土地估价实务考点

土地估价师考试土地估价实务基础考点目录考点详情【考点】土地价格概念1第一章土地价格概【考点】土地价格重要特性2查看内容念【考点】土地价格类型及特性3【考点】我国土地价格评估发展历史4【考点】重要地价影响原因分类1第一章土地价格影查看内容【考点】重要地价影响原因之间作用规律2响原因【考点】不一样用途土地地价影响原因3【考点】土地估价概念1第三章土地估价概【考点】土地估价作用及现实意义2作看内容念【考点】土地估价服务方向3【考点】我国土地估价产生背景和发展过程4【考点】土地估价原则1第四章土地估价原查看内容【考点】不一样估价原则合用范围及注意点2则【考点】土地估价各原则理论根据和产生背景3第五章土地估价程【考点】土地估价程序1查看内容序及土地价格定义【考点】土地价格定义界定2界定【考点】收益还原法概念、公式、估价环节、应用规定及多1种参数确定措施第六章收益还原法查看内容【考点】收益还原法合用范围及基本条件2【考点】收益还原法发展历史及在国外使用3【考点市场比较法概念、原理、公式及估价环节，重要参1J数确实定措施第七章市场比较法查看内容【考点］市场比较法特性、合用范围及应用规定2【考点］市场比较法发展历史及在国外使用3【考点］成本迫近法概念、公式、估价环节及各项成本测算1第八章成本迫近法查看内容【考点】成本迫近法应用特点、合用范围及应用限制2【考点】成本迫近法在我国发展3【考点】剩余法概念、公式、估价环节及各项参数求取1第九章剩余法查看内容【考点】剩余法应用特点、合用范围与限制条件2【考点】剩余法发展历史3【考点】路线价及路线价法概念、基本原理、测算措施1第十章路线价法查看内容【考点】路线价法操作环节，修正系数确实定措施2【考点】国外路线价深度修正措施，路线价法发展历史3一般商品价格，是伴伴随构成价格原因变化而发生变动土地价格也有同样情形它是多种地价形成原因互相作用成果而这些价格形成原因常常处在变动之中，因此土地价格是在这些原因互相作用及其组合变动过程中形成

（八）合法原则合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象合法运用为前提由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权流转，土地使用权获得、使用年限、运用方式、运用规划等方面有严格控制，因此在进行土地使用权价格评估时，必须保证估价对象来源合法、运用合法同步，土地估价还要遵照有关法律法规规定土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第五章分享到刊登时间:8月30日13:57:1教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第五章土地估价程序及土地价格定义界定

一、重要内容、土地估价程序1）宗地估价基本程序及内容1）宗地估价程序之间逻辑关系

2、土地价格定义界定2

二、重点提醒、土地估价程序1★掌握宗地估价基本程序及各环节详细内容与规定△熟悉宗地估价程序之间逻辑关系、土地价格定义界定2★掌握一般状况下土地价格定义各项内容及规定△熟悉不一样状况下土地估价定义区别

三、考点内容

（一）土地估价程序地价评估程序，是以接受估价委托书开始到最终提交估价汇报书为止全过程详细环节分为确定估价基本领项、确定估价作业计划、搜集资料实地踏勘、分析整顿有关资料、选定措施试算价格、确定宗地估价成果和撰写估价汇报书等

（二）确定估价基本领项内容重要包括确认评估对象、确定委托方估价目、确定估价条件等

（三）确定估价作业计划在签订土地估价协议或协议书、确定估价基准日之后，就要进行确定土地估价作业计划了土地估价作业内容复杂，并且同一种估价师在同一期间内也许同步处理多种估价项目因此每一估价项目都必须制定切实可行估价作业计划，确定土地估价作业环节、人员安排和时间进度，以免除疏忽、错漏，便于协调人员安排和保证估价时限估价作业计划应由经验丰富估价师多人共同确定，确定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目基础上就执行各项目性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排，包括搜集及整顿委估地产有关资料、实地踏勘查证、估价措施选用、分析价格影响原因及条件、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价汇报等详细内容和对应处理计划

（四）搜集资料实地踏勘估价成果是估价师对与评估宗地有关资料分析基础上做出，而估价汇报内容也必须要有充足资料和数据，如产权登记资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收益资料等估价资料搜集过程中，还可以作为确定待估宗地最佳开发运用方式根据有建设用地规划许可证、控制性详细规划、总平面图、规划设计条件告知书、房地产市场供求关系及走向分析

（五）分析整顿有关资料（略）

（六）选定措施试算价格不一样估价措施有不一样特点和合用范围，也有对应限制条件;不一样估价措施合用目也不相似，工业用地宜选用市场比较法、成本迫近法和基准地价系数修正法，在特殊状况下,也可采用收益还原法;商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法在土地估价实务中，选择估价措施重要根据估价对象特点确定，以及根据限制和合用范围，选择合适措施对同一宗地进行评估，一般规定应用估价措施不少于两种

（七）确定宗地估价成果使用不一样估价措施一般会产生不一样试算价格，估价师选择几种估价措施就会得到几种不一样试算价格，同步采用同一种估价措施也也许产生几种试算价格

（八）撰写估价汇报书估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价汇报书，对整个估价工作进行总结整顿，并作为向委托估价者和土地管理部门提交重要成果

（九）土地估价汇报审核（略）

（十）土地价格定义界定、土地运用条件设定1运用条件包括估价对象上建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应阐明建筑物耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑构造、建筑细部阐明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等、土地使用年限设定2（）土地使用年限概念土地使用年限是指土地使用者通过国家制授权或以土地出让方式1所获得国有土地使用权年限（）土地使用年限设定根据国务院年颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权21990出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定

①居住用地年;

②工业用地年;

③教育、科技、文化、卫生、体育用地年;

④商业、旅游、娱乐用705050地年;

⑤综合或其他用地年假如某市一体育用地于按法定最高年限获得土地使用权，4050假如不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于年终止2050有效使用年限等于土地使用证或者有关土地权属证明上刊登剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限当以出让方式获得土地权时，估价师在土地估价汇报中进行土地权利状况描述时必须阐明获得时间、出让金数额、同意使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用特殊规定、土地估价期日设定3估价期日概念估价期日是指估价成果对应日期，一般详细到某年某月某日在土地1估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价成果有着直接影响同一宗地，在不一样估价期日评估地价也许不一样估价期日设定由委托人确定，或者由委托人与估价师约定2土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第六章分享到0刊登时间:8月30日13:59:26教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第六章收益还原法

