商住楼营销策划初稿

下渡路商住楼营销筹划草稿的生态环境和便捷日勺交通吸引更多买家，广州市城区的居住、商业构造将对应调整广州楼市趋向平民化,中低价位住宅将是下六个月市场消费主流记得去年此时，广州房地产市场红红火火，江景盘日勺热卖吸引了众多消费者的目光，连珠江新城的楼盘也凑在一起赶热闹，而今年，消费者的注意力似乎更多地被番禺、花都的撤市设区而吸引，使得番禺住宅市场较受买家青睐，住宅的平民化特色也较为明显从目前的I房地产市场分析，市区中日勺新推盘以中小型楼盘居多，而初期的大盘不是进入收楼阶段，就是在热卖特惠单位因此，上六个月房地产广告也体现出市区楼盘广告投入量减少的特点从房地产市场的销售习惯分析，下六个月一般都是房地产销售的旺季，不仅在售楼盘数量多，广告支出量也较为庞大从今年上六个月房地产发展走势来看,市区大盘下六个月将会有较大日勺调整和推盘举措，届时将带动广州房地产市场格局变化另首先，上六个月房地产市场平民化的特色将一直保持至年终这是由于去年实物分房日勺最终止束，代表着一般消费者个人购房时代时来临，决定了住宅平民化特色形成与此同步，今年上六个月番禺、花都的撤市设区，带动了郊区楼盘的热卖，而此类楼盘相对低廉日勺价格恰好迎合了一般买家的支付能力，加重了今年在售物业日勺平民化色彩下六个月，番禺等郊区住宅市场仍会继续因撤市时利好原因影响而吸引买家关注，因此下六个月广州市住宅市场日勺消费主流仍然会是中低价位的I住宅物业而伴随地铁二号线建设不停推进，以及地铁三号线路的公布,地铁沿线的楼盘售价将出现略微上升日勺趋势从住宅市场的需求角度考虑，消费者买楼置业已成为平常事，加上今年消费市场的相对畅旺，相信住宅需求市场在下六个月将会保持足够的I活力，下六个月广州市住宅市场应会有较大的发展当然，要把估计的消费力真正转化为实际日勺市场吸纳力，尚有赖于发展商制造的最终产品，要看地产商们怎样在剧烈的市场竞争中抢得先机

六、伴随政策法规的健全，市场的规范、市民观念的转变、信息的流畅,广州市房地产将深入繁华,二手楼交易将继续大幅度增长

七、项目所在区域房地产市场分析

1、海珠区房地产市场现实状况及趋势纵观项目所在地区海珠区，是广州市内楼市最活跃的地区之一海珠区的每年商品房供应量是全市的）首位海珠区过去在一般人的眼中是“江郎才尽”，不过近年来，由于工厂的搬迁，金碧花园、光大花园、保利花园等一批“大鳄”纷纷落户，海珠区的楼市人气急升，楼市和新城区相比有过之而无不及，目前已经和天河区一起，成为广州市楼盘供应日勺两个大户海珠区是广州老式的工业区，近年来，伴随某些大工厂易地改造寻求发展，住宅建设已成了该区新的经济增长点近几年来，海珠区房地产开发量每年升幅均在20%以上，住宅建筑热潮逐渐由旧城区向外周扩散，滨江路、宝岗大道、工业大道、江南大道等重要路段成了不一样档次楼群汇集的重要区域根据最新路网规划海珠区建设道路总长度达

