《阳江市妥善处置闲置存量土地工作指引（2024）》

阳江市妥善处置闲置存量土地工作指引（征求意见稿）为有效推动党中央、国务院决策部署的贯彻落实，支持盘活存量土地，促进节约集约用地，积极防范化解重点领域风险，促进房地产高质量发展，根据《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发［2024）26号）、《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发［2024）104号）以及《最高人民法院自然资源部关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（法〔2024〕33号）文件精神，结合我市实际，提出以下工作指引

一、鼓励企业优化开发

（一）推动限期消除继续开发障碍市、县（市、区）人民政府（管委会）及其有关部门要严格履行国有建设用地使用权出让合同约定的义务对于因政府及其有关部门的行为导致不具备开发利用条件的地块，要及时协调解决矛盾纠纷、审批手续等问题，保障开发建设必需的基础设施配套和通平条件上述开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期

（二）合理调整规划条件和设计要求市、县自然资源主管部门应指导企业按照出让合同确定的规划条件，优化完善建设工程设计方案，办理规划许可为提高公共服务设施水平和增加公使用年限核发宗地的使用年限，受让申请方需按规定补缴相应地块延长相应土地使用年限的土地差价完善用地手续过程中，产生的评估费用由受让申请方负责，经评估宗地升值的需补缴土地价款及相关税费归宗后整体用地的规划条件完善用地手续后,再办理相关规划审批手续对于使用本指引第七条“支持预告登记转让”后预告登记权利人持有相邻宗地需要合并归宗开发建设的，可先按整体用地的规划条件办理规划许可及施工许可手续，待项目投资额达到法定条件并办理转让手续后再按整体用地的规划条件完善用地手续,并办理竣工验收手续

（十九）本指引适用范围和适用时间本指引适用于阳江市范围内于2024年3月31日前已供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产项目，其中使用第一大点至第三大点的宗地须经市、县（市、区）人民政府（管委会）审核确认为闲置存量土地项目并向省自然资源厅报备、具体处置措施经属地妥善处置闲置存量土地工作专班审议通过后方可实施本指引自发布之日起施行，有效期至2027年12月31日此前我市相关政策措施与本指引不一致的，以本指引为准附件2《阳江市妥善处置闲置存量土地工作指引（征求意见稿）》起草说明

一、起草的背景为有效推动党中央、国务院决策部署的贯彻落实，支持盘活存量土地，促进节约集约用地，积极防范化解重点领域风险，促进房地产高质量发展，根据《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）以及《最高人民法院自然资源部关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（法［2024）33号）文件精神，我局拟定了《阳江市妥善处置闲置存量土地工作指引（征求意见稿）》

二、起草的依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国城乡规划法》；

（三）《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案》的通知》（国办发

（2024）26号）

（四）《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）；

（五）《最高人民法院自然资源部关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（法［2024）33号）

三、主要内容说明

（一）主要内容概述对落实《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号），妥善处置我市闲置存量土地提出具体工作指引一是鼓励企业优化开发；二是促进市场流通转让；三是政府收回收购

（二）文件拟确立的主要措施一是细化妥善处置闲置存量土地的具体措施在《自然资源部国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发［2024）104号）的基础上，充分对接现行法律法规及有关规定，结合我市工作实际，对妥善处置闲置存量土地提出具体的工作指引，强化政策可操作性二是以用为先加快盘活存量土地坚持以用为主、盘活存量的原则，对2012年6月30日前已供地且不在土地动态监测监管系统内、宗地面积在3亩以上、涉嫌闲置土地的房地产用地，提出进一步盘活利用的工作指引共空间等正向优化，确需调整规划条件的，要依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化而增加的非营利性公益性设施，其建筑面积可不纳入项目计容建筑面积计算在符合国土空间总体规划的情况下，支持同时对土地用途进行变更或对经济技术指标进行调整如涉及土地用途变更或经济技术指标调整等需要修改详细规划的，应按程序先修改详细规划规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款

（三）适当放宽分期开发和价款缴纳时间市、县（市、区）人民政府（管委会）有关部门应督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款确需延期缴纳的，报经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清对分期缴纳土地出让价款的土地，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，土地受让人即可申请办理建设用地规划许可证受让人已缴纳50%出让价款，且已缴纳相应契税和印花税，并出具承诺书的，由土地储备机构将土地交付受让人使用，受让人可凭出让合同、交地确认书、缴款票据、完税凭证等材料办理建设工程规划许可和建筑工程施工许可剩余出让价款按出让合同约定的缴款时间支付完毕确需延期缴纳的，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，按协商调整后确定的时间和比例缴交在严格工程建设和资金使用监管的前提下，受让人可提出土地分割在自然资源部门出具同意分割土地文件的情况下，对于依法建设、部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的建设项目，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可办理土地分割手续，并根据建筑面积占比对相应的土地办理不动产登记等手续