一、重要内容.收益还原法概念

1.收益还原法基本公式2,收益还原法不一样状况下公式

3.收益还原法估价基本环节

4.土地年总收益概念、测算措施，不一样状况下总收益测算

5.总费用测算措施

6.土地纯收益概念及测算措施

7.土地还原率概念及其确定措施

8.收益还原法合用范围9

二、重点提醒★掌握收益还原法概念、公式、估价环节、应用规定及多种参数确定措施△熟悉收益还原法合用范围及基本条件理解收益还原法发展历史及在国外使用O

三、考点内容

（一）收益还原法概念、基本概念1收益还原法是土地估价中最常用措施之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具有收益性质资产进行估价基本措施收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益基础上,以一定还原率，将评估对象在未来每年纯收益折算为评估时日总收益一种措施它所求得土地价格一般称为收益价格、基本原理2由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时纯收益，并且还能期待在未明年间源源不停地继续获得当将此项随时间延续而能不停获得纯收益，以合适还原利率折算为目前价值总额（称为收益价值或资本价值）时，它即体现为该土地实质价值也是合适客观互换价值，这就是收益还原法原理

（二）收益还原法基本公式一般公式假如年收益逐年递增还原率不变，则公式为b,根据等比数列求和公式，可得P

（三）不一样状况下公式、土地年纯收益不变土地还原率不变且不小于零，土地使用年期无限土地价格计算公1式中土地价格;土地纯收益;土地还原率P—a—r—、土地使用年期有限且其他原因不变土地价格计算公式2当每年不变;每年不变且不小于零;土地使用为年时，其计算公式如下a rn式中、、含义同前；p ar使用土地年期或有土地收益年期n—、土地纯收益在若干年内有变化土地价格计算公式3土地使用年期无限1当年此前含年纯收益有变化，其值为年后来纯收益无变化，其值为每年不变t t ai;t a;r且不小于零，有效期无限时，土地价格计算公式为式中、、含义同前；P ar第年纯收益；ai—i纯收益有变化年限t—土地使用年期有限2当年此前含第年纯收益有变化，其值为年后来纯收益无变化，其值为每年t tai,ta,r不变且不小于零;土地使用年期为时，土地价格计算公式如下n式中、、、、、含义同前P ar ait n纯收益按等差级数递增或递减土地价格计算公式3

①土地使用年期无限时计算公式式中、、含义同前;P ar纯收益等差级数递增或递减数额，如纯收益第一年为则次年为第三年为b—a,a±b,a±2b,第年为士公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号n an—1b

②土地使用年期有限时计算公式式中、、、、含义同前P ar bn公式中符号选用，当纯收益按等差级数递增时取上面符号，递减时取下面符号纯收益按一定比率递增或递减时土地价格计算公式4

①土地使用年期无限时计算公式P=a/r±s式中、、含义同前；P ar纯收益逐年递增或递减比率，如纯收益第一年为则次年为士第三年为s—a,a1s,a1±s2,第年为士・n a1sn1公式中符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号不变，递增时递r rs,减时r+s0

②土地使用年期有限时计算公式式中、、、、含义同前P ar sn公式中符号，当纯收益按等比级数递增时取上面符号，递减时取下面符号不变，递增r时r¥s,r+sKO、未来若干年后土地价格已知条件下计算公式4当未来某年土地价格已知，而已知土地价格年份此前纯收益有变化不变时是特例，每r年不变且不小于零时，土地价格计算公式如下式中、、含义同前P air未来土地价格已知年限；t—未来第年土地价格Pt—t

（四）收益还原法估价基本环节（略）

（五）土地年总收益概念、测算措施，不一样状况下总收益测算、土地年总收益概念1总收益是指以收益为目土地及与此有关设施、劳力及经营等要素相结合而产生总收益、土地年总收益构成及计算措施2土地收益可以分为实际收益和客观收益实际收益是在现实状况下实际获得收益由于个人经营能力等原因对实际收益影响很大，根据土地估价性质和特点，不能用它作为评估根据客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊、偶尔要素后所能得到一般正常收益,它可以直接用于评估土地收益也可以分为有形收益和无形收益有形收益是可以用货币形式体现收益，无形收益则难以用货币形式体现在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析多种收益，确定合理客观收益确定客观收益一般要考虑如下条件

①从客观上看，土地总收益是由具有良好素质及正常使用能力者使用而产生收益

②收益必须是持续且有规律地产生收益即采用长期可以固定获得收益

③收益是安全可靠收益是指必须符合国家规定和同意经营项目所产生收益，那些未经同意，甚至是违法经营项目收益不能作为计算客观收益根据、不一样条件下土地年总收益计算规定及措施3

（六）总费用测算措施（略）

（七）土地纯收益概念及测算措施、土地纯收益概念1以收益为目土地及与此有关设施、劳力及经营等要素相结合而产生总收益扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为土地纯收益、不一样条件下土地纯收益计算规定及措施2土地纯收益计算可以根据详细评估对象不一样和总收益、总费用计算方式不一样采用不一样计算措施土地租赁中土地纯收益求取3土地纯收益=年租金总收入-年总费用房地出租中土地纯收益求取2土地纯收益=房地纯收益■房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值建筑物还原率X房屋现值=房屋重置价X房屋成新度=房屋重置价-房屋总折旧房屋重置价也称房屋重置成本，是指根据估价期日人工和建筑材料价格，并按照目前材料、原则与设计，建造功能相似建筑物所需建导致本，一般根据当地同类建筑物建导致本进行分析计算;房屋成新度是指房屋建筑物在估价期日新旧状况;房屋总折旧是指房屋建筑物在已使用年限内由于物理、经济和功能等原因引起房屋折旧总额，一般采用平均折旧法计算，其计算公式如下房屋总折旧额=房屋年折旧额X已使用年限企业经营中土地纯收益求取3企业经营纯收益=年经营总收入-年经营总费用土地纯收益=企业经营纯收益-非土地资产纯收益自用土地或待开发土地纯收益求取4自用土地或待开发土地纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益相似土地纯收益，通过区域原因、个别原因比较修正，求得其土地纯收益农地种植中纯收益求取5农用地种植纯收益=年农产品总收入-年种植总费用八土地还原率概念及其确定措施、土地还原率概念及种类1收益还原法中求取还原率是一项复杂、精度规定高工作由于还原率假如使用不妥，假如发生微小变动大或小都会使评估价格发生明显变化，因此，虽然纯收益计算十分1%1%,对，求得价格成果仍然不可信任土地还原率概念1土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格比率还原率种类2还原率分为如下三类

①综合还原率

②建筑物还原率

③土地还原率土地还原率、综合还原率、建筑物还原率关系3综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格辨别，但又是互相联络若懂得其中两个还原率，便可求出另一种还原率计算公式如下公式1r=r1L+r2B/L+B公式2r=[r1L+r2+dB]/L+B式中综合还原率；r—门一土地还原率；一建筑物还原率；r2地价；L—建筑物价格；B—建筑物折旧率d—【考点］基准地价系数修正法概念、原理、公式、环节1第十一章基准地价查看内容【考点】基准地价系数修正法合用范围与限制2系数修正法【考点】农用地基准地价系数修正法类型与基本环节3第十二章常见用途【考点】常见用途土地估价1查看内容土地估价及其他土【考点］其他土地权利估价2地权利估价【考点】城镇土地分等1第十三章土地分等查看内容【考点】农用地分等2【考点］城镇土地定级1第十四章土地定级查看内容【考点】农用地定级2【考点】都市地价动态监测概念1【考点】都市地价动态监测基本程序2第十五章都市地价查看内容【考点】都市地价动态监测指标含义及其采集措施3动态监测【考点］地价监测点设置规定4【考点］地价监测点估价措施与规定5【考点】征地区片综合地价基本概念和特点1第十六章征地区片查看内容综合地价评估【考点2］征地区片综合地价评估基本环节、措施和体现形式【考点】征地区片综合地价在征地赔偿估价中应用3土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第一章第一章土地价格概念