264.7公里，区内建成跨江桥梁增至12座目前，海珠区新建和在建的I有东南环城高速、华南迅速干线、新港东路、东晓南路、南洲路、滨江西路扩建,伴随这些路段及地铁二号、三号线，丫髻沙大桥的建成，一种路网更发达的新城区将会呈目前人们面前据悉，2023年起，全市将实行路桥捆绑式收费，即意味着广州市内的所有过江桥将取消过桥费，这无疑是在交通上除去了“河北”与“河南”的人为障碍，对海珠区楼盘吸引已区份日勺买家将是一知利好原因在未来两三年，海珠区楼市仍然是广州楼市的一种热点，由于推出量较大，仍需要某些有份量的大盘充当“领头羊”，板块式的启动对整个区域热度的提高大有协助不过，此后海珠区楼市的竞争将会愈加剧烈，销售的压力已日渐显露原因有如下几种方面其一，几种大型的小区将会在几年内有大量日勺住宅推出，市场在缺乏集团购置力的状况下，能否被迅速接纳值得忧虑此后的买家除本区居民外，还需要江北人士和外来人员购置日勺支持，这就更规定海珠区日勺住宅具有更高的质素和保持价格较低的优势；其二，商业气氛不浓将成为制约海珠区发展的一种重要原因现时除江南大道外，在海珠区的东西两边，商业仍然处在一种初级的小商小贩经营阶段海珠区的商业地位假如得不到及时时提高，不仅写字楼发展难有市场，并且伴随人们对周围环境规定的不停提高，其楼市的优势也将受到消弱因此，除了在住宅小区内发明一种良好日勺内环境处，培育与拓展一种以便、繁华的外环境，是海珠区房地产发展长期不衰的保证滨江东板块市场特性）1就项目所处的）滨江东板块,通过综合调查取证研究分析后，该板块展现出如下特性2）一线江景盘与非一线江景盘价格相差比较大,如同一区域日勺丽景湾比天立俊园按揭均价高大概1441元/M2,因而从价格定位方面档次差异比较明显3）目的客户群均展现出追求崇高小区享有的I消费观念无论是一线江景海珠半岛花园、中海锦苑,还是非一线江景的金雅苑、天立俊苑,其锁定的客户群体大部分白领阶层以上日勺消费者4）由于滨江路时未开通，此板块相称部份楼盘交通不太以便但大部份一线江景买家均有私家交通工具,其居住的尊贵性得到充足的展现；不过针对非一线江景盘却丧失了许多没有私家交通工具日勺消费者,在客户群体方面受到限制大部份项目都比较重视现场的包装,尤其是丽景湾的夜间包装效果比较突出广告诉求中大部份盘都波及到滨江江景这一概念这一概念，以滨江路的休闲和珠江情结为依托,塑造项目o第二篇商品方略提议

一、项目分析

1、项目概况本项目用地位于广州市海珠区的滨江东地带，于下渡路旁，占地面积7731M2,总建筑面积45988M2南为滨江东路，东为下渡路本案规划由三层群楼和两栋20层，一栋26层的塔楼构成

