财务分析报告招商地产1

营业收入而言，减少的幅度较小，所以在此期间营业收入净利率迅速上涨从2008年9月至2009年9月，营业收入大幅上涨，净利润也随之上涨，但显然营业收入涨幅大于净利润涨幅，所以在此期间营业收入净利率下降营业收入与净利润都随季节发生周期性变化，排除这种季节因素的影响，招商地产的营业收入与净利润总体是不断上涨的，反映出良好的营业能力

2.11利润总额的结构利润总额包括营业利润和营业外收支净额两局部，可以通过分析利润结构来判断营业利润和营业外收支净额对利润总额的奉献程度通过比较营业利润与营业外收支净额占利润总额的百分比来分析利润总额的结构，再分别分析营业利润与营业外收支净额的变动情况从而判断它们对利润总额的奉献程度报告期内，招商地产主营业务包括房地产开发和销售、投资性物业经营、房地产中介效劳、园区供电和供水和物业管理的经营；其它业务主要是港口资产的租赁业务，报告期内其它业务收入占营业收入的比例较小,因此在未来期间内招商地产将专注于主营业务的经营管理从图2-4可以看出，2008年1月至2008年12月，招商地产营业利润占利润总额的百分比持续上涨2008年以前，招商地产在产品开发方面，习惯于精雕细琢，打造了不少精品楼盘，但也牺牲了开发速度2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出招商地产开发的各工程在2008年已逐渐步入销售顶峰期，在2008年实现了销售大幅增长得目标2008年招商地产实现商品房销售额约55亿元，与2007年相比增长175%并且其他的主营业务如出租物业、物业管理和供电供水给公司带来大量持续稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持所以在2008年一年之中，营业利润占利润总额的百分比持续上涨从图2-5可以看出，2008年到2010年，招商地产的营业利润不断增加这两方面都说明，从2008年到2010年，招商地产的营业利润对利润总额的奉献程度不断加大另外，房价在2008年持续高涨也为营业利润的上涨提供支持下面来具体分析营业利润的结构

2.12营业利润的结构营业利润与营业收入、营业本钱、期间费用、营业利润的其他内容（投资收益、公允价值变动损益以及资产减值损失）有关下面是2008年至2010年三年间这些因素的变动情况2008年—2010年，招商地产的营业收入从4m64万元增长到万元，增长率达

235.20%；最近三年随着招商地产房地产业务规模扩大带来的规模效应和房价上涨因素等因素带来的毛利率水平提升，带动了其主营业务整体收入提高从图2-7可以看出，2008年至2010年期间，排除季节因素，招商地产的营业收入持续稳定上涨，当然营业本钱也随之上涨，且营业本钱占比重较大，接近60%,所以招商地产也应在本钱上进行适当的控制调整不过营业本钱增幅小于营业收入再来看期间费用，根本被控制在一个稳定的范围之内，说明经营管理良好所以总体来看，营业利润呈现持续稳定上涨趋势，反映了良好的盈利水平资产营运效率分析

2.2资产营运效率反映了企业在一定时期内管理资产营运效率的能力总资产周转率是一定期间的周转额与全部资产的比率，可以评价企业利用总资产创造销售收入的有效程度从图2-8可以看出，在2008年3月至2009年3月一年之间，招商地产的总资产周转率低于同行业的万科和金地，并且在此期间，其总资产周转率上升趋势并不明显，说明招商地产总资产的周转速度还有待进一步提高，这就需要增强其销售能力从图3-7可以看出，从2008年3月到2009年3月，招商地产的营业收入并没有过高的增长，并且在2008年12月增发新股，增发完成后，招商地产总资产从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分别增长20%和72%综合来看，即营业收入小幅增长与总资产大幅增长促使2008年3月至2009年3月这一年之内的总资产周转率没有增长，反而有所下降2009年3月以后，招商地产的总资产周转率大幅上升，迅速赶上了同行业的万科和金地说明在此期间,招商地产的销售能力不断增强，使得总资产周转使得加快究其原因，可能是2008年以前，招商地产在产品开发方面，习惯于精雕细琢，打造了不少精品楼盘，但也牺牲了开发速度2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出招商地产开发的各工程在2008年已逐渐步入销售顶峰期，在2008年以后实现了销售大幅增长的目标招商地产业务快速增长还得益于公司大量的土地储藏支撑在行业从低谷重回顶峰的2009年，招商地产房地产销售收入增长率高达338%,远远超出同等规模的房地产企业在2008年的增发工程注入后，大股东在蛇口还有50万平方米工程规划已获批，具备注入条件随着深圳市政府对蛇口区域开展的重视，海上世界工程和太子湾国际油轮码头工程也即将启动，工程涉及130万平方米，招商地产参与其中别墅和公寓工程的开发2009年及2010年，招商地产迎来结算顶峰期2008年公司的结算收入约为60亿元，2009年超过100亿元；2010年则超过150亿元招商地产未来三年房地产结算收入复合增长率接近60虬这些因素都促使招商地产的销售能力大大增强，总资产周转率不断攀升下面，从流动资产与非流动资产两方面来具体分析招商地产的资产营运状况

2.21流动资产对资产营运效率的影响流动资产周转率是营业收入与平均流动资产的比值，流动资产是企业各类资产中流动性最强、最具活力的局部，因此，对流动资产周转率的分析，既能考察投入与产出意义上流动资产的使用效率，又能评价价值流转意义上所使用流动资产实现价值补偿的速度下面是2008年至2009年三年间招商地产流动资产周转率的变化情况排除季节性因素的影响，招商地产在2008年至2010年期间，流动资产周转率持续稳定增长，说明流动资产的使用效率不断增强，其使用流动资产实现价值补偿的速度不断加快从资产构成来看，截止2010年12月31日，招商地产资产中流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产占其总资产的比重分别为