一、重要内容土地价格概念

1.土地价格重要特性

2.土地价格类型及特性

3.我国土地价格评估发展历史4,

二、重点提醒★掌握土地价格内涵，土地价格特性上述第一种公式合用于建筑物折旧后纯收益状况;第二个公式合用于建筑物折旧前纯收益状况、土地还原率确实定措施2（）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率1采用市场上相似或相似土地纯收益与价格比率为防止偶尔性，常常需要考察多宗土地（一般至少三宗以上），求其纯收益与价格平均值（）安全利率加上风险值调整确定还原率2还原率=安全利率+风险调整值安全利率是指无风险资本投资利润率，可以选用同一时期一年期国债年利率或一年期银行定期存款利率为安全利率风险调整值应根据估价对象所处地区社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定（）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率3将社会上多种类型投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估不动产投资收益率与风险应当落在哪个范围，从而确定所规定取还原率详细数值

（九）土地价格确实定（略）

（十）收益还原法合用范围及基本条件收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只合用于有收益或潜在收益土地和建筑物，或是房地产估价

（十一）收益还原法发展历史及其在国外应用地租理论和生产要素分派理论是收益还原法理论根据，收益还原法在国外沿用了许数年，至今仍为有收益或潜在收益土地和建筑物估价首选措施土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第七章分享到Q刊登时间:9月5日15:8:36教你怎样轻松通过土地估价师考试！！!土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第七章市场比较法

一、重要内容.市场比较法概念

1.市场比较法特性

2.市场比较法原理3•市场比较法基本公式

4.市场比较法估价环节

5.调查与选择比较案例6,确定价格可比基准

7.交易状况修正

8.估价期日修正9区域原因比较与修正

10..个别原因比较与修正

11.其他有关修正类型及修正措施

12.确定比准价格

13.市场比较法合用范围

14.市场比较法发展历史及在国外使用15

二、重点提醒★掌握市场比较法概念、原理、公式及估价环节，重要参数确实定措施；△熟悉市场比较法特性、合用范围及应用规定；理解市场比较法发展历史及在国外使用O

三、考点内容一市场比较法原理、理论根据1市场比较法是以替代原理为重要理论根据，其基本原理如下图所示7-I市场比较法是以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力同步，只要有类似土地买卖实例可以合用，不仅可以评估土地价格，还可以运用对应租赁实例，测算土地租金，这就是租赁实例比较法当然，市场比较法规定土地市场比较发育，可以获得足够比较实例，因此它更合适于市场比较发育地区常常性交易土地价格评估、合用估价原则2市场比较法是以替代原则为理论基础在效用均等商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系商品之间在价格上互相牵制而趋于一致，这就是替代原则、市场比较法合用条件3市场比较法应用基础是发达不动产市场及丰富交易案例资料，因此市场比较法仅合用于市场比较稳定有大量交易案例地区，并且交易案例与待估地块应有有关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例地区则不合用详细来说，市场比较法合用条件有要有足够数量比较案例国外不动产市场比较发达国家，一般规定至少要选择个可110比较交易案例，我国由于土地市场正处在发育和发展阶段，规定市场比较交易案例至少个3⑵交易案例资料与待评估土地具有有关性和替代性（）交易资料可靠性要保证资料来源可靠性，且要对交易案例资料数据信息进行充足查3实和查对（）合法性用比较法估价时，应注意选择与待估土地法律规定相似交易案例资料作为分4析、比较根据

（二）市场比较法基本公式（略）

（三）市场比较法估价环节调查与选择比较案例

1.选择比较案例时应不小于或等于三个，此外还应满足如下规定（）与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近1如同一区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内类似区域交易案例，但所选择案例交易价格不能相差太大根据经验一般不超过）25%（）与待估宗地用途应相似或相如无用途相似案例，可选择用途相近地块例如待估宗2地用途为住宅可选择商住，如工业用途可选择仓储，前提是已经有个与待估宗地用途相1—2似交易案例用途不一致时应进行用途修正（）与待估宗地交易类型（价格类型）相似交易类型一般包括出让、转让、股份制改3造、抵债、抵押等如选择交易案例交易类型与待估宗地类型不一致，应进行交易类型修正（）成交日与待估宗地估价基准日应靠近4

①假如市场比较稳定且交易较少，比较有效期限可合适延长，即选择近几年交易案例用于比较，但最长不超过年；3

②如市场变化比较快且交易活跃，则比较有效期要缩短（最长不超过年）1—2（）交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格），所谓正5常交易应是公开、平等、自愿交易（）价格内涵要一致，例如开发程度与否一致，地价体现形式是基底价格，还是含分摊面6积价格，是楼面地价还是地面地价等选定比较实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、面积内涵和面积单位等,交易状况修正2交易状况修正是排除交易行为中某些特殊原因所导致比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格交易行为中特殊原因概括起来重要有下列种9

①有一定利害关系人们互相间交易；

②急欲脱售或急欲购置交易，前者易导致价格偏低，后者则偏高；

③买方或卖方不理解市场行情，使交易价格偏高或偏低；

④交易双方或者一方有尤其动机或者尤其偏好交易；

⑤受债权债务关系影响交易；

⑥相邻地块合并交易；

⑦特殊交易方式交易；

⑧交易税费非正常承担交易；

⑨其他非正常交易交易状况修正程序

①剔除非正常交易案例；

②测定多种特殊原因对正常土地价格影响程度；

③运用修正系数，修正详细交易案例计算公式为状况修正后交易案例价格=比较交易案例价格待估宗地状况/比较实例宗地状况指数x.估价期日修正3估价期日概念1估价期日是指估价成果对应日期⑵估价期日修正目交易案例交易日期与待估土地估价期日是有差异，一般前者发生在先，后者发生在后在此期间，土地价格很也许会发生变化，因此要进行期日修正，以使比较案例价格符合估价期日实际市场状况修正措施3有关期日修正，可以采用地价指数或房屋价格指数变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日价格计算公式如下修正估价期日交易实例价格=交易实例价格估价期日价格指数/交易时期价格指数X.区域原因比较与修正4区域原因是指土地所在地区自然条件与社会、经济、行政等原因相结合所产生地区特性，并对土地价格水平产生影响原因区域原因包括内容重要有地区繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、都市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等计算公式区域原因修正后比较实例价格=比较交易实例价格待估宗地区域原因条件指数/比较实X例宗地区域原因条件指数当原因内存在多种不一样因子影响时，计算过程中，可根据因子条件指数确定途径，采用两种方式确定区域原因条件指数

