中层管理人员业务理论知识考试复习资料

中层管理人员业务理论知识考试复习资料公司文化学习

1、如何弘扬公司理念精神即公司宗旨、“两高精神”、“三观五德”、“四抓”、“五要五不要”、“六句话”、“七点警语”、“八字方针”的具体内容第

一、必须明确一种宗旨我们的公司宗旨就是坚持公司集体所有制；坚持造福社会，共同致富；坚持为经济发展作奉献；坚持为人民群众谋利益；坚持实现人生价值最大化，坚持实现干部员工个人利益和投资者利益最大化第

二、必须具有“两高精神”“两高”就是指高度日勺事业心和高度欧I责任感”第

三、必须具有“三观、五德”三观就是人生观、世界观、价值观福星人的价值观就是不图名、不图利、先人后己、乐于奉献第

四、必须坚持“四抓一是抓遵章二是抓研究三是抓贯彻四是抓持之以恒第

五、必须做到“五要五不要”要大公无私，不要以权谋私；要遵章守纪，不要违规违纪；要实事求是，不要弄虚作假；要谦虚谨慎，不要自满自足；要持之以恒,不要时好时坏第

六、必须牢记“六句话”立业之本在于恒，持家之本在于勤，工作之本在于责,克误之本在于实，化难之本在于快，命运之本在于拼第

八、必须贯彻“八字方针”即“布置、督促、检查、兑现二

4、福星人为人处事准则和工作作风的具体内容福星人为人处事准则“正直为人，公正处事”、“先做人，后做事”、“低调做人，高调做事:工作作风“迅速反映，雷厉风行”、“当天时事当天毕”

5、精心筹划“十二五”规划，奋力做强上市公司、做大集团公司集团通过反复研究和论证，拟定了“十二五”期间的发展战略和规划目的I发展战略是“创新发展、效益优先工规划目的是从到，全集团实现销售收入300亿元，利税35亿元，其中福星地区实现销售100亿元“十二五”规划分两步来实现第一步，从到，实现销售收入200亿元，其中福星地区80亿元；第二步，从到，增长销售收入100亿元，其中福星地区增长20亿元同步，按照国家“十二五”期间转变经济发展方式的整体战略规定，加快城乡化建设，发展文化、旅游产业，力求在五年时间内，把福星建成工业发达、商贸繁华、功能齐全、环境优美、居住人口达8万日勺汉川副中心都市和在全省乃至全国有影响日勺文化旅游胜地此后几年，我们集团将重点抓好三件大事一是实现400亿元的“十二五”规划；二是把福星建成汉川副中心都市；三是建好生态文化旅游城物业管理概论第一节新建物业承办查验图5-1物业日勺承办、查验工作流程图

一、准备工作

（一）人员准备

（二）计划准备.

（三）资料准备

（四）设备、工具准备

二、物业查验的重要内容与方式

（一）物业查验欧I重要内容

1.物业资料在办理物业承办验罢手续时，物业管理公司应接受查验下列资料

（1）竣工总平面图、单体建筑、构造、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（3）物业质量保修文献和物业使用阐明文献；

（4）物业管理所必需的其他资料

2.物业共用部位按照《物业管理条例》日勺规定，物业管理公司在承办物业时，应对物业共用部位进行查验重要内容涉及

（1）主体构造及外墙、屋面；

（2）共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;

（3）公共卫生间、阳台；

（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等

3.共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，多种物业配备的设备不尽相似，共用设施设备承办查验的重要内容有低压配电设施，柴油发电机组，电气照明插座装置、防雷与接地,给水排水，电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送风系统，安全防备系统，采暖和空调等

4.园林绿化工程

5.其他公共配套设施

（二）物业查验的I方式物业管理的承办查验重要以核对的方式进行，在现场检查设备调试等状况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和实验查验等具体措施进行检查

