济南典型办公物业调研报告

5交通便利有交通线路抵达，交通较以便⑹所属区位副都心或很好的城区位置

4.低级物也丙级写字楼⑴楼宇品质物业已使用的I年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范日勺规定；建筑物存在较明显口勺物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求

①装饰原则外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为一般地砖或水磨石；卫生间采用一般国产洁具

②配套设施无

③设备原则分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线⑵规模无限制⑶客户进驻客户基本是小型私企，从事简朴的销售业务4物业服务可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班5交通便利有交通线路抵达⑹所属区位一般城区位置

二、济南市商务楼欧I产品研究三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港分析外立面日勺材料和风格分为两种类型，一种是开发相对较早日勺项目如银座索菲特，多以厚重的干挂石材和窗户为主，颜色较深，体现了厚重、大气的特点；此外一种是开发较晚，借鉴了发达地区的I风格，采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主，配以铝塑板、部分石材，如银座数码广场、三箭银苑等，紧随时代步伐，颜色浅而亮，线条简洁、流畅，体现了现代、简洁、明快时代气息2,体量、容积率和层数分析分析:190年代立项的办公物业分两类，一类为酒店设计，面积最小在50平方米左右，使用率一般在60%,最高为银座索菲特65%,最低为明珠55%这些物业基本上无法自由分割，户型固定另一类为纯写字楼设计，如金龙大厦，可自由风格，但得房率也仅为60%22023年后开发的办公物业在产品上展现出两种变化一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70%以上，多数在75%左右3纯写字楼户型可自由分割，灵活组合，最小面积在60平米左右，最大户型可单层购置,到达2023多平米；主力户型在100和200平米两个节点附近而商住楼户型延续了住宅欧I户型设计原则，户型固定，不能自由组合，面积在100-300平米之间不等；高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间，中低级商住楼面积偏小在100-200平米之间4使用率在60%--80%之间，商住楼的使用率略高于纯写字楼；档次越高的商务楼叼使用率越低同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低，一是商住楼内部欧I洗手间算作了使用面积,而纯写字楼则算作了公摊面积；二是纯写字楼打勺商务配套比商住楼的配套完善，增长了公摊面积5层高

3.3米左右户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高某些，中央空调一般有

0.6—

0.7米的J管线层高度，因此净高需要扣除管线层高度和楼板厚度原纯办公物业的I层高在

2.8米左右，非常压抑伴随对办公空间规定提高，层高随之提高，目前层高基本在

3.3米以上，净高在

2.6米以上3,装修原则分析分析:1外立面由于玻璃幕H勺极其符合办公H勺H勺气氛，并且彰显档次，因此伴随时代H勺发展,在济南商务楼市场上，2023年后来开发的物业比2023年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙外立面H勺材料重要以不一样色系玻璃幕为主，同步配以部分石材或者铝扣板；中低级商务楼以铝扣板为主，或者是高档瓷砖为了可以获得良好日勺市场形象，中低级商务楼日勺外立面开始趋向玻璃幕发展2内部装修以精装修为主中低级物业以精装修为主，高档商务楼以简装修为主在商务楼市场并不是非常景气口勺市场状况下，以精装修提高项目的性价比

4.大堂、公共部分装修原则分析:1大堂作为体现项目脸面的重要部分，装修都非常气派高度在4米以上，或者挑空达8米以上，面积100平米以上，一般采用花岗岩或者其他石材做地面，墙面用石材或者高级乳胶漆，吊顶相对简朴一般用乳胶漆，同步作简朴吊顶处理2洗手间地面采用瓷砖较多，墙面二分之一用瓷豉二分之一用乳胶漆，石膏板吊顶；此外配有中高档卫生洁具走廊地面瓷砖或和局部石材，墙面乳胶漆，吊顶石膏板

5.电梯、空调、宽带和分析分析:1电梯电梯作为一种衡量写字楼档次重要指标，电梯的数量、品牌、速度对客户日勺购置意愿产生重要的影响目前电梯重要以国外进口品牌为主，常见的有LG、OTIS、三菱等其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小，在5000平米如下;而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼日勺服务面积较大，都在12023平米以上2空调系统纯写字楼以中央空调为主，商住楼以分户式中央空调为主；空调品牌以国外品牌为主，像美国约克、麦克维尔、日本三菱等3宽带宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵，其中以电信和网通为主铁通后来居上,抢占了济南部分市场4:固定欧I服务商以电信、网通、铁通为主，电信仍是主流

6.智能化、车位、配套分析分析:

（1）智能化智能化就是所谓的15A原则，楼宇自动化BA,办公自用化0A,通讯自动化CA.消防自动化FA.保安自动化SA虽然众多楼盘都在宣传已到达国际化日勺5A原则，不过实际状况中并没有到达宣传中日勺原则但基本上可以看出，档次定位越高，其智能化体系越复杂,设备选用也越讲究品牌值得阐明的是由于智能化体系比较复杂，同步与买家的实际生活联络并不紧密，因此大多数买家并不理解智能化，对其内涵非常模糊

（2）配套高档商务楼的商务配套比较齐全和完善，像银行、商务中心，票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项；同步高档商务楼一般都在市中心，可以与周围日勺区域配套融合，为我所用；而中低级写字楼的配套相对较少，以基本的餐厅、商务中心最为常见

（3）车位状况车位是消费者最关怀日勺问题之一，由于前期商务楼车位数量少，导致客户在工作中极大不便，车位比例的高下成为了衡量写字楼的重要原则从目前市场上看，原商务楼日勺车位都达不到1:1日勺规定，而新建商务楼基本上按照1:1的原则去规划

三、济南办公物业产品总结分析:

（一）项目缺乏个性化和特色化筹划研究与商品住宅开发市场层出不穷的J创新行为相比，写字楼市场过去从产品到营销一直是处在低调保守日勺“不作为状态”，但这种状况在近一两年的已经有所变化，商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏，这也标志着写字楼产品类型构造的深入丰富竞争的I加剧导致写字楼市场的深入细分化和差异化，高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场日勺出现然而现实状况并非如此，好日勺地段加上奢华日勺室内外装修仍是现今高档写字楼仅有日勺可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙导致许多项目在产品形象互相雷同，品质的提高速度慢，缺乏个性化和特色化

（二）高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜其中配套设施H勺完善与否日益重要，这里所说H勺配套不仅仅是常规意义上H勺市政、交通、通讯设施等，而是更广泛范围的涵盖多种不一样功能规定都市空间日勺建筑综合体而目前高档写字楼由于单宗项目日勺规模限制，难以作到配套完善，并且互相之间各自为政,资源无法共享，导致单宗项目的配套不完善对多种配套设施的配置要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘H勺考虑以建筑综