①若区域原因中各因子条件修正系数是在确定原因修正总幅度基础上进行因子分解后确定，则应采用因子修订系数加和方式确定原因修正幅度，进而确定原因条件指数和原因修订系数，即有待估宗地区域原因条件指数/比较实例地区域原因条件指数D=待估宗地区域因子修正系数比较实例宗地区域因子修正系数=Z Di/Z Dj

②若区域原因中各因子条件指数是采用单因子与地价有关关系分析后确定，则应采用乘积方式确定待估宗地和案例宗地原因条件指数后，比较确定对应修正系数，即有待估宗地区域原因条件指数/比较实例宗地区域原因条件指数D=待估宗地区域因子修正系数比较实例宗地区域因子修正系数=II Di/II Dj.个别原因比较与修正5个别原因概念1个别原因是指构成宗地个别特性宗地条件并对其价格产生影响原因个别原因种类2个别原因，重要有宗地地块位置、面积、形状、宗地基础及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况，规划限制条件等个别原因修正措施3个别原因修正措施包括

①确定比较原因；

②评价各原因比较修正系数；

③运用比较修正系数表评估地价等环节计算公式4个别原因计算措施程序及公式基本同于区域原因修正措施公式如下个别原因修正后比较实例价格=比较交易价格待估宗地个别原因条件指数/比较案例宗x地个别原因条件指数当原因内存在多种不一样因子影响时，修正措施同区域原因.土地使用年期修正6实质1土地使用权年期是指土地交易中契约约定土地使用权年限土地使用权年期长短，直接影响可运用土地并获对应土地收益年限假如土地年收益确定后来，土地有效期限越长,土地总收益越多，土地运用效益也越高，土地价格也会因此提高因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于有效期限不一样所导致价格上差异修正措施2

①计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算K=[1-1/1+rm]/[1-1/1+rn]式中将比较案例年期修正到待估宗地使用年期年期修正系数；K—土地还原率；r—待估宗地使用权年期；m—比较案例使用权年期n—

②运用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有年期修正后地价=比较案例价格xK.容积率修正7容积率是指建筑物总建筑面积与整个宗地面积之比容积率大小直接影响土地运用程度高下一般来说，容积率越高，土地运用效益就越高，从而地价也就对应地提高因此在评估地价时要进行容积率修正，通过容积率修正，消除由于容积率不一样而导致地价水平差异容积率修正可采用下式计算容积率修正后交易案例价格=比较宗地价格待估宗地容积率修正/比较案例容积率修正X,确定比准价格8比准价格概念1通过对所选择市场交易案例分别进行状况修正、期日修正、区域原因和个别原因修正、使用权年期修正、容积率修正等原因调整后，即可得出待评估土地试算比准价格比准价格确定措施2综合确定地价基本措施有三种:

①简朴平均法直接对多种价格求平均值作为最终止果

②加权平均法根据与待估宗地靠近程度大小对多种比准价格赋于不一样权重，再加权平均求取最终止果

③取交易案例多种比准价格中位数或众数，作为地价综合成果土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第八章分享到Q刊登时间9月5日15:11:45教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第八章成本迫近法

一、重要内容.成本迫近法概念1,成本迫近法基本公式

2.成本迫近法估价环节

3.土地获得费概念、构成及计算措施

4.土地开发费

5.利息

6.土地开发利润

7.土地增值

8.土地价格修正与确定

9.成本迫近法合用范围及应用限制

10.成本迫近法在我国发展11

二、重点提醒★掌握成本迫近法概念、公式、估价环节及各项成本测算△熟悉成本迫近法应用特点、合用范围及应用限制理解成本迫近法在我国发展

三、考点内容

（一）成本迫近法概念成本迫近法是以开发土地所花费各项费用之和为重要根据，再加上一定利润、利息、应缴纳税金和土地增值收益来推算土地价格估价措施成本迫近法评估宗地，不需要考虑宗地年总收益影响成本迫近法中各构成部分均应当是客观成本

（二）成本迫近法基本公式V=Ea+Ed+T+RI+R2+R3=VE+R3式中土地价格V——土地获得费Ea——土地开发费Ed——税费T——利息RI——利润R2——土地增值收益R3——土地成本价格VE——

（三）成本迫近法估价环节（略）

（四）成本迫近法合用范围及应用限制△熟悉不一样类型土地价格及特性理解我国土地价格评估发展历史O

三、考点内容★一土地价格概念、土地价格内涵1土地价格是土地权利和预期收益购置价格，即地租资本化用公式表达土地价格=地租+利息率绝对地租级差地租、我国土地价格形式2目前重要形式有如下几种根据土地市场状况，对一定区域内土地收益或交易价格等进行归纳整顿，形成区域平1均价政府确定实行优先购置权、防止地价暴涨、提前收回土地使用权确定赔偿额、优先使2用权等管理措施所根据地价原则清产核资中反应单位和个人占用土地资产量地价原则3股份制企业中土地作价入股地价原则4政府出让土地使用权前确定最低价、期望成交价格和出让价格5单位和个人有偿获得土地使用权转让、出租时形成转让底价和交易价格6土地作为单位或个人财产，为债权人获得贷款或为他人贷款提供担保时抵押价格7国家将土地作为财产对其征收有关税收时课税土地价格8★二土地价格重要特性略△三土地价格类型及特性成本迫近法一般合用于新开发土地估价，尤其合用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法运用市场比较法等措施进行估价时采用成本迫近法重要合用于工业用地或新增建设用地估价同步，对于既无收益又很少有交易状况公园用地和学校用地以及公共建筑、公益设施等特殊性土地估价也比较合用尽管成本迫近法在土地估价中应用受一定限制，且有一定争议，但仍不失为推算土地价格措施之一土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第九章分享到刊登时间9月5日15:13:47教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第九章剩余法

一、重要内容.剩余法概念1•剩余法基本公式

2.剩余法估价环节

3.最佳开发运用方式

4.不动产价值测算

5.假设开发条件下建筑开发成本计算

6.假设开发条件下投资利息计算

7.建筑开发利润

8.建成条件下建筑物价值计算规定及措施9土地价格计算

10.剩余法合用范围与限制条件

11..剩余法发展历史12

二、重点提醒★掌握剩余法概念、公式、估价环节及各项参数求取△熟悉剩余法应用特点、合用范围与限制条件理解剩余法发展历史O

三、考点内容一剩余法概念剩余法又称假设开发法、倒算法、残存法或余值法，是在估算开发完毕后不动产正常交易价格基础上，扣除正常开发建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格一种措施换言之，剩余法是根据房地产开发预期总价格与总支出差额来估算土地价格一种估价措施二剩余法基本公式略三剩余法估价环节、基本估价环节1确定总开发价值或开发完毕后不动产资本价值1确定整个开发项目开发成本2确定开发商合理利润