1.观感查验观感查验是对查验对象外观的检查，一般采用目视、触摸等措施进行

2.使用查验使用查验是通过启用设施或设备来直接检查被查验对象日勺安装质量和使用功能，以直观地理解其符合性、舒服性和安全性等

3.检测查验检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其与否符合质量规定

4.实验查验实验查验通过必要口勺实验措施（如通水、闭水实验）测试有关设施设备的I性能

三、承办查验所发现问题的解决

（一）收集整顿存在问题

（1）收集所有的I《物业查验登记表》；

（2）对《物业查验登记表》内容进行分类整顿，将承办查验所发现问题登记造表;

（3）将整顿好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续

（二）解决措施从发生因素和解决责任看，工程质量问题可分为两类第一类是由施工单位引起的质量问题若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修措施》规定，应由建设单位督促施工单位负责第二类是由于规划、设计考虑不周到而导致的功能局限性、使用不便、运营管理不经济等问题此类问题应由建设单位负责作出修改设计、改造或增补相应设施

（三）跟踪验证第二节物业管理工作日勺移送物业管理工作时移送既波及国家政策法规，又波及物业管理各方的权益，还直接影响到物业管理活动能否正常运营，因此，物业管理工作的I移送是物业管理操作中一种重要环节物业管理工作日勺移送必须在完毕承办查验时前提下，在不同的主体之间进行移送工作分为三种状况；一是由建设单位将新建物业移送给物业管理公司；二是在业主大会选聘新的物业管理公司并签订物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移送给物业管理公司；三是在物业管理公司与业主大会或物业产权单位终结物业服务合同、退出物业管理项目的同步，由物业管理公司向业主大会或物业产权单位移送或交接物业

一、新建物业的移送

（一）移送双方在新建物业H勺移送过程中，移送方为该物业日勺开发建设单位，承办方为物业管理公司双方应签订前期物业服务合同建设单位应按照国家有关规定的规定，及时完整地提供物业有关资料并做好移送工作；物业管理公司也必须严肃认真地做好承办工作

（二）移送内容移送日勺物业资料涉及产权资料，竣工验收资料，设计、施工资料，机电设备资料物业保修和物业使用阐明资料，业主资料移送的对象涉及物业共用部位、共用设施设备以及有关清单（如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等）建设单位应按照有关法规政策规定，向物业管理公司提供物业管理用房物业管理风险防备与紧急事件第一节物业管理风险的内容及防备管理

一、风险与物业管理风险的概念风险是指因将来的不拟定性所带来的也许损失，是收益或成果偏离盼望值或平均值时也许性物业管理风险是指物业管理公司在服务过程中，由于公司或公司以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理公司承当时意外损失物业管理日勺风险类型涉及初期介入日勺风险、前期物业管理日勺风险和平常管理的风险，其中，平常管理风险按行为主体分类，可涉及业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中的风险、物业管理项目外包服务过程中的风险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工服务过程中口勺风险和公共媒体宣传报道中口勺舆论风险等

