北京市朝阳区倚林佳园小区物业管理合同酬金制1

中茵龙湖国际家苑小区物业管理服务合同（酬金制）（年月年月日）2016710——20186303物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化维护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6各项办公费用；7小区公区能耗水、电、气、暖；8小区各项日常维修和应急维修本钱支出；9物业管理企业固定资产折旧；10物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；11社区建设和各项公共事物；12业委会活动经费；13业主大会的各项活动费用支出；14酬金制财务费用、酬金及奖励等支出

6.如果年度的物业预算费用有结余，将首先用于物业部位及功能的再开发和完善等小区建设，其他预算结余将计入下一财务年度的收入工程如出现年度预算资金亏损或无节余情形时，亏损资金将从下一年度资金预算中补充核算如在合同执行过程中遇突发事件或临时性资金需求而出现资金短缺时，本小区将暂停其他非紧急资金支出行为来保障资金充足，同时可视情况的紧急程度，可通过召开临时业主大会或启动小区维修基金等形式进行应急资金的续筹，具体事宜双方可另行协商

7.业主大会和业主委员会的活动经费从物业费用中提取，即每年从物业管理费内按每季度每建筑平方米

0.2元提取物业效劳费计算业主委员会成员为义务工作，不领取工资和津贴，业主委员会的活动经费将委托乙方设专门会计科目列支,费用的支出情况将接受业主和业主大会的监督与质询

8.本期合同的各项物业效劳收费标准如需调整，将通过召开业主大会的形式另行确定第三十四条共用部位共用设施设备的大、中修、更新改造及保修期后故障性维修费用从专项维修资金支出如果出现应急事件需紧急维修，在资金允许的情况下，可从小区年度预算资金中的应急事件储藏金工程支取第三十五条停车费用由乙方按以下标准向车位使用人收取，其中地面车位费收益作为公共收益金，其归属将参照中茵龙湖国际家苑《业主公约》中的相关规定执行，其中

1.公共区域的露天车位收费标准按月交费，¥150元/月；按年度一次性交费，¥1600元/年；其中，物业公司提取的车位管理效劳费的5%作为管理者酬金；公共区域的露天车位实际收费额的其余款项作为公共收益金为全体业主所有,并用于业主大会认可的物业管理支出工程或其它用途（详见第三十三条）

2.地下车库车位收费目前暂定车位费为¥400元/月，其中物业公司向业主收取的车位管理效劳费为¥80元/月，其中，物业公司提取地下车库管理效劳费的5%作为管理者酬金

3.如果被收费的车辆在地面或地下停车时发生车辆丧失或损害事件，由物业公司负责相应责任的赔偿（车位保险由小区公共收益金支取）

4.在政府出台新的相关法律法规时，地面车位和地下车库的收费标准将及时调整，并进行相应的合理变更第三十六条本物业区域内的广告收益（其中乙方提取该收益的5%作为管理效劳费）的净利润作为公共收益金归全体业主所有，用于业主大会认可的物业管理支出工程或其它用途（详见第三十三条）；该款项由乙方设专门会计科目列支第三十七条本物业区域内的公共用房收益（其中乙方收取该收益的5%作为管理者酬金）的净利润作为公共收益金归全体业主所有，用于业主大会认可的物业管理支出工程或其它用途（详见第三十三条）；该款项由乙方设专门会计科目列支第三十八条乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约效劳的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约效劳的收费价格见附件三应在物业管理区域内公示第三十九条本物业区域内所有公共收益金的支出主要用于完善和改良物业公用设施与效劳功能的用途，如绿化景观建设、行车与停车功能改造、小区文化建设与公共娱乐活动、公用区域部位与设备设施的紧急维修保修期外及公共法律诉讼等;该费用的支出方法由业主大会或其授权的业主委员会另行规定，其帐目和使用情况须接受业主和业主大会的监督第六章双方权利义务第四十条甲方权利义务

1.审定乙方制定的物业管理效劳工作方案，甲方有权根据本合同要求提出对乙方物业管理效劳工作方案的改良要求

2.检查监督乙方管理工作的实施情况

3.按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理

4.制定小区酬金制财务预算表，并监督审查批准预算和决算的执行情况

5.在合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督乙方就以下资料完成核查验收并具备交接条件1竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3物业质量保修文件和物业使用说明文件；4各专业部门验收资料；5房屋和配套设施的产权归属资料；6物业管理所必须的其它资料

6.合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督配合乙方完成物业管理用房的核查验收并具备交接条件甲方提供的400平方米建筑面积物业管理用房位置中茵龙湖国际家苑24号楼地下一层管理用房为乙方无偿使用

