物业管理相关知识培训

物业管理有关知识培训第一部分公司简介公司概况

1、公司实力**********成立于，是国家建设部认定H勺物业管理三级资质公司公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的公司精神，坚持“物业管理、尽善尽美”日勺质量方针，专业提供全方位的物业管理服务在社会上树立了良好的公司形象公司凭借品牌、人才、管理模式、资金以及客户资源等优势，不断引入国内外先进物业管理理念，注重环境和社区氛围的营造，丰富公司的省域化和时代化内涵，塑造物业管理品牌通过努力，公司在市场上获得了骄人区I业绩，在物业管理行业中奠定了坚实的I基础，成为省内最具规模和极负盛誉的专业物业公司之一

2、管理团队公司实行董事会领导下的总经理负责制，本着“高效、精干、务实”日勺原则,按照“定机构、定岗位、定编制、定职责、定工资”的“五定”工作规定，建立了现代公司管理机制公司汇聚了一批优秀管理人才，管理人员所有获得全国物业管理专业培训资格证书

3、管理理念

1、公司精神追求卓越坚忍图成

2、公司特性守信用负责任走正道务正业

3、认知定位中原物业管理“金牌管家”

4、公司理念根植中原造福百姓

5、质量方针物业管理尽善尽美

6、服务理念细节体现尊贵

4、服务目的:“持续满足客户不断增长的需求”是天方人的一贯追求，我们将高扬规模化发展、信息化管理、专业化管理公司发展战略旗帜，继续做阜阳物业管理行业的领跑者，为物业管理行业做出新的奉献，为都市化进程做出不懈努力和追求公司采用了总经理全权责任制的垂直指挥职能与职能部门的专业职能相结合的管理体制这样既保证了公司总经理对各部门日勺直接领导指挥，充足掌握全局状况，把握主方向，对的决策，又可以放手授权给公司职能部门去协调、指引、监督具体工作的执行而作为基层作业层区I各个业务部门，则可以在各职能部门的I指引、监督和考核下根据明确的目的I和规定开展工作第二部分物业管理中的几种概念A、物业有广义和狭义之分房地产、不动产类物业是广义的物业，物业管理中所说的物业是狭义的物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套实行、设备和场地B、物业管理同样有广义和狭义之分广义口勺物业管理是泛指一切有房地产发展、租赁、销售及售租后的服务狭义时物业管理，是指业主通过选聘物业管理公司，由业主和物业管理公司按照物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内日勺环境卫生和秩序日勺活动C、物业服务费物业管理公司按照物业服务合同的商定，对房屋及配套设施和有关场地进行维修、养护、管理，维护有关区域内的J环境卫生和秩序，向业主所收取欧I费用涉及

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的平常运营、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理公司固定资产折旧；

8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

9、法定税费；

10、物业管理公司的I利润；

11、经业主批准日勺其他费用D^业主社区内住宅和非住宅房屋的所有权人、涉及一切法人和自然人E、业主公约是业主共同签订的有关物业使用、维修、管理等方面日勺行为守则，对全体业主具有约束力F、业主大会（业主权益的体现；最高权力机构）是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志区I体现，其法律定位是公共物业负责人，应承当对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘任物业管理公司的I合同责任G、业主委员会（执行机构）是业主大会日勺执行人，需经房地产行政主管部门核准登记，在实行物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益日勺非法人组织，由业主共同选举产生，业主和使用日勺权力重要通过业主委员会来实现H、自用部位:指户门以内、毗连部位以外的所有自用部位、设施和设备，涉及自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等

1、共用部位指构造相连或具有共有、共用的部位、设施、设备，涉及房屋的承重构造部位（基础、屋盖、梁、柱、墙等）、抗震构造部位（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排污、排水道（管）机电设备、本体消防设施等第三部分物业管理服务内容与有关收费原则•物业管理基本内容我国履行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人发明整洁、文明、安全、舒服日勺生活和工作环境，最后实现社会、经济、环境三个效益的统一物业管理工业厂房、仓库、停车场等尽管物业类型各有不同，使用性质差别很大，但物业管理的基本内容是同样日勺社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合日勺经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者互相联系，互相增进物业管理波及时服务业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范畴广泛，涉及各类建筑如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业写字楼等，服务领域相称广泛，其基本内容按服务日勺性质和提供的服务方式可分为常规性的J公共服务、针对性的专项服务和委托性欧I特约服务三大类A、常规性的公共服务这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理公司面向所有业主提供日勺服务，涉及:

（1）房屋的维护与修缮

（2）房屋配套设备、设施H勺管理；

（3）环境卫生的管理；

（4）绿化管理;

（5）安全管理；

（6）消防管理；

（7）车辆道路管理；

（8）公众代办性质的服务B、针对性区I专项服务这是指物业管理公司为改善和提高住用人日勺工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中某些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作专项服务日勺内容重要有如下几大类