二、物业管理风险的内容

（一）初期介入的风险初期介入的风险重要涉及项目接管时不拟定性带来的风险和专业服务征询的风险L项目接管日勺不拟定性带来的风险

2.专业服务征询的风险

（二）前期物业管理的风险前期物业管理的风险有许多方面，但最重要时是合同风险合同风险具体涉及三个方面

1.合同期限

2.合同签订日勺风险

3.合同执行H勺风险

（三）平常物业管理风险平常物业管理欧I风险涉及两个方面一是业主（或物业使用人）在使用物业和接受物业服务过程中存在欧J风险；二是物业管理平常运作过程中存在的风险

1.业主使用物业、接受服务中发生的风险

（1）物业违规装饰装修带来的风险

（2）物业使用带来日勺风险

（3）法律概念不清导致的风险

2.物业管理平常运作过程中存在日勺风险

（1）管理费收缴风险

（2）替公用事业费用代收缴存在H勺风险

（3）管理项目外包存在的风险

（4）物业管理员工服务存在的风险

（5）公共媒体在宣传报道中的舆论风险

三、物业管理风险防备的措施物业管理风险防备日勺具体措施应根据物业管理活动时间、地点和状况的不同区别解决，总体而言，物业管理风险防备可从如下六个重要方面进行把握

（1）物业管理公司要学法、懂法和守法

（2）物业管理公司要抓制度建设、抓员工素质和抓管理贯彻

（3）妥善解决物业管理活动有关主体之间的关系

（4）物业管理公司应注重公司的宣传，建立舆论宣传平台，树立良好的I形象

（5）合适引入市场化的风险分担机制

（6）针对不同类型日勺物业管理风险建立相应的应急预案来防备风险和应对紧急事件第二节紧急事件解决

一、紧急事件

（一）概念物业管理紧急事件，是物业管理服务活动过程中忽然发生的，也许对服务对象，物业管理公司和公众产生危害，需要立即解决日勺事件

（二）紧急事件时性质

（1）紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生日勺限度如何，均是难以预料的I,具有极大的偶尔性和随机性

（2）紧急事件的复杂性不仅表目前事件发生的因素相称复杂，还表目前事件发展变化也是相称复杂的

（3）不管什么性质和规模日勺紧急事件，都会不同限度地给社区、公司和业主导致经济上的损失或精神上日勺伤害，危及到正常的工作和生活秩序，甚至威胁到人日勺生命和社会的I和谐

（4）随着现代科技日勺发展和人类文明限度日勺提高，人们对多种紧急事件日勺控制和运用能力也在不断提高

（5）面对突如其来日勺、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采用行动以避免导致劫难和扩大损失任何紧急事件均有潜伏、爆发、高潮、缓和和消退的过程，抓住时机就也许有效地减少损失，面临紧急状况要及时发现、及时报告、及时响应、及时控制和及时处置

二、解决紧急事件日勺规定

（1）在发（紧急事件时，公司应尽量努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件导致时损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常

（2）在发生紧急事件时，管理人员不能以悲观、推脱甚至是回避日勺态度来看待，应积极出击，直面矛盾，及时解决

（3）随着事件时不断发展、变化，对原订日勺避免措施或应对方案要能灵活运用，要能随多种环境与条件而有针对地提出有效欧I解决措施和措施

（4）在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的I现场指挥，安排调度，以免浮现“多头领导导致混乱

（5）解决紧急事件应以不导致新的损失为前提，不能因急于解决，而不顾后果,导致更大口勺损失

三、紧急事件的解决过程紧急事件解决可以分为事先、事中和事后三个阶段

（一）事先准备

1.成立紧急事件解决小组

2.制定紧急事件备选方案

3.制定紧急事件沟通计划

（二）事中控制

（三）事后解决入住与装修管理

一、入住日勺含义小住是指建设单位将已具有使用条件日勺物业交付给业主并办理有关手续，同步物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程对业主而言，内容涉及两个方面一是物业验收及其有关手续办理;二是物业管理有关业务办理

二、入住的准备入住服务是物业管理单位在该项目初次直接面对业主提供服务，直接关系到业主对物业管理服务日勺第一印象因此，物业管理单位要从各方面做好充足细致欧I准备，全面有效保障业主入住工作L）资料准备

1.《住宅质量保证书》及《住宅使用阐明书》

2.《入住告知书》

3.《物业验收须知》

4.《业主入住房屋验收表》

5.《业主（住户）手册》

6.物业管理有关商定

（二）其他准备

1.入住工作计划

2.入住典礼筹划

3.环境准备

4.其他准备事项

三、入住服务日勺管理重要是对物业入住流程与手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等内容进行管理具体简介如下L）入住流程与手续

1.入住流程

2.入住手续

（1）持购房合同、入住告知书等进行业主登记确认；

（2）房屋验收，填写《业主入住房屋验收表》，建设单位和业主核对无误签章确认;

