大楼物业管理服务项目技术方案

大楼物业管理项目施工招标技术文件2）采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理（如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）3）建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏4）建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补5）档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准四.物业资料管理流程

（一）收集工程技术、维修、改造资料；证件、装修审批表；历次管理活动书面、音像记录

（二）整理分类产权资料、技术资料；管理规章及内部管理制度；历次管理工作资料、记录；财务帐表及分布方案；

（三）归档按国家示范住宅校区标准及评分细则及IS09001（2008版）质量体系标准建立双档制

（四）利用按权限取用，领取时登记，使用后立即归还五.档案分类管理

（一）开发建设单位移交档案资料1）产权资料项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁资料2）技术资料xx市委市政府机关大楼规划图、建筑施工图、竣工图、总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、消防、附属工程及地下管网竣工图、地质勘测报告、工程合同、开、竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、钢材、水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水电、卫生器具等设备的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水试压报告3）物业资料xx市委市政府机关大楼基本资料、xx市委市政府机关大楼分项资料

（二）管理处自建档案资料1）日常管理资料环境管理记录、日常巡查记录、垃圾清运记录、消杀记录、噪音检测记录、保安管理记录、日常巡查记录、交接班记录、值班记录、物资搬运放行记录、紧急事件处理记录、车辆进出记录、夜间查岗记录2）办公楼内停车位车辆档案车辆详细资料、车位使用协议3）设备管理档案公用设施保养维修记录、机电设备保养维修及运行记录、设备分承包方维修保养记录、设备设施巡视检查记录、设备台帐4）意见调查、统计记录访问记录、投诉及处理记录等5）员工管理档案员工个人详细资料、员工培训考核记录、员工业绩考核记录、员工内务管理检查记录等6）培训档案培训计划及实施记录、培训考核及跟查记录、军事训练及消防演习记录7）行政文件政府部门文件、公司规章制度、通知、通报等文件、公司荣誉资料等六.档案资料收、发管理程序

（一）公司重要资料（如开发建设单位提供的资料）接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收，完善交接手续后方能分卷归档

（二）日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收，并分卷归档七.档案资料管理要求（-）采用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等，并采用相适应的保管、储存方法

（二）尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存，便于查找和利用

（三）电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理，并定期按相关管理流程清除过期失效文件

（四）原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录当文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关内容，以保证查阅者及时找到有效的文件

（五）档案的鉴定必须由管理处指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定，未经授权人士无权决定

（六）档案按不同业务性质分块，以内容分类，统一编号，登记造册,编辑目录，分类保存

（七）档案保管必须有专人负责，以达到文档管理要求，必须做到档案标识清晰，分类明确，易查找；档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，否则追究相关责任；档案入室时必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重需追究借阅人员的责任档案管理人员应定期检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密

（八）档案保管环境要求达到防火、防潮、防变质等，配置有效的灭火器材和防潮物品及设施，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合管理处文档管理要求第五节物业管理人员培训

一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排

1、员工上岗培训期15天为有薪培训

2、培训内容包括物业管理概述，办公楼物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等项内容

二、在岗员工循环培训

1、通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训

2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业主沟通的经验

三、上岗循环培训的考核办法

1、通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容

2、在实践工作中业主投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础

3、通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的八.环境清洁卫生管理

（一）楼道

1.清洁范围楼道梯级、扶手、墙面、电子门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁

2.清洁作业程序

（1）准备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次

（2）备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次

（3）清洁消防栓、管备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁

（4）清洁墙面、宣传板、开关备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板

（5）清洁电子门备梯子一个，胶桶（装水）和抹布用湿抹布从上往下擦抹电子门和信报箱一遍擦抹时，清洗抹布数次，然后用干抹布抹信报箱以及电子门上的号牌和按钮

（6）用干抹布擦抹配电箱、电表箱上的灰尘和污迹

（7）清洁窗户玻璃备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按《玻璃门、窗、镜面的清洁》进行作业