（1）平常生活类；

（2）商业服务类；

（3）文化、教育、卫生、体育类；

（4）金融服务类；

（5）经纪代理中介服务如物业管理公司在做好公共服务的同步，在管辖日勺住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务C、委托性H勺特约服务特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供H勺服务，一般指在物业管理委托合同中未规定，物业管理公司在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理公司应在也许的J状况下尽量满足其需求，提供特约服务如社区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等上述三类服务工作是物业管理H勺基本内容物业管理公司在实行物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好日勺同步，根据自身能力和住用人日勺需求，拟定第

二、第三类中日勺具体服务项目与内容，采用灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理日勺各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度•物业管理基本服务内容1房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，涉及楼盖、屋顶、外墙面、承重构造、楼梯间、走廊通道、门厅等；2公用设施、设备日勺维修、养护、运营和管理，涉及共用的上下水道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等;3市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，涉及道路、室外上下道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、电话亭、电话IP箱等；4公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理；5附属配套建筑和设施日勺维修、养护和管理，涉及商业网点、文化娱乐场合等；6公共环境卫生，涉及公共场合、房屋共用部位日勺清洁卫生、垃圾的收集和清运等；7交通与车辆停放秩序日勺管理；8维持公共秩序，涉及安全监控、巡视、门岗执勤等；

⑨管理与物业有关的工程图纸、业主/住户档案与竣工验收资料；⑩组织开展社区文化娱乐活动；

（11）业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护；⑫社区服务项目的制定和开展；•物业管理有关收费项目与原则阜阳市一般住宅物业管理服务简要原则（试行）:中准价（元/平方米•月）收费等级浮动幅度多层高层/小高层别墅一级

0.

71.

10.9二级

0.

50.

90.7上下浮动15%三级

0.

350.

70.55四级

0.25附件二:阜城住宅社区机动车、非机动车停放收费原则车辆类别停放形式计费单位收费原则（元）备注专用车位（长期停放）元/辆•月40—60汽车（小型车）临时停放元/辆•次3专用车位（长期停放）元/辆•月80-100中型车临时停放半小时以上4临时停放元/辆•次5小时以内过夜加倍摩托车室内元/辆•月15室内元/辆•月10电瓶车轻骑三轮车平板车临时停放元/辆•次1室内元/辆•月5自行车临时停放元/辆•次0•5第四部分物业管理过程中几种基础性文献及其区别A、物业管理规定B、物业管理服务合同C、业主（临时）公约D、业主委员会章程E、住户手册

一、制定目的不同A为了保障物业的正常使用，为业主和使用人发明一种良好的社区生活环境，全体业主和使用人共同遵守的多种规定B拟定双方委托与被委托的法律关系，明确双方欧I权力和义务C对全体业主有共同日勺约束力，有关业主的行为守则D拟定业主委员会的权力、义务及业主委员会日勺基本状况E为了让住户理解物业的概况、管理公司的职责权限、管理的内容和重要规定、住户日勺权力和义务等等，加强物业公司与住户H勺联系

二、制定者不同A、E是由物业管理公司制定日勺；C、D是由业主委员会（业主大会）制定时（业主临时公约有开发商制定）B是由物业管理公司与业主双方协商制定的J

三、制定期间不同A、E是在物业管理公司接管物业后，业主入住时；B是在业主委员会决定聘任物业公司时（前期物业管理服务合同是在开发商领取房屋预售证前一种月时）;C是在召开业主大会时（业主临时公约是在开发商与首位购房者签订购房合同之前）；D是在成立业主委员会时

四、制定内容不同A、涉及物业的管理机构；管理原则；管理机构的职责权限；物业H勺使用、维修和养护；环境和安全日勺管理；综合服务；管理经费问题；违背物业管理规定的解决原则；对管理公司和管理人员的规定；建设文明物业等B、涉及管理项目；管理内容；管理费用；双方权利和义务；合同期限；违约责任等C涉及物业H勺基本状况业主会议的召集和决定物业重大事项的方式；业主的权利和义务；业主应付日勺费用；违约责任；其他事项等D成立业主委员会的目的；业主委员会日勺宗旨；业委会的权利和义务；成立日勺措施；业委会会议及业主会议；业主会议欧I重要任务；业委会区J任务；有关补充阐明E涉及物业概况；物业的管理；业主或使用人须知；平常管理与维修；综合服务；其他

五、性质不同A、具体管理措施，具有权威性和有效力B、具有法律约束威力欧I文书形式C、公共契约，应遵守的道德规范或行为准则D、具有法规性质，是这个组织或团队进行管理的有效工具，是组织或团队成员遵守的主线准则E、由住户保存的1文献第五部分物业管理有关法律法规•《全国物业管理条例》•《房屋建筑工程质量保修措施》•《住宅室内装饰装修管理措施》•《物业承办查验措施》第六部分购房者（业主）关怀的几种物业管理方面的问题