89.62%、

1.00%、

5.75%、

0.44%和

0.21%在招商地产的资产结构中，流动资产占比最高；在招商地产的流动资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金截止2010年12月31日，招商地产存货占总资产比重达

64.69%,货币资金占总资产的比例为

16.18%招商地产的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点•般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款流动资产主要包括了货币资金以及存货下面是2008年至2010年期间，招商地产货币资金，以及存货的变动情况从图2-10可以看出，招商地产的货币资金与存货的数量稳定上涨，这与营业规模不断扩大、营业收入持续增加有密切关系招商地产2010年末货币资金余额较2008年末增加了228725万元，增幅为

30.95%,主要原因是随着公司规模的扩大，短期债务明显上升，尤其是应付土地款及工程开发工程款，为了提高公司的短期支付能力，公司适当加大了货币资金存量，以保证工程开发进度及新增土地储藏的需要最近三年招商地产房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度，招商地产以深圳为核心区域，在全国多个城市同时开展以住宅为主的房地产开发业务，土地储藏、在建开发房地产工程逐年增加，致使报告期内存货持续快速增长总体来看，招商地产的流动资产周转状况良好，并且有继续提升流动资产营运效率的趋势

2.22非流动资产对资产营运效率的影响非流动资产主要包括了长期投资和固定资产下面是2008年至2010年三年之间招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率变化情况从图2-11可以看出，排除季节性因素的影响，从2008年至2010年，招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率持续稳定上升，说明其利用非流动资产盈利的能力不断增强，非流动资产的使用效率得到提高偿债能力分析

2.3偿债能力是指企业用资产清偿长期负债和短期负债的能力由于债务按照到期时间分为短期负债和长期负债，所以偿债能力的分析也分为短期偿债能力和长期偿债能力分析两个局部在持续经营的假设前提下，企业会用资产和经营过程中创造的收益来归还长期债务和短期债务下面，分别由于企业偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力，所以下面从这两个方面来分析之

2.31短期偿债能力短期偿债能力是指企业用流动资产和营业利润归还各种一年以内到期的或者超过一年的一个营业周期内到期的流动负债的能力，是企业对短期债券人权益或者其负担的短期债务的保障程度，它主要取决于企业资产的流动性和变现能力分析短期偿债能力常用的财务指标有流动比率、速动比率以及现金比率下面是2008年至2010年三年之间招商地产的流动比率、速动比率以及现金比率的变动情况先来看流动比率与速动比率，这两个比率反映了企业的偿债能力一般情况下，流动比率和速动比率指标值越高，说明企业的短期偿债能力越强；反之，流动比率和速动比率越低，说明企业短期偿债能力越弱流动比率和速动比率作为判断企业财务状况的重要指标，应当保持在一个适当的幅度如果这两个指标过高，企业的短期偿债能力虽然有了充足的保障，但是由于大量占用资金，减缓了流动资产和速动资产的周转速度，资金也不能充分发挥有效的使用效益，进而影响企业的长期生产经营效果如果这两个指标过低，说明企业负债过高，短期偿债能力没有保障，经营风险增大，投资者投资信心缺乏，也会影响企业的生产经营效果从图2T3可以看出，在这三年期间，招商地产的流动比率和速动比率均保持在一个稳定的状态，说明其财务基础较为稳固，短期偿债能力越强最近三年招商地产调整债务结构，通过增加长期银行借款和发行可转债，一方面保证公司房地产开发、房屋租赁业务所需的长期稳定资金；另一方面，提高了短期偿债能力，降低财务风险从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的流动比率和速动比率均呈逐年上升趋势，说明其财务基础较为稳固,短期偿债能力有所提高招商地产的流动比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于其正处于快速开展阶段，年度在建新开工工程总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之其积极购置新的土地进行土地储藏，使得存货持续增长，占流动资产的比重较大招商地产的拟开发工程、在建工程和已完工工程均处于经济兴旺地区，地理位置优越，房地产存货的质量优良，变现能力较强最近三年招商地产已经逐步建立了以房地产开发、物业出租为主的业务体系近3年其通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储藏、在建房地产工程、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升其在行业中的竞争实力然后是现金比率，这个指数最能反映企业直接偿付流动负债的能力但这一比率过高，就意味着企业流动负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业时机本钱增加从图2-13可以看出，在这三年期间，招商地产的现金比率保持在一个稳定的状态，说明其在保证较强的短期偿债能力的基础前提下能够有效使用资金，提高资金使用效率

2.32长期偿债能力分析长期偿债能力是指企业在长期借款使用期内的付息能力和长期借款到期后的归还借款本金的能力资产和负责的结构、企业的信用风险、开展潜力均可影响企业的长期偿债能力反映企业长期偿债能力的财务指标主要有资产负责率、产权比率、有形净值债务率以及已获利息倍数资产负债率是指企业的负责总额与资产总额的比率，它说明来自于债权人资金形成的资产占企业总资产的比重，以及在企业清算时对债权人利益的保障程度产权比率是指企业负债总额与业务权益的比率，揭示了负债资金与权益资金之间的关系，因而能够说明正常情况下债权人权益受到投资人权益的保障程度，或者在企业清算时对债权人利益的保障程度，也能说明企业根本的财务结构或者资本结构及其稳固程度有形资产债务率是指债务总额与有形价值的比值，不考虑无形资产的价值，只考虑可能并且可以用于偿债的股东具有所有权的有形资产的净值由于2008年12月，招商地产成功增发，增发完成后，招商地产总资产将从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分别增长20%和72%；公司资产负债率则从2008年第3季度的