（四）允许合理调整开竣工日期市、县自然资源主管部门应加强动态巡查，督促企业按照出让合同约定按期开竣工对于超期一年以内未开发的土地，企业承诺在2027年12月31日前动工的，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可签订补充协议，重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款，并免除补充协议签订前的开工违约责任自本指引印发之日起，新出让以及按本指引签订补充协议或重签出让合同的房地产项目，开竣工违约金标准从每日万分之三调整为每日万分之零点五同时，竣工违约责任核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积比例核算违约金已出让的房地产开发项目，未按出让合同约定时间开竣工的,自本指引印发之日（含）起，开竣工违约金按每日万分之零点五执行；本指引印发之日前，开竣工违约金按出让合同约定标准执行

（五）合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按出让合同约定开竣工的，依法不予追究违约责任2020年2月5日至2023年1月8日新冠疫情期间和气象、水务、地震、应急等职能部门或防汛防旱防风指挥部证实的台风、暴雨、高温、寒潮、地震、洪涝等自然灾害期间，不计入开竣工违约期，免除相应违约责任市、县（市、区）人民政府（管委会）应就受疫情影响未能按期交地进行书面说明，相关企业应就受疫情影响未能按期动工、竣工进行举证

二、促进市场流通转让

（六）充分激活土地二级市场要素配置效能市、县自然资源主管部门要充分发挥土地二级市场交易平台优势，为企业转让土地、合作开发等提供服务，促进供需高效匹配，保障产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全支持探索引入社会资本盘活存量土地，更好地通过市场方式处置闲置存量土地，推动盘活利用

（七）支持预告登记转让进一步畅通土地要素高效流通渠道，支持闲置存量土地转让盘活利用市、县自然资源主管部门对于项目投资额未达到出让合同约定25%的，允许进行预告登记，保障受让人合法权益，预告登记权利人可凭不动产预告登记证明,作为申办规划报建和施工等审批手续的土地权属来源依据，在投资额达到法定条件后再申请办理转让手续国有建设用地使用权转移预告登记生效期间，未经预告登记的权利人（买方）书面同意，原不动产权利人（卖方）处分该不动产权利申请登记的，包括转移登记、抵押登记、变更登记等，不动产登记机构不予办理

（八）加快推进房地产用地“带押过户”加强部门沟通协调，加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地，有效促进土地二级市场流通转让

（九）配合推进司法及破产处置人民法院发布拍卖、变卖公告前，应要求相应的自然资源主管部门提供涉案土地使用权出让合同或者划拨决定书对权利限制的约定或者规定、欠缴的土地闲置费、规划调整及权利负担等信息自然资源主管部门应在收到人民法院通知之日起10日内提供相应材料信息供人民法院在拍卖、变卖公告中予以提示人民法院完成拍卖、变卖或者以物抵债，以及破产管理人完成对破产企业名下土地上述处置后，由竞得人或者受让人向自然资源主管部门申请，依法缴纳相关费用后，由自然资源主管部门报经市、县（市、区）人民政府（管委会）同意，重新签订出让合同并约定开竣工日期和违约金缴纳条款，其后才能办理不动产登记等手续

（十）规范分割宗地开发或转让鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”对于因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可按规定分割宗地，促进未开发部分土地的盘活利用对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分土地，在项目整体符合规划且不涉及建筑跨宗的条件下,可分割宗地，有偿收回或由企业转给其他经营主体开发利用，对于企业在我市持有在建房地产项目的，所得资金应专项用于企业在建项目的保交楼及保交房工作拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益分割后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务地块分割后，应重新签订出让合同，并分割办理不动产登记手续