（8）每小时巡视检查楼道内外卫生一次，将广告纸、垃圾清扫干净

3.清洁标准

（1）每星期清扫、擦抹两次梯级每月用拖把拖抹一次，窗户玻璃每月清洁一次

（2）目视楼道无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等

4.安全事项擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外

（二）地下室、天台、转换层

1.清洁范围地下车库、地下室除设备间以外的所有公共场地、裙楼平台、转换层、天台

2.清洁工作程序⑴每天早晨和下午分两次用扫把清扫地下室、地下车库的地面及公共梯间的台阶,清除地面及排水沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋

（2）用胶管、长柄刷冲刷地面的油污、油渍

（3）上楼清扫天台、裙楼平台、转换层地面、明暗沟内的垃圾、杂物，并将垃圾运至地面垃圾屋

（4）协助垃圾清运人员将垃圾运至垃圾中转站

（5）每隔两小时巡回清扫一次地下车库地面，清除杂物

（6）每周打开地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，彻底清理疏通、冲刷一次

（7）每月清扫一次天棚、冲刷地面、墙身一次，用去污粉刷洗油污的地面一次

（8）每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施

（9）每两个月用干毛巾擦拭灯具一次

（10）地下室和转换层管线每两个月用鸡毛弹子或扫把清扫灰尘一次天台、裙楼平台的水管线每两个月冲刷一次

3.清洁标准

（1）地下室地面无油渍、污渍，无大块瓜果皮壳、纸屑，墙面无污迹

（2）标识牌、公共设施目视无明显灰尘

（3）天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污迹

4.安全事项⑴清洁完天台后将天台门锁好，防止发生其他事故

（2）车库清洁时，注意进出车辆，防止撞伤

（三）房屋天面、雨篷

1.清洁范围住宅区内房屋的天面、平台、雨篷

2.清洁作业程序

（1）备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条

（2）将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾打扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车

（3）用铁杆将雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不积水

3.清洁标准

（1）每周清扫一次

（2）目视天面、雨篷无垃圾，无积水，无青苔，无杂物，无花盆（组合艺术盆景和屋顶花园除外）

4.安全事项⑴梯子必须放稳，清洁人员上下时应注意安全

（2）杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人，损坏工具

（四）值班室、岗亭

1.清洁范围管理处各值班室和治安、车辆岗亭

2.清洁作业程序⑴备抹布、胶桶（装水）、玻璃刮、鸡毛捶、扫把、拖把等工具，以及洗洁精

（2）按从上往下，由里到外的程序进行清洁

（3）用鸡毛弹子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘

（4）用扫把打扫地面；用湿抹布擦抹桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙

（5）用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃

（6）用洗干净的拖把拖抹地面及过道

（7）值班室如有其他办公设备时应同时清洁

（8）清洁岗亭后用抹布擦抹道闸⑼有污迹时，倒少许洗洁精用抹布擦洗

3.清洁标准⑴目视无灰尘、无污迹、无烟头、无杂物，门窗玻璃透明，无污迹

（2）每天清洁一次

4.安全事项清洁道闸时应注意行驶车辆，防止撞人

（五）大堂

1.清洁范围大堂的地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、电梯、垃圾筒、消防设施、风口、灯具、装饰柱、门口不锈钢宣传栏

2.清洁作业程序

（1）每天分两次重点清理大堂，平时每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿厢内的垃圾杂物

（2）用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除掉污渍和香口胶

（3）清倒不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处

（4）用尘拖或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋⑸清扫电梯轿厢后，用湿拖把拖两遍轿厢内地板

（6）用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏、电梯厅门、轿厢⑺用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施