67.3%下降到

56.1%,公司的资产规模和抗风险能力都显著提高所以从图2-14中，我们看到2008年9月到12月之间，招商地产的产权比率和有形价值债务率显著下降，资产负债率也随之下降2009年至2010年，由于招商地产的营业规模不断扩大以及政府对房地产市场的调控力度不断加大，使其资产负债率、产权比率以及有形净值债务率有所上涨，但都只是轻微的，是在其控制范围之内的总的来看，这三年内，招商地产的长期偿债能力还是很强的，这得益于其积极的内部管理制度改革，在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整权益变动分析

2.4财务杠杆的分析主要通过权益乘数来进行分析，对企业财务杠杆的分析可以衡量企业的财务风险，对财务杠杆的分析可以从权益乘数、总资产负债率、债务结构、融资政策能力的分析方面进行作为一家具有稳健进取精神的公司，招商地产的权益乘数明显低于同行业的万科和金地，说明招商地产股东投入的资本在企业资产中所占比重较另外两家房地产公司大，而同时可知债务权益在企业资产中所占的比例较另外两家房地产公司小，财务风险较另外两家房地产公司大在2008年9月到12月之间，招商地产的权益乘数下降比较明显，这是因为2008年12月招商地产成功增发，这在一定程度上降低了其财务风险,并且同时增强了其盈利能力和成长性下面从债务结构与股东权益结构两方面来分析之

3.41债务结构企业的负债主要包括流动负债和非流动负债两局部下面是2008年至2010年招商地产的债务结构的变动情况招商地产的负债结构主要以流动负债为主，截止2010年12月31日，招商地产的流动负债占负债总额的比例为

73.72%,其中短期借款、应付账款、预收款项分别占负债总额的

3.03%、

12.30%、

29.14%；非流动负债中以长期借款为主，占负债总额的

22.84%负债结构符合我国房地产开发企业的特点从图2-16可以看出，从2008年至2010年，招商地产的债务结构维持在一个较为稳定的状态，说明其财务基础较为稳固

4.42股东权益结构..股东权益包括实收资本、资本公积、盈余公积以及未分配利润下面是2008年至2010年招商地产的股东权益变动情况由于招商地产在2008年12月进行了一次成功增发，以每股

13.20元的价格公开增发

4.5亿股，募集资金

59.4亿元所以招商地产的资本公积与股东权益在2008年12月迅速上涨这次增发使得招商地产的资产负债率则从2008年第3季度的

67.3%下降到

56.1%,公司的资产规模和抗风险能力都显著提高这意味着，在房地产企业分化加剧的今天，拥有品牌、品质和资源稀缺优势的招商地产会获得更为有利的生存环境和更大开展空间现金流量分析

3.上面对净资产收益率的分析只涵盖了资产负债表和利润表，分析的重点是营业收入净利率、资产周转率以及权益乘数及其相关影响因素，并没有针对现金流量进行分析现金流量是财务资源交换与流动的最根本形式,现金流量的创造能力是支撑企业持续增长的本质特征下面从现金流量结构、现金流量的保障能力和现金流量的创造能力三个方面来对招商地产2008——2010这三年的现金流量进行分析现金流量结构分析

3.1分析经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量的比例结构，可以评价企业各类企业现金流量对当期全部现金流量的奉献程度在现金流量的结构分析中，由于主营业务产生的经营活动现金流量是企业全部现金流量的主要源泉，是支撑投资活动现金流量的基础，也是筹资信用能力的根本保障因此，经营活动现金流入量的比例反映了企业创造现金流量的能力，而连续多个期间内的经营活动现金流量的持续产生能力又反映了企业的成长性对于像招商地产这样的成长型企业来说，通常是利用局部经营活动现金净流量和筹资活动现金净流量支持投资支出现金净流量下面从现金流入流出比、现金净净流量结构、现金流入结构以及现金流出结构四个方面来进行现金流量结构的分析3・11现金流入流出比的分析下面是招商地产从2008年至2010年三年间现金流入流出比的变动情况总现金流入流出比招商地产总现金的流入流出在这四年来一直处于动态平衡状态，流入流出比在1左右,可以看出，招商地产的经营活动还是比较稳定的经营活动现金流入流出比最近三年，为实现做大、做强房地产主业的战略，招商地产在全国多个城市同时开发多个房地产工程，积极储藏土地和投入工程开发本钱的现金支出大幅上升，以保证其可持续开展，壮大公司实力，导致2008年至2010年经营活动现金流入流出比较小近些年房地产行业上市公司普遍存在经营活动现金流流入流出比偏小的现象，符合行业特征同时，2008—2010年销售商品收到的现金与营业收入的比例分别为

1.

73、

1.57和

1.51,显示销售商品收到的现金与营业收入的比例根本保持平衡，说明公司经营活动现金回笼情况良好投资活动现金流入流出比近三年来，招商地产的投资活动现金流入流出比变动幅度较大主要是由于公司积极通过资源整合的方式获得工程资源筹资活动现金流入流出比近三年来，招商地产的筹资活动现金流入流出比较大且变动幅度较大主要是由于市场的变化和招商地产的改革导致其融资策略的变化，进而影响了筹资活动流入流出比总体而言，在考虑了房地产开发工程结算的周期性特点之后，公司经营活动产生的净现金流量状况较好；公司投资活动的现金流入流出比波动较大，说明公司正处在高速扩张阶段；公司筹资活动的现金流入流出比较高，反映了公司每年均有大量的融资需求，这与公司快速成长的特点是相匹配的