（3）产权代办手续，提供办理产权有关资料，交纳办理产权证所需费用，一般由建设单位承办；

（4）建设单位开具证明，业主持此证明到物业管理单位继续办理物业入住手续；

（5）业主和物业管理单位签订物业管理的有关文献，如物业管理收费合同、车位管理合同、装修管理合同等；

（6）交纳入住当月物业管理及其他有关费用；

（7）领取提供应业主日勺有关文献资料，如《住宅质量保证书》、《住宅使用阐明书》、《业主手册》等；

（8）领取物业钥匙，业主入住手续办理完结，有关资料归档

（二）费用交纳

（三）验房及发放钥匙

（四）资料归档

四、物业装饰装修管理流程物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程日勺管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行解决和纠正，从而保证物业的正常运营使用，维护全体业主日勺合法权益物业管理单位实行装饰装修管理日勺根据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的1其他规定物业装饰装修管理流程一般涉及备齐资料、物业装饰装修申报、物业装饰装修登记、签订《物业装饰装修管理服务合同》、办理动工时一般手续、施工和验收等几种阶段

五、物业装饰装修管理内容

（一）物业装饰装修范畴和时间管理

1.一般装修时间是指除节假日之外的正常时间

2.特殊装修时间是指节假日休息时间

3.装修期是指装饰装修过程的J完结时间

（二）物业装饰装修管理日勺规定为保证物业安全和全体业主的合法权益，规定物业装饰装修管理应重点检查如下内容

1.有无变动建筑主体和承重构造；

2.有无将没有防水规定的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

3.有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台日勺砖、混凝土墙体;

4.有无损坏房屋原有节能设施，减少节能效果;

5.有无其他影响建筑构造和使用安全的行为;

6.有无未经有关单位批准的行为

（三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运时管理

（四）物业装饰装修现场管理

1.严把出入关，杜绝无序状态

2.加强巡视，防患于未然

3.控制作业时间，维护业主合法权益

4.强化管理，反复核查

六、物业装修装饰中各方主体日勺责任涉及装修装饰活动中装修人和装修公司日勺责任，以及物业管理公司和有关管理部

一、物业

（一）物业的含义（问题什么是物业？）从物业管理的角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其有关的设备、设施和场地各类建筑物可以是一种建筑群，或一幢单体建筑，或单体建筑中的一种单元；有关的设备、设施和场地是指与上述建筑物配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、道路等

（二）物业的分类根据使用功能的不同，物业可分为如下4类

（1）居住物业涉及住宅社区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等

（2）商业物业涉及综合楼、写字楼、商业中心酒店、商业场合等

（3）工业物业涉及工业厂房、仓库等

（4）其他用途物业如车站、机场、医院、学校等

二、物业管理

（一）物业管理的含义物业管理，是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务公司按照物业服务合同商定，对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和有关秩序日勺活动

（二）物业管理的性质物业管理的I客体是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动因此，物业管理属于第三产业，是一种服务性行业物业管理的性质也比较明确，重要是“服务性”欧I,寓管理、经营于服务之中

（三）物业管理的基本特性

1、社会化

2、专业化

3、公司化

4、经营型

（四）物业管理的两个支撑点

1、业主自治自律

2、物业管理公司日勺统一专业化管理

1.2物业管理的产生与发展

一、初期的物业管理物业管理来源于19世纪60年代的英国物业管理的基本内容尽管物业的类型各有不同，但是物业管理所提供服务的I基本内容是一致的按服务的性质和提供的方式，物业管理可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类