2、项目优劣势分析A、项目优势分析:B、项目位于海珠区日勺滨江东板块，易引起买家关注C、广东省房协在进行广州优秀楼盘评比时发现山水楼盘成绩斐然,其中江景盘更是明星荟萃如珠江新城、滨江东路段等地带房地产市场的繁闹阐明江景楼盘在住宅建设中有天然优势，人们越来越崇尚大自然，追求自然景观优越日勺居住环境伴江而居符合人类追求美的本能规定，反应人对大自然的亲和力本项目虽非一线江景盘，但位于滨江东地块，使业主仍能过上优越的滨江生活因此本项目的推出，定会吸引一部分倾心于滨江生活日勺买家D、与海珠区的著名江景盘为邻，给人以高层次居住区感觉，有利提高项目档次E、与本项目相邻的是现时强势出场的滨江东江景名盘，除了一线排开的一线江景盘外，尚有许多非江景盘而又在滨江东地段的著名楼盘，如嘉仕花园、金雅苑、天立俊园和中信乐涛苑等与众多的著名楼盘相邻，使本项目轻易引起有效需求者（故意且有能力购房）的关注，假如本项目具有良好日勺综合素质，而价格适中，就能把周围著名楼盘的有效需求者争取过来，加促销售F、滨江东沿江绿化环境优美，海珠区配套完善，为本案提高良好日勺外部环境G、海珠，不仅是一种漂亮的名字，投资热与置业热正在这个地区如火如荼地展开，海珠区交通发达，伴随地铁二号线将开通,海珠将成为地铁、公路、水运等构成的交通网络海珠区珠江围绕，风景优美，与二沙岛、珠江新城、海珠广场、白天鹅宾馆等广州名胜风景隔江相望，南倚洛湖居、丽江花园、广州碧桂园及Y髻岛旅游风景区此外，海珠区还名校林立，中山大学、广州美院、广州商学院、广东教育学院等华南名校使海珠区洋溢着浓厚的人文气氛项目尚处在规划中，可塑性强，有助项目推广由于海珠区在销楼盘较多，供应量充足，加上金碧花园、保利花园及滨江东板块多种大型小区楼盘的影响，导致区内各楼盘竞争异常剧烈对本项目来说，要在海珠区内建立自己的信誉品牌，使楼盘的销售顺利进行就必须从项目的整体综合质素上落手，并建立楼盘自己日勺个性即项目的理念并在推广过程中建立有效详细的销售战策布署，作出精确的阶段性推广方略和销售推广方略而项目日勺全程筹划,将能有效地增长项目日勺竞争能力,有效缩短销售期及大大减低发展商的风险项目劣势分析♦A、项目规模小，设计规划中，生态环境较难营造B、由于在海珠区中，房地产项目众多，区域竞争剧烈，除了大型小区，如金碧花园、光大花园等口碑极佳外，尚有许多著名楼盘而相对小区楼盘更能受买家欢迎，发展空间更大就本项目来说，规划设计中属于单体楼，且除了裙楼上的架空层平台花园外，整个小区就没有别的绿化空间这样小区的生态环境很难营造，这必将直接影响销售，幸好本案位于滨江东地块,大环境可观C、现时的户型设计，各单位之间的通风性，私密性差D、根据发展商提供的资料，三栋高层塔楼相距较近，A、B栋更是连体楼这种设计方案使到A、B、C三栋内部相向单位的通风采光及私密性均出现问题且整体设计上忽视了大户型的空间实用适合性，即大户型不方正，室内布局不合理故提议发展商对现平面设计作出调整E、项目发展商著名度不够且项目整体规划设计没有特色根据我司的I市场调查，无论是广州还是周围的珠江三角洲地区，均有60%-70%的购房者认为发展商的实力和信誉直接影响他们对楼盘时选择现今的广州房地产市场，由于竞争很剧烈，购房者对楼盘综合质素日勺规定越来越高，这样更迫使开发商们要不停提高自身素质，精心做开发F、如滨江东板块的I中海锦苑，由于发展商的著名度以及项目的特色设计，把楼盘的江景概念发挥得淋漓尽致该盘智能化的设计与管理，更成为买家设身处地日勺周全之策中海锦苑日勺销售把滨江东搞到沸沸扬扬，给同区其他楼盘的销售带来一定压力G、而就本项目，由于项目发展商对房产市场一直涉入不深，项目整体规划设计又缺乏特色和超前理念，这对项目的推广有一定日勺阻碍，故提议本项目引入全程筹划，整体控制项目日勺推广过程，把项目时不利原因转化为零，或转化成有利条件，辅助项目日勺顺利推广项目周围旧城景观差，不能望到江景，与滨江东的一线江景盘有一定距离项目地块虽然位于滨江东地板，大环境比较优越，但项目地块位于滨江东路的南边，又紧挨浪琴居，就算在高楼层上，也基本看不到江景并且在本项目用地日勺四面景观陈旧项目对面的天心制药厂对项目的景观环境起一定的负面作用mmuSS■MIDLANDREALTY广州关联房地产顾问有限公司

二、市场定位

1、项目总体定位综上所述，由于区内楼盘供应量大，且有多种大型楼盘，纷纷以提高自身的综合质素争取市场参照本项目同区域的著名楼盘和明星楼盘的项目定位和成功推广，及根据区内竞争对手状况，确定项目的I总体定位为位于滨江东豪宅区内，具有豪宅质素，有巨大升值空间附近江华宅本项目能全面提高住户的生活品质，包括浪漫悠闲的滨江生活，绝对优越的交通，最别致最有品味日勺小区园林，尚有最优惠的价格，最大的升值空间以及最完善日勺都市教育网，是都市生活与郊区悠闲渡假生活的最高综合体