7.当业主和使用人不按规定交纳物业效劳费时，应尽提醒其按时交纳的催促职责

8.协助乙方处理本合同生效前小区已发生的遗留问题

9.协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作第四十一条甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务

1.在业主大会闭会期间，根据业主大会和本合同的合法授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）

2.在合同签定后10个工作日内，制定并公布本小区2009-2010财务年度酬金制预算总表

3.监督乙方和合同相关的第三方效劳公司履行物业效劳合同

4.组织物业的交接验收

5.催促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度

6.催促违反物业效劳合同约定逾期不交纳物业效劳费用的业主，限期交纳物业效劳费用

7.如实向业主大会报告物业管理的实施情况；业主委员会需要定期（每季度）对乙方所提供的物业管理效劳的事实质量作出评定，如果存在效劳质量与效劳标准不符的情况时，业主委员会在及时向业主大会汇报的同时，应及时催促乙方在一定期限内进行改良

8.定期公布业主大会和业主委员会活动经费的使用和结余情况，并明确公示其使用的用途和明细表，有义务接受业主和业主大会的质询或审查

9.定期（半年）公布本物业区域预算资金和公共收益金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表，有义务接受业主和业主大会的质询或审查

10.业主委员会可以利用业主大会和业主委员会活动经费开展各项社区管理工作，举办相关的会议和活动，可聘请专职或常设工作人员，执行日常管理事物，配合小区物业管理的各项工作第四十二条乙方权利义务

1.根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理效劳，按照第五次业主大会的授权要求和《YLJYWG20050406倚林佳园物业管理效劳招标文件》的约定，向业主大会提交人民币十万元的物业效劳风险押金如此费用缺乏以支付本合同第五十二条约定的违约金，则甲方有权从乙方酬金中予以扣除

2.遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》、相关的物业管理规章制度，配合执行业主委员会的相关决议和工作

3、在合同签定后10个工作日内，配合甲方业主委员会制定并公布本小区2009-2010财务年度酬金制预算总表

4.有权要求业主大会、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理效劳行为；同时，乙方也应全力配合甲方、业主委员会、业主及物业使用人的效劳要求，并及时提供符合合同要求的效劳

5.按照国家相关法规，配合甲方的要求，实施物业的交接验收、接管物业或撤离物业

6.向业主和物业使用人收取物业效劳费、供热供暖费、制冷费、车位费及其他约定的代收代缴费用

7.对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；另外，在业主委员会授权或委托的情况下，可以采用诉讼等法律手段行使管理职责，涉及公共事物的诉讼本钱或诉讼收益从本物业区域的公共收益金帐目列支或存放鉴于乙方执行本条款属甲方授权行为，故乙方为上述行为应按照甲乙双方另行确定的《突发事件管理方法》的约定程序操作，如乙方人员在未履行职责或者违反约定程序操作的情况下，将本应由乙方承当管理责任的问题交甲方业委会直接处理，则视为乙方一般违约，甲方有权根据实际情况对相关责任人员及乙方提出违约赔偿要求

8.在甲方协助下积极处理本合同生效前发生的遗留问题，乙方应按照投标书承诺，在与甲方业主委员会约定的时间段内（具体解决的时间和方案由双方另行约定），作出有效的实施方案、实施方案和时间安排，并逐步实施解决，甲方进行配合与监督

9.根据本合同第二章的相关条款约定，配合甲方业主委员会，选聘第三方专营效劳公司承当本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；其中，被选聘第三方专营效劳公司或承包工程队伍应该经过甲方业主委员会的审核、批准并备案，乙方应当对转委托和管理的第三方专营效劳公司及其人员的行为承当相应管理责任

10.每季度向甲方报告物业管理效劳的实施情况、预算资金的使用情况、委托事务的全面处理情况、委托事务取得的财产及收益情况

11.定期（半年）向全体业主公示本物业区域预算资金和公共收益金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表当甲方或业主对公布的物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况提出质询时，应及时答复

12.本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业效劳的交接和蔼后工作，配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、小区公共财务、专项维修资金及帐目

13.乙方接受委托代收的一些公用事业费用，比方水、电、天然气等，不得向业主收取手续费等额外费用，业主只需交纳实际消费的数目

14.如果因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关甲方或业主委员会的同意，并征询相关业主的意见临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状第四十三条物业的交接验收程序1甲乙双方应做好物业交接验收前的准备工作2在合同生效后或撤离前，甲方应及时书面通知乙方进行交接验收3甲乙双方应先做资料交接即将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料进行移交，移交方与接收方均须签字认可4资料交接完毕后是现场交接甲乙双方应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间；交接双方应当制作物业查验记录，物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表查验记录表应当包括查验工程名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等业主有权从业委会处调阅查验记录，交接证明应由交接双方相关单位盖章及现场参加人员签字5乙方应在甲方和相关物业公司配合下，依法接管或撤离保安、消防、停车等平安防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序6新老物业交替时发现不合格的工程时，甲乙双方应及时沟通和协商，确定不合格工程应进行返修的方案并商定复验时间经复验合格的，乙方应签署查验合格凭证，并及时签发交接文件7本合同生效之日前十日内或合同结束前十日内，甲乙双方应将各种预收的物业管理效劳费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并进行移交交接，并经甲乙双方及相关物业公司代表共同签字并盖章确认同时，经甲乙双方协商，在本次合同结算中须将前年（2007-2008年度）合同执行中的市政燃气补贴费用作为公共福利资金进行全额提留，记入本合同执行中的预算内资金收入帐目