3.12现金净流量结构分析现金净流量结构反映了企业经营活动、投资活动和筹资活动中现金净流量占其全部现金净流量的比例，即这三项活动产生的净现金净流量对企业本年度创造的现金以及现金等价物净增加额的奉献程度下面是近三年来招商地产三种活动的现金净流量结构的变动情况经营活动现金净流量结构最近三年为实现做大、做强房地产主业的战略，公司在全国多个城市同时开发多个房地产工程，积极储藏土地和投入工程开发本钱的现金支出大幅上升，以保证公司可持续开展，壮大公司实力，导致经营活动现金净流量结构在2010年变化很大投资活动现金净流量结构最近三年，公司投资活动产生的现金净流量结构接近与零，主要是由于公司积极通过资源整合的方式获得工程资源筹资活动净流量结构最近三年公司筹资活动现金流在2010年以前变化不大，2010年产生了较大的波动,反映了公司融资需求的加大，这与公司快速成长的特点是相匹配的筹资活动的现金总体上呈增加的趋势，说明公司三年来创造现金流能力是值得肯定的

3.13现金流入结构分析现金流入结构分析反映了经营活动现金流入量、投资活动现金流入量以及筹资活动现金流入量在全部现金流入量中的比重，以及各项业务活动现金流入具体工程的构成情况，明确企业的现金流量来源，要增加现金流入量主要应用在哪些方面采取措施等下面是2008——2010年三年间招商地产的现金流入结构变动情况经营活动现金流入结构在三项活动（投资、筹资和经营）产生的现金流入量总额中，经营活动产生的现金流入量占有大局部的比例，特别是主营业务活动流入的现金明显高于其他经营活动流入的现金2008年至2010年间，从图3-3可以看出，招商地产的经营活动现金流入结构逐渐增加，说明招商地产的经营规模不断扩大，具有高度的成长性筹资活动现金流入结构与经营活动现金流入结构相比，筹资活动现金流入结构呈现出下降趋势，招商地产在2008年12月进行一次成功增发之后，融资需求有所减小同时，针对国内外经济开展环境的变化，政府经过屡次加息、连续上调存款准备金率，市场流动性已明显收紧加上一系列调控政策的叠加效应，房地产市场步入调整期作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务平安视为公司开展的重要前提保持合理的负债率,坚守财务平安底线是公司抵御市场风险的根本原则深化现有银企合作的基础，加大地产金融产品的研究与应用，多元化多渠道筹集资金，满足公司生产经营与中长期开展的资金需求加强内部精细化管理，加快工程开发周转速度，不断提升资金综合使用效益所以从2009年开始，招商地产的融资活动带来的现金流入占总现金流入的比重逐渐减小投资活动现金流入结构从图3-3可以看出，投资活动现金流入量占招商地产总现金流入量的比重很小，并且在最近三年中变化很小

3.14现金流出结构分析现金流出结构分析反映了经营活动中现金流出量、投资活动现金流出量、筹资活动现金流出量在全部现金流出量中的比重，以及各项业务活动现金流出量在该类别现金流出量中所占的比重，它具体反映了企业的现金用于哪些方面下面是2008年至2010年三年间招商地产经营活动现金流出结构、投资活动现金流出结构以及筹资活动现金流出结构的变动情况经营活动现金流出结构从图3-4可以看出，招商地产经营活动的现金流出量占其总的现金流出量的比重很大，根本上是三项活动现金流出中比重最大的投资活动现金流出结构投资现金流出结构与现金流出结构相同，占总现金流出量的比重很小，并且变化不大因为投资活动现金流出量是以当前现金流量为基础的，所以其反映出未来营业收入现金流量维持在一个稳定的状态筹资活动现金流出结构从2008年至2010年，招商地产的筹资活动现金流出结构经历了上升和下降两个过程2008年到2009年成上升趋势，2009年至2010年成下降趋势上升是因为其规模在2008年至2009年间的扩大增加了其对融资的需求；下降是因为政府加强了对房地产市场的调控力度，使得招商地产采取更加稳健的财务政策，适当减小了融资需求，相应的筹资活动现金流出量占总现金流出量的比重也减小了现金流量的保障能力分析

3.2现金流量的保障性又称现金流量的流动性，是指以现金流量支付即将到期债务的能力，常用经营活动现金流量净额对债务的比值来测度它是建立在“企业目前经营状可以持续经营，并未发生重大变故〃等重要前提假设下的但是对于一个一般的公司来说还是很必要的我们从现金到期债务比率、现金流动负债比率和现金债务总额比率进行分析3・21现金到期债务比率现金到期债务比率是经营活动现金流量净额与本期到期负债的比值，放映了企业用经营活动现金流量归还本期到期债务的能力这里的债务是指长期债务和应付票据，是不可展期的从图3-5可以看出，招商地产在2008年至2009年末期现金到期债务比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其现金到期债务比率不断下降，说明其短期偿债能力变差下面将从经营活动现金流量净额变动情况和本期到期负债的变动情况两个方面来分析其变化原因从图3-6可以看出，从2008年至2010年，招商地产的本期到期负债变动不大，根本维持在一个稳定的状态而经营活动现金流量净额的波动较大，并且与现金到期债务比率的具有相同的变动趋势，这说明现金到期债务比率的变化主要源于经营活动现金流量净额的变化土地是开发商生产过程中最重要的生产原料，也是衡量该公司未来开展潜力的重要指标而在储地方面，招商地产的脚步也从未停止特别是在2010年，招商地产在佛山、上海、厦门等地购得土地7块，而后又刷新了南京地王纪录，以

18.6亿元拿下了河西某地块据统计,2010年招商地产新增权益建筑面积

58.39万平方米，新增工程整体的楼面地价为

5169.57元/平方米根据《中国经济周刊》公布的上市土地储藏排行榜，招商地产的排名高居前十2010年前三季度，公司共新增土地储藏85万平方米，总储藏超过1100万平方米，总计花费

30.18亿元这使得招商地产拥有大局部住宅的持有性物业，这为其营业收入提供了稳定的来源，同时也不可防止地使其经营活动现金流净额减少，给其现金流带来的压力不断增大这就解释了为什么招商地产在2010年，短期偿债能力变差