2、项目定位细述其一是都市生活与郊区悠闲渡假生活的最优综合体优化组合，5天上班，2天休息，“5+2”模式反应在居住方面即市内一套房供上班居住，郊区休闲渡假又一套房不过如此一来市民居家成本高、承担过大人们但愿能市区找一套高档楼盘，即处理居住又到达景观、环境、休闲目的，这种组合成本较低，居一套房就一举两得，滨江东的楼盘是很好的选择，这也是它销售畅旺的原因之一其二是具有豪宅质素，存在巨大升值空间广州只有一条珠江,两个岸，滨江路地块很值钱而项目若能以“质优价廉”的姿态入市,其升值空间路人皆知，必将大大助于项目的推广其三是经典的园艺方案意在为居民打造艺术生活的平台，通过艺术环境的营造，提高居民的生活品味,同步以小区艺术活动为载体,增强小区内人与人的沟通，发明一种良性的人际关系经典的园艺方案有助于本案突出个性，优于周围楼盘其四是个性化户型的完善合理配置多种户型比例，以国内现阶段经典家庭构造为出发点,附予户型个性化如属于现代时尚白领或新婚夫妻的时尚经济型；尤其为东方三代同堂家庭设计时小康型等等每一款户型都让户主看到未来家庭生活的影子其五是项目规划应具有前瞻性，故先进的互联网宽带网及高科技管理等元素必须进入小区内，才能保证高质量的都市生活其六，为项目的定位服务，提议引进著名物业企业与跨国地产代理合作，运用其著名度及声誉，导致“强强联手，发明辉煌”的理念,即能加速项目品牌时塑造，又能给消费者信心，增进销售推广，打强项目的明星效应

3、目的客户定位总体来看，海珠区楼市展现复合型、综合性的I特点，从买家来看，海珠区楼市买家大体分为两大部分一部分是海珠区原有居民，另一部分是来自河北的居民，尤其是荔湾、越秀、东山等三个城区的居民更成为海珠区楼盘日勺重要客户a.由于项目的中高档次定位，因此本案的目的客户应具有较强日勺经济能力，有一定的）积蓄的j高收入家庭或人士细分目的客户如下b.追求优质生活环境人士c.这部分客户群多为二次置业，其收入高，经济实力较强，对物业日勺规定已由简朴日勺居住规定上升为追求生活环境,享有生活的高层次d.追求生活质素的白领阶层中产阶级（东山、天河、海珠区）e.一部份在大企业工作日勺白领阶层资金并不富余，无法承受诸如天河、东山区日勺高楼价，但若选择有较佳生活环境日勺番禺区，对平常工作又显得不以便，从本项目经广州大桥到写字楼区天河区、双东区（环市东、东风东）较为以便同步，本项目所处滨江东板块环境优美，小区内外设施也力争尽善尽美，一应俱全整体居民素质较高因此，对于既想拥有居住质素，但又有上下班时间约束的白领阶层一一教育程度较高的I中产阶级，本项目将具有一定的吸引力f.投资者g.海珠区是近年来房地产的新热点区域，现滨江东地板楼盘更是近年楼市新宠本项目时具大升值空间将成为投资者追逐日勺又一热点h.海珠区原成民（以年轻一辈为主）仍然是“恋旧”情结在海珠区长大，家人皆居住在海珠区，但年轻一代求新意识较重，选择本区既能在原区居住，又能拥有新区的生活品质

三、规划建设

1、住宅组团的建设平面设计提议a.加强各单位的通风性和私密性b.此点在项目劣势时已提过，三栋塔楼中心部份通风采光困难且私密性差提议把A.B栋塔楼距离拉开，使A.B栋相望单位能采光通风良好c.户型比例d.本项目定位为中高档楼盘客户面向以年轻一辈人为主，提议以中小户型为主（二房单位）重要是由于小户型加上价格优势可以吸引一部份具有强烈滨江东情结，不过经济上无明显优势的中等收入的置业者这与本案日勺目的客户吻合•先大后小，围护大户型的方正实用•俗话说“想不想买看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看守理”，合用是住宅建设者的基本规定，也是主线规定，户型设计日勺第一位选择原因就是使用以便，离开这点就谈不上户型设计的先进性•面积合适日勺厅，满足会客、团聚、视听、休闲的公共性活动功能•在厅内要有良好时光照、通风与视野•厅内不要有太多的门，以以便安排家俱•厨房最佳靠近门口，以利扔弃垃圾,防止污染•厨房与餐厅最佳紧邻，以便端上与撤除餐具•卫生间与卧室要相近，夜间使用、老人使用均不会发生麻烦集中归纳起来，动静分区、干湿分区、公私（公用区与私密区）分区应是使用功能合理的基本原则项目中几种户型的厅开门太多，使得客厅十分不实用和合用