3、假设开发条件下估价环节2调查清晰待估宗地基本状况1⑵最佳开发运用方式确实定在选择最佳开发运用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要是要选择最佳土地用途开发完毕后不动产价值测算3

①开发完毕后不动产价值概念开发完毕后来时点上，不动产所能实现或者能折现市场价值即为开发完毕后不动产价值

②不一样条件下不动产总价值计算规定及措施•对于习惯发售不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和构造不动产市场交易价格，采用市场比较法确定开发完毕后不动产总价总开发价值•对于习惯出租不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完毕后不动产总价确实定，可根据当时市场上同类用途、性质、构造和装修条件不动产租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不动产出租纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价详细确定需要参照如下几种环节单位面积月租金或年租金不动产出租水平;不动产还原A.;B.C.利率;可出租净面积D.开发成本计算包括建筑费、专业费、税费、租售费用4

①建筑费估算可采用市场比较法和重置核算法确定，即通过同类建筑物目前市场建筑费水平推算;也可根据建筑设计图纸，按国家规定建筑工程预算定额和取费原则来测算

②专业费用一般根据建筑费一定比率估算，即专业费用=建筑费专业费用率x

③税费根据当时政府税费政策，估算从获得土地至发售房地产期间也许发生税费额度,也可以根据过去或其他类似开发经营活动所需支付税费状况来估算实际中尚有某些其他需发生费用，如建筑物销售或出租中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，一般以建筑物总售价一定比例计算⑸利息计算略利润计算6开发商合理利润一般以不动产总价或预付总资本一定比例计算，对应利润率一般称之为销售利润率或投资利润率比例高下随地区和项目类型不一样而有所不一样有时也有采用年利润率计算开发商合理利润，其计算措施与前述利息计算措施类似不一样区域，或同一区域不一样开发项目类型，利润率不一样，要区别看待土地价格计算7计算公式为地价=不动产总价.建筑开发费一专业费.不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润此时虽然公式右边利息中也具有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会具有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，因此，并不影响地价额计算在剩余法估价计算中，也可采用另一种方式计算，以防止出现等式两边都具有未知数情形即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费利息，地价利息暂不计，然后将各项数据代入上式即可得到地价额，只不过这一地价额是不动产开发完毕时地价额，只需将这一数额贴现即可得到目前地价值这是一种国外剩余法估价计算中常常采用措施，在国内也有采用需要指出是这两种计算措施实质完全相似，即等式两端值应在同一种时点，其计算成果也应完全一致应用举例估价对象概况

1.待估宗地为七通一平待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，容许总建筑面积为8000m2,土地使用权年限为年，目前招标出让

50.估价规定2某开发企业但愿参与此地块投标，规定估算其目前所能投标最高地价额.估价过程3选择估价措施该宗地为待开发空地，合适采用剩余法估价1确定最佳开发运用方式根据都市规划规定，该宗地最佳开发运用方式为修建28000m2写字楼市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等根据该开发企业所进行市场调查和3项目可行性分析显示，该项建设开发周期为年，获得土地使用权后即可动工，建成后即可对2外出租，出租率估计为每建筑平方米年租金估计为元，年出租费用为年租金90%,30025%建筑费和专业费估计每建筑平方米为元，建筑费和专业费第一年投入总额次年投入100040%,其他目前借贷资金年利率为当地不动产综合还原率为获得土地使用权法律、60%12%,8%,估价及登记费用为地价该开发企业规定总利润不得低于所开发不动产总价3%,15%（）求取地价（略）4

（四）剩余法合用范围与限制条件、合用范围1剩余法重要用于具有投资开发或再开发潜力不动产估价，并不适合评估不具有潜在开发价值土地价格、限制条件2在实际估价中，运用剩余法估价成果可靠程度，关键取决于如下两项预测一是与否根据房地产估价合法原则和最高最佳使用原则，对判断了房地产最佳开发运用方式;二是与否根据当地房地产市场行情或供求状况，对预测了开发完毕后房地产价值土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第十章分享到Q刊登时间:9月5日15:19:30教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第十章路线价法

一、重要内容路线价法概念

1..与路线价法有关概念

2.路线价法操作环节

3.国外路线价深度修正措施

4.其他宗地条件修正系数编制

5.路线价法合用范围

6.路线价法发展历史7

二、重点提醒★掌握路线价及路线价法概念、基本原理、测算措施△熟悉路线价法操作环节，修正系数确实定措施理解国外路线价深度修正措施，路线价法发展历史

三、考点内容

（一）路线价法概念、路线价概念1路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等市街地，设定原则深度，求取在该深度上数宗土地平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道路线价、路线价法概念2路线价法是根据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学措施算出临接同一街道其他宗地地价一种估价措施、路线价法基本原理3路线价估价法是在各样点宗地价格基础上，分析宗地地价与影响地价临街深度等原因有关关系，进而据此估算其他宗地地价路线价估价法认为都市内各宗土地（以商业用地为主）价格高下，随其距离道路远近程度，即临街深度增长而递减;宗地越靠近道路者运用价值越大，地价也越高;距离道路越远，运用价值越小，地价也越低因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域原因和个别原因等修正，其基本原理是替代原理和区位论详细运用

（二）与路线价估价法有关概念、原则深度1都市中，伴随土地离道路距离增长，道路对土地运用价值影响为零时深度称为市街地原则深度原则深度一般是路线价区段内临街各宗土地深度众数、里地线2原则深度连线被称为里地线里地线与道路之间区域称为临街地或表地，里地线以外区域被称为里地、深度指数修正表3以道路为基准，按距离道路变化状况编制地价变化表称为深度指数修正表、路线价区段4以街道为单位，将宗地靠近性大体相等，土地使用价值基本一致地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段

（三）路线价估价法操作环节（略）

（四）国外路线价深度修正措施＞四三二一法则1该法则将深度为（英尺）（注米）等分，伴随离道路距离增长,每一100ft1ft=

0.30484等份价值占路线价比例分别为该法则又被称为慎格尔法则40%,30%,20%,10%o、苏慕斯法则2该法则认为深度为深土地价值，前半临街部分占全宗地总地价后半100ft50ft