（8）先用湿拖把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖一遍

（9）用干净毛巾擦拭玻璃门，每周清刮一次，用湿毛巾拧干后，擦净电子对讲门

（10）出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次

（11）每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次

（12）每两个月对大理石地面打蜡一次，每周抛光一次；地砖地面和水磨地面，每月用去污粉、长柄手刷彻底刷洗一次

3.清洁标准⑴地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽

（2）公共设施表面用纸巾擦拭，无明显灰尘

（3）不锈钢表面光亮无污迹

（4）玻璃门无水迹、手印、污迹

（5）天棚、风口目视无污迹、灰尘

4.安全及注意事项⑴擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电

（2）大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一进行操作

（3）拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀

（六）公用卫生间

1.清洁范围楼内所有公用卫生间

2.清洁作业程序

（1）每天分两次重点清理公用卫生间

（2）打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物

（3）清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位

（4）将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾洁厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净

（5）用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌

（6）先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净

（7）用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干

（8）喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入樟脑丸

（9）每两小时进行保洁一次，清理地面垃圾、积水等

（10）每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次

3.清洁标准

（1）天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网

（2）目视墙壁干净，便器洁净无黄渍

（3）室内无异味、臭味

（4）地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮

4.工作过程中应注意事项⑴禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面

（2）用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤

（3）下水道如有堵塞现象，及时疏通

（七）楼层通道地面

1.清洁范围所有楼层通道地面，包括大理石、水磨石和水泥地面（不含楼梯间）

2.清洁作业程序

（1）每天上午用扫把对各楼层走道地面和后楼梯台阶清扫一次

（2）每周用拖把拖走道地面和后楼梯台阶一次

（3）每月用长柄手刷沾去污粉，对污迹较重的通道地面彻底清刷一次，再用拧干的湿毛巾，抹净墙根部分踢脚线

3.清洁标准

（1）大理石地面目视干净，无污渍，有光泽

（2）水磨石地面和水泥地面目视干净，无杂物，无污迹

4、工作过程中应注意事项洗刷楼道时，防止水流入电梯门和住房门内

（八）不锈钢设施

1.保洁范围护栏、标牌、电梯轿厢，不锈钢雕塑、宣传栏等

2.作业程序⑴先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面

（2）然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面上的水珠

（3）置少许不锈钢油于无绒毛巾上,对不锈钢表面进行拭抹

（4）表面积大的可用手动喷雾枪将不锈钢油喷于表面，然后用无绒毛巾拭抹

3.清洁保养标准

（1）哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影

（2）镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像

4.安全注意事项⑴上不锈钢油时不宜太多，防止沾污他人衣物⑵在清洁电梯外厅门时应防止厅门开关造成的意外

（3）要使用干净的干毛巾，防止砂粒划伤不锈钢表面

（九）玻璃门、窗

1.清洁范围玻璃门、窗，门厅镜面装饰柱，各种镜面

2.作业程序

（1）先用刀片刮掉玻璃上的污迹

（2）按玻璃清洁剂与清水15的比例兑好玻璃清洁溶液

（3）把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹

（4）污迹较重的地方重点抹

（5）除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分

（6）一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时，可以把刮作横向移动

（7）用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠

（8）最后用地拖拖抹地面上的污水

（9）清刮高处玻璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上

3.清洁保养标准玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭无灰尘

4.安全注意事项⑴高空作业时，应两人作业并系安全带，戴安全帽

（2）作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃

（十）灯具

1.清洁保养范围办公楼内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室和各活动场所的灯具

2.作业程序

（1）准备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具

（2）关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩

（3）先用湿抹布擦抹灯罩污迹和虫子，再用干抹布抹干水分

（4）将抹干净的灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝

（5）清洁日光灯具时，应先将电源关闭，取下盖板，取下灯管，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重新装好