一、常规的公共服务

1、房屋建筑物主体的I管理，具体涉及

2、房屋设备、设施的管理，具体涉及

3、环境卫生的管理

4、绿化管理

5、治安管理

6、消防管理

7、车辆道路管理

8、公众代办性质日勺服务

二、针对性的专项服务

1、平常生活类，具体涉及

2、商业服务类

3、文化、教育、卫生、体育类

1、融服务，如代办多种财产保险，人寿保险等业务，开办信用社等

2、经纪代理中介服务

6、社会福利类

三、委托性的特约服务特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需求而受其委托所提供的服务由于此类服务是个别需求，因此一般在物业服务委托合同中不会作商定，而物业管理公司在专项服务中也未设立，只是在产权人、使用人提出这方面的规定后，物业管理公司根据自身的能力状况和业务量状况，尽量满足其规定，为其提供特约服务物业管理招投标制度

一、物业管理招标投标的概念

1.物业管理招标的概念♦物业管理招标，是物业管理服务产品预约日勺一种交易方式，即由物业日勺建设单位、业主大会或物业所有权人（如下简称招标人）根据物业管理服务内容,制定符合其管理服务规定和原则的招标文献，由许多家物业管理公司或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合的竞投者，并与之签订物业管理合同的I一种交易行为

2.物业管理招标主体♦♦物业管理招标的主体一般是物业日勺建设单位、业主大会（单一业主）、物业♦♦产权人（政府机关或物业产权部门）

3.物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标日勺响应，是指符合招标条件的物业管理公司，根据招标文献中拟定日勺各项管理服务规定与原则，编制投标文献，参与投标竞争的行为

4.物业管理投标的I主体❖物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理公司或专业管理公司（如下简称投标人）

四、物业管理的招标原则和特点招标是指招标单位在兴建工程、合伙经营某项业务时，将自己的规定和条件公示示，让符合规定和条件的法人或其他组织参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方签订合约投标投标是对招标的回应，也就是对招标项目感爱好的法人或其他组织，按照投标文献改I规定向招标人送达投标文献，参与竞争，成为招标项目的投标人

五、物业管理招标的原则

（一）不规避法定招标原则任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他形式规避招标如广东省建设厅就规定，但凡新建的建筑面积在10万平方米以上的物业，必须以招标方式选聘物业管理公司

（二）公开、公正、公平和诚实信用原则

1、公开招标活动要公开，标书公开，使符合条件的投标人均有机会竞标；

2、公平招标方和投标方权利与义务等法律关系上的平等；

3、公正对所有合格的投标人一视同仁；

4、诚实信用重要是指投标人我国在《中华人民共和国招标投标法》中规定“不得用别人名义投标或以其他方式弄虚作假，骗取中标；不得以低于成本的报价竞标”

（一）不违法限制和不非法干涉招标、投标活动的|原则；

（二）当事人接受合法监督的原则；

六、物业管理招标的特点

1、超前性为给物业交付使用后的物业管理发明条件，物业管理必须在物业尚未建成之前，提前介入，在建设过程中，对此后的物业管理的多种需要进行规划；

2、阶段性一方面，多种物业管理的规定、管理服务费用的制定都具有一定的时间性，随着时间的变化，上述内容需要根据实际状况和市场的变化状况进行调节；另一方面，物业管理服务委托合同对被选中的物业管理公司的服务期限均有商定，当服务期限到期后，也许由于业主或物业管理公司的因素，需要重新选聘物业管理公司

3、局限性招标费用由招标方承当往往是开发单位或业委会，不也许耗费大量资金、人力、物力来宣传和组织招标活动，从而限制力招标方式的选择

七、物业管理招标的方式我国法律规定招标股I方式分为公开招标和邀请招标两种方式，这也是国际上通行的两种最重要的招标方式

1、公开招标指招标人以招标公示的方式邀请不特定的法人或其他组织投标特点和效果

①竞争充足；

②能让尽量多的符合条件的I公司参与竞争；

③耗费时间较长，耗费精力和招标资金较多；

④达到资金运用的最佳效果的目的

2、邀请招标指招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或其他组织投标特点和效果

①竞争不充足；

②招标过程中易浮现违规操作；

③节省招标费用和招标时间，提高投标人的中标机会；

④资金运用效果不如公开招标好

八、物业管理招标投标的有关规定

1.《条例》第二十四条明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司

2.物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标的I方式选聘物业服务公司，物业服务公司通过投标日勺方式竞聘物业管理项目的活动其中，由建设单位用过招标方式选聘物业服务公司的I,称为前期物业管理招投标

