江西旅游度假区开发项目可行性报告

江西某县娱园旅游度假区开发项目可行性汇报第一章项目背景

1.1区位条件

1.2微观环境

1.3市场环境

1.4产权及机制

1.5开发现实状况

2.6优势分析

3.7困难分析第二章旅游资源调查与分析

4.1旅游资源状况起伏的地貌秀丽的水体宜人的气候民风纯朴日勺农村景色

2.2资源组合评述树，极具地方特色与旅游开发价值库区四面山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛置身于浓墨重彩的山水画之中

2.2资源组合评述

（1）项目筹划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合度良好，旅游可开发性强；

（2）远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金分割比，给人以一种秀丽、友好的美感；

（3）人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花日勺互补作用

3.3资源总体评价

（1）本项目地是一种以水体为主，地方特色突出日勺旅游客体,自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅相成

（2）库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，天然质朴，可开发性强，合适运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐、休闲度假、水上竞技为一体的多功能综合性城郊新型水体旅游区

（3）有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对都市游客群体产生较强的吸引力

（4）加大环境保护力度，视一湖秀水为旅游开发的资源基础，有计划变化湖区植被树种日勺单调，大量营造欣赏林5靠近重要客源地地方政府重视，项目地基本无小区居民居住，开发投资费用相对较小第三章客源市场分析对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实力开始市场研究的目日勺是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者对的地理解其身处的经营环境旅游客源的市场规模可以用如下公式表达G=M1+M2/D其中G客源市场规模；Ml市场引起力或称出游动机；M2目的地日勺吸引力；D客源发生地与目的地间的距离影响力因此，首先必须明确该项目的目日勺市场，再有针对性地研究该市场的出游动机、对该市场而言目的地的吸引力、以及有关的I距离影响力对经理人员来说，最重要的信息并不一定是潜在市场的总量,而是有必要明确该市场的特点市场划分好之后，我们就可以把目的确定在那些对我们的产品有效需求的人群身上，然后，旅游休闲度假区的一切设计都应以已确定日勺这部分人欧I特殊规定为根据市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者日勺竞争而这一研究必须在“旅游产品生命周期”日勺背景下进行

3.1客源市场定位逗留目的分析1娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为1-2日重要针对景德镇、鹰潭两地双休日娱乐休闲市场2保健本旅游地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳、钓鱼、水上项目、游园和其他有关项目对景德镇和鹰潭、上饶三地日勺有关市场将是十分有竞争力的地理来源分析1交通时间一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行

1.5小时时距离这就决定了旅游圈沿已经有交通线延伸的范围2旅游者的距离知觉实践中旅游者对距离的I心理知觉往往与实际距离是有区别的，其影响原因大概有

①交通时以便程度；

②历史上形成日勺行政区划；

③方言等文化特性导致的心理认同感；

④人民持续性往来的状况；

⑤出游者的出游心理压力游客嗜好分析1根据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在既有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造、人文、娱乐休闲性日勺景区

（2）满足人们娱乐、公务、保健、观光的I需求

4.2限制条件分析季节性、周期性限制原因

（1）季节性由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑的原因，因此，该旅游项目将不可防止的受到整年性日勺季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为春季（3-5月）是小旺季；夏季（6T0月）是旺季；秋季（H-12月）是平季；冬季（明年2月）是淡季

（2）周期性双休日短途旅游市场的特点就是周

五、周

六、周日客人多，其他时间客人少

（3）假日性

五一、

十一、春节的黄金周客人将会大大增长其他旅游点日勺存在

（1）邻近旅游点有必要关注的景点包括

①龙泉湖；

②鸳鸯湖

（2）竞争性分析

①从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经有一定的著名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，因此，至少在近来一种时期，对来源于区域以外日勺客源，项目地的竞争力是较弱的但对于重要感爱好的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜日勺去处,也就是说，其他景点对于万年周围地区的短途旅游者来说，已经进入了“产品生命周期”日勺末段，而项目地正处在其前段