3.清洁保养标准灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁

4.安全注意事项⑴在梯子上作业时应注意安全，防止摔伤

（2）清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电

（3）在梯子上作业时，应注意防止灯具和工具掉下碰伤行人

（4）用螺丝刀拧紧螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩

（十一）自行车房L清洁范围办公楼内的自行车房，自行车棚

2.作业程序

（1）备扫把、胶桶、抹布等工具

（2）用扫把清扫自行车棚内的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等

（3）用干净扫把将房（棚）顶上、墙上的蜘蛛网、灰尘清除

（4）用湿抹布擦抹棚架和自行车房拉门及窗网

（5）将自行车棚内的自行车按顺序排列整齐

（6）对没有使用积尘明显的自行车，每周用鸡毛弹打扫自行车上的灰尘；长期停放超出规定时限且又影响观瞻的车辆按《车辆管理规定》处理

3.清洁标准⑴每天打扫两次，目视无果皮、纸屑、蜘蛛网，墙面无灰尘

（2）自行车摆放整齐，无积尘

（3）棚架每月抹一次；拉门、窗每周抹一次；棚顶每周清扫一次

（十二）公共场地和马路

1.清洁范围办公楼的汽车道，人行道，消防通道，羽毛球场，门球场

2.作业程序⑴用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆

（2）用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车

（3）对有污迹的路面和场地用水进行清洗

（4）雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水泥沙扫干净

3.清洁标准⑴每天打扫两次，每小时循环保洁一次，保持整洁

（2）公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹

（十三）绿地

1.清洁范围物业管辖内草地和绿化带

2.作业程序⑴用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾

（2）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内

（3）在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶

3.清洁标准

（1）每天早晨、上午、下午各清扫一次，每小时循环保洁一次，保持清洁干净

（2）目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无石块等垃圾和杂物

（十四）散水坡和排水沟

1.清洁范围物业管辖区内的散水坡和排水沟

2.作业程序⑴用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾

（2）用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通

（3）用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污迹及青苔

（4）先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方再用铲刀仔细刮⑸收拾好工具

3.清洁标准

（1）目视干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石

（2）有空调滴水的地方按作业程序按上方第

3、4条每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在两次以上

（十五）停车场

1.清洁范围物业管辖区内停车场

2.作业程序⑴备胶水管、扫把、胶刷、垃圾斗等工具和清洁剂

（2）用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆

（3）用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中

（4）发现有杂物一起清运上垃圾车

（5）用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗

（6）清洁周围排水口和下水道，保证排水畅通

3.清洁标准

（1）目视地面无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物

（2）每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次

4.安全注意事项

（1）发现机动车辆漏油，应通知车主并及时用干抹布抹去燃油后，再用洗洁精清洗油污，以免发生火灾

（2）清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏其他车辆

（十六）雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌

1.清洁范围物业管辖区内的雕塑、宣传栏、标识宣传牌

2.作业程序⑴雕塑装饰物的清洁备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍；如有污迹用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦抹，然后用水清洗不锈钢装饰物按《不锈钢的清洁保养操作标准》操作

（2）宣传栏的清洁用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按《玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准》操作

（3）宣传牌、标识牌的清洁有广告纸时，先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次

3.清洁标准

（1）宣传牌每周清洁一次

（2）室内标识牌每天清洁一次

（3）雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘

4.安全注意事项⑴梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤

（2）清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手

（3）清洁工具不要损伤被清洁物

（十七）喷水池

1.清洁范围物业管辖区内的喷水池

2.作业程序

（1）平时保养清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁

（2）定期清洁

①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去三分之一时，清洁工入池清洁

②用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖

③用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢

④排尽池内污水并对池底进行拖抹

⑤注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污迹

3.清洁标准水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物,池边无污迹

4.安全注意事项⑴清洗时应断开电源

（2）擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏

（3）清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果

（4）注意防滑，跌倒

（十八）室外地面

1.清洁范围物业管辖区红线范围内的室外公共区域地面包括道路、绿化带等

2.工作程序

（1）每天分两次，用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物

（2）每隔一小时巡回清扫保洁一次

（3）用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物⑷发现污水、污渍、口痰，须在半小时内冲刷、清理干净