（8）甲乙双方应配合相关单位进行属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等的交接工作；

（9）新物业效劳合同生效或结束时，如乙方出现拒不办理物业管理用房和有关资料的交接审核，或拒不撤出的情况时，甲方有权通过行政或司法途径解决，确保进驻新物业进驻和物业交接过程中的小区平安第七章合同期限第四十四条本期合同的委托管理期限为1年；自2009年9月16日起至2010年9月15日止第八章合同解除和终止的约定第四十五条本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方第四十六条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续一年第四十七条本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业工程之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理效劳，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业效劳费用第九章违约责任第四十八条因甲方（不包括业主的个人行为、开发商遗留问题及与前期交接遗留问题）违约导致乙方不能提供约定效劳的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿第四十九条乙方未能按照约定提供效劳或不能按照约定提供相应质量的效劳时，甲方有权要求乙方限期（一个月）整改，逾期未整改的，甲方有权对乙方的效劳质量缺陷进行处罚，具体可参见本合同第九条的相关约定；如乙方逾期未整改切出现严重违约情形时，应当经甲方专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，甲方有权解除合同造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿第五十条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方或业主经济损失的，乙方应给予甲方和相关业主经济赔偿第五十一条业主逾期交纳物业效劳费的，乙方应先行使告知义务，并同时通知业主委员会；并可以从逾期之60日起每日按应缴费用万分之二点五加收违约金第五十二条任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金人民币贰拾万元整；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予相应赔偿第五十三条乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用3%的违约金，由此造0成的经济损失超过违约金的，还应给予相应赔偿第五十四条为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理第十章附则第五十五条双方约定自本合同生效之日起3日内，根据甲方委托管理事项，办理物业承接审核验收手续第五十六条本合同正本连同附件共41页，一式四份，甲方三份，乙方一份，正本与附件具有同等的法律效力同时，甲方的前期合同、前期《招标文件》和乙方的前期《投标书》均作为合同的参考附件所有附件如与本期合同有所冲突，均以本合同为准如果合同中规定条款有与政策法律法规文件不符之处，应参照《合同法》和政策法律法规文件的管辖力约定为准第五十七条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按以下第2方式解决

1.提交北京市仲裁委员会仲裁

2.依法向人民法院起诉对于业主无故拖欠物业效劳费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令第五十八条本合同自双方签字盖章之日起生效第五十九条本合同未尽事宜，双方友好协商而定甲方签章乙方签章代表人（业主委员会）代表人:委托方（甲方）:中茵龙湖国际家苑业主大会受托方（乙方）:江苏明腾物业管理有限公司日期年月日2009915物业管理效劳合同第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）名称中茵龙湖国际家苑业主大会受委托方（以下简称乙方）名称江苏明腾物业管理有限公司物业管理资质等级二级根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为中茵龙湖国际家苑小区提供物业管理效劳，订立本合同第二条物业管理区域根本情况物业名称中茵龙湖国际家苑物业用途住宅座落徐州市新城区大龙湖南岸四至南临城市主干道迎宾大道，东西两侧分别为城市次级道路商聚路和天目路，北临风光旖旎的大龙湖总建筑面积254634平米，其中高层、小高层建筑面积219584平米，1894户,2009年月日2009年月日（本合同正文结束）附件一委托管理的物业范围及构成细目附件二中茵龙湖国际家苑物业管理效劳质量标准与效劳承诺附件三中茵龙湖国际家苑有偿特约效劳收费标准附件四前期物业管理效劳合同、前期招标文件与前期中标方的投标文件（含招标文件的补充说明及开标时的影像资料）附件五中茵龙湖国际家苑《业主公约》和《业主大会议事规则》附件六中茵龙湖国际家苑业主委员会与江苏明腾物业管理有限公司财务共管规附件一委托管理的物业范围及构成细目

1、小区根本情况介绍（依据原规划方案）

1.1占地面积10万平方米

1.2总建筑面积

179690.27平方米,其中地下建筑面积

22277.18平方米；其它建筑面积

7762.09平方米;地上总建筑面积149430平方米，包括住宅建筑面积130248平方米,商业及办公用房建筑面积19182平方米

1.3本工程的建筑结构为全现浇；建筑密度为

31.5%；综合容积率

1.