3、招标人和中标人应当自中标告知书发出之日起30日内，按照招标文献和中标人的投标文献签订书面合同；招标人和中标人不得再行签订背离合同实质性内容日勺其他合同物业管理公司的资质审批及管理-物业管理公司的资质条件♦

1.一级资质1注册资本人民币500万元以上；2物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类的专职管理和技术人员不少于30人其中，具有中级以上职称的I人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3物业管理专业人员按照国家有关规定获得职业资格证书；♦

（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业日勺房屋建筑面积分别占下列相应计算基数日勺比例之和不低于100%♦1）多层住宅200万平方米；2）高层住宅100万平方米；♦3）独立式住宅（别墅）15万平方米；4）办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用档案系统，有优良的经营管理业绩

2.二级资质♦

（1）注册资本人民币300万元以上；

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类日勺专职管理和技术人员不少于20人其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定获得职业资格证书；♦

（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的比例之和不低于100%1）多层住宅100万平方米；2）高层住宅50万平方米；3）独立式住宅（别墅）8万平方米；♦4）办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用档案系统，有良好的I经营管理业绩

3.三级资质

（1）注册资本人民币50万元以上；♦

（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类的专职管理和技术人员不少于10人其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；♦

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定获得职业资格证书

（4）有委托的物业管理项目；❖

（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用档案系统

（二）物业管理公司资质的有关规定

1、物业服务公司经主管部门审查评估资质等级后，按照如下规定承办物业管理项目

（1）一级资质可以承办多种物业管理项目；

（2）二级资质物业服务公司可以承办30万平方米如下的住宅项目和8万平方米如下口勺非住宅项目物业管理业务；

（3）三级资质物业服务公司可以承办20万平方米如下住宅项目和5万平方米如下的非住宅项目的物业管理业务初期介入、前期物业管理与承办查验初期介入与前期物业管理的阶段划分如下图所示:卜早期介入前期管例第一节初期介入

一、初期介入的必要性

（一）物业项目开发建设存在的I问题物业建设和销售过程中，建设项目由于多种因素往往会存在某些问题，重要表目前:

（1）物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配备不当、停车位局限性、物业工程质量缺陷等；

（2）建设单位不按规定提供物业管理的|基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等;

（3）工程质量保修和工程遗留问题解决不及时；

（4）建设单位从自身利益日勺考虑，将部分开发建设日勺责任和义务转嫁给物业服务公司承当；

（5）建设单位在售房时向业主作出不合理日勺物业管理承诺，使物业服务公司承当不合理日勺责任等

（二）初期介入欧I必要性在开发建设工作的初期，物业服务公司通过初期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和解决建设销售过程中存在日勺问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题时发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，并且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽量消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障

二、初期介入的作用

（一）优化设计

（二）有助于提高工程质量

（三）有助于理解物业状况

（四）为前期物业管理作充足准备

（五）有助于提高建设单位日勺开发效益

三、初期介入的内容

（一）可行性研究阶段

1.内容

（1）根据物业建设及目的客户群的定位拟定物业管理的模式；

（2）根据规划和配套拟定物业管理服务的基本内容；3根据目日勺客户状况拟定物业管理服务的总体服务质量原则；4根据物业管理成本初步拟定物业管理服务费日勺收费原则；5设计与客户目日勺相一致并具有合理性能价格比的物业管理框架性方案二规划设计阶段