72.5%,50ft部分占若再深则该宗地所增价值仅为

27.5%,50ft,15%、霍夫曼法则3该法则认为深度为原则宗地，将原则深度等份状况下，伴随离道路距离增长,每100ft4一等份价值占所有地价比例分别为、、和

37.5%

29.5%

20.7%

12.3%、哈柏法则4该法则认为土地价值与其深度平方根成正比五其他宗地条件修正系数编制略六路线价法合用范围路线价法是合用于都市估价措施例如，市场规范且交易实例较多区域，都市繁华商业区等状况适合选择路线价法路线价法还可用于征地拆迁、课税等需耍大范围评估多宗土地状况都合适使用路线价法评估但路线价法不能在农村土地估价、农转非价格评估、征地价格评估业务中运用运用此措施特点路线价估价法合用于市街地，重要用于商业繁华区域土地价格评估，对道路系统完整、1道路两旁宗地排列整洁区域和都市，效果更佳路线价估价法需要较多交易实例，且土地市场要规范2路线价估价法能迅速评估多宗土地价格3路线价估价法精度与路线价及其修正体系亲密有关4土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第十一章分享到0刊登时间9月5日15:21:55教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第十一章基准地价系数修正法

一、重要内容.基准地价系数修正法概述

1.基准地价系数修正法公式

2.采用城镇基准地价系数修正法估价环节及措施、规定

3.基准地价系数修正法合用范围与限制

4.农用地基准地价系数修正法类型与基本环节5

二、重点提醒★掌握基准地价系数修正法概念、原理、公式、环节△熟悉基准地价系数修正法合用范围与限制理解农用地基准地价系数修正法类型与基本环节O

三、考点内容

（一）基准地价系数修正法概念与基本原理、基准地价系数修正法概念1基准地价系数修正法，是我国土地估价措施之一它是运用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地区域条件和个别条件等与其所处区域平均条件相比较，并对照修正系数表选用对应修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格措施、基准地价系数修正法基本原理2基准地价系数修正法基本原理是替代原理，即在正常市场条件下，具有相似土地条件和使用价值土地，在交易双方具有同等市场信息基础上，应当具有相似价格，基准地价是某一级别或均质地区内分用途土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地其他宗地价格在基准地价上下波动

（二）基准地价系数修正法公式、公式内涵1基准地价系数修正法公式是根据基准地价成果，通过区域原因、个别原因、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地价格、公式体现式2基准地价系数修正法公式为:（）Pi=[Px1±K xTxKij±F]xy式中待估宗地地价；Pi——待估宗地对应基准地价；P——各影响原因修正系数之和，包括区域原因和个别原因；K——期日修正系数；T——容积率修正系数；Kij——开发程度修正；F——待估宗地使用年期修正系数y——

（三）采用城镇基准地价系数修正法估价环节（略）

（四）城镇基准地价系数修正法合用范围基准地价系数修正法合用于居住用地、工业用地、商业、旅游、娱乐用地及划拨土地使用权价格评估（见表）尤其是在市场比较案例较少地方，使用该法更觉得以便1,

（五）农用地基准地价成果修正类型与基本环节、系数修正法1农用地基准地价系数修正法是指运用农用地基准地价及系数修正表修正得到宗地地价，这种措施原理和环节与城镇土地估价中基准地价系数修正法基本一致、定级指数模型评估法2定级指数模型评估法是运用农用地基准地价评估过程中所建立定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格措施详细评估环节和措施为（）搜集有关农用地基准地价资料，包括基准地价评估汇报、基准地价图、定级指数模型1资料等；⑵确定待估农用地级别、基准地价及合用模型;）按土地权利分类分为土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他1他项权利价格）按土地价格形成方式分类分为交易价格、理论价格、评估价格等2）按政府管理手段分类分为申报地价、公告（示）地价等3）按土地价格表达措施分类分为土地总价格、单位面积价格、楼面地价等4）按土地存在形态分类分为生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格5）按土地交易方式分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格6）按土地价格使用目分为买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等7土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第二章第二章土地价格影响原因

一、重要内容.重要地价影响原因分类

1.重要地价影响原因之间作用规律

2.不一样用途土地地价影响原因3

二、重点提醒★掌握重要地价影响原因分类△熟悉重要地价影响原因之间作用规律，不一样用途土地地价影响原因

三、考点内容★

（一）重要地价影响原因分类土地估价要考虑社会经济发展、土地运用方式、土地预期收益、土地运用政策等原因对土地收益影响可将影响土地原因分为一般原因、区域原因和个别原因调查分析确定待估农用地定级指数；3将定级指数代入模型，计算待估农用地价格；4对计算出待估农用地价格进行估价期日和年期修正

5、基准地块法3基准地块法评估农用地宗地价格，是运用基准地价评估过程中已经建立基准地块档案,通过比较修正评估出待估农用地价格措施基准地块法评估环节和措施同市场比较法基本一致土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第十二章分享到Q刊登时间:9月5日15:23:22教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第十二章常见用途土地估价及其他土地权利估价

一、重要内容.常见用途土地估价

1.其他土地权利估价2

二、重点提醒.常见用途土地估价1★掌握居住、工业、商服用地估价特点、价格影响原因、估价技术思绪和估价措施应用△熟悉公共管理与公共服务用地、交通运送用地估价特点、价格影响原因、估价技术思绪和估价措施应用理解农用地估价特点、价格影响原因、估价技术思绪和估价措施应用O.其他土地权利估价2★掌握承租土地使用权、土地租赁权估价措施选择与应用△熟悉地役权估价措施选择与应用理解设有租赁权、地役权土地使用权估价措施选择与应用O

三、考点内容一常见用途土地估价.商业用地估价1商业用地特点1商业用地特点是收益高，集中分布在城区人流量大区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多商业用地重要价格影响原因2商业用地估价技术思绪3商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价,居住用地估价2居住用地特点1居住用地特点是开发量大，分布广，重要集中在城区，并且也具有一定收益性，市场活跃居住用地重要价格影响原因2居住用地估价技术思绪3居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完毕居住用地，可以使用成本迫近法工业、仓储用地估价

3.工业、仓储用地特点1工业、仓储用地特点是宗地面积大，收益小或者收益不明显，重要分布在都市郊区及经济开发区工业、仓储用地重要价格影响原因2工业、仓储用地估价技术思绪3工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本迫近法和基准地价系数修正法在特殊状况下，也可采用收益还原法公共管理与公共服务用地估价

4.⑴特点该类用地特点是收益很小或无收益，且所处位置多位于市县、镇中心重要价格影响原因2估价技术思绪3该类用地合适采用成本迫近法、收益还原法有收益或潜在收益及基准地价系数修正法评估•交通运送用地估价5特点1数量多、分布广、面积小，无法单宗地测算收益价格影响原因2估价技术思绪3该类用地宜选择基准地价系数修正法和成本迫近法进行评估农用地估价