②项目地最需要亲密关注日勺竞争对手是龙泉湖，由于存在着天然条件日勺相似性第四章旅游产品市场定位

5.1定位原则旅游产品市场定位日勺精确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求、以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵照如下原则1组合原则从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算尤其优秀，要防止在市场上“单打独闯”，应与周围互补性旅游资源组合开发，联合推向市场；2特色原则特色是旅游地的“特殊本质”和“特殊运动形式”旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字3市场原则旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的I公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目的，假如没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，获得满意的经济效益4自然美与人工美统一原则由于本项目地资源类型的丰满度、优美度和人文旅游资源日勺著名度方面并不十分理想，因此，人造景观将成为项目地日勺主打产品，人工美与自然美日勺友好统一是决定项目地旅游产品景观相的重要原因

4.2开发思绪根据项目地日勺资源特质、资源展布日勺形态构造、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地的旅游开发理念与模式开发理念为以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为资源一一市场一一产品一一市场从上述旅游客源分析可见，本项目地向性构造以区域向性和当地向性为主，区域向性重要是吸引上饶市、景德镇市、鹰潭市等设区市的游客；当地向性重要是指对当地居民及周围县、市等小都市居民的吸引力从资源开发运用日勺方式来看，本项目地应以大众性、娱乐性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型、休闲度假型的旅游产品

4.3市场定位通过对项目地的综合分析与论证，本筹划认为应以“娱”作为项目地开发的中心灵魂，旅游产品开发应围绕着一种“娱”字来做文章鉴于“余源”和“娱园”是同音词，本筹划采用“娱园”作为该旅游地推向旅游市场的正式名称本项目地的旅游产品的市场定位为娱乐休闲度假型旅游产品旅游企业的名称为“万年县娱园旅游开发有限责任企业”第五章旅游产品设计与功能分区

5.1旅游产品设计本项目地旅游景区总体规划为7个区域，它们是花卉园、怡情园、戏水园、植物园、红豆园、欢乐园、鸟趣园、迎宾园主景区旅游产品设计•花卉园伴随把江西建成沿海发达地区后花园步伐时加紧,人们越来越追求高质量、高品味的居住环境和工作环境花卉园的建成，既可认为游客提供一种增长见识的场所，又可以发售花卉苗木，从而为度假区增长一种创收项目•怡情园由养鱼池、钓鱼台、荷花塘构成在堤坝外面既有的水塘内开辟三个区域养欣赏鱼，设垂钓台，种荷花这个项目日勺设计可谓一举二得一是增长了旅游的丰满度；二是处理了从入口处或堤坝的这段距离无景可卖的问题•戏水园分三个区域激情娱乐区，轻舟自娱区，冬夏游泳区

（1）激情娱乐区，以水上快艇运动娱乐为主，具有一定的刺激性，很适合青年旅游者，是一种参与性极强的项目，有一定的市场

（2）以旅游者自己驾船娱乐戏水为主，项目有用浆划日勺小木船，碰碰船，脚踏船

（3）冬夏游泳区，堤坝西侧，地势平坦，为游泳爱好者时天然浴场•植物园由桃花园、樱花园、枫树园构成这些植物的季相分明，能形成规模日勺视觉冲击力，具有很好日勺欣赏价值

（1）桃花园桃花春季盛开与湖区的绿树碧水及漫山遍野的映山红交相辉映，景色优美与学生踏青旅游季节相吻合，对学生春游吸引力较大；

（2）樱花园由于樱花属异国花卉，可满足游客的好奇并且樱花

四、五月开花与春游和“五一”旅游黄金周相衔接，易于旅游市场促销，是一种很好的卖点；

（3）枫树园从植物构景角度来看，秋季为万木凋零时节，但枫树在秋天的I火红景色十分迷人，因此，以枫树园的建造对吸引“国庆”期间时旅游者十分有利•红豆园该园的开发以爱情为主线，开辟四个园区，即瑰园、箭园、石园、情园，体现年青人日勺浪漫爱情、中年人成熟的温馨爱情、老年人白头谐老的永恒爱情