3.22现金流动负债比率现金流动负债比率是经营活动现金流量净额与流动负债的比值，反映了企业用经营活动现金流量归还流动负债的能力下面是2008年至2010年三年间招商地产的现金流动负债比率的变化情况从图3-7可以看出，招商地产2008年至2010年的现金流动负债比率的变动情况和现金到期债务比率相似:在2008年至2009年末期现金流动负债比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其现金流动负债比率不断下降，说明其短期偿债能力变差我们从经营活动现金流量净额与流动负债分析其变化原因从图3-8中可以看出，流动负债逐年增加一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其流动负债随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的流动负债增加，经营活动现金流净额减少所以其现金流动负债比率在2010年出现了下降，其短期偿债能力变差

3.23现金债务总额比率现金债务总额比率是经营活动是经营活动现金流量净额与负债总额的比值，反映了企业用经营活动现金流量归还所有债务的能力下面是2008年至2010年三年间，招商地产的现金债务总额比率的变动情况从图3-9可以看出，招商地产2008年至2010年的现金债务总额比率的变动情况和现金到期债务比率相似:在2008年至2009年末期现金流动负债比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其流动负债比率不断下降，说明其短期偿债能力变差我们从经营活动现金流量净额与负债总额分析其变化原因从图3-8中可以看出，负债总额逐年增加一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其负债总额随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的负债总额增加，经营活动现金流净额减少所以其现金债务总额比率在2010年出现了下降，其用经营活动现金净流量归还全部负债能力变差现金流量创造能力分析

3.3获取现金的能力是指企业投入的资源产生经营活动现金流量的能力经营活动现金净流量是支持企业经济活动顺利开展的基根源泉，支撑着投资活动现金流量和筹资活动现金流量它是投资者对于企业投资评价的一个重要方面通常我们以营业收入收现比率、每股经营活动现金净流量和全部资产现金回收率三个指标进行评价

3.31营业收入收现比率营业收入收现比率是销售商品、提供劳务收到的现金与营业收入的比值，反映了单位营业收入得到的净现金下面是2008年至2009年三年间招商地产的营业收入收现比率的变动情况从图3-11可以看出，2008年到2010年招商地产营业收入收现比率在逐步上升说明其单位营业收入的直接创造现金流的能力逐步上升，使得企业可以利用的现金流增加，利于企业的现金循环和企业开展

5.32全部资产现金回收率全部资产回收率是经营活动现金净流量与全部资产的比值，反映了单位资产产生现金的能力由于，所有资产不全是经营性资产，所以这个指标需要注意生产性资产占总的比例，但却不失为一个较好的评价指标下面是从2008年至2010年这三年间招商地产的全部资产现金回收率的变动情况从图3-12可以看出，从2008年至2009年末招商地产的全部资产现金回收率逐渐上升，说明其单位资产产生现金的能力逐步增强然而2009年至2010年，招商地产的全部资产现金回收率呈现出下降趋势我们从经营活动现金净流量与全部资产两方面来分析之由于招商地产在这三年间规模不断扩大，其总资产也随之增长，但是其经营活动现金流量净额又只是维持在一个相对稳定的状态所以其单位资产产生现金流的能力在2009年后逐步减弱，使其全部资产现金回收率下降公司存在的主要财务问题分析

4.盈利能力问题

4.1分析数据可知，招商地产总体的盈利能力是比较稳定的，在行也中也是比处于中上水平，但是在营业本钱费用上还需加以控制招商地产作为国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一，其无论是企业人数规模，还是销售规模等各方面都是相当大的，所以运营起来本钱费用的控制是很根本，却也是十分重要的，具体说就是要在广告销售、销售渠道建设、管理费用等方面突破瓶颈另一方面招商地产营业本钱占比重较大，近年接近60%,所以招商地产也应在本钱上进行适当的控制调整另外，招商地产的流动资产占总资产的大局部，大量的流动资产储藏说明招商地产未来的盈利能力，同时,主营业务收入的快速增长更证明了招商地产盈利能力的不断增强，表达了招商地产进一步扩张的决定但相比之下，2008年至2010年间，房地产整个行业净营运资金主营业务收入比率增长平稳，在盈利较强的情况下，房地产行业流动资产的增长速度普遍高于主营业务收入的增长速度，过度扩张现象普遍存在，而招商地产的净营运资金增长却过于迅速对于房地产行业，流动资产以大量的土地储藏为主2008年至2010年间，招商地产的土地储藏均占到流动资产的70%以上，这种开发中的土地不仅使资金回收期长，而且还需长期持续的资金投入，融资面临巨大考验，给现金流带来压力资产质量问题

4.2招商地产的总资产周转率呈现上升趋势，说明其销售能力不断增强，使得总资产周转使得加快招商地产在2008年至2010年期间，流动资产周转率持续稳定增长，在招商地产的流动资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金截止2010年12月31日，招商地产存货占总资产比重达

64.69%,货币资金占总资产的比例为

16.18%招商地产的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点一般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款存货增长较快，主要是由于囤地所致，同时也可以看出招商地产扩大销售规模的迹象但上升的存货在一定程度上影响了企业资产的周转率，也影响了存货变现的速度，增加了企业管理压力和风险由于土地的开发周期较长，拟开发和正在建设的土地便长久的作为招商地产的存货不断增加，到达全部存货的90%以上因此对招商地产的总资产周转率和流动资产周转率产生不利影响，最终将会影响企业的获利能力现金流量是支持企业生存和开展的基础其中，主营业务产生的现金流量是最主要的招商各种资产周转率整体水平还是处于中等偏上水平，资产产生的现金流量还可以总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率都处于中等水平，和周转率、流动资产周转率、存货周转率都处于中等水平，和龙头地产相比还是有一定差距说明其资产使用效率有待进一步提高偿债能力问题

