姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、座号等等以便与识别

（四）汽车、摩托车必须购置车辆综合保险，便于丢失后向保险企业索陪未买“车辆综合保险，本车场不予停放保管

（五）本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律，经济手续清晰，做到钱票相符，日清月结

（六）严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品车辆进场停放保管，以免发生意外如有车辆违反此规定进场，应即令其开出车场，立即汇报管理处或公安机关进行处理

（七）车管员交接班时必须认真交接如清点停车场内车辆有多少，时租车停车计时票张数、现金点清，并详细登记，双方签字负责（）车管员值班期间发现可疑状况，立即汇报班长或管理处，A并注意事态发展交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同步将其他注意事项必须记录在登记簿上，以备查

（九）车管员必须认真执行收费制度，坚持原则，不得徇私舞弊，如不开票停车或乱收费，一经发现定严厉处理

（十）保持停车场内清洁卫生，每日必须打扫一次

十一、有关廉洁条款

（一）良好及有效大厦管理工作有赖于住户及业主合作和各级管理人员信心及支持如各级人员都采用一种廉洁奉公态度办事，住户和业主定会全力支持管理工作，使环境能深入改善，因此各级管理人员均须有清正廉明精神

（二）凡受雇于大厦从事执行大厦事物者，包括管理人员、保安员、清洁工人、修理人员、经理等人，均属大厦职工故执行工作期间均受本工作守则约束，不得索取或接受任何利益

（九）不得向业主、住户或与企业业务有关任何人收受或索取任何形式礼品、赏钱

（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏企业财务，对各公物如有损坏，须负责赔偿

（十一）雨雪天气，各员工必须依时当值，监守岗位，并按照企业所颁布之指示进行防风防雨工作

（十二）必须尊守和执行企业所发出一切通告办事

二、管理企业

（一）按照规定期间当值，不可擅离职守

（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑

（三）每日上班时间，必须穿着企业规定制服及佩带员职工工作证，完毕自己岗位职责巡视各层楼宇及走火通道，巡视时需尤其留心大厦清洁及有否损坏、破旧须要维修地方，并进行登记，如遇有不寻常事件应立即处理、记录并及时向上级汇报

（四）台风或暴雨期间，管理人员必须按企业所颁布员工共值程序上班，做好一切防风防雨工作，以保护公共财产

（五）服从上级指导，完毕所指定工作

（六）留心多种公用设备有否被破坏或涂污，并告知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作

（七）执行各项任务时，必须要有礼貌，谨记“服务至上，礼貌第一”（）如有住户发生意外，例如受伤、晕倒等，应立即协助其A家人招呼救护车或代办报警

（九）热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理不属于自己职责范围，则立即告知有关人员处理处理处理状况立即向上级汇报

（十）管理处须设置急救药物，如绷带、药棉及急救药物等

（十一）大厦公共地方之钥匙，如电机房、机房、泵房等,必须小心寄存，以备紧急时使用若有需要外接钥匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时偿还

三、保安工作

（一）必须明了和掌握大厦内多种保安设施之操作和效能例如对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等更须善用以有设施，以免减弱防盗效果，尤其强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门钥匙或密码锁，访客则可用对讲机严禁大门敞开，防止坏人有机可乘

（二）应熟悉大厦内各住户、识记住户之姓名、年龄、家庭组员、职业及联络电话此等资料必须保密，不得泄露

（三）与住户保持亲密联络，以便就保安问题，常常互换意见和互通消息

（四）各更管人员交接时应传达防盗信息，做好交接班记录,以备核查，务令保安人员高度警惕

（五）严禁借推销之人士进入大厦尤其是自称公务人员或公共机构人员，更应查验身份证、文献，如有疑问，应致电有关机构查询

（六）应有礼貌问询进入大厦来访客人，登记身份证或工作牌照如有怀疑，应用对讲机与有关住户联络如访客携带可疑物品时，更需提高警惕

（七）当值管理人员至少每两小时巡楼一次（但不固定期间），以免坏人乘隙而入巡楼时必须有警惕性，尤其注意楼梯、走廊、电表房及其他隐蔽地方、通道等，以保证无可疑人物匿藏大厦内伺机作案留心公众地方之间边暗角，后巷水渠侧、水箱底与否预先暗藏盗窃工具等（）如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭大门A及通道，以待警方人员到场处理切勿采用鲁莽行动而不知会警方