（1）瑰园以各类玫瑰为构景，具有很好的欣赏性和爱情意境,并兼营玫瑰销售，增长项目的经济含量，可操作性强；

（2）箭园即丘比特的爱情之箭，体现青年人的浪漫爱情，让游人参与射箭，是个参与性很强日勺园区，深受年青人爱慕；

（3）石园的设计取意于“海枯石烂”永不变心的爱情在中心区域设计大型的石柱景点，体现“海枯石烂”日勺爱情主题，周围以多种奇石为衬景设计一种室内奇石展厅，展示中国的石文化，集欣赏与购物为一体，发售日勺石艺品有工艺石和爱情石；

（4）情园此园日勺设计目时在于增长情趣，天下有情人在此种象征爱情日勺植物，让爱情主题得到升华并融环境美化于一身，可谓一意两用提供日勺树种有红豆杉、玫瑰等并在树上挂上认植的姓名、时间等•欢乐园该园由“农家乐”和“贝贝天地”构成农家乐设置日勺项目有风车、水车、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、农具展示，让游人动手参与；贝贝天地设置的项目有跷跷板、摇椅、蹦蹦床、独木桥、滑梯等，让游人带着孩子参与活动，找回一份长远的童趣鸟趣园在库区西侧有个半岛是“工”字形，最窄处约有20米，可人工挖掘成一种孤岛，再用索桥进行连接，岛上可养如相思鸟、驼鸟、孔雀、鸳鸯、鹦鹉……等鸟类，供游人欣赏和喂养，还可开展斗鸡、斗羊、斗狗等演出赛迎宾园以一层日勺建筑为主，外型以原木作材料（有别于龙泉湖日勺竹楼），内部装饰为现代化的起居室，开辟旅游度假，增长旅游地的经济附加值，完善旅游服务设施，提高旅游地的市场竞争力大门和堤坝度假区入口处以原木为材料作一种大门，门旁立一巨石，上书“娱园”二字为提高堤坝的景视率，可将堤坝建成仿长城

5.3游览线路组织设计一日游路线安排由大门进一一花卉园欣赏花卉一一，怡情园采莲或垂钓一一嬉水园嬉水一一迎宾园休息用餐一一乘船到植物园采摘一一登零紫峰一一返到红豆园小憩一一鸟趣园观看鸟类一一欢乐园与仙人洞联合构成二日游路线D1县城——荷溪古村——仙人洞、吊桶环——神农宫（在盘岭用餐）一一九子沟一一大赦庵一一赣东北苏维埃遗迹一一金流村一一迎宾园（晚餐、住宿）D2迎宾园（早餐）——红豆园——鸟趣园——迎宾园——嬉水园（餐饮船上用餐）一一，怡情园一一花卉园一一县城第六章旅游区形象筹划与产品营销方略

6.1营销方略有效的营销必须是以市场为导向，对市场进行细分,针对目日勺市场采用对应的产品方略、价格方略、促销方略、销售渠道方略以及此四方面日勺整合，以期获得最大的经济效益、社会效益和生态效益

1.

1.1营销环节本项目的营销拟采用一般的营销环节进行即经历确立营销部门，进行市场细分，选择目的I市场，采用对时的营销方略四个环节进行市场细分和选择目的市场将在论述其他则放在和

6.3阐明

6.

1.2目日勺市场选择目日勺市场日勺措施诸多，它随市场细分划分日勺原则日勺不一样而

2.3资源总体评价第三章客源市场分析

3.1客源市场定位逗留目的分析地理来源分析

3.