1、一楼住户不用电梯，为什么要交电梯费？一方面，看电梯费日勺构成在平常生活中我们所称日勺电梯使用费，其精确的名称应当是电梯运营费，是指电梯平常运营以及维护所发生的费用，重要涉及运营电费、年检费、保险费、维修保养费和材料费，而其中的电费只占总的I电梯费约35%^40%,电梯费日勺大部分交给电梯质监部门和电梯维保公司在平时日勺使用过程中，尚有人非正常使用电梯，或蓄意破坏电梯，如超载、将摩托车推动电梯、脚踢电梯门，用硬物敲击按钮、偷报警电话等，导致人为维修费用增长另一方面，法律是如何规定的《物权法》第七十二条规定，“业主对建筑物专有部分以外H勺共有部分，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义务:电梯属于公共设施，是全体业主共有财产，只要是业主，就对电梯享有共有使用和共同管理日勺权利，同步必须承当对共有财产养护的义务以“不乘坐电梯”这种放弃权利的形式，不履行交费义务，是不符合《物权法》规定的I再次，物业费是整体测算日勺，是不可分割日勺，涉及清洁卫生费、秩序维护费、设施设备维护费、电梯费、绿化养护费和公共水电费，并没有分项单独核算审批，不管实际产生多少费用,物业公司都自负盈亏，因此电梯费也不是据实分摊，多退少补业主不能以不使用电梯就不支付电梯费，就像业主不能以不要维护秩序就不交秩序维护费同样最后，业主在买房时，就懂得本社区本幢楼有电梯，房价里就涉及电梯安装成本，为什么业主不和开发商商量，扣除电梯成本呢？按业主H勺想法，不使用电梯，应当连电梯安装费都不用支付成果，还要交电梯维修更新基金40元/平方，因此，业主当时买下这套房子，就实际承认了电梯费用日勺存在，同步乐意支付总之，物业公司提供的I服务是物业公共服务，是对社区所有业主、所有房屋、设施设备的I服务和管理，物业管理费的J全额收取是物业公司保质保量提供服务的前提，就像我们坐车买了站票，却要和坐着的人付同样的车费对一楼业主电梯费日勺免除，就等于少交物业管理费，就是损害其他业主H勺合法权益

2、家中被盗，物业公司与否负责补偿？.,根据《物业管理条例》中的规定，物业安保只是负责公共秩序业主室内被盗，按你和物业签订H勺《物业服务合同》中的商定，物业不承当责任你可以根据物业服务合同以物业公司管理不当为由进行起诉和索赔，前提是你必须收集物业公司管理不当的证据，可以收集照片、与物业负责人的谈话录音等此外，这样的事情，重要还是派出所来解决，物业公司应当不能承当全责，同步，按理说物业公司没有权利减免你叫物业费，由于物业费是公共服务的开支，并且是全体业主的，减免了你的，别人就吃亏了，就相称于我买票你坐车，同步呢，如果更换了物业公司，他对你的承诺只是他在的时候有效，对别日勺物业公司没有约束，因此，物业公司日勺管理不当应当一事一议，由物业公司来解决

3、停在社区内的电动车或汽车被盗，物业公司与否负责补偿第一，物业管理公司收取的管理费是为业主提供服务的成本报酬，既不是业主财产的保管费，也不是财产日勺保险费；第二，物业管理中的保安工作只是配合居委会、公安机关搞好治安防备，其重耍职责是维护区域欧I公共秩序，而不是为某个业主看家守财物业管理公司的保安能力有限，从客观上无法完全杜绝盗窃案件时发生只要物业管理公司履行了其应尽的管理义务，业主日勺补偿规定便与理相悖、依法无据固然,若由于物业管理公司存在管理疏忽，而导致了盗窃案件的发生，则其应当根据过错限度，承当相应的补偿责任

4、物业公司服务不到位，业主与否有权不交物业费？,

1、服务不到位体目前那？物业平常工作开展是根据物业合同进行，合同如何商定就如何工作，不是张三说不好就不好，我们讲规范与证据

2、业主拒交物业费较好解决一方面沟通物业费涉及那几块服务，告知不会由于某人不在家住，很不回来就可以不交物业费由于物业工作者不会由于某人不住或不常在就少安排人不搞卫生或不安排人值守翻看物业管理条例，享有了服务日勺各位住户就应当承当应尽的I义务，那就是交纳物业服务费；

5、交了物业费，为什么家中水电维修，还要此外收费？阐明你还是对物业服务口勺概念不清，有时间的话可多看看物业有关政策法规，对己有力而无害正常的I物业服务成本内不涉及此项费用，你所说日勺状况属于物业提供的有偿服务项目，物业是合理运用政策法规来开展服务但也有部分物业公司是不收取上门服务日勺费用的，这重要是根据社区实际状况而定，有些事开发公司补偿或物业公司从其他收益来抵日勺

6、房屋空置，没有入住，为什么还要交物业费？可以加大房屋持有的成本，避免恶性屯房，有助于房地产日勺健康发展并且物业费大都是公共部位及公共服务日勺收费，如保安、清洁、绿化、公共部位和公共设施的维修等，是为整个楼宇、整个社区的服务，虽然您没有居住，房子也享有到了因这些服务而带来的I保值和增值物业管理公司收取物业费并不以业主与否真的入住为标志，而以业主及其物业与否接受了物业管理服务为条件的。