（5）果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次，并用长柄刷子沾水刷洗一次

（6）垃圾屋附近地面每天在上午、下午用水冲洗两次，每周用洗洁精刷洗一次

（7）沙井、明沟每天揭开铁篦盖板彻底清理一次

（8）室外宣传牌、雕塑每天用湿毛巾擦拭一次

（9）每月用水冲洗有污迹地面、墙身一次

3.清洁标准⑴地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙

（2）距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍

（3）果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物

（4）沙井、明沟内无积水、无杂物

4.安全注意事项

（1）大风天气注意高空坠物

（2）下雨天由班长视具体情况安排工作

（3）高温天气需戴遮阳帽，以免中暑

（4）冲刷路面墙面时不得使用消防水

（十九）地下雨、污水管井疏通

1.工作范围物业管辖区内所有地下雨、污水管道和检查管井

2.作业程序

（1）用铁钩打开检查井盖，人下到管段两边检查井的井底

（2）用长竹片捅捣管内的粘附物

（3）用压力水枪冲刷管道内壁

（4）用铁铲把粘在检查井内壁的杂物清理干净

（5）用捞筛捞起检查井内的悬浮物，防止其下流时造成堵塞

（6）把垃圾用竹筐或桶清运至垃圾中转站

（7）放回检查井盖，用水冲洗地面

（8）雨、污水检查井每半月清理一次

（9）雨、污水管道每半年彻底疏通清理一次

3.清洁标准眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物；水流畅通，井盖上无污渍污物

4.安全注意事项

（1）掀开井盖后，地面要竖警示牌，并有专人负责监护以防行人跌入

（2）开和盖井盖时应注意防止用于减振的单车胎掉入井内

（4）作业时穿全身制边身裤，戴胶手套

（二十）垃圾中转站

1.工作范围物业管辖区内的垃圾中转站

2.作业程序

（1）时间每天上午和下午分两次清运工作，将垃圾车运至垃圾中转站清倒垃圾

（2）两人配合将手推车推上作业平台，将垃圾倒入垃圾压缩车内，然后就地冲洗垃圾车

（3）清扫散落在地面上的垃圾并装回垃圾压缩车

（4）用洗洁精冲洗垃圾中转站内的地面和墙面

（5）每周用喷雾器喷化学药水对垃圾中转站消杀一次

3.清洁标准

（1）目视垃圾站内无杂物、污水、污垢⑵垃圾站内无臭味

（3）垃圾日产日清

（4）垃圾车外无垃圾粘附物，垃圾车停用时摆放整齐

（二十一）化粪池

1.清洁范围物业管辖区内所有的化粪池

2.作业程序⑴雇用吸粪车一部（含5m长胶管3条，8m长竹杆1条）

（2）用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂物结块层

（3）把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内

（4）启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止

（5）盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场

（6）至少每半年清理一次

3.清洁标准污水不能溢出地面

4.安全注意事项

（1）吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物

（2）揭开盖子后，有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入

（3）化粪池内的沼气有毒、易燃，故应待充分散发后，才能作业，且周围不得有明火

（二十二）垃圾池（箱）

1.清洁范围物业管辖区内的垃圾池，果皮箱

2.作业程序

（1）用铁铲将池内垃圾铲入手推车内，用扫把将剩余垃圾扫干净后，打开水阀用水冲洗池内外一次

（2）用去污粉或洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖和垃圾池门上，用胶刷擦洗污迹

（3）疏通垃圾池的排水道，清洁周围水泥面

（4）打开水阀用水全面地冲洗垃圾池内外，同时用扫把或胶刷擦洗⑸关闭水阀，收回水管，锁好垃圾池铁门

（6）垃圾桶或果皮箱的清洁清除箱内垃圾后，将箱搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍；然后对污迹处倒少许去污粉擦洗，再用水冲洗干净，搬到原处放好