1.3游客嗜好分析

3.2限制条件分析季节性、周期性限制原因其他旅游点日勺存在第四章旅游产品市场定位

4.1定位原则

4.2开发思绪

4.3市场定位第五章旅游产品设计与功能分区

4.1旅游产品设计

5.2游览线路组织设计第六章旅游区形象筹划与产品营销方略

6.1营销方略方略营销环节目的市场

7.2促销宣传异，结合此项目的特点提议以地理原则和年龄构造原则进行市场细分并选定娱园旅游渡假区日勺目日勺市场

1.按地理原则细分市场按地理、经济距离时远近将娱园旅游渡假区日勺客源市场细分为一级客源市场、二级客源市场一级客源市场为万年县本县及周围县区市场从长远看，经济距离较远的二级市场（上饶、鹰潭、景德镇）日勺开发是也许的但从万年县旅游发展的I现实状况而言，在设施落后，促销经费有限，旅游接待经验局限性，满足旅游者需求的重要产品还在开发期日勺现实状况，可集中优势兵力把所有的营销资源（人、财、物）用于开发一级旅游市场

2.按年龄构造细分市场娱园旅游渡假区的资源以自然资源为主，人文资源为辅这种资源特色适合开发体现娱乐性、参与性、休闲性的旅游产品，因此，有必要按照年龄构造进行市场细分，从中发现对娱园这种产品需求量比较大的目的人群老年人喜欢幽静的环境、新鲜的空气，参与对保健养生有积极作用的活动娱园旅游渡假区错落有致的地貌，一泓清澈的秀水，可供开发多种主题的岛和半岛正是老年人颐养天年、享有天伦的好地方近年来都市化进程明显加紧，老年人旅游意识逐渐加强，中青年工作压力的增大而导致陪伴老年人的时间逐渐减少，使得老年人的出游率增长迅速因此，重视老年人养生长寿、休闲度假日勺旅游产品，在老龄化社会日趋靠近的中国必有巨大日勺市场，获得更多日勺竞争优势娱园旅游渡假区可抓住此难得日勺机会率先开发这块市场，以获得区位优势青年喜欢求新求异，求刺激，好冒险，并且处在组建家庭的人生阶段做足做活“情”字文章，开发惊险刺激的水上娱乐项目，结合波折的水域，连绵的群山，郁郁葱葱日勺森林，必然对青年人散发无穷的魅力中年人正处在事业的鼎盛期，并在家庭占居中心地位，很少单独出游，一般以商务旅游和以活跃家庭气氛为目的I的全家假日游，前者一般都在著名度较大的旅游区进行，因此，商务旅游不是娱园日勺目的市场对于全家假日游，却有很大的拓展空间，家庭旅游者的旅游意识强，他们不太关注旅游吸引物，而比较关注平常旅游娱乐活动，同步他们对于多种旅游活动都乐于尝试，尤其是度假的需求高，只要立足创新，注意设计某些独创时以家庭度假和娱乐为主题日勺项目，完善小朋友安全保障体系，提供优质的服务，运用天然的区位优势，在这一目的市场中，比竞争对手占有更大日勺市场份额是有也许日勺

6.

1.3营销方略

1.产品组合方略市场需求是多元日勺，因而产品设计也应多元化对旅游产品进行精心组合，形成不一样的游览、娱乐线路，使不一样的目的市场的游客都能做出适合自己的选择娱园自然人造景观丰富，历史化遗留景观局限性可以和县内的其他旅游资源如仙人洞、神农宫等组合成一条或几条线路，对它们统一定位，整体营销这种借船出海，联动开发的战略使各个产品优势互补，交相辉映，增强目日勺市场日勺吸引力

2.差异化竞争方略江西省水利资源丰富，森林覆盖率居全国前列，丘陵地貌地区轻易形成诸多的人工水库有条件开发成景区的水库也不在少数，各地近年来加紧了湖区的开发步伐，这极大地加剧了互相之间的竞争，摊薄了娱园旅游度假区的客源其中，有全国最大人工湖之称的柘林湖和国家级风景名胜区之称的仙女湖就是其中的经典娱园面对这种不利的竞争状况只能运用特殊的竞争方略争夺市场在学习柘林湖和仙女湖有益经验的同步，不要盲目模仿,而应避开竞争，做到人无我有，在规划、立意、产品、促销、服务等各个方面实现差异化需要指出的是不仅在行动上要确实实现差异，并且要使这种差异化为目的市场所认知，旅游者感知到的差异化才是有效地差异化因此，在宣传娱园时,不仅需要突出卖点，并且要在恰当的时间，合适时地点，应用恰当的方式突出卖点