571.4本小区共有住宅楼24栋，其中一18号楼为叠拼；

19、24号楼为板楼（电梯数:20部）；20-23号楼为Townhouse

1.5总户数为639户，已办入住手续的为540户其中1T8号楼共378户；19号楼共102户（不包含底商）；20-23号楼共31户；24号楼共128户

1.6车位地上车位共284个（以实际交接验收后的车位数量为准）；地下共484个（以实际交接验收后的车位数量为准）

1.7绿化面积30000平方米，绿化率30%o

1.8物业管理用房使用面积400平方米

1.9供暖有一个锅炉房，共四台锅炉，集中供暖

1.10远红外线、闭路监控，楼宇对讲；24小时生活热水序号设备名称技术规格数量安装地点

0.55kw220Vl.35A941#—18#生活水循环泵生活水循环泵

0.18kw220V

0.85A19#车库6单

2.2kw380V5A新风机组会所二层排烟风机

7.5kw380V15A地下车库19#

2.2kw380V5A排烟风机锅炉房

2.2kw380V5A排烟风机会所地下一层

3、主要机电设备情况表二序号设备名称技术规格数量安装地点红外线防盗主机中控室安防控制主机中控室监视器柜中控室

2、主要机电设备情况表一监视器控制柜中控室监视器控制主机中控室15小区内.车库出入口监视器小区围墙可视对讲管理主机中控室.东道口10有线电视柜2中控室11卫星天线2会所楼顶12游泳池循环泵

2.2kw380V2游泳池泵房13燃气锅炉6T4锅炉房14低区采暖循环泵30kw380V3锅炉房15高区采暖循环泵45kw380V3锅炉房3kw380V

6.16低区采暖补水泵2锅炉房4A17低区采暖补水泵

5.5kw380VllA2锅炉房18除氧泵

2.2kw380V

4.7A2锅炉房19A区生活热水循环泵

0.55kw380Vl.35A2房20B区生活热水循环泵

0.55kw380Vl.35A2房

4、主要机电设备情况表三序号设备名称技术规格数量安装地点周界报警探头可视对讲管理主机锅炉房937各楼弱电井锅炉锅炉1C区生活热水循环泵

0.55kw380Vl.35A

45、主要机电设备情况表四序号设备名称技术规格数量安装地点1高压进线开关柜12KV630A2会所配电室2高压出线开关柜12KV125A2会所配电室3身压计量柜12KV75A2会所配电室4变压器1250KVA10KV2会所配电室5进线柜380V2000A2会所配电室6电容器柜380V400A2会所配电室7电容器辅助柜380V400A2会所配电室8联络柜380V2000A1会所配电室9配电柜380V500A11会所配电室10锅炉电源配电柜380V500A2会所配电室11电话交换机房网通公司自管119#底商12n接间电力公司自管45各楼配电室13开闭站电力公司自管会所B2层14组合式变电站电力公司自管中心花园15高压配电房电力公司自管24#15单元

16176、主要机电设备情况表五序号设备名称技术规格数量安装地点1低压配电柜380V400A4124#各单元应急电源柜380Vac324Vdc24#备配电室应急电源柜220Vac276Vdc24#B1B2多级泵

2.24#中水机房2KW中水水泵

1.5KW380V

3.24#中水机房4A自吸清水泵750W380V

1.8A24#中水机房水箱补水泵

1.5KW380V

3.24#中水机房4A昌心泵L5KW24#中水机房低压配电柜380V400A24#空调机房10冷却水循环泵30KW380V24#空调机房1离心泵30KW380V24#空调机房112热回小循环泵15KW380V24#空调机房13电梯24#附件二中茵龙湖国际家苑物业管理效劳质量标准与效劳承诺中茵龙湖国际家苑物业管理总体目标1保持中茵龙湖国际家苑“北京市优秀物业管理小区〃效劳标准，并通过、政府的资格复检