（十一）支持合作开发各地应支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥各自优势，合作共赢支持企业依法通过兼并重组、引入第三方资金等方式处置闲置存量土地，推动项目建设和风险化解企业以存量土地出资（入股），或引入投资方共同成立新公司的，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，自然资源主管部门可按照自愿、公平、不损害公共利益的原则，与原建设用地使用权人、新成立的公司依法签订协议，重新约定土地使用权期限，以新公司作为土地使用权人办理开发建设手续重新约定土地使用权期限时，如需在原建设用地剩余使用权期限基础上增加土地使用权期限的，应按有关规定补缴土地价款根据市、县（市、区）人民政府（管委会）的嘱托，不动产登记机构办理不动产相应登记手续

（十二）允许适当比例的自持物业用于保障性住房市、县（市、区）人民政府（管委会）有关部门应督促企业履行出让合同、供后监管协议等关于自持房地产项目按期开发建设的约定对于确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务，经充分协商并由市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，以合理价格收购用于保障性住房

三、支持政府收回收购

（十三）依法规范收回土地依据法律法规规定的情形收回土地，充分保障企业合法权益依法无偿收回土地的，必须严格履行法定程序收回土地用于重新供应的，按市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格需要协商收回土地的，地方政府应与企业充分协商，根据实际情况给予合理补偿，补偿标准和方式无法达成一致的，依合同约定申请仲裁或提起诉讼，根据裁决或判决确定补偿方式并及时收回对已缴清土地价款、落实项目资金、且因规划依法修改造成闲置的，允许通过非货币补偿方式协商收回土地，可为企业置换等价值的土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等涉及调整规划条件或修改详细规划的，按照上述第二点关于合理调整规划条件的要求办理

（十四）以合理价格收购土地政府收购土地用于保障性住房建设的，应坚持以需定购，按照各地明确的保障性住房定价机制，以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地收购价格的高限市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格

（十五）探索以“收回一供应”并行方式优化程序市、县自然资源主管部门应优化流程，为存量房地产用地新受让人提供便利化服务，采取“收回一供应”并行方式依法办理规划和供地手续对于收购已建成商品房或收回收购土地用于配售型保障性住房的，市、县（市、区）人民政府（管委会）批准土地使用权取得方式调整为划拨，土地使用权权利性质据此登记为划拨

（十六）有序组织重新供应土地收回收购后，市、县（市、区）人民政府（管委会）应积极适应市场形势和多样化需求，区分不同情况，改善市政基础设施，提升社区服务设施等公共配套服务设施水平，采取重新划定宗地范围、调整规划条件、合理确定出让底价等措施，重新供应在符合消防、安全等要求的条件下，对权属清晰、合法合规的建（构）筑物允许随同一并出让

四、以用为先加快盘活存量土地

（十七）盘活历史遗留的闲置存量土她在2012年6月30日前已供地且不在土地动态监测监管系统内、宗地面积在3亩以上、涉嫌闲置土地的房地产用地，在符合国土空间总体规划，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化的前提下，可合理调整规划条件和设计要求在2012年6月30日前已供地且不在土地动态监测监管系统内、宗地面积在3亩以下的房地产用地，原规划用地性质，与后期核发建设用地规划许可证和国有土地使用证的用地性质不一致的，可按后期核发用地规划许可的用地性质办理建设工程规划许可证，不需调整原规划，以简化审批程序推进盘活闲置存量土地，提高土地利用率调查、认定和处置闲置土地以宗地为单位通过划拨、出让方式取得的历史遗留闲置存量土地办理转让、变更等分割手续的,以目前不动产登记权属证书登记的宗地为单位进行调查、认定和处置同时，本着以用为主、盘活存量的原则，在土地闲置处置过程中，企业依法依规动工开发的，闲置土地处置程序终止，不再收取闲置费或无偿收回土地使用权对于历史遗留的闲置存量土地，如因政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的，企业可提出补偿土地使用权期限申请经核实，在取得政府有关部门出具的文件或其他书面证明材料的情况下，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可重新签订出让合同，约定开竣工日期和违约金缴纳条款属于政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的，延长土地使用权期限时不需补缴相应时段土地价款

（十八）支持同一使用权人且相邻宗地合并归宗支持对原已出让的、属同一使用权人且相邻宗地进行归宗并对原各用地之间的规划技术指标相互调配使用，归宗后用地的规划技术指标须与归宗前相应各地块在原出让时约定的规划技术指标的总和保持一致合并归宗时按程序先修改详细规划，并根据批准的详细规划核发归宗后整体用地的规划条件，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准后，注销宗地原用地手续，并重签出让合同，国土使用年限以归宗前最低使用年限地块的使用年限进行核准如受让申请方申请国土使用年限以归宗前最高使用年限地块的。