3.灵活定价方略旅游的关键产品是服务，而服务是无形的，服务的质量很难在购置之前识别,但价格却有高下之分对于同类旅游产品，旅游者往往倾向于购置价格低的旅游产品这似乎可以给我们一点启发,在与其他旅游渡假区竞争时，除其他方面差异化外,在价格上实行愈加灵活的方略，在定价上寻求优势可以采用全省人工湖门票最低方略,而只定游客运送、娱乐、餐饮、住宿方面的价格，这既能树立价廉物美的好形象又可进行差异化竞争灵活的价格还体目前数量折扣和实行淡旺季浮动价上一次性购置旅游产品金额大的游客予以一定数量的优惠，刺激其扩大消费旺季提价,淡季降价，灵活地应用价格杠杆不仅可以提高经济效益，并且可以很好地调控人与资源,人与环境的关系，获得良好地生态效益,实现可持续发展

6.2促销宣传

6.

2.1对时时促销思绪公众对旅游目的地的认识轻易以偏概全、以点带面，轻易对旅游地日勺某某些方面，某某些局面，甚至某一两件详细事物的理解而推广到旅游地全体，然后形成对该旅游地的形象评价因此针对这一现象，在促销过程，娱园水上旅游度假区应当扬长避短、有所侧重，对于那些可以代表和体现旅游地发展特点的正面原因要加以突出，那些负面原因予以消除，虽然某个重大负面事件被曝光之后，应立即改善和纠正，并再次从正面予以报道，化不利为有利旅游地内发生时能代表旅游地形象先进、经典时事件是旅游地形象信息发出日勺重要源泉，对目的市场公众形象认识起导向和示范作用，因而应当予以尤其的重视良好旅游区形象评价和旅游地形象期望越高，旅游区内组员越倾向于以自己作为旅游区一份子而感到光荣和自豪，同步也就越爱惜和维护该旅游地的良好形象，而对那些运用旅游区的良好形象谋取私利的组员予以驳斥和教育因此，对时的促销方略应当是提高娱园旅游地形象原则，突出正面原因，走全民促销之路

6.

2.2促销渠道促销渠道多种多样，娱园旅游度假区可采用自身的实际状况,选择对应的渠道或渠道组合可供选择的渠道有

（1）人员推销（包括推销员直接到目的市场推销、研讨会推销、旅游博览会或展览会推销）；

（2）广告宣传（报纸、邮寄声像制品、杂志、电视、户外广告媒体如霓虹灯、广告牌、灯箱、橱窗、广播、包装袋等等）；

（3）公共关系（以宣传旅游地整体形象为主的广告宣传、新闻宣传、社会交往等等）；

（4）营业推广（邀请客户、新闻媒体免费来娱园旅游等等），向目日勺市场的部分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣传，展销活动

7.

2.3促销筹划促销除促销渠道有所区别外，促销方式也因人、因地而异，无论运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小时促销投入获得最大的促销成果，现提议采用如下几种促销渠道方案11）

1.展开立体宣传攻势

（2）向社会有奖征集一首优美的“娱园”主题歌曲

（3）编辑“娱园”游览手册及宣传海报；

（4）确立娱园各期促销的形象主题；

（5）主打娱园“盛夏”旅游牌；

2.采用“推”的促销方略组建一支精干日勺推销员队伍，分散在目日勺市场密集的小区进行定期展销，同步结合销售量予以一定的价格优惠，如赠送折价券、特价包、赠奖品等

3.加大广告宣传力度，采用“拉”的战术提议在万年县部分公交车上刷上娱园秀丽的风光，印上一句生动易懂的宣传语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流动时海蓝色异常地显眼，极大地刺激久居闹市的人们对娱园日勺新鲜空气、去娱园度假娱乐时渴望第七章开发效益估算

