建设施工合同履约注意事项

建设施工合同履约注意事项目前国内建筑市场日勺恶性竞争导致施工公司工程利润长期在低水平运营，且发包人拖欠工程款的状况相称严重，而施工公司由于项目现场管理不到位、签证资料不完善导致工期延误或者浮现工程质量问题而引起业主提出高额索赔、最后导致施工单位倒赔钱的案例屡见不鲜在新B勺施工任务不断承办B勺同步，施工公司作为承包人能否进一步加强建设施工合同管理，有效避免建设施工合同履行B勺法律风险，已成为当务之急

一、审查建设施工合同发包人与承包人履约状况

1、对建设施工合同发包方重要应理解两方面内容

①建设施工合同主体资格，即建设有关手续与否齐全例建设用地与否已经批准？与否列入投资计划？规划、设计与否得到批准？与否进行了招标等

②履约能力即资金问题建设施工合同施工所需资金与否已经贯彻或也许贯彻等

2、对建设施工合同承包方重要理解的内容有

①资质状况；

②施工能力；

③社会信誉；

④财务状况建设施工合同承包方的二级公司和工程处不能对外签订建设施工合同上述内容是体现履约能力B勺指标，应认真分析和判断

二、建设施工合同履约管理之工期-建设施工合同工期和施工进度

1、建设施工合同实际动工日期的认定

①建设施工合同承包人有证据证明实际动工日期B勺,则应认定该日期为实际动工日期承包人日勺证据可以是发包人向承包人发出时告知、工程监理的记录、当事人B勺会议纪要、施工许可证等；

②建设施工合同承包人虽无证据证明实际动工日期，但有动工报告，则应认定动工报告中记载日勺动工日期为实际动工日期;

③若建设施工合同承包人无任何证据证明实际动工日期，亦无动工报告，则应以合同商定的动工日期为准

2、建设施工合同竣工日期的认定《最高人民法院有关审理建设工程施工合同纠纷案件合用法律问题日勺解释》第十四条规定认定措施1双方确认日勺日期为竣工日期；2建设工程经竣工验收合格日勺，以竣工验收合格之日为竣工日期；（注意是经盖章日勺验收报告B勺时间，不是竣工验收备案日期，由于竣工验收备案是由建设单位来报送）；3建设施工合同承包人提交竣工验收报告，发包人迟延验收时，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；4未通过竣工验收，发包人擅自使用B勺，以转移占有建设工程之日为竣工日期

（二）几种影响建设施工合同工期的因素

1、建设施工合同施工许可证1如未获得且未施工，以获得施工许可证之日作为动工日期；2但如未获得且已经施工，则一般以施工开始日为动工日期

2、建设施工合同有关拖欠工程款的问题拖欠工程款且导致停工或缓慢施工，则建设施工合同工期可以顺延，但需要证明延误日勺天数及拖欠工程款与延误天数之因果关系

3、建设施工合同设计变更1建设施工合同设计变更在核心线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误B勺天数及设计变更与延误天数之因果关系；2建设施工合同设计变更不在核心线路上，则不应以此为由顺延工期

①建设施工合同设计变更在核心线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误B勺天数及设计变更与延误天数之因果关系；

②建设施工合同设计变更不在核心线路上，则不应以此为由顺延工期

5、建设施工合同有关增长工程量1设计变更在核心线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系；2设计变更不在核心线路上，则不应以此为由顺延工期

6、建设施工合同有关质量鉴定《最高人民法院有关审理建设工程施工合同纠纷案件合用法律问题的解释》第十五条建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格B勺，鉴定期间为顺延工期期间3鉴定合格，顺延工期；4鉴定不合格，视状况而定

7、建设施工合同建设单位的其他因素如指定的代表未按照商定提供指令、批准，致使施工不能正常进行；建设单位未按照建设施工合同商定期间和规定提供原材料、设备、场地等；隐蔽工程在隐蔽前，施工公司发出检查告知，建设单位未及时检查等1建设施工合同设计变更在核心线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误H勺天数及设计变更与延误天数之因果关系；2建设施工合同设计变更不在核心线路上，则不应以此为由顺延工期

8、一周内，非施工单位因素停水、停电、停气导致停工合计超过8小时

9、发生不可抗力事件无法预见、不可避免并不能克服，一旦发生，要积极采用措施，制止和避免扩大损失，要及

三、有关建设施工合同工程签证与索赔

1、建设施工合同工程签证1可以直接作为结算凭据如进行建设施工合同审价，审价部门对签证不作另行审查；如引起诉讼，该诉讼B勺性质属于权属拟定的返还之诉2是施工过程中B勺例行工作，一般不依赖于其他证据是双方对施工实际变化B勺互相确认，只要签字即视为承认，不必对具体的调节内容再行审查

2、建设施工合同工程索赔程序《建设工程施工合同示范文本》GF-1999-0201有关索赔的程序为发包人未按照建设施工合同商定支付多种费用、顺延工期、补偿损失，承包人可以按照如下规定索赔1有合法索赔理由，且有有关证据；2索赔事件发生后2814天内，向建设施工合同发包人提出索赔意向告知注意工期索赔的具体天数及其理由施工核心线路和程序；3发出索赔意向告知后2814天内，向工程师提出延长工期和或补偿经济损失的索赔报告及有关资料；4建设施工合同发包人在接到索赔告知后2814天内予以批准，或规定承包人进一步补充证据和理由，发包人在28日内未予答复，视为批准索赔若索赔事件持续发生，建设施工合同施工单位应持续索赔；索赔事件消失后，应综合进行索赔