2、以建筑物外立面的提议楼宇外立面为最直接反应楼宇质素工具，同区有多种楼盘为高层楼盘，外形自然高贵、华丽，若项目外形能与之比美,在外形档次上面自然可以提高,参照国内外较热销的设计方案，以超前欧I设计，使楼盘外形具有自己的个性，以独特的建筑语言向世人演示楼盘自身定位项目外立面可以成功演绎项目的形象定位,也可增长项目改I附加值，增长人们日勺认知价值

3、对会所、绿化配套的提议这里提出一种“泛会所”的新概念泛会所是指会所不再局限在封闭空间内，而与小区环境相结合，整个小区就是一种大会所“小朋友游戏场、绿化休憩地，散步径、露天广场、平台花园等等，构成范围外延时大会所就本项目来说，提议在裙楼上的架空层建立一种“泛会所”，集会所与园林绿化于一体，使得住户的I休闲，活动空间不仅仅局限在室内，而是遍及了整个小区例如深圳万科金色家园的会所设置则十分有心思小区中有悠扬日勺背景音乐、咖啡廊设在小区平台花园、喷水池边是曲艺欣赏茶座……发展商如此设置会所设施，既善用了资源，也克服了项目场地局限性的I弊端对此,买家觉得新鲜之余,也赞同其心思

4、加入有利提高项目著名度元素一一著名管理企业、园林设计企业引入在市场上已经有良好口碑的管理企业管理项目，使质素软件由管理水平得到反应，由已经有良好设计往绩的园林企业设计平台花园，使项目质素通过园林设计得到反应，为项目“打质素牌”制造支持点、定价提议U!

1、采用市场定位法

2、针对同区竞争楼盘的状况，确定项目的价格方略目前的海珠区已成为一种以房地产开发建设为主导的区域，其楼盘除了望江豪宅板块外,均以中价楼盘为主,价格水平在4000~6000元/平方米,重要吸引海珠区、荔湾区的买家而本项目临近豪宅板块，位于滨江东南边，属二线江景楼盘现此类二线江景楼盘的价格水平在5000-6000元左右

3、本项目价格方略提议a.提议本项目价格操作方略是低开高走，到达最终时目的均价b.反观广州市日勺多种大楼盘的成功推广经验，如南国花园、芳草园、中海锦苑等，证明了低开高走价格方略的可行有效性，保证了项目的成功开盘并且伴随工程施工时进行，市场著名度的积累及楼盘综合质素的逐渐展现，价格就随之提高，显得合情合理又能主消费者看到物业升值空间，给购房者投资者信心应防止在销售前期，因未彻底摸清市场实际所能接受的价格水平，而贸然交价格设业过高，带来发展商不仅不能提价,反而要降价的尴尬局面蒂造豪宅群中的中价盘一直是近年楼市热点的滨江东地区，由于沿江可开发的房地产资源有限,且后市供应量不多，估计未来几年日勺价格不会有较大的调整而本项目是中等路线，应突出表目前户型上，以60M2-90M2的户型为主力，重点集中在二房单位这种中小户型恰好弥补了滨江东豪宅市场的空白，并且住宅消费层面更大，更多的市民可以考虑在该区域置业，以一套75M2的住宅为例，总价约为40万元，对于一班30〜45岁，事业正处在上升阶段的白领人土而言,这个价钱在其可以承受日勺范围第三篇、营销企划提议

一、总体方略目的以豪宅中价盘与两大支撑性卖点一一合用性户型与艺术化泛会所环境及高质素物业管理，构成本案广告推广日勺基本素材并把卖点深挖，构筑更高层次的推广理念一种好的概念可以产生震憾人心的魅力，通过感官刺激打动每位消费者,起到口碑传送的作用

二、推广方略提议

1.项目形象设计及品牌营造在即将跨进二十一世纪门槛之际，房地产发展早已不是简朴的I开发建设，我们应站在产业革命日勺前沿，把“CIS企业形象战略”推向社会,第一篇市场概况分析汇报