2、使中茵龙湖国际家苑在2010年到达“全国物业管理示范小区〃管理水平

3、乙方承诺，在保证上述物业管理总体目标实现的同时，物业管理的各项收费标准保持不变中茵龙湖国际家苑物业管理的实施方案

1、提供高效、专业化的物业管理效劳

2、建立完善的设备设施养护方案及制度，使物业保值、增值

3、突出以绿色为主题的庭院管理，突出高尚、优雅的居住品味

4、严格保安措施，维护良好的治安环境

5、树立“管家〃效劳意识，融管理于效劳之中

6、建立高品味、充满“人情关爱〃的社区文化

7、设置合理的管理机构，确定完善的部门职责、规章制度、管理档案

8、增强各类物业管理人员的培训，加强对第三方专营效劳公司的管理

9、完善财务管理，严格酬金制设备资产采购及外保业务的管理附件三中茵龙湖国际家苑物业管理的效劳标准1综合管理效劳

1.1管理范围小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理；

1.2效劳内容和标准1乙方负责制定物业管理效劳工作方案，并组织实施；同时，乙方应与甲方建立定时汇报与沟通机制，要求乙方在每年初提供全年的总体工作方案并向汇报，并在每季度向甲方汇报上季度的执行情况总结和下季度的工作方案，以方便甲方的查询和监督2每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次平安检查，根据检查情况制定下一年度的维修和效劳方案，并按规定组织实施甲方可定期对该方案和维修报告进行查询和监督324小时有专职管理员接待住户，处理效劳范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；公共区域显著位置公示24小时报修电话，工程部24小时有人值班，处理急迫性报修，如水、电等急迫性报修将在15分钟内到现场，其它报修40分钟内到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，建立报修、投诉台帐，报修效劳24小时内回访，投诉3个工作日内回复；乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督4建立工程月效劳质量检查制度，每月对工程效劳质量进行1次检查讲评；乙方应设立客户效劳经理即楼代表制度，通过客户经理的不间断走访和入户交流，增强与业主之间的了解和沟通，更好地促进物业管理效劳质量；甲方将于每月/季与客户效劳经理进行工作情况交流，及时了解小区业主对物业管理质量的满意度状况，并监督客户效劳经理工作5乙方应协助甲方召开业主大会并配合其运作6管理规章制度健全，效劳质量标准完善；物业管理档案资料齐全，房屋及其设施设备资料完整，保管措施完善业主资料严格保密7根据本合同约定和招投标文件，乙方应向业主公开效劳标准、收费依据及标准8使用物业效劳计算机软件系统对业主根本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理9全体员工统一着装，工服整洁，持证上岗，并佩带有相片胸牌，胸牌端正，态度和蔼，举止文明10电话铃响三声之内接听，准确理解并正确记录业主投诉内容、房间号码11在物业效劳中心悬挂或张贴资质证书复印件、工程负责人及主要效劳人员照片，公示物业效劳标准、收费依据、收费标准提供特约效劳的，公示特约效劳工程及效劳标准、收费标准；财务人员工作认真细致，无错收错付；收费凭证书写清晰准确工作效率高，业主交费无久等现象12每年进行一次物业管理效劳满意率调查，促进管理效劳工作的改良和提高，征求意见用户不低于总户数的85%13建立各种公共突发性事件如消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时启动预案立即付诸实施冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行平安检查14保安人员见到业主和宾客时，敬礼并主动问候15从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等16投保物业共用部位、共用设施设备财产险和公众责任险2房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护效劳

2.1效劳范围按《北京市住宅公共维修基金使用管理方法》中附件一共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

2.2效劳内容和标准确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、根本市政设施的正常使用运行和小修养护，保证房屋外观完好整洁，房屋完好率达98%以上包括1楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修效劳标准》；房屋日常养护维修，保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，定期进行房屋平安普查和房屋完损等级评定如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施保证房屋完好率达98%03每日对楼内公共区域巡视1次，巡视有记录，并及时维修养护；保持公共部位玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的3个工作日内完成；照明设施的一般故障损坏的灯座、灯泡、开关等12小时内修复，其他故障3个工作日内完成，保持楼道照明灯具能够正常使用；内墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每季度集中安排1次修补、除污；步行梯、散水、地面、屋面等，保持根本完好，需要维修的，每季度集中1次进行修补维修门禁和楼宇对讲系统完好，出现一般性故障及时修复，暂时修复应有相应解决措施保护小区内设施、设备，未经业委会同意不得对园区的结构、设施等进行改动4及时完成公共区域及业主各项零星维修任务，零修合格率100%,一般维修任务在接报后不超过24小时完成乙方24小时受理住户报修，日维修单无特殊原因当日完成；特殊工种维修人员接单后尽快赶到现场并当日完成；节假日维修单8小时内完成；电梯出现故障，接到投诉后工程人员5分钟内到达现场，入户维修穿鞋套、带苫布，工作完毕做到场清料净；零修合格率100%;乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督5每日对小区路面、景观、小品、围墙护栏、鲁井、楼道灯、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视1次发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施道路、甬路、步道、活动场地到达根本平整，边沟涵洞通畅6确保雨水、污水管道、沟槽等保持通畅，每半年检查、疏通1次；定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；每年的雨季来临之前需对全小区各部位进行雨水排水管线的疏通和清淘工作，确保排水渠道畅通；同时，根据天气预报状况，在每次大雨来临之前或进行中，乙方均应对重点排水管线进行检查，防止发生随时堵塞现象化粪池每年清掏1次，每季度检查1次，防止外溢由专业机构负责的除外,但发现问题应及时通知有关部门乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督7负责小区智能化设施的日常运行维护；乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督8每年进行两次公共外墙玻璃和公共外立面中玻璃构架局部的清洗工作主要针对1#〜18#楼的局部楼型中的高层玻璃挡雨装饰构架，需重点清洁上述部位中的积土和灰尘同时，乙方应针对中茵龙湖国际家苑的户型特点，提供合理价格的有公建配套5850平米，用地容积率