6.3招商地产的流动比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于其正处于快速开展阶段，年度在建新开工工程总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之其积极购置新的土地进行土地储藏，使得存货持续增长，占流动资产的比重较大最近三年招商地产通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储藏、在建房地产工程、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升其在行业中的竞争实力同时，招商地产的短期偿债能力有所减弱，现金流面临的压力较大招商地产的资产负债率低于行业平均值，从债权人角度看，企业出资者对债权人债务的保障程度较高；从股东角度看，股东所得到的利润较小公司秉承一贯稳健的财务管理风格，低杠杆运作2010年半年报资产负债率为61%,扣除预收账款后的负债率为45%,净负债率仅为11%,在账面留存大量现金104亿元的同时，增加长期借款38亿元优化债务结构，使公司业务运营处变不惊现金流状况与创造能力问题

4.4现金流量的保障能力负债总额逐年增加一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其负债总额随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的负债总额增加，经营活动现金流净额减少所以其现金债务总额比率在2010年出现了下降，其用经营活动现金净流量归还全部负债能力变差现金流量创造能力由于招商地产在这三年间规模不断扩大，其总资产也随之增长，但是其经营活动现金流量净额又只是维持在一个相对稳定的状态所以其单位资产产生现金流的能力在2009年后逐步减弱，使其全部资产现金回收率下降财务问题的经营相关性分析

5.直接相关的经营相关性分析

5.1招商地产在2008年和同行业其他公司一样，受到金融危机的影响，公司的经营能力受于冲击2008年，房地产行业的收益神化戛然而止，受宏观经济环境的影响，房地产行业进入周期性的调整，公司在其中也受到了不小的影响另一方面，土地资源日趋稀少，土地的价格仍在不断升高，开发商对土地的支出本钱不断加大,这种局面就“逼〃得开发商高负债经营因此，在房地产行业，高负债率是普遍现象，由于我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其有息负债的比例非常大另外，存货在流动资产中的高比例和流动资产的快速增长，给企业的资产营运效率管理带来了巨大压力但于由招商地产内部的调控及其自身危机应对能力较强，受影响幅度相对于其他公司来说较小对招商地产而言，2008年是完成全国战略布局后，可销售资源开始集中释放的一年，各地区工程陆续步入销售阶段根据自身战略规划和所处的开展阶段,招商地产将2008年确定为“销售年〃全年，公司在全国11个城市推盘18个工程，推盘面积约75万平米2008年，尽管行业处于下行周期，并受到来自国内外多种不利因素影响，但公司通过稳健经营，仍然取得了较好的经营业绩实现营业收入总额

35.73亿元，归属于母公司股东的净利润

12.28亿元，净利润较上年同期略有增长2009中国房地产市场在经历了一个从低迷到迅速升温的行情2009年，公司面对行业形势的快速转变,积极o洞察和把握行业复苏时机，适时调整开发节奏和销售策略，以市场为导向、以效劳为主题，开发和销售都实现了突破，取得了良好的经营业绩全年实现营业收入总额

101.38亿元，归属于上市公司股东的净利润

16.44亿元，较上年同期增长34%对中国房地产市场而言，2010年是不同寻常的这一年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令〃等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控但纵观全年，房地产市场在跌宕中平稳高走据统计，2010年招商地产业主总体满意度到达历史最高水平面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融资策略，为生产经营提供了较为充足的资金保障公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率全年实现营业收入总额

137.82亿元，归属于上市公司股东的净利润

20.11亿元，较上年同期增长22%公司经营策略与财务政策选择的影响

7.22008年，招商地产把主要的精力集中在对管理、周转和本钱三个基础能力的提升上，研究、采取了一系列行之有效的管控措施招商地产在工程本钱、财务本钱和行政开支三个方面全面开展本钱瘦身工作在工程本钱管控方面，公司重点关注对本钱影响大的关键指标，从筹划设计阶段源头入手加强工程本钱管控，通过优化设计实现28个工程的本钱瘦身在财务本钱管控方面，通过对长短期借款、本外币借款的债务结构进行有效调整，招商地产将2008年资金综合本钱率控制在较低水平，招商地产还采取了有效措施严格控制行政费用，主要工程开支压缩至年度预算的70%随着金融海啸引发的经济危机愈演愈烈，市场对经济增长信心的减弱以及对房价进一步下调的o预期加深了房地产市场调整幅度，招商地产将“确保财务平安〃作为下半年经营的重中之重,将全力营销、积极融资提到经营策略的首要位置稳健的财务结构是保障房地产公司顺利渡过行业危机的重要因素，鉴于外部形势、融资环境和公司自身的财务状况，招商地产在2008年适时启动了在资本市场和货币市场的融资工作在资本市场融资方面，招商地产在董事会战略委员会的指导下设计了符合公司特点和市场要求的增发方案,合理确定发行价格，密切关注资本市场动向，果断选定发行时机，在2008年资本市场低迷的情况下,顺利完成增发，实现融资