3.清洁标准

（1）目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次⑵垃圾池周围不积污水第二部分技术文件人防方面针对以上我们所列举的管理重点及物业特性，我公司对XX市政府的管理将采取三大措施措施之一全面投入，保障设备的良好运行XX市政府做为现代化办公物业，其设备设施的日常运作有着极高的管理维护要求本物业投入使用的一些先进设备设施将使得管理观念、管理机构、管理方式更现代化、科学化设施设备要求高、操作严、范围广，涉及到管理、通讯、安防等方方面面本公司在理论学习、现场参观、实地演练的基础上，制订了科学合理、切实可行的维护、保养、运行计划，保证各项设施设备的良好、有效运作并且，本公司还将组织所有的设备养护人员针对XX市政府物业所投入的各种类设施设备进行专业培训和学习，保证意识到位，技术到位，服务到位同时，为提高XX市政府物业管理的工作效率，我们将在XX市市级行政中心投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑，网络系统等措施之二不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理中国物业管理的初期是属于劳动密集型企业，人员素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以量取胜，而本公司正在不断完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化.远程的网络化管理21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提高单位时间的效率，并且高质量完成工作，是本公司不断追求的目标本公司将在xx市政府物业完全实现采用全电脑化管理模式,将各个管理层次通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配统一的软件化管理开发物业管理软件基于长期的高素质物业管理经验，本公司早在几年前就投入巨资进行物业管理软件的开发，并在本公司已经成熟的管理项目的管理实践中发挥着重要的作用同样，本公司将在XX市政府对该物业相关特点开发专用软件进行管理电脑、网络系统等先进的智能化管理智能化程度直接决定着物业素质的高低，在XX市政府行政员能够把握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备的学习、了解和掌握，根据经济和实用的原则来进行智能化设施的维护管理，同时与高科技公司建立了良好的合作伙伴关系，保证技术根本的先进性并大幅度降低管理成本措施之三全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件发生率XX市政府物业的使用性质决定其与住宅小区的全封闭式管理不同，外来人员数量多、流动性强、成分复杂且不易管理，这给物业管理的公共秩序及治安管理带来了不小的困难本公司在现场勘察、实地访问的基础上，根据XX市政府的安防条件，结合本公司长期管理各类不同性质物业的安防经验，依托本公司常年坚持半军事化管理的高素质护卫队伍，从实际情况出发，确立了XX市政府使用初期“人防为主、技防为辅”，常规期“双管齐下，全面防范”的整体治安思路，采用三重五层防范系统，并将实行24小时保安全方位巡逻制、24小时监控中心值守制我们有理由相信，经过本公司的管理，可以确保xx市市级行政中心因物业管理原因造成的治安事件发生率为零•严密的安全管理和保密体系一.以“外弛内张”为原则，以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为主线，以训练有素、行动迅速、果断干练的保安队伍为载体，利用现代化手段，依靠先进的技术设备与工具，科学组织日常管理，精心布置重大活动的安全安排，迅速协助处理突发事件二.重大活动、按性质采取一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案三.治安状态管理根据报警信息反映的不同事件，定义一级、二级、三级、四级安全状态，并相应规定一级、二级、三级、四级反应力量、建立以监控中心为指挥调度中心，相关部门负责人为分状态、分阶段现场指挥的指挥体系，针对不同的状态，调动不同的反应力量，采取相应的处理程序，分级应对，限时到位，通过完善各状态应急处理的调度、组织、协调，确保及时、迅速、有效地处理各类异常情况四.消防重点部位重点防范，制定实施区委、区政府、人大、政协等办公区、公共用途区域及会议中心，接待中心等重点部位的消防管理措施五.保密管理——所有员工均要接受《中华人民共和国保密法》的专门培训，经考核合格后方可上岗——对重要场所进行有效的管制，限定进入权限——对可能造成泄密的设备设施维修施工事先经管理局批准，并由物业管理处派专人现场监管——物业管理人员捡到的具有秘密性的内部文件、资料、一律上交天伟区机关事务管理部处理，废旧文件定点存放，定点监控销毁一一将保密管理纳入公司的整合型管理体系中，并定期进行考核——物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用•专业的秩序维护管理公司秩序维护管理公司是XX物业公司的子公司之一，由XX物业公司经理室直接管理通过专业的培训使秩序维护人员有着军事化正规划的公司，主要负责人经过专业教育，秩序维护人员40余人，70%均来自退伍军人主要业务除对公司接管物业项目内的秩序维护专业培训管理外，并对外承接大型企业，商场，高档写字楼，医院，院校等安全秩序维护管理业务，公司秩序维护人员均按公安部制定的《保安员培训教学大纲》进行20多课目240课时的岗前培训，岗间培训和外派学习对聘用的秩序维护人员均实施考核上岗制度并建立完善的个人档案管理和签订有效合法的员工聘用合同公司不定期的对其工作进行巡查，定期进行各项法律、法规及思想道德教育主要目的是规范专业的安全秩序维护队伍，使队伍训练有速、安全可靠•安全防范管理区域制定安全防范制度，保证24小时值班及巡逻安全防范设三个固定岗专人值守，采用限时跨立姿势于指定地点站立服务二.对来访人员提供指引服务，态度须和蔼善于发现隐患和可疑人员，处理突发事件大件物品进行出入登记签可制三.巡视人员按规定时间和线路电子巡更，巡视率达100%,频率不低于2小时/次监控系统24小时三班值守，对控制区域进行监控并定时录像（待设备到位）•岗位要求