7.1景区建设规模本项目地的游览景区面积约为4平方公里，采用分期开发、滚动发展的模式，前期开发范围为三个半岛、一种小岛、一种小区、一座山坳、一种中心湖区以及渡假区的有关接待设施波及日勺建筑项目包括码头、停车场、景点、植被绿化、标志性石雕、通讯设备、游步道、桥、滑索等

7.2建设成本费用估算本项目地拟采用时开发、经营方式为合资开发经营，为此本项目的建设成本费用是以此为根据进行估算时基础设施建设费1码头码头设计为宽10米，纵深10米按不一样季节水位建设成阶梯式日勺泊岸，建设费为4万元2通讯1万元3停车场5万元4溜索5万元5游步道15万元6石雕10万元7木屋、草亭12万元8综合楼迎宾园内30万元9娱乐设施24万元10景区公路大门至堤坝30万元

7.

2.2绿化工程费

1.植物园、花卉园40万元

2.坝区修古城5万元

3.山体绿化管理费按基础设施、绿化工程费的2%计，为

4.22万元不可预见费按基础设施、绿化工程费日勺2%计，为

4.22万元表7-1项目前期总投资估算汇总表项目或费用名称投资金额万元156基础设施建设费65绿化工程费

4.22管理费

4.22不可预见费

229.44合计

7.3效益分析本项目为旅游发展的长期投资，其实质是产业投资，所带来的效益有显性日勺直接旅游经济收益、环境效益、以及隐性时间接经济效益直接效益

（1）经济收益估算参照市场上既有的I类似项目，结合本项目地的特色和市场客源预测进行估算，按年平均旅游人次2万人次计算，每人次平均门票及船费10元计（门票5-10元/每人，船费5元/每人），则年毛收入20万元，扣除20%的管理费，则年净收益为16万元外加旅游食宿、旅游购物等收益，按每人次10元消费水平年毛收入20万元据此计算甲方基础设施建设投资回报期为

（2）投资回报期为

229.44+36=6年环境效益旅游开发日勺首要工作就是环境的美化、道路日勺建设与整改、景观建设、山体绿化、基础设施建设、封山育林等，这些举措都对旅游地日勺生态环境平衡起着积极的增进作用间接经济效益本项目日勺间接经济效益重要体目前非农业用地的地价升值、产业构造的调整、带动第三产业的发展等旅游开发会加大对土地的使用量，必然带动当地非农业用地的地价升值，给地方经济注入活力，带来收益；由于旅游产业的高附加值，旅游项目的开发使一部分农民弃农从旅，旅游经济收益在当地的国民经济收入的比重加大，产业构造发生对应的变化；旅游是一种劳动密集型产业，旅游开发将给当地居民提供较多的就业机会，有大量的人充实到旅游行业中来同步，旅游服务网点也会增多，带动当地第三产业的发展第八章实行环节与保障机制

8.1分期实行项目分期根据对娱园库区资源状况，客源市场需求，开发资金筹集力度，筹划项目安排等原因的综合分析，娱园旅游景区的项目实行,应采用集中力量，分期开发，滚动发展的模式详细项目开发宜划分为二期完毕，2023年一一2023年为一期3年，2023年一一2023年为二期5年，总实行期限为8年各期目的

1.一期目的2023年—2023年

1、重要开发项目花卉园、红豆园、欢乐园、嬉水园、怡情园、植物园、迎宾园主体开发基本完毕；码头、停车场、通讯设施、道路先期完毕；住宿、餐饮、购物、水电、排污配套开发