四、有关建设施工合同项目章和公章的风险

1、内部公章管理、使用规范化公章的印文要备案，合用要规范项目章B勺使用相对风险更大，项目章的印文没有备案，一旦让法院看到你日勺项目章管理混乱，也就是不具有“排他性，则不具有鉴定的意义如果鉴定不具有参照价值，如果尚有其他证据链印证，很也许被判决承当责任如果管理规范，具有排他性，如果公章鉴定下来确认不是公司备案B勺公章印文，那这个案件其他的证据链尚局限性以让法庭采用高度盖然性的原则判决公司承当责任

2、建立严格的印章使用制度特别是项目章的使用和管理方面，更需要注意，需要规范使用范畴、使用权限和失效时间由于项目章不用B勺工商备案，公司承当B勺风险更大因此，内部要加强管理，明确权限和范畴、对使用状况进行登记

五、建设施工合同业主拖欠工程款时，建设工程价款的优先权问题

1、权利行使主体1建设工程价款优先受偿权日勺权利主体仅指建设施工合同的承包人，不涉及建设工程勘察、设计合同B勺承包人；2根据合同相对性原理，只有建设施工合同总承包人享有建设工程价款优先受偿权，分包人不能主张该优先权；3装饰装修合同日勺承包人与否具有工程优先受偿权？只能在建筑物因装饰装修而增长价值日勺范畴内优先受偿，同步发包人必须是该建筑物的所有人

2、受偿范畴享有优先受偿权的工程款应当涉及建设施工合同承包人为建设工程支付的劳务报酬、材料款等实际支出的费用，但对于承包人依建设施工合同向发包人主张口勺损害补偿（补偿金、违约金等）则不应涉及在内《合同法》第286条规定享有优先受偿权B勺是建设工程价款，而按照一般人的一般理解，损害补偿金并不属于价款之列

3、有关起算时间

①建设工程正常竣工状况下建设工程竣工之日为建设施工合同竣工之日；

②建设工程无法正常竣工状况下建设施工合同商定的竣工之日此时承包人可以与发包人协商以烂尾工程折价，或者达到延期付款和竣工的合意，以便继续履行变更后的建设施工合同如果承、发包双方不肯协商或协商不成，承包人可以在工程商定时竣工之日起半年内行使优先受偿权，但建设施工合同承包人优先受偿权的实现，有待于建设项目的接盘、转让或重新启动当浮现烂尾楼整体拍卖时，建设施工合同承包人应从拍卖所得财产中优先受偿，当有新的开发商接盘烂尾工程时，接盘人在向承包人支付原发包人拖欠的工程价款后方可受让项目【我们要注意！】A、如果承、发包双方在建设施工合同中商定，除按进度支付部分工程款外，余款于工程竣工半年后支付，这种商定就有也许导致承包人难以及时行使优先受偿权因此，在建设施工合同签约时，就应注意这个付款时间问题B、在结算过程中延误优先权的行使，导致因优先权的丧失而无法获得清偿或所有清偿因此，我们要注意，一旦6个月的时间即到，而工程价款尚未拟定日勺话，我们就要考虑建建设施工合同发包人有无承当责任日勺能力，如果没有日勺话，就要及时提起诉讼，规定行使工程优先受偿权

4、权利行使方式《合同法》第286条规定，建设工程价款优先受偿权日勺行使方式有二种一是与建设施工合同发包人合同将该工程折价，二是申请人民法院将该工程依法拍卖具体的行使程序催告——合同折价或申请拍卖（诉讼）

①催告有商定B勺应从建设施工合同B勺商定，没有商定B勺，一般将催告B勺合理期限拟定为两个月以上；

②合同折价并非必经程序；

③申请拍卖大多数都是发生在审理程序中，目前法院审判实际日勺做法是建设施工合同承包人向人民法院起诉，获得生效判决或者调解书后，向人民法院申请执行固然建设施工合同承包人也可以仲裁书为根据申请人民法院强制执行

5、不予支持工程优先受偿权的情形

①建设施工合同中日勺建设工程日勺所有权已经转移或已被法院生效法律文书拟定转移日勺；

②建设施工合同中的建设工程已经发售给交纳了所有或者大部份购房款的消费者B勺；工程优先受偿权是优先于所涉工程上日勺抵押权和其他一般债权，却不能优先于物权和具有物权期待权B勺购房人日勺权利行使对于已经支付了所有或大部分购房款的买房人所购买B勺房屋，虽然该房屋尚未办理过户手续，但是为满足人民基本生活口勺需要，为维护交易安全和社会的稳定性，法律规定建设施工合同施工人的工程优先受偿权并不波及该以发售B勺房屋固然只有以生活消费为目的购买住宅的购房人才是消费者，对于以投资为目的的购房人，并不是消费者，他所购买的商铺、写字楼是不能对抗建设施工合同施工人B勺工程优先受偿权B勺

③标B勺物为不适宜折价、拍卖的学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程的；

④建设施工合同承包人放弃优先权承诺有效综上，在施工过程中，现场项目经理部需要就工期、质量原则、付款方式、结算方式、违约条款、工程签证等重要条款与建设施工合同发包人达到补充合同、会议纪要或者应发包人规定出具书面承诺函时，应严格按照建设施工合同承包人内部的建设施工合同评审程序进行合同审核，及时将有关函件在签字盖章前送交承包人总部各部门进行审查，并报承包人高层领导批准，从而最大限度避免公司经营风险。