影响房价变化的因素的文献综述

上海商品住宅价格变更的影响因素分析的文献综述住宅是人类最基本的需求之一，也是衡量一个国家和地区经济发展水平的重要标记改革开放以来，国家变更了土地政策，使得我国房地产行业快速发展近年来，我国的房地产投资过热，导致商品住宅的价格处于飞速上涨这已经影响到了我国人民的正常生活和城市的发展现在又许多人可能工作一辈子都买不起一套房子我国的房地产是从上世纪80带起步的，后来的十年始终处于低迷状态，直到1998年，我国颁布了关于住房建设的通知，国家起先取消福利分房，实行货币分房的住房制度，也就慢慢形成了三大类住宅使我国的住宅产业进入了一个新的里程碑自2002年起，我国的房价始终处于上涨状态以上海为中心的长江中下游地区房地产价格上涨幅度为甚，上海作为长三角的龙头，他的房价大幅度上涨引起了各方关注以此为背景，我们对该领域内某些专业人士的观点进行归纳和总结，并梳理他们的理论逻辑，力求从另一方面去理解房价涨的真实缘由，从而提出一些建议，促进国民经济增长等所以此文具有重要的现实意义，很值得深究此篇文献综述第一部分是探讨该课题的意义和目的，其次部分是部分温馨啊对国外房价变更的探讨，主要是房价上涨的缘由分析第三部分则是国内文献对我国住宅价格上涨的探讨，以及所采纳的各种方法第四部分是笔者阅读相关文献后的个人对房价上涨影响因素的想法

二、国外房价探讨现状在商品住宅市场和商品住宅价格方面的探讨，外国起步比较早，因此他们的探讨可能相对而言更为成熟他们在探讨的过程中注意探讨方法的创新，突破了定性分析和纯粹的理论推理，他们运用不同的统计模型进行分析从而得到详细化的探讨结论国外最早探讨住宅价格影响因素的文章可以追溯到19世纪，Alonso,Mills和Muth采纳均衡分析法，对土地价格和房价的关系作出了分析Olsen和Multh还得到了住宅需求方程的一般形式，从他们的探讨中可以看出住房的需求量和家庭收入，住宅价格，其他商品价格和服务以及贾爱婷偏好有着密不行分的关系Abraham和Hendershoot1996建立了一个关于住宅变更的模型，模型提示了住宅价格上涨和住宅建设成本，收入等有着干脆的关系也有外国文献对中国房价做过探讨分析，Raymound就对香港的低价和房价关系做过实证检验，他通过因果分析解除了土地价格和房价之间存在因果关系这个说法Habin Zhou2004等人以美国等国家为例，利用VAR模型，对1970-2003年的国内生产总值，银行利率，通货膨胀等因素对房价的影响得出通货膨胀对房价的增长有很主要的影响综上所述，国外学者主要运用价格模型对影响住宅价格的一系列因素进行了探讨分析，得出家庭收入，建筑成本，住宅的需求量等都与住宅的价格有着密不行分的关系

