惠州土地增值税主要规定简易总结

惠州土地增值税重要规定简易总结1

一、预缴

1、9月31日前，惠城区、大亚湾区、惠阳区土地增值税预征率一般住宅为1%,土地、商铺、别墅为3%,其他项目为2%；博罗县、惠东县、龙门县土地增值税预征率一般住宅为1%,土地、商铺、别墅为

2.5%,其他项目为

1.5%；政府立项的经济合用房暂不预征核定征收率不低于该项目合用的最高预征率的两倍

2、10月1后来，土地增值税除保障性住房外预征率统一为一般住宅2%,其他3%土地使用权转让按规定清算不合用预征；土地增值税核定征收率统一为一般住宅不低于5%,其他项目不低于6%

二、清算要点重要规定1土地增值税以国家有关部门审批日勺房地产开发项目为单位进行清算，对于分清算单位期开发日勺项目，以分期项目为单位清算2开发项目中同步涉及一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额1房地产开发项目所有竣工、完毕销售日勺2整体转纳税人应进行土地增值税让未竣工决算房地产开发项目的的清算的三种状况3直接转让土地使用权日勺1已竣工验收日勺房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积日勺比例在85%以上，或该比例虽未超过85圾但剩余的可售建筑面积已经出租或自清算条件主管税务机关可规定纳税用时人进行土地增值税清算的2获得销售预售许可证满三年仍未销售完毕四种状况3纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的4其他状况将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东、偿债、换取非收入按下列措施和顺序确认货币性资产等，发生所有1按本公司在同一地区、同一年度销售的同类房地产的非直接销售权转移时应视同销售房地1平均价格拟定和自用房地产产的收入拟2由主管税务机关参照本地当年、同类房地产的市场价房地产公司用建造的该项定格或评估价值拟定目房地产安顿回迁户的1,安顿用房视同销售解决将开发的部分房地产转不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的1成本和费用为公司自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的状况下

（1）开发建造日勺与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施

①建成后产权属于全体业主所有的1,其成本、费用可以扣除；

②建成后免费移送给政府、公用事业单位用于非营利J性社会公共事业日勺，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的1,应计算收入，并准予扣除成本、费用

（2）房地产开发公司销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本

（3）房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同商定，可据实扣除的项目扣留建筑安装施工公司一定比例的工程款，作为开发项目日勺质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工公司就质量保证金对房地产开发公司开具发票的，按发票所载金额予以扣除

（4）房地产开发公司为获得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“获得扣除项目规土地使用权所支付的金额”中扣除定

（5）房地产开发公司支付给回迁户H勺补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发公司的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费

（6）货币安顿拆迁的，房地产开发公司凭合法有效凭据计入拆迁补偿费前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费可核定扣除项目用时凭证或资料不符合清算规定或不实的

（1）扣除获得土地使用权所支付的1金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除

（2）房地产开发公司的预提费用，除另有规定外，不得扣除不可扣除的项目

（3）竣工后，建筑安装施工公司就质量保证金对房地产开发公司未开具发票的，扣留日勺质保金不得计算扣除

（4）房地产开发公司逾期开发缴纳的1土地闲置费不得扣除税务机关可以参照与其开

（1）根据法律、行政法规日勺规定应当设立但未设立账发规模和收入水平相近的簿的1土地增值税本地公司日勺土地增值税

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的的核定征收税负状况，按不低于预征

（3）虽设立账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、（新变化）率的征收率核定征收土地费用凭证残缺不全，难以拟定转让收入或扣除项目金额的增值税的1五种J行为

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算时

（5）申报的J计税根据明显偏低，又无合法理由时为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%（一般核定征收率的规定住宅），其他项目不低于6%在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进清算后再转行土地增值税日勺纳税申报，扣除项目金额按清算时日勺单位建筑面积成本费用乘以让房地产销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用二清算时日勺扣除项目总金额清算日勺总建筑面积♦清算后应补纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期税与滞纳金限内补缴欧1,不加收滞纳金

三、扣除公司状况转让房地产状况可扣除项目

1.获得土地使用权所支付的金额（涉及地价款和获得使用权时按国家规定缴纳的费用）

2.房地产开发成本（涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）

3.房地产开发费用（a.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的1最多容许扣除的房地产开发费用二利息+（获得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X5%以内b.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也涉及所有使用自有房地产开发公司转让新建房资金的无借款的状况）最多容许扣除的房地产开发费用二（获得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）义10%以内C.房地产开发公司既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同步合用上述

1、2项所述两种措施（P187新增）也就是说，房地产开发公司多渠道借款，部分借款能获得金融机构借款利息证明，但是部分其他借款不能获得金融机构借款证明，只能使用上述a或b的公式计算开发费用，不能把不同借款分开来分别运用公式计算可扣除的开发费用）

4.与转让房地产有关H勺税金

①营业税；

②城建税和教育费附加由于印花税（）涉及在管理费用中,故不能在

0.5%此单独扣除

5、（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除二（获得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X20%。