1.内容1就物业的构造布局、功能方面提出改善建议；2就物业环境及配套设施日勺合理性、适应性提出意见或建议；3提供设施设备日勺设立、选型及服务方面的改善意见；4就物业管理用房、社区活动场合等公共配套建筑、设施、场地的设立、规定等提出意见三建设阶段

1.内容1与建设单位、施工单位就施工中发现日勺问题共同商榷,及时提出并贯彻整治方案2配合设备安装，保证安装质量3对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理日勺角度提出意见4熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设状况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映欧I内容四销售阶段

1.内容1完毕物业管理方案及实行进度表；2拟定物业管理的公共管理制度；3拟定各项费用的收费原则及收费措施，必要时履行多种报批手续；4对销售人员提供必要日勺物业管理基本知识培训；5派浮现场征询人员，在售楼现场为客户提供物业管理征询服务；6将所有初期介入所形成日勺记录、方案、图纸等资料，整顿后归入物业管理档案五竣工验收阶段竣工验收是指工程所有建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序按照国家建设部有关建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程在竣工后都必须进行竣工验收

1.内容这一阶段的介入内容重要是参与竣工验收在各单项工程竣工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设日勺工程竣工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收第二节前期物业管理

一、物业管理项目前期运作一管理资源的J完善与优化

1.管理用房到位

2.物资配备到位

3.物业管理人员到位二管理制度和服务规范口勺完善在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理状况对已制定的管理制度和服务规范进行调节、补充和完善三拟定物业管理单项服务的分包对具体物业管理项目进行管理时，物业服务公司可以根据公司的自身状况和需要来拟定与否将部分单项服务分包给社会专业服务公司对分包区I服务项目，要进行市场调查、筛选，拟定符合自己规定日勺分包单位

二、工程质量保修在物业竣工验收后，工程进入质量保修期物业工程质量保修分为两部分一是物业服务公司承办管理的I物业共用区域及共用设施设备等部分；二是业主从建设单位购买日勺产权专有部分这两部分日勺保修事务都应由建设单位负责物业服务公司日勺工程质量保修有关工作，重要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备H勺质量保修，跟踪并督促完毕业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出解决规定，在实际管理中,业主也可以向物业服务公司反映，物业服务公司应及时转告建设单位

三、前期沟通协调物业管理是一种综合性较强的I行业，物业管理活动所波及的单位、部门也较多其中，直接波及时单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务公司、业主、业主大会及业主委员会等；有关日勺单位和部门有都市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门物业服务公司应分析各有关部门和单位的作用及其与物业管理项目之间的I互相关系，拟定与各方面沟通协调日勺内容，建立沟通协调的渠道通过沟通协调建立的良好合伙支持关系，不仅有助于前期物业管理工作日勺开展，也为后期日勺正常管理打下良好日勺基础

四、前期物业管理的特点1由前述前期物业管理工作日勺内容分析可见，前期物业管理的许多工作，特别是前期物业管理的I特定内容是后来常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响这是前期物业管理最明显的特点2前期物业管理日勺职责是在新建物业投人使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于初期介人与常规物业管理之间因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一种过渡时期和过程3新建物业及其设施设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题在投入使用日勺初期集中反映出来，导致物业使用功能H勺不正常，甚至也许会浮现临时停水停电、电梯运营不平稳、空调时冷时热等现象由于物业及设施设备需要通过一种自然磨合期和对遗留问题的I解决过程，才干逐渐进入平稳的正常运营状态，因此，此阶段的J物业管理也明显呈现管理服务的波动和不稳定状态4经营亏损在前期物业管理阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高但与此同步，物业空置率却较高，管理费收缴率低因此，前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态物业的承办查验物业的承办查验是指物业管理公司对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承办查验它分为新建物业日勺承办查验和物业管理机构更迭时代I承办查验两种类型，前者发生在建设单位向物业管理公司移送物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理公司移送物业的过程中物业日勺承办查验是物业管理公司承办物业前必不可少日勺环节，其工作质量对后来日勺物业管理服务至关重要。