6.农用地特点1该类地特点是价值重要体目前自然质量上，面积大，分布于都市边缘农用地重耍价格影响原因2该类用地价格影响原因重要有自然原因、社会原因及特殊原因自然原因气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本设施状况等社会原因社会经济发展条件、土地制度、交通条件等特殊原因特殊气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染状况等农用地估价技术思绪3该类用地合适采用收益还原法、市场比较法、成本迫近法、剩余法和评分估价法、基准地价系数修正法等二其他土地权利估价.承租土地使用权和土地租赁权估价措施选择与应用1承租土地使用权估价，是在承租土地使用权转租、抵押和转让时，对剩余年期承租权进行估价;土地租赁权估价是带有租约土地转让、收回、征收或调整租金时，对剩余年期租赁权价格进行评估两者都可采用市场比较法和收益还原法进行评估.地役权估价措施选择与应用2地役权是为自己土地使用以便而在他人土地上设定权利，如通过权、通行权等一般在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时需要进行地役估价可采用市场比较法、收益还原法等,设有租赁权土地使用权估价措施选择与应用3采用收益还原法估价时，在租赁期限内土地收益依租赁协议租金原则来确定，超过租赁期限土地收益,按土地剩余使用年限内最佳运用方向未来土地收益确定采用市场比较法,需要考虑各比较实例与待估宗地间因租赁期限不一样所带来影响.设有地役权土地使用权估价措施选择与应用4设有地役权土地使用权价格评估，先评估不考虑地役权状况下土地使用权价格，再作加减修正土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第十三章分享到Q刊登时间:9月7日12:4:35教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第十三章土地分等

一、重要内容城镇土地分等

1.,农用地分等2★掌握城镇土地分等基本概念，城镇土地和农用地分等措施，不一样城镇土地和农用地土地等别影响原因△熟悉土地等级关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等原因选择、权重确定与量化措施理解农用地自然质量等指数计算，土地运用系数，土地经济系数，农用地原则耕作O制度

三、考点内容

（一）城镇土地分等概念和原理.城镇土地分等概念1城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量经济、社会、自然等各项原因综合分析，揭示城镇之间土地质量地区差异，运用定量和定性相结合措施对城镇进行分类排队，评估城镇土地等级城镇土地分等反应城镇之间土地质量地区差异在一定区域内评估城镇土地质量优劣，一般将城镇作为一种点来看待，区域中若干个城镇，变成了若干个点这些区域中城镇，受到详细地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件影响，加之人们改造土地、投入资本不一样，因此在区域中发挥作用和所处地位有很大差异这种差异通过土地体现为生产和生活上收益差异，带来城镇之间整体级差收益二城镇土地分等原因因子体系城镇土地分等原因是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异经济、社会、自然条件，一般提成原因、因子两个层次根据《城镇土地分等定级规程》，城镇土地分等原因中属于必选原因有区域经济发展水平、城镇集聚规模、区域综合服务能力上述原因中，城镇用地投入产出水平原因、区域土地供应潜力原因作为备选原因，在开展城镇土地分等时，根据详细状况选用三城镇土地分等技术路线和程序.城镇土地分等工作内容包括1城镇土地分等准备工作及外业调查；1城镇土地分等原因选用、资料整顿及定量化；2城镇分值计算及土地等初步划分；3验证、调整分等初步成果，评估城镇土地等；4编制城镇土地分等成果；5城镇土地分等成果验收；6成果应用和更新

7.城镇土地分等技术程序如下2建立影响城镇间土地等原因因子体系；1确定各原因因子对应权重;2分析原因因子影响方式，建立评价原则；3对各城镇原因因子评价指标值进行原则化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分4城镇土地等；验证分等初步成果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定5案；编制城镇土地分等成果图件、汇报和基础资料汇编6四城镇土地分等原因因子分值计算措施略五城镇土地分等原因因子权重确定措施确定权重常用措施有;特尔菲测定法、原因成对比较法、层次分析法、数理记录法等特尔菲测定法

1.对各原因进行多轮次专家打分，并计算权重值，公式为Wi=Ei/100式中第个原因或因子权重；Wi------i第个原因或因子通过多轮打分后均值Ei——i,原因成对比较法2原因成对比较法重要通过原因间成对比较，对比较成果赋值、排序，该措施是系统工程中常用一种确定权重措施该措施应用有两个重要前提原因间可成对比较性即原因集合中任意两个目均可通过主观判断确定彼此重要性差异原因比较可转移性设有、、三个原因，若比重要，比重要，则必有比A BC AB BC A重要C六城镇土地分等划分措施.划分原则

1.划分措施2（）数轴法1⑵总分频率曲线法

（七）农用地分等基本概念农用地

3.,农用地分等

4.原则耕作制度5•农用地自然等别

6.农用地运用等别

7.基准作物

8.指定作物9光温生产潜力10气候生产潜力

11.原则样地12

（八）农用地分等原则农用地分等需遵照如下原则:综合分析原则

1.,分层控制原则

2.主导原因原则

3.土地收益差异原则4,定量分析与定性分析相结合原则

5.跟踪检查原则6

（九）农用地分等措施（略）

（十）农用地分等程序资料搜集整顿与外业调查；

1..划分指标区、确定指标辨别等原因及权重；

2.划分分等单元并计算农用地自然质量分；

3.查指定作物光温（气候）生产潜力指数表，计算确定产量比系数；

4.计算农用地自然质量等指数；

5.计算土地运用系数及农用地运用等指数；6,计算土地经济系数及农用地等指数；

7.划分与校验农用地自然等别、运用等别、农用地等别；8,编制图件、汇报和基础资料汇编；9整顿、验收成果

10.

（十一）农用地分等单元划分原则与措施.农用地分等单元划分原则1（）单元之间土地特性差异明显，不一样地貌部位土地不划为同一单元，山脉走向两侧水1热分派有明显差异不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等分等原因指标有明显差异不划为同一单元；（）单元内部土地特性相似，土地分等单元边界不跨越分等原因指标区和土地运用系数等2值区、土地经济系数等值区；⑶单元边界不跨越地块边界;单元边界应采用控制区格局地貌走向线和分解线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地4物和有明显标志权属界线.农用地分等单元划分措施2叠置法将比例尺相似土地运用现实状况图与地形图、土壤图叠加，形成封闭图斑即1为一种分等单元若图斑不不小于上图面积则要进行归并叠置法合用于土地运用现6mm2实状况类型多、地貌类型比较复杂地区地块法在工作地图上用明显地物界线或权属界线，将农用地分等原因相对均一地块2划分为一种分等单元也可直接将土地运用现实状况图上图斑作为分等单位地块法合用于所有分等类型和地区网格法用一定大小网格作为分等单元，网格大小以能辨别不一样特性地块为原则,可3采用大小均一固定网格，也可采用大小不均一动态网格网格法合用于分等原因空间变化不复杂地区多边形法将所有分等原因进行叠加，最终身成封闭多边形即为分等单元多边形法4合用于所有分等类型和地区土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第十四章分享到Q刊登时间9月7日12:1:41教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第十四章土地定级

一、重要内容城镇土地定级

3..农用地定级4

二、重点提、影响地价一般原因1一般原因是指影响土地价格一般、普遍、共同原因、影响地价区域原因2区域原因是指土地所在地区自然条件与社会、经济、行政等原因相结合所产生地区特性中，对土地价格产生影响原因在对地价影响中，同一区域原因对不一样用途土地价格影响程度不一样，区域原因有对地价产生直接影响，有则是间接影响、影响地价个别原因3个别原因又称为宗地原因，是指宗地自身条件和特性对宗地地价影响，是在同一地区内，导致各宗地价格之间差异重要原因这里尤其阐明是，土地用途不一样，同一宗地各个别原因对地价影响程度也不会相似△