（一）政治合格，精神饱满，规定着装，仪容、仪表整洁，做好上岗签名；七保持充沛精力，具有高度责任感，使命感及奉献精神，建立岗位值班记录，并做好换岗和交换班的口录和书面汇报工作人员须统一着装，配证上岗；经岗前培训及每月定期培训上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报，不做与工二作无关之事三四每周三下午15:00参加公司资源管理部组织的训练五六作好每班《值班记录》、《交接班记录》，时时微笑服务物防方面

1.安全监控系统设立24小时候监控值班岗，全面了解和严密监视物业安全状况

2.密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，在大堂、客梯，楼面及要害部发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通和在岗人员进行问盘查，同时向管理员报告监控中心人员严守秘密，严禁泄漏本物业监控点等安保方面的详细资料工作要求

1.按线路巡逻，保持高度警觉，发现可疑情况立即报告，发现衣冠不整者.其他闲杂人员要求离开或阻止其入内

2.维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范，态度要热情

3.巡视检查工作要点

（一）巡视范围包括办公区各层楼面，各机房，各处道坡，车库等

（二）按巡逻路线巡视检查，发现问题及时解决，遇重大问题通知管理员，巡视严格杜绝盲点

（三）巡视中思想集中，做至!I“看、听、闻、问”，发现一般问题及向班长汇报，并注意消防设施及器材的完好性

（四）巡视时有礼貌，认真回答工作人员的查询，实行文明服务

（五）接到治安、火警报警，及时赶到现场了解情况，做出正确处理

4.停车管理工作要点a）停车合理，指挥规范，车辆俯视和整齐z/\/\7/\/\7/\7/\\17\17\17\7\17\17b）关注已停车辆，防止用户粗心而造成损失c）有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志