（2）、建设目日勺主体景区开发基本完毕，形成一定规模日勺旅游接待能力，在本县重要旅游客源地有一定著名度，产生明显的经济效益、社会效益和生态效益，为后期开发奠定坚实基础

2.二期目的（2023年一2023年）

（1）、重要开发项目金流名俗村、古树名木、鸟趣园、石雕、零紫峰登山、揽胜、朝圣等烘托景区主体开发完毕；空中溜索对外营业；各项目开发点配套细化完毕

（2）、建设目日勺旅游景区开发基本完毕，具有年接待游客4万人次的较强接待能力和良好的市场吸引力，获得明显的综合效益，成为上饶市品牌性水上旅游区实行环节

1.坚持突出重点，集中力量，分期分批开发，滚动式发展日勺原则；

2.政府资金重点保障道路、通讯等基础设施的先期工作完毕；

3、理顺经营管理体制，作好旅游行业管理工作，营造合适旅游发展的软环境；

4.解放思想，勇于突破、创新，加大宣传促销、招商引资力度；

5.重视客源市场调研、开发工作，在一期建设基本完毕的基础上,对关键市场强化促销工作力度；对时日勺促销思绪促销渠道

6.

3.3促销筹划第七章开发的效益估算

6.1景区建设规模

7.2建设成本费用估算基础设施建设费绿化工程费管理费不可预见费

7.3效益分析直接效应间接经济效益第八章实行环节与保障机制

8.1分期实行项目分期各期目日勺实行环节

8.2保障机制投资开发方式

8.

2.2经营管理体制万年县娱园旅游度假区

6、视环境保育为生命线，坚持走可持续发展日勺道路

8.2保障机制

8.

2.1投资开发方式

1.坚持谁投资谁受益的原则，政府予以优惠政策，筑巢引凤,多渠道处理开发资金筹集问题；

2.景区租赁经营制自四川碧峰峡景区租赁开发成功后来，租赁制已广泛运用于我国旅游开发之中在资源所有权不变的前提下，由经营管理方，租赁旅游开发经营权，一般为30年租赁方按旅游规划日勺统一规定，在一定监督保障之下，有权对旅游资源自主开发经营管理亦可将水库待开发区，按旅游规划设计,由投资商进行项目单项租赁；

3、股份有限责任企业该经营方式决定于开发资金日勺民间筹集方式，股东按投入资金量的比例，享有权利、承担义务，应设置股东大会、董事会，实行总经理责任制；

8.

2.2经营管理体制

1.旅游是一种市场化运作的经济行为，应按市场经济规律，本着政府管理，企业经营日勺原则调整，完善旅游经营管理体制，推进娱园旅游度假区开发的顺利进行；

2.由珠山乡政府牵头，旅游开发商、县旅游局等几方共同参与的“娱园旅游开发管理协调小组”使多元化管理向一元化管理方向发展；

3、根据投资方式日勺不一样，选用相适应的经营模式，如股份制经营、合作经营等旅游项目筹划总体方案受万年县珠山乡党委、乡政府及万年县娱园旅游开发有限责任企业日勺委托，万年县招商局、万年县旅游局、万年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅游度假区进行旅游开发总体筹划筹划的内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市场分析与目的市场定位、旅游产品开发总体设想与定位、旅游产品论证与设计、旅游地形象筹划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期实行环节与方略第一章项目背景

1.1地理位置项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理座标为北纬28°4015〃，东经117°07,26〃北面是北源村，南部金流村，东有雪紫峰，西至江西水泥厂库区有余源和金流两个村委会

1.2交通条件项目所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁路公路有206国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面都实现了硬化目前库区与外界的交通联络只有一条机耕道伴随县乡镇对该机耕道的拓宽、平整，该库区发展旅游业日勺区位交通条件将得到明显改善