2.16,机动停车位701个（地面393个，地下308个），非机动车停车位4230个，绿地率

39.2%；别墅建筑面积25500平米（其中独栋6750平米，联排18750平米），90户，公建建筑面积800平米，容积率

0.49,绿地率

38.6%高层电梯60部，主出入口一个，次出入口一个别墅区出入口两个，绿地面积5万平方米本合同委托管理的物业范围的实际收费面积以本次合同签定时物业交接验收并核实的实际面积（如合同期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算）为准第二章合同相关原则约定第三条依据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，甲乙双方平等协商决定，本期物业管理效劳合同采用酬金制计酬的管理模式第四条本期物业管理效劳合同采用酬金制计酬管理模式，物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理效劳合同合格地完成各项管理效劳任务后，物业管理企业提取相应比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各项小区物业资金收入等将依据业主大会的授权和本合同的相关约定，用于本小区的物业管理费用支出、小区建设及其他约定工程第五条本期物业管理效劳合同中物业公司可提取的管理者酬金工程和比例为全区物业费、地面停车费、地下车库停车管理收益等各项总额的10%o第六条乙方设立中茵龙湖国际家苑分公司的独立财务帐户，业主委员会委托乙方进行小区公共物业资金与收入的财务代管，即该财务帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本合同约定或业主大会对业主委员会的授权，由业主委员会签署书面同意意见前方可执行，具体的财务支出运作方式将参照已公示的业主委员会财务管理相关程序和文件执行（共管帐户的具体运作详见《中茵龙湖国际家苑财务共管规偿户外玻璃清洁效劳9建立共用设施设备清册档案设备台帐，设备图纸档案资料完善；工程齐全,设施设备的运行、检查、保养、维修记录完好10按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷标准要求11乙方应对违反规划、危及房屋结构平安的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门和甲方，对情节严重者，经甲方授权，乙方可通过法律诉讼程序维护小区的公共权益12有可能危及人身平安的设施设备有警示标志和防范措施3其它公用设备设施的维修管理效劳

3.1效劳范围按《北京市住宅公共维修基金使用管理方法》中附件一共用部位公用设施一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

4.2效劳内容和标准1制定并执行设施设备操作规程及保养标准2对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议,按规定组织实施3属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测，并符合相关标准4设备房保持整齐清洁，平安设施符合标准，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，标准、统

一、完整；操作规程、保养标准、管理制度在显著位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本运行、保养、维修、交接班等齐全，记录完整；监控记录可保存两周，并能正常回放5建立设备设施巡视制度，有专人巡视配电室、排污泵等每日巡视，有巡视记录锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守6设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放7使用中水系统的，确保水质到达规定的中水水质标准由专业机构负责的除外，但发现问题及时通知有关机构8给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证园区给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修给排水设备运行维护标准加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准;加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；定期对水箱进行清洗、消毒；保持水箱清洁卫生，无二次污染；保证室内外排水系统通畅；设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，零修合格率100%,一般性故障排除不过夜乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督9供电设备管理维护供电设备管理维护是指为保证园区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修供电设备管理维护标准统筹规划，做到合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率到达100%,一般性维修不过夜；供电设备定期维护,严格执行用电平安标准，确保用电平安；保证避雷设备完好、有效、安全乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督