5.各区域的安全管理1）公务办公室安全管理公务办公区是行政中心安全管理的中心点行政中心除日常办公，同时政府的窗口办公、信访接待的特点，这方便了市民，提高了办事效率，增强了政府与市民之间的交流与沟通，但同是也为安全管理增加了难度该区域特点是不仅工作繁忙，活动多，会议多，而且前来办事的人员成份复杂，流动性大因此,安全管理的重点是安全防范，防火、防意外事件发生，防泄密，重点区域是领导办公专区，按一级安保区域防卫，建立健全来访制度；监控中心密切注意所有重要区域的即时动态，随时保持与巡逻班的联系当有贵宾接待任务时，加强外部的警戒和内部的巡查，贵宾通道指导派专人守卫，监控中心密切注意各方面动态，应急分队随时待命:遇有异常情况发生时,协助其他警力做好安全控制工作，并妥善处理善后工作在召开大型会议，记者招待会以及领导接待市民的时候,除提前做好一切准备工作外，重点加强事前的巡视检查力度，监控中心注意一切动态，增加外都警戒和内部巡查人员，应急分队处于待命状态，防止意外事件发生在窗口办公区域，配合政府相关部门接待来访群众，合理安排接访秩序，当有大批群众上访时，配合外部警力保护领导制止一切滋事行为，防止暴力事件发生，同时充分利用功能区域，妥善疏散上访群众，及时做好沟通化解工作，做到有礼、有节，杜绝与上访群众产生冲突，同时不影响其他区域的正常办公2）公共用途区域安全管理行政中心的公共用途区域面积大、功能多、人员流动量大并且人员相对复杂,针对各功能区域的特点，要求管理必须十分到位，杜绝管理盲点区域和无序3）会议安全管理会议按其重要程度可分为一般性会议和重要会议i.一般性会议侧重以安全服务为管理重点，维护公众秩序，有效控制人流方向，防止不法分子破坏，杜绝意外事件发生，保障会议正常进行，会议结束后，及时清理现场，对遗失的文件，会议记录等及时上交有关部门ii.召开重要会议时，会前做好相关准备工作，会议期间配合外部警力确保领导和贵宾的安全，会堂周围、通道要求畅通，对一切可能发生安全事故的设备设施及时处理，会议期间密切关注会堂内外一切情况，严格监控全场情况，对来历不明的人和物及时进行盘查和处理，同时做好一切应急准备，应急分队处于待命状态4）贵宾接待贵宾接待对象的级别可分为一般贵宾和国家领导人等重要贵宾i.一般贵宾接待时主要是以安全服务为主维护接待室周边秩序，保持贵宾通道时刻畅通；管理人员主要巡视检查设备设施的使用功能维持正常的公众秩序，引导不熟悉环境的办事人员ii.当有重要贵宾接待任务时，提前做好接待的准备工作，检查接待区域的所有设备设施，在贵宾通道增设固定岗，加强接待区域附近的巡查，配合外部警力确保领导和贵宾的安全，利用先进监控设备监视实时动态，巡逻保安与监控中心时刻保持联系阻止不明身分人员靠近接待室本项目物业管理服务工作流程一.日常工作巡查流程

1.工作流程能够处理立即予以处理；不能现场处理等候管理处领导决定处理方案，通知相关责任人发现安全隐患通知管理处领导

2.安全管理运作流程定岗值勤保安人员现场检查、登记应急分队发现问题报警并通知管理处主任通知中央控制室视情况通知派出所、消防队等相关单位记录及时处理做好记录交保安主管编号、存档

3.机电设备维修流程发日常巡视检查现故障申报维修填写维修单报工程主管、相关工程师至现场指导、监督维修组织技工进行现场维修管理处无法维修，报公司审批维修方案后实施维修维修完毕试运行合格做好维修记录归档保存

4.保洁管理流程:a）保洁主管巡视检查发现问题，填写保洁问题统计表，提出整改意见，迅速安排人员保洁班长组织人员实施整改b）保洁主管监督整改情况:检查、考核工作绩效，填写整改统计表，整理、归档二.信息反馈（投诉处理）渠道及时间

（一）信息反馈工作流程1）管理处值班室，通过信息传递工具，如投诉电话和各专业组配备的无线对讲机等工具，及时反馈本办公楼每个区域发生的情况2）严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作3）流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环4）管理处每月（日）检查，通过总结评比来获取反馈信息5）通过反馈信息的总结评比，迅速发现管理服务上的缺点、盲点，及时改进工作，提高服务质量

（二）本项目办公楼物业管理信息处理流程1）政府部门新闻媒体业主意见意见箱员工反馈2）管理处收集整理3）执行结果4）跟踪检查5）发布命令6）相关人员执行命令三.档案管理

（一）资料收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料

（二）资料分类整理分辨真伪、分类排序、组编档号、装订精美

（三）档案资料管理1）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。