57.77亿元，有效地缓解了公司的资金压力、增强了公司抵御市场调整的能力在货币市场融资方面，公司根据货币政策导向优化本外币、长短期债务结构，合理安排及调度偿贷资金，严格控制流动性风险，积极扩大银行授信额度，当年取得银行授信额度316亿元，比2007年增加174亿元，在保证公司资金供给方面起了积极作用为躲避外汇风险，公司对外币借款配置“不交割本金的远期外汇买卖合约（NDF交易）〃锁定汇率，按照公司既定的交易控制制度，标准交易操作，进行风险管理2009年招商地产深入开展持续降低本钱工作，优化本钱目标管理体系，执行从工程总投资、本钱估算、本钱目标、执行预算四阶段的控制体系，逐级降低目标本钱在费用管理方面，执行预算刚性管理，严控行政开支，实行“总额和可控费用分项双不突破〃的严格管理，有效控制了管理费用增长年内，招商地产对满足企业开展所需的土地、资金、债务等关键要素建立了均衡开展关系的财务模型，为防范经营和财务风险起到了重要作用继续进行多元化融资，满足招商地产生产经营对资金的需求抓住有利时机优化债务结构，增加中长期借款在有息债务中的比重，截止报告期末，招商地产中长期借款占总借款的70%且多数为固定利率；通过锁定借款期限和利率，应能较有效地控制资金本钱，为招商地产的后续开展提供强有力的支持面对火爆的土地市场，招商地产始终遵循稳健储地的原则，在坚持积极争取的同时保持清醒的头脑，谨慎拿地2009年招商地产通过合作竞拍等方式取得重庆弹子石地块、天津靖江路地块等各城市核心地段的六幅土地，新增规划建面196万平米，其中权益建面108万平米，为招商地产的可持续开展储藏了资源面对日益紧缩的金融形势，公司快速反应，积极寻求多元化的融资渠道，灵活调整融资策略，为生产经营提供了较为充足的资金保障公司持续优化长短期债务结构，并锁定借款期限和利率截止报告期末，公司中长期借款占总借款额的比例为77%,其中3年期以上的借款占总借款的比例为67%,且大局部已锁定利率，减少了公司因受信贷紧缩及加息带来的融资难、融资本钱高的影响2010年，招商地产坚持理性稳健的土地拓展策略，积极参与、理性而为年内，招商地产主要着眼于现有业务区域，通过合作竞拍等方式，在佛山、上海、厦门、成都、漳州等城市，拓展新的工程资源

176.74万平米分析结论与措施

8.主要分析结论

8.1从净资产收益率为核心来看

1.招商地产从整体上来说营业收入平均每年速度增长较快，盈利能力强

2.招商地产资产运营效率较高，尤其是应收账款周转率处于同行业领先地位公司正在信用政策制定较好，能够很好的控制资金周转

3.招商地产近三年的流动比率都大于1,现金比率都比较大，说明公司流动负债中用来归还保障的现金较多，同时说明了交易性金融资产在流动资产中所占比率较大高增长的营业收入确保公司偿债能力很好从现金流量为核心来看

4.招商地产现金流数额较大，现金保障能力好，可以归还本期到期债务融资能力、现金创造能力强营运资金方面不够合理，在前两年筹资比例很大，资金大局部都是从筹资而来，09年状况改观，营业收入增加，营运资金压力缓解！合理控制营运资金效率以及存货！

5、主营业务本钱比较大，导致毛利率很低

6、期间费用中的销售费用比较大

7、存货比例高，转化周期，存货周转率较低

8、流动负债对流动资产融资缺乏简要解释作为投资者的投资策略

6.2投资者要了解公司是否有潜在的投资价值，就要侧重分析现金流量循环、资产质量、盈利能力、开展前景、竞争能力、和破产风险，决定是否投资公司目前资产负债率

64.65%,现金达891460万元拥有的稳定的现金流公司负债率处于行业内较低水平，现金充裕招商地产成长能力较好，未来三年开展潜力较小公司开展稳定，营运能力较强，风险比较小投资者可适当进行投资解决财务可行性措施

6.3主营业务本钱的控制主营业务本钱是公司生产和销售与主营业务有关的产品或效劳所必须投入的直接本钱，主要包括原材料、人工本钱（工资）和固定资产折旧等“主营业务本钱〃用于核算企业因销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等日常活动而发生的实际本钱招商应依据明细表分析具体是哪一方面需要嫁衣控制

6.

1.2销售费用的管理招商地产大力宣传打出自己的品牌是十分必要的，但应当在宣传本钱和收到的效果间做出•个权衡在已经具有业界较高地位，为大家所熟知时，根本的宣传就可以适当减少，应开掘那些更有效果，更具有经济效应的方式存货的管理存货周转率近三年来存货周转率近三年来也不是很高，与行业巨头有一定差距所以招商地产应该在解决主营业务问题的同时，重视存货的管理，提高存货周转率并根据营业情况和营业能力适当调节存货量由于房地产业的存货管理较为特殊，所以需要企业从工程规划这一环节开始就得加强进行评估，根据当前市场与企业实际经营能力进行调整.总结小组完成报告中存在问题以及如何调整7逐条说明完成报告存在的问题与原因

7.