（10）保证小区的各景观喷泉和景观灯在规定的时间段内正常运行，每日巡视检查1次喷水池、水泵及其附属设施，需要维修的在3日内修复水景观开启时间明确公示其中主景观喷泉（南门）的开放时间为4月1日至10月30日，具体的时间如下（其他景观喷泉，如会所广场和东门喷泉，可适当减少『2小时）周末与节假日运行时间早10:00至中午12:00,下午15:00至晚21:00平时运行时间早10:00至中午12:00,下午15:30至晚20:30每日清洁1次水面，每年定期清洁池底2次，有防止滋生蚊蝇的管理措施，水质无异味水景观设有平安提示标识水下用电设施设备、线路要有防漏电管理措施定》并作为本合同的附件）第七条中茵龙湖国际家苑物业费及其他费用的收缴工作由业主大会委托物业公司负责，业主委员会将履行催促和协助催缴的义务第八条业主大会将建立针对物业管理企业总体效劳质量的考核机制，业主委员会将通过定期召开全区业主楼代表会议的形式（书面会议和大会两种方式）对物业管理企业的总体效劳质量进行评定和监督在各项管理效劳指标到达合同要求时，物业管理企业将按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金将按照与物业费的收缴比例及总体效劳质量评议状况挂钩第九条在本合同周期中每季度末，业主委员会将组织一次至少有50%以上业主参与的效劳质量书面评议活动，并召开由业主委员会和楼代表参与的物业管理效劳质量综合评议会议，将效劳质量评价级别分为不满意、一般、满意共三个级别如果本季度乙方的总体效劳质量评议状况的不满意率超过参与效劳质量书面评议活动业主人数的20%,则乙方将被判定本季度效劳质量不达标；甲方有权对此效劳质量不达标情形而要求乙方限期（一个月）整改，逾期未整改的，经物业管理效劳质量综合评议会议通过，甲方有权减扣20%的乙方该季度的管理者酬金作为对乙方效劳质量缺陷的经济处分即乙方该季度的管理者酬金将只能按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例的80%提取，具体罚金将从下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方效劳的不满意率不超过投票业主人数的20%,则乙方的本季度管理者酬金将按照物业费和供暖供热费等实际收缴比例足额提取甲方根据物业效劳满意率调查结果，物业费收缴率，设备完好率以及年终财务审计等情况，将对乙方中茵龙湖国际家苑分公司人员进行奖励甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金数额上限不超过当年物业费、供暖费等收入总额的3%具体奖励方法另行规定o第十条本期物业管理效劳合同中，将建立针对第三方效劳（如保安、保洁、绿化、维保、工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制根据本次酬金制相关运作规贝U,中茵龙湖国际家苑业主大会具有选聘合同中第三方承包企业的决策权和监督管理权，乙方或乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承当对第三方的管理责任并且有具体的管理权为有效降低第三方效劳承包的总体本钱，建立第三方效劳的质量竞争机制，第三方效劳承包公司原则上应通过公开招标形式择优确定，业主委员会将会同物业公司与相关第三方效劳承包方进行谈判和沟通，并确定相关的效劳内容、效劳标准、考核方式、分包本钱以及对第三方的管理模式第三方效劳承包企业选定后，须向业主大会提交叁万元效劳质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方效劳承包企业另行收取其他管理费用如果第三方效劳达不到相关标准，乙方有权向甲方提出整改直至解除第三方效劳合同的建议第十一条第三方效劳承包合同将在本期物业管理效劳合同签定的同时，由业主委员会、物业公司和第三方效劳承包方共同签定，并作为本期合同的附件合法生效在三方协议因故无法及时签定的情况下，为保障园区各工程效劳工作的正常进行，乙方可执行原合同当发生第三方合同预算超标的情况，超出的局部由甲方负责调剂第十二条乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算甲方除按照合同支付本工程的管理者酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不另行承当乙方总部因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他各项管理本钱第十三条本期物业管理效劳合同将严格按照《中茵龙湖国际家苑小区2009-2010财务年度（酬金制）的总体预算》方案进行资金支出、考核与管理，小区财务年度预算将坚持合理压缩支出、收支总体平衡、财务阳光透明、程序合法合规的总体原则,争取在不增加业主物业费支出标准和负担的同时，充分利用小区的各项资金收入，尽量为全体业主和小区的公共事务及社区建设提供资金保障甲方应对乙方提交的预算及时进行审核确认，乙方对预算应承当尽职说明义务如甲方在乙方提交预算30日内未予答复，乙方有权暂按照上一年年度预算执行，但必须预先告知甲方第十四条本期物业管理效劳合同的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行本期物业管理效劳合同的约定期限为一年，从2009年9月16日至2010年9月15日为一个酬金制财务年度，如合同双方在合同到期前均无异议，本合同将依此自动延续一年第十五条在本期物业管理效劳合同的酬金制财务运作管理规则中，将严格依据小区财务年度的总体预算，执行预算内承包和预算内审批两种资金管理模式各项预算内承包项目由乙方进行财务资金的运作和管理，甲方进行监督；所有预算内审批工程的资金支出均需经业主委员会按照业主大会的授权和相关程序出具书面同意文件，未经合法程序或授权，任何单位或个人不得私自使用和挪用本小区各项公共物业管理资金特殊情况时（如出现应急事件或紧急维修需求时），需先向业主委员会及时通报，经业主委员会紧急协商后，将委托业主委员会主任或副主任紧急协助办理，事后将按照应急预案的约定原则补办相关的财务手续在本期物业管理效劳合同执行过程中，将严格控制预算外资金的审批和支出所有预算外资金工程的申请需要提交“物业管理效劳合同概预算审核与本钱管理工作组〃进行审核和研究，如符合小区建设和物业维护的实际需要，同时符合小区年度预算资金承受能力，经过公示和相关程序后，由业主委员会签署相关文件后具体执行共管帐户的具体运作及财务审批程序详见《中茵龙湖国际家苑财务共管规定》第十六条根据本期物业管理效劳合同的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和本钱支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围业主大会将聘请专业审计事务所按年度进行审计如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，合同当事方及相关当事人将承当相应的法律责任并赔偿相应损失第十七条为提高本期物业管理效劳合同的运行和监督效率，业主大会在设立“物业管理效劳质量监督小组〃的同时，将同时设立“物业管理效劳合同概预算审核与本钱管理工作组〃，负责对物业管理效劳合同概预算的筹备、出谋划策、管理和本钱监督等工作，工作组成员由业主委员会成员和具有专业特长的楼代表及热心业主组成（具体参见相关公示文件）第三章物业效劳内容分类第十八条制定物业管理效劳工作方案，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等第十九条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、电梯井、垃圾间、风机房、中水处理站、变配电站、锅炉房、水泵房、消防中控室、小区出入口、小区院内夹道、绿化用地及各楼座公共门厅、物业办公用房等地方第二十条共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的给排水系统、照明系统、电力供给系统、动力系统、消防自动报警系统、共用电视天线系统、对讲系统、门禁系统、排风系统、电话系统、监控系统、远红外系统、天然气供给系统、生活热水及供暖系统第二十一条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井泵房、自行车库、喷泉水系第二十二条公共区域的绿化养护与管理，包括共用绿地、花木、建筑小品第二十三条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运第二十四条维护公共秩序，包括24小时平安监控，公共地方的巡视，看护小区公共区域共用部位和共用设施设备第二十五条维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放、出入园区严格按中茵龙湖国际家苑车场及车辆进出园管理规定进行管理第二十六条消防管理效劳，包括公共区域消防设施设备的维护管理第二十七条电梯、水泵的运行和日常维护管理及大修、中修、小修第二十八条房屋装饰装修管理效劳，依据中茵龙湖国际家苑《业主公约》，根据中茵龙湖国际家苑装饰装修管理规定进行管理第二十九条其他本合同虽未列明但依照正常情况应由乙方提供管理或效劳的事项以及甲方委托的其他小区管理事项第三十条针对本物业区域的特色效劳第四章物业效劳质量第三十一条乙方提供的物业效劳质量执行双方约定的物业效劳质量要求中茵龙湖国际家苑业主大会（甲方）对物业公司（乙方）的物业管理效劳质量要求详见附件二《中茵龙湖国际家苑物业管理质量标准与效劳承诺》如果出现双方未约定效劳标准的事项或约定事项存在未定事宜时，将按照政府相关的政策法规规定执行，其它未尽事宜，双方应协商而定第五章物业效劳费用第三十二条本物业区域物业效劳费用将在参考政府指导价的基础上实行市场调节价第三十三条依据中茵龙湖国际家苑第五次业主大会的合法决议，物业效劳费用的标准将沿用上期合同的价格标准不变，具体为