一、国家宏观经济状况分析

二、广州市物业市场发展现实状况

三、广州楼市发展趋势预测

四、项目所在区域房地产市场分析第二篇商品方略提议

一、项目分析

二、市场定位

三、规划提议

四、定价提议第三篇营销企划提议

一、总体方略目的

二、推广方略提议使开发企业实现历史跨越开展实行品牌战略，”项目CI设计”就是要以突出日勺文化风涵，规范形象要素，提高项目品牌为重要内容，使得项目在令人眼花缭乱的房地产市场上可以形象鲜明，独树一帜详细做法可通过由著名物业管理企业管理，口碑好的承建商，著名筹划代理商，著名建筑队设计师，著名园林设计等实力企业或机构，加入项目时开发强强对手,迅速地筑起项目的品牌及著名度而在项目形象体现上可通过由著名物业管理企业管理，示范单位，临时花园及提前落成平台花园等，项目施工现场日勺围板宣传以及项目现场24小时景观效果等的布置设计，作项目形象定位宣传，在销售日勺整个过程中吸引过往人流,建立著名度

4、

2.项目全程筹划日勺介入、5项目全程筹划就有赖于销售代理企业为项目度身订做的I详细实战式销售筹划方案及其实行调整并结合多媒体、跨地区改1强大销售网络，使项目的推广事半功倍诸多有一定量体的楼盘开盘初期红红火火，中后期去渐渐沉寂，给人虎头蛇尾的印象,其原因当然在于销控不严,更在于广告节奏控制不妥,后劲局限性,为保证宣传效应应均衡稳定，我们一改房地产广告常用H勺密集轰炸法,精心确定了阶段性广告方略,媒体方略和系列辅助公关活动

6、项目工程进度与销售阶段相配合由于市场的竞争大，消费者选择多，出于求买个放心，故倾向于购置现楼或推现楼而项目目前只进行了三通一平，工程进度慢另处如工程进度过慢，给人以“烂尾楼”的感觉，对后来销售影响大，提议加紧工程进度,争取在明年推出结束语在贵司日勺支持和配合下，敝司对项目进行了初步理解和调查伴随调查日勺深入和对项目理解日勺加深，对项目日勺开发销售前景愈加充斥信心本案仅仅是在调查研究基础上提出日勺整体战略提议，意在为发展商证明一种对日勺日勺发展方向，敝司确信，在贵企业与敝司日勺共同努力下，该项目必须将顺利进入热销，成为海珠区日勺又一焦点楼盘本案仅就项目作一初步分析，更详细的项目研究及销售环节将会在后来为贵司提供第一篇市场概况分析汇报

一、国家宏观经济状况分析通过一年多日勺低速增长后，今年我国国民经济出现重要转机，今年经济增长有望到达8%在中央一系列扩大内需宏观经济政策的持续作用下，今年，o我国经济运行出现一系列明显而积极的I变化目前已初步扭转了经济减速增长的趋势，出现稳步回升的良好势头这表明，我国经济已成功克服亚洲金融危机带来的不利影响，宏观调控获得重要阶段性成果据国家记录局提供的资料显示，今年我国经济加紧增长的重要动力来自第二产业中欧I工业和第三产业仅从上六个月状况看，第三产业完毕增长值13,626亿元，增长

8.1%,增速比上年同期加紧

1.3个百分点市场趋活、运量扩大，商品房销售大幅度增长以及旅游业的兴旺是推进第三产业增长加紧的重要原因

二、其中，据国家记录市场公布日勺月度投资汇报分析，1-8月，全国商品房销售面积6007万M2,同比增长

40.1%,增幅比1-7月份提高

2.1个百分点；商品房销售额1045亿元,同比增长

48.8%,增幅比1-7月份提高

4.2个百分点受此影响，房地产开发投资一直保持迅速增长，成为带动经济回升的重要动力1-8月份合计，同比增长

24.3%,增幅比1-7月份提高

0.2个百分点这表明房地产业的行业运行状况良好

三、不过，还应当看到，尽管国家采用积极日勺财政政策和稳健的货币政策等对经济产生了积极影响，但有效需求局限性欧I问题仍然没有得到主线的改善，我国还没有从需求局限性日勺困境中彻底走出来,且有效需求局限性在此后相称一般时期内仍然是制约我国经济均衡发展的量大障碍作为支柱产业之一的房地产业，由于其商品日勺长期性、固定性和高价格特性，所面对日勺有效需求局限性也相称突出这将会在一定程度上制约房地产市场日勺良好运行、广州市物业市场发展现实状况U!虽然广州住宅市场的发展仍有一定的阻力原因，但总体而言广州经济受全国经济影响仍会继续向好，物业市场受金融、政策的支持、市政配套设施（如地铁、内环路等）的完善，仍会在未来几年迅速发展，而人民生活水平的I提高,也为市场的兴旺发明了也许