三、国内房价探讨现状国内对商品住宅价格影响因素的探讨，许多都是定性分析，定量分析的探讨现在还比较少近年来只有少数国内学者通过计量分析模型对住宅价格影响因素进行了实证探讨但目前为止牢靠地分析方法和模型模拟探讨方法依旧缺乏张育斌2012首先利用理论探讨，分析了商品住宅价格的形成机制，然后依据此形成机制将影响商品住宅价格的影响因素分为自然因素，经济因素，社会因素，行政因素和其他因素五大类二级指标选取GDP,城镇居民人均可支配收入,城镇人口总量等11个因素他认为这些因素可以通过影响住宅的需求和供应来影响住宅价格他依据分析构建了商品住宅价格影响因素模型对武汉市商品住宅价格影响因素进行了实证探讨依据住宅价格的形成机制和偏最小二乘回来模型，对影响武汉市商品住宅价格的因素做了定量分析张秉乾2009分析了上海商品住宅价格的影响因素，他利用SPSS软件，做了因子分析，对上海市的商品住宅价格的影响因素进行了相关的分析，得出了各个因素的重要程度大小关系结果显示商品住宅施工面积对房价影响最为重要，其次是住宅投资额，GDP,人均可支配收入等他也通过蛛网滞后调整模型分析了上海商品住宅市场供求关系吕立庚2008在上海商品住宅市场飞速发展的背景下，作者通过供求理论的分析框架探讨了上海商品住宅价格的影响因素和变动状况运用动态分析方法探讨了上海住宅市场供需均衡变动的缘由并对此提出了相关的建议降博2012采纳定性和定量相结合的方法，对影响岳阳市商品住宅价格和经济因子进行了深化分析，同时通过定量模型和定性分析对岳阳市将来房价的走势进行了预料作者将影响房价变更的因素大致分为自然因素，社会因素，经济因素和政策因素，然后针对这几个因素对商品住宅价格变更做了全面分析他主要采纳灰色关联法对经济因子进行关联度分析，然后利用多元线性回来模型和灰色GM1,1模型，并结合定性分析，对岳阳市的住宅价格变更进行了预料商品住宅的变更不单是时间上的，在空间上也是会有不同的涨跌沈悦和刘洪玉在一篇探讨中指出，在许多实证探讨中，房价收入比常常被用来预料将来的住宅价格走向在文中选取的说明变量包括城镇居民人均可支配收入，总人口，失业率等，建立现行模型说明了住宅价格变更张秋霞和刘文铭则以15个城市为代表，利用灰色关联度分析理论为基础，对影响商品住宅价格的主要因素进行分析，得出6个影响力大的因素，即商品住宅开发投资，人均GDP,居民消费价格指数，商品住宅销售面积，人均可支配收入和贷款利率然后利用回来分析建立了模型，表明这几个因素是影响商品在住宅价格的主要影响因素陈建国通过大量的文献阅读，将影响因素分为经济因素，自然因素，社会因素，政策因素和心理因素5大类他认为住户在价格主要受供求的影响，所以在此基础上，他在需求因素上选择了人均可支配收入，人口因素和贷款利率等从供应角度上，他选取了土地成本，建筑成本而其他因素，他采纳随机变量来处理谢华平2007同样从供求以及其他方面对城市住宅价格进行了实证探讨利用2002-2004年，中国35个大中城市进行了回来分析，结果显示，影响住宅价格的主要因素是人均可支配收入，失去非农业人口和平均建安造价闫国平2007通过定性和定量分析相结合，分析政策对商品住宅价格影响以及汇率变更对上海住宅市场价格的影响通过建模揭示上海住宅市场分析与供求关系，经济基本面和住宅贷款政策的关系李成刚等2009利用Panel Data模型建立住宅价格影响因素模型，模型的一般表达式为匕=%+b X+b X+-••+b X+u z=1,2,.-p；z=1,2,lt Ut2t2it kitkit it•••,«作者选取了七个自变量，其中包括城市人口，各城市生产总值，人均可支配收入，住宅开发投资额，城市住宅竣工面积，商品房屋销售面积和商品房屋空置面积，建立模型利用多元回来，进行分析探讨综上所述，近年来，我国学者利用灰色关联法，多元线性回来，VAR模型等方法对住宅价格影响因素进行了动态的定量分析通过探讨得出需求和供应是影响住宅价格的主要因素，从需求方面的因素有人均可支配收入，人口，存量房等，从供应角度的因素有房地产开发投资，房屋竣工面积等

四、结论笔者通过阅读大量文献对商品住宅价格影响因素的探讨有了新的想法，由于房价的变更所设计的缘由是困难的，笔者简洁的将影响因素分为供应因素，需求因素和其他因素三大类，在需求因素中选取人均可支配收入和上海人口数，在供应因素中选取了上海房地产开发投资额和上海住宅竣工面积其他因素则选取GDP和国家外汇储备利用Ganger因果检验和主成分分析对所寻去的变量和商品住宅价格变更关系进行分析参考文献

1.Olsen E

0.A competitivetheory ofthe housingmarket[M].American EconomicReview.

19692.Muth RF.The demandfor nonfamhousing.In HarbergerA C,eds.The Demandfor DurableGoods[J].Chicago,IL:University ofChicagoPress,1960:29-

963.Raymound Y.C Tes.Housing Priceland Supplyand RevenuefromLand Sales.Urban Studies

1998.

354.Abraham.J.M andHendershoot.P.Bubbles inMetropolitanHousing Market.Journal ofEconometrics581/

2.

329.

19965.Haibin Zhu.what DrivesHousing PriceDynamics:Cross-countryEvidence[J].BIS Quarterly,Review,20045:65-

786.张育斌华中农业高校硕士论文《武汉市商品住宅价格影响因素探讨》

7.张秉乾甘肃农业高校硕士论文《上海商品住宅市场价格影响因素探讨及价格预料》8,吕立庚江南高校硕士论文《上海商品住宅价格影响因素分析》

9.李玉良山西财经高校硕士论文《青岛市商品住宅价格影响因素探讨》

10.姜博湖南师范高校硕士论文《岳阳市城区商品住宅价格变更及其影响因素》

11.沈悦刘洪玉《住宅价格与经济基本面1995-2002年中国14个城市的实证探讨》

12.张秋霞刘文楷《商品住宅价格影响因素回来分析》河南建成学院学报

2013.1第22卷第1期

13.陈建国《我国住宅价格影响因素的实证分析》漳州师范学院2012年第1期

14.谢华平华南理工高校硕士论文《我国商品住宅价格影响因素及预料探讨》

15.闫国平同济高校博士论文《上海房地产市场价格影响因素探讨-以住宅市场为例》

16.李成刚陈永斌李方杰《基于Panel Data模型的住宅价格影响因素探讨河北省为例》石家庄经济学院学报

2009.4第32卷第2期。