1.本物业区域内的物业效劳费分四类计收1#T8#楼及20#-23#楼大写贰点贰零元/月.平方米小写

2.20元/月.平方米19#楼大写贰点伍伍元/月.平方米小写

2.55元/月.平方米24#楼大写贰点肆零元/月.平方米小写

2.40元/月.平方米其中，对于目前开发商经营的小区会所的物业收费仍按

2.80元/月.平方米计算（暂定）；小区会所今后的物业经营与管理方式将根据政府新出台的相关法律法规另行确定开发商未售出的底商和商品房的物业收费标准按照北京市建委和政府的相关政策执行24#楼底商的中央空调运行收费标准将按照中央空调机组的实际运营本钱分摊计算，目前暂定为制冷费用为

50.00元/平米.制冷季，供暖费用为

45.00元/平米.供暖季

2.物业效劳费由乙方向业主（或交费义务人）按季收取，并实行预交物业费方式，即在每季度的开始时间进行物业费收缴工作（物业效劳费按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）

3.供暖费按按房屋建筑面积计算，价格为30元/供暖季.平方米（其中，20#-23#楼的地下室将计入供暖费计算面积）

4.小区目前24小时生活热水的暂定收费标准为

10.8元/吨（远低于运行本钱和同行业标准），今后的收费标准将通过召开业主大会另行确定

5.各项物业效劳收入的支出工程包括以下局部

（1）管理效劳人员的工资、社会保险；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；。