1.国家政策方面从政策面上看，土地招标、拍卖时推行及成熟，对房地产开发企业总量的控制和资质审查制定的切实实行，房屋拆迁总量的实行，以及市政建设确实实实行，国家对房地产业尤其是住宅产业的大力扶持，会对广州住宅市场的I发展起到强有力的支持作用

2.金融政策方面从金融面上看，国家实行了对消费贷款额的放量增长及投资方向的变化，对贷款业务限制范围的放宽，金融利息率的不停减少以及央行对货币供应逐渐实现从直接调控转向间接调控，广州市国有商业银行对住房贷款的放松及住房按揭手续的简化等一系列政策另据悉近期广东农行计划今年新增个人住房贷款100亿,并将在重点都市陆续开设一批“金钥匙”住房金融超市，把16种按揭贷款业务“打包”向市民推出所有这些为广州房地产市场的I深入发展奠定了基础

3.楼市价格方面A.楼价趋向平民化与上年同期相比，历来属于较高楼价地段的越秀、东山、天河、荔湾等区域均有不一样程度的价格下调，其中越秀区和荔湾区已较少见高价豪宅上市，均价较上年同期分别下跌近20%和10%,天河区近期亦鲜见高价豪宅上市，连珠江新城的全新江景新上市,亦只是每平方米6000〜7000左右的中高价，相对珠江新城前期上市楼价每平方米近8000元日勺豪宅楼价而言，目前的楼盘售价确实是更为大众化和理性化B.“市”“郊”楼价扯平与去年同期相比，市中心旧城区的楼价越平越大众化，而非市中心区域楼价却在不停向上，两者日勺展销均价基本上拉或平手由于受多种利好消息刺激，白云区山景楼盘和番禺区楼盘空前活跃,两区楼价亦相对而言走高,其中白云区比去年同期上升

17.2%,郊外（含番禺区）比上年同期也有

16.4%日勺升幅，而白云区新广从公路路段以往只有一两个楼盘展销会，现涌出近10个楼盘开展销会，该地段由于拥有两大利好原因一一“白云山景”和“新体育馆”，发展潜力不容低估，尤其值得一提的是位于新广公路，从地区上属于市郊楼盘的I“白云堡豪苑”，其别墅和公寓订价不停走强，上月已成为广州市上市促销楼盘中，按揭均价最高的住宅楼盘从各方面资料显示，新广从公路将会发展成为一条新时“房地产大道”销售水平越来越高,售后服务的范围不停扩大伴随我国房地产市场的发展，房地产卖方市场向买方市场转变，市场竞争剧烈这促使发展商、代理商们在精心营造高质素楼盘的同步必须努力提高服务质素，近期震动楼市的“无理由退楼”，实行“三包”等,既是发展商实力的显示,也是对买家的附加服务

五、广州楼市发展趋势预测新世纪日勺到来，为广州楼市带来一系列利好原因福利分房的结束、货币分房的全面推行、中国加入WTO极也许在今年内实现，和番禺、花都日勺撤市改区等等估计广州市房地产市场将展现如下趋势

1.房地产市场将深入规范化入世作为催化剂必须加紧市场规范化、法制化建设政府作为宏观调控部门，将根据市场规律，在法规建设、完善服务上深入下功夫，行政审批行为将逐渐减少，从而为企业发明公平、公开、公正日勺市场环境市场竞争将加剧,开发商垄断程度加大入世所带来的开放市场，必然增进外资的进入，使房地产企业面临新的挑战；同步货币分房的全面实行，使住宅市场从单位集体购置转变为个人分散购置，个人买房对工程质量、环境质量和功能质量都更为挑剔，促使开发商根据市场需求不停提高楼盘素质、完善售后服务通过剧烈的市场竞争，实现优胜劣汰，有实力的大企业脱颖而出，最终形成数量有限日勺大型房产开发企业,成为房地产开发日勺主流,实现规模经营

2.居住郊区化的趋势更明显伴随广州市行政区域的扩大，未来几年内地铁

二、三号线和花都新华轻轨的建成使用，番禺、花都的楼盘将以其大规模的生活小区、良好。