（九）牢记管理人员只有一般市民之拘捕权，并无搜查权因此拘捕疑犯后，应尽快交公安部门处理

（十）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助

（十一）若发生罪案，应采用下列环节协助破案.立即报案，并留在现场制公安人员抵达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即急救和监护.切勿移动、也不许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安2部门保留证据物业管理企业综合管理制度作者佚名时间-3-25浏览量，以便调查工作.切勿开动风扇、冷气机或其他电器用品，以免证据破坏

3.严禁任何人在现场走动，以以便公安部门到现场调查4向公安人员提供有关罪案详情，如案发通过，与本案有关人物

5.之相貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向

四、公共卫生

（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电停车场及天台等公用地方

（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道

（三）如发既有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往附近垃圾搜集站如无法找到住户除清洁工人清理外，并登记在管理处记事簿内，向上级汇报

（四）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理,以免蚊虫滋生

（五）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排处理

（六）劝喻住户淋花时要尤其小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人

（七）如发现空调滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速处理，以免影响邻居和市容卫生并根据城管条例，影响市容者，处以罚款

（八）如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，又也许打到过往行人身上；也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内

（九）若上层住户之水喉或水管破烂而导致下层天花板渗水，则告知上层住户修理，如无成果，则应详细记录及请示上级处理（+）如有不顾公共卫生住户，经一再劝说仍不改善，应做详细记录并汇报上级和有关卫生部门

五、电梯

（一）电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，值班人员应立即告知保修人员迅速修理，同步用电梯内对讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行启动电梯门,以免发生危险

（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止导致事故

（三）乘用电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险

（四）住户应留心，切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险

（五）保安值班人员时刻注意闭路电视，警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备

（六）常常清除电梯门路轨内常常积存垃圾，以免影响梯门开关

（七）如发现电梯有震荡、不正常声音或电梯有损坏时，应急时告知保修人员进行修理当修理人员抵达时，管理人员应详述电梯不妥之处，以便研究毛病，一切详细状况，必须详细记录送管理处（）狂风暴雨时，如发现机房顶或靠近电梯门窗有渗水时,应A即尽量制止雨水进入电梯槽，暴风雨后，必须根治漏水状况

（九）电梯槽底有积水时，应及时汇报上级处理，同步研究水，及早修理

（十）凡有水进入电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全地方

（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外任何人不得使用

（十二）电梯每年“年检”一次，并获得年检合格证

（十三）冲洗走廊及楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备

（十四）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯，因电梯也许随时停在中途，将人困于电梯内，被困者也许因浓烟而致命

（十五）常常检查电梯机房与否有足够通风，温度与否过高,气窗玻璃与否完整机房门须尤其上锁，加上“不准擅闯”之类通告牌

（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息

六、电力系统

（一）修理电气设备，应聘任持证合格技师

（二）应明了大厦多种电力供应设备所在如大厦电力总制、顾客电路分线、保险丝、消防电泵制等，并且明了其紧急开关操作程序同步必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用

（三）如部分顾客电力中断，应由管理处派人检查修理大厦供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理,管理处可提供合适协助

（四）全座楼宇电力忽然中断，应先检查大厦之总制与否正常，如属于正常则与供电企业联络询明状况

（五）公共使用电力设备，如电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应常常检查，如有损坏或过热现象，应立即派人修理

（六）接到供电企业告知停电时，应即帖出通告，清晰列明日期、时间及受影响设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备公共照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电处理停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统与否恢复正常

（七）常常检查、保养弱电系统，如大厦与各户对讲系统和电梯监视系统必须保持完好正常运行发现问题立即修理

（八）在大厦出入口处，应备有充电式紧急照明系统

（九）大厦内总制房、机房、及各层电表均应保持整洁，不得放置杂物

（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常供电

七、消防

（一）消防中心值班人员必须纯熟掌握消防中心多种设备操作使用，并应纯熟其他消防设备使用

（二）组织大厦员工学习消防知识，熟悉和掌握多种消防设备操作使用组织员工进行消防设备使用训练，使其成为大厦合格义务消防队员

（三）值班人员（包括管理人员）须常常检查防火设施等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换

（四）运用通告、图片等形式使住户理解怎样使用消防设施和消防设备，以备应急物业管理企业综合管理制度作者佚名时间-3-25浏览量

（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走。