（二）重要地价影响原因作用规律（略）△

（三）不一样用途土地地价影响原因＞商业用地

1、居住用地

2、工业用地

3、农用地4土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第三章分享到Q刊登时间:8月30日13:47:0教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力!土地估价概念★掌握城镇土地定级基本概念，城镇土地和农用地定级措施，不一样城镇土地和农用地类型土地级别影响原因；△熟悉城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级原因选择、权重确定与量化措施；理解都市土地质量

三、考点内容一城镇土地定级概念和原理.城镇土地定级概念1城镇土地定级是根据城镇土地经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量地区差异，评估城镇土地级别.城镇土地定级原理2城镇土地定级中，目前最广泛采用是全域覆盖分类定级，即假设定级评价区内所有城镇土地都作为某一类用途时，对其区位条件优劣差异性和合适性程度进行评价，确定该类型用地土地级别二城镇土地定级原因因子体系城镇土地定级原因因子体系

1.综合定级原因选择范围包括1商业用地定级原因选择范围包括2住宅用地定级原因选择范围包括3工业用地定级原因选择范围包括4其他方面原因包括都市规划等原因5,城镇土地定级原因因子选择原则2⑴明显性原则原因指标值变化对城镇土地定级有较明显影响;

一、重要内容.土地估价概念

1.土地估价作用及现实意义

2.土地估价服务方向

3.我国土地估价产生背景和发展过程4

二、重点提★掌握土地估价概念△熟悉土地估价现实意义，土地估价服务方向理解我国土地估价产生背景和发展过程

三、考点内容★

（一）土地估价概念土地估价就是估价人员根据土地估价原则、理论和措施，在充足掌握土地市场交易资料基础上，根据土地经济和自然属性，按地产质量、等级及其在现实经济活动中一般收益状况，充足考虑社会经济发展、土地运用方式，土地预期收益和土地运用政策等原因对土地收益影响，综合评估出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点价格过程详细可以从如下几方面理解、估价人员从事土地估价人员应依法获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，获1得土地估价师资格在执业之前，还应通过实践考核、进行执业登记，成为执业土地估价师未经执业登记，不得以执业土地估价师名义执行评估业务专业估价人员应具有职业素质，包括业务素质土地估价师执业时，应当加入土地估价机构，且同一时间内只能受聘于一家土地估价机构根据国土资源部号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事35土地估价业务，应当通过不少于年专业实践，并进行执业登记通过执业登记土地估价师方2能在土地估价汇报上签字，承担法律责任假如估价师以恶意压价等不合法竞争手段争揽业务，则违反了《注册土地估价师自律守则》、基于委托评估土地估价业务应是基于委托人委托土地估价机构、并签订土地估价委2托协议而进行此外，委托是针对特定目委托，估价是针对特定目估价、估价原则是市场价值原则理由如下一是土地估价目是为土地交易提供专业交易征3询服务;二是土地资源配置遵照市场规律;三是估价根据来源于市场泗是市场价值是多种估价目和多种价值形态估算基础、待估宗地收益是指其在现实经济活动中一般收益状况

4、估价成果应当是某一时点价格

5、土地估价必须根据充足土地市场资料土地价格形成最终取决于土地交易双方，不理6解土地市场交易状况（包括土地市场过去、目前和未来），就不能评估出公正客观土地价格、土地估价必须考虑政府土地政策影响城镇规划、土地政策、住房政策等调整都会对7土地价格产生很大影响、应充足理解待估宗地权利状况土地价格实质是土地权益价格权利不一样，其价格8就会有差异，应通过查阅土地登记资料和进行现场勘察核算清晰土地权利状况、应充足理解待估宗地自然和经济属性，包括土地用途、最有效运用、土地市场需求、土9地增值性及土地位置、面积、地形等特性、遵照土地估价技术规范，根据土地估价原则、程序和估价措施等进行估价10△

（二）土地估价作用和现实意义（略）△

（三）土地估价服务方向.为国有土地使用权出让（包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估）、转让、1租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参照；.为集体土地所有权征收赔偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参照；

2.为土地使用权抵押提供地价参照；3,为企业设置、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破4产、关闭、清算等经济活动提供地价参照；,确定和更新城镇基准地价、标定地价；

5.实现都市地价动态监测；

6.对农用地进行分等定级;7,确定农用地综合区片价；

8.为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参照;9为司法鉴定提供地价参照

10.土地估价师考试土地估价实务基础考点精选第四章分享到Q刊登时间8月30日13:54:25教你怎样轻松通过土地估价师考试！！！土地估价师考试备考已经拉开帷幕,为了协助考生顺利通过土地估价师考试,小编特编辑整顿了土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，但愿在土地估价师考试中,助您一臂之力！第四章土地估价原则

一、重要内容土地估价原则

1..不一样估价原则合用范围及注意点

2.土地估价各原则理论根据和产生背景3

二、重点提醒★掌握土地估价原则内涵△熟悉土地估价各原则合用范围及注意点理解土地估价各原则理论根据和产生背景O

三、考点内容

（一）预期收益原则土地投资者是在预测该土地未来所能带来收益或效用后进行投资这就规定估价者必须理解过去收益状况，并对土地市场现实状况、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场影响进行细致分析和预测，精确预测该土地目前以至未来能给权利人带来利润总和，即收益价格预期收益估算必须是客观合理

（二）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务效用相似或大体相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性商品或服务同步存在时，商品或服务价格是通过互相影响与比较之后才决定土地价格也同样遵照替代规律某块土地价格，受其他具有相似使用价值地块，即同类型具有替代也许地块价格所牵制换言之，具有相似使用价值、有替代也许地块之间，会互相影响和竞争，使价格互相牵制而趋于一致因此，土地估价中替代原则可概括如下土地价格水平由具有相似性质替代性土地价格所决定；

1..土地价格水平是由最理解市场行情买卖者按市场交易案例互相比较后所决定价格；

2.土地价格可通过比较地块条件及使用价值来确定3

（三）最有效运用原则判断土地与否为最有效使用时，应考虑原因是该地块最佳运用方式是什么;目前运用方式与否为最有效使用;假如不是，转换为最有效使用也许性怎样;最有效使用方式能持续多久等其中最有效使用方式持续性鉴定至关重要，由于这直接影响未来使用方式及收益量,这里又波及到预期收益原则运用

（四）供需原则（略）

（五）酬劳递增递减原则经济学中边际效益递减原则，是指增长各生产要素单位投入量时，纯收益随之增长;但到达某一数值后来，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加投资成比例增长这一原则阐明成本增长并不一定会使土地价格增长

（六）奉献原则（略）

（七）变动原则。