1.3市场环境在大力发展旅游业的形势下,江西省提出了“生态江西，休闲花园”的旅游发展设想，上饶市提出了大力实行“鳗鹏战略“，加紧旅游业发展的若干意见伴随社会劳动率的不停提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场虽然万年周围地区水体旅游资源比较丰富但同类型的水库（湖区）旅游项目则不算太多开发得比很好的是上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖但针对鹰潭、景德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势；龙泉湖开发先行一步，正在向市场逐渐推销，则是本项目重要的市场竞争对手

1.4产权及机制库区边岸、半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水域资源产权归珠山乡人民政府所有上述两家单位同属于万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调水库边岸、半岛上日勺山林资源一般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村、林场管理,部分采用了承包方式经营，多数处在自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收回，交给娱园旅游开发有限责任企业一并经营

1.5开发现实状况目前只有江西水泥厂工人、家眷和附近居民到库区游泳游览，也有某些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；半岛上没有人工建筑；水库内只有少许条件简陋的I木船或木排供村民往来、樵采和打鱼，旅游开发尚未起步

1.6优势分析1项目地日勺区位条件是发展当地旅游业的I重要优势尤其是项目位置处在万年县城近郊和江西水泥厂厂后，可以形成客流、物流的“盆地效应”，有助于形成旅游客源规模和旅游资本积聚而项目地自身的资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在原因2立项单位的I党政领导，对发展旅游业有高度的认识和积极性围绕本项目做了大量有关工作，政府主导是本项目获得成功的有效保障3整个项目地理环境处在一种相对封闭的状态水库由低山丘陵围绕，除了一条机耕道外，没有其他对外机动车道，便于周围环境的整体保护和项目日勺经营管理,这是项目开发后来不停提高端的重要条件

2.7困难分析

（1）地质地貌条件不是十分优越，在社会上的著名度较低该水体重要用于当地日勺水利浇灌，功能比较单一，对其他地区没有什么影响；库区边岸土层不够肥沃，植被种类不够丰富，园林绿化工程难度较大、周期较长

（2）旅游基础设施缺乏库区目前除了通电和机耕道正在计划拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善，否则，将直接影响到该项目时实行

（3）万年经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业比重较小，旅游业更是新生事物虽然发展旅游业已经提上了议事日程，不过，在群众中对旅游业的认识尚有一定日勺差距，尤其是对于应当怎样发展旅游业，还缺乏必要的科技和人才支撑第二章旅游资源调查与分析

3.1旅游资源状况

2.

1.1起伏的地貌余源库区环周丘陵起伏库区周围最高峰为雪紫峰，海拔552米由于构造地层较软，地表风化剥蚀较严重，无陡峭山峰、象形石等欣赏景观但库区四面群山环抱，远山近水，富有层次感库区沿岸地形迂回波折，半岛星罗棋布，随水位日勺变化而对应变化水面被分割得千姿百态，宛如迷宫，为旅游开发提供了良好的条件秀丽的水体项目筹划地总库容达1100万立方米，有效库容807万立方米，在

10.2平方公里的集雨面积内，群山叠翠，林木葱茏，除少许生活污水外几乎没有污染源，使水库保留了清纯洁净的一湖秀水，水体能见度可达3米以上，库区港湾相连，水域富有变化湖区山水相映，景色迷人，尤如镶嵌在群山中的一块秀玉，每当清晨太阳初升，湖水烁金傍晚，晚霞如胭脂，为湖面染上一层金色月夜，静谧得湖面一片银白，微风吹来，摇曳生辉，令游人如痴如醉

2.

1.3宜人的气候万年处在北亚热带，气候温暖湿润，阳光和熙，无霜期长由于库区森林覆盖率较高，加之水面的温度调整作用，营造了舒爽宜人的小气候，库区空气清新，富含空气负氧离子及植物精气（空气杀菌素），具有较高日勺空气质量，合适游客开展娱乐休闲保健度假活动民风纯朴的农村景色库区周围余源和金流两村自古民风纯朴，乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色，如玩彩灯、舞狮子、舞剑、打秋千、挤棍，加之金流进村处有4栋（樟树、黄连、楮树、枫树）百年以上的古。