11、问题财务报告不知从哪里着手分析原因刚开始接触财务管理这门课程时，还没有找到切入点后通过老师的教导和组员的商讨与摸索，对照模板，能进行初步的分析

2、问题对分析路径和财务指标的的运用不能很好地结合原因对指标含义的不熟悉，掌握不完全

3、问题对数据分析的还不够全面，没有能够通过数据全面深入地剖析情况，发现问题原因对知识内容掌握得不够全面及深刻，缺少相关经验

4、问题发现数据变动有异常，但不知道导致异常的原因原因对财务管理的知识掌握的不够到位，每项指标反映的财务问题不能现实化，存在现实与书本脱节的问题

6、问题个别问题分析的不够完善、全面，深度挖掘不够原因基础知识掌握得还不够熟练，且缺少对地产业的了解

7、问题对企业存在的问题难以发现分析或发现后难以解决原因对整个行业背景不是很熟悉，认识不够，分析手段也不够全面

8、问题时间规划不好，常常是花了时间却出不了什么成果原因经验缺乏，找不到入手点，盲目地查找资料

9、问题小组沟通问题原因由于国庆放假时间太长，大家互相之间的沟通存在问题

10、问题排版和制作图表花费时间多原因数据处理花费时间多，对office操作不熟练，需要加强训练举例每个成员的具体奉献与责任心表现

7.2由于此次报告要求每个小组成员独立完成，所以我们小组的成员没有进行一些特别具体的分工但是在完成报告期间总共进行了三次讨论第一次讨论讨论之前，大家已经进行了一次小小的分工一一包宇同学负责收集招商地产2008年至2010年这三年间的年度报告；张伊寒同学负责收集2008年至2010年房地产市场的相关信息以及一些关于招商地产财务状况的评论性文章；陈飞扬同学负责用CSMAR数据库查找与招商地产有关的一些财务比率在讨论会上，大家就把各自找到的资料拿出来共享首先，每位成员都将所以收集到的资料浏览一遍，以便有一个大致的映象，一边看一边思考（当然，这些程序都是我们在讨论会之前就以及安排好的），想出一个大体的思路，然后进行交流在交流的过程中，包宇同学提出，我们可以通过两条主线一一即以净资产收益率为核心的分析与以现金流量为核心的分析结合CSMAR数据库，找到一些重要的财务指标，然后再结合一些关于招商地产财务状况分析的文章，对招商地产的财务状况有一个大体的了解，然后再着手进行更加细致的分析；张伊寒同学提出，我们不仅要分析招商地产地产本身，我们还应该结合房地产行业本身的特点对其财务状况有一个更加客观的认识,这就需要在一些重要的指标中进行横向的比较；陈飞扬同学提出，我们在进行一些纵向比较时，如果发现其波动很大，一反面可以结合行业的背景进行分析，以方面可以将该指标分解，然后再进行纵向或者横向比较，找到其大幅波动的原因，从而更加透彻地了解招商地产的财务状况在第一次讨论中，我们还商议好每周末都向大家汇报一下自己的进度，希望能做到统一部署，共同前进第二次讨论在第二次讨论之时，大家根本已经将报告的第一局部和第二局部完成了所以第二次讨论开始，我们就把各自的报告进行了一次分享分享完后，每位小组成员结合自己完成的局部，讲了自己的分析思路、分析结论，以及在分析之中遇到的困难（如果自己已经解决，解决的方法可以和大家分享；如果还未解决,大家可以一起帮助思考）总之，这个过程就是让大家做到“有福同享，有难同当〃接下来，就是新的战略部署先是各自谈一下后面分析的安排一一会涉及哪些财务管理的知识、可以有哪些分析途径然后，大家做到心中有数之后，就回去各自写各自的，若果中途遇到问题就用电话联系同样地，每周末也都将自己的进度向其他两位小组成员进行汇报，大家尽量共同行动第三次讨论在第三次讨论之时，大家根本也将第三局部和第四局部完成，也就是说这份报告已完成了三分之二和第二次讨论一样，大家还是先把各自的报告进行了一次分享分享完后，每位小组成员结合自己完成的局部，讲了自己的分析思路、分析结论，以及在分析之中遇到的困难（如果自己已经解决，解决的方法可以和大家分享；如果还未解决，大家可以一起帮助思考）接下来，就是新的战略部署先是各自谈一下后面分析的安排一一会涉及哪些财务管理的知识、可以有哪些分析途径然后，大家做到心中有数之后，就回去各自写各自的，若果中途遇到问题就用电话联系同样地，每周末也都将自己的进度向其他两位小组成员进行汇报,大家尽量共同行动三次讨论每位小组成员都能做到积极参与，热烈讨论，将自己的好的想法或是坏得问题尽情地与大家分享，使大家的思维更加开阔，作报告的效率比一个人做时高多了，这就是我们每个人在小组中最重耍的奉献总而言之，大家都很积极努力都想把这次作业做好，责任心都很强，很有责任感！大家会再接再厉努力做的更好！如何协调与改良具体措施

7.

31、每个人要树立紧迫感，在平时就应该抓紧，每学完一定知识就将对应局部的分析完成，不可拖沓，否则到最后会很紧导致不能很完全的考虑分析

2、由于小组成员的讨论时间主要集中在中午，交流时间较少，在以后的报告中，将会充分利用周末的时间推进报告的进度方案划出一段时间专门作为讨论和交流的时间，确保在最大限度里得到最好的交流和相互学习

3、对于公司和行业的信息挖掘的不够充分，没有综合各方面分析的结果，从而导致不能多角度，深层次对公司的盈利和周转偿债进行分析改良措施继续加深对招商地产的了解和深入挖掘，密切关注其开展态势,重大财务决策同时细化报表条款，综合几大报表进行分析，让自己的分析更全面，更有逻辑性

4、在以后的报告中将会充分收集企业的各方面的经营方面的信息、，并且把利润表和现金流以及信息结合,公司的经营状况深层分析参考文献

8.

[1]马忠,2008,《公司财务管理理论与案例》，机械工业出版社企业百元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱以下是近三年来招商地产及另外两家房地产公司的营业收入净利率数据横向来看，从2008到2010年，招商地产的营业收入净利率都要高于同行业的万科和金地，说明在同行业中，招商地产的经营效率还是比较高的，也就是说在不考虑非营业本钱的情况下，招商地产通过经营获取利润的能力还是比较强的；纵向来看，招商地产的营业收入净利率的波动较大从2008年3月的

11.41%升至2008年9月的

36.11%,涨幅高达

216.48%；又从2008年9月的

36.11%降至到2009年9月的

22.44%,下降了

37.86%营业收入净利率等于净利润与营业收入的比值，那么它就和净利润还有营业收入有关我们来看看2008年至2009年三年间招商地产的净利润与营业收入的变化情况，从中能大体看出招商地产营业收入净利率变化的一些原因，然后再从利润总额结构、营业利润的结构两个方面来分析招商地产的盈利能力从图2-4可以看出，招商地产在2008年1月至2008年9月营业收入减少，净利润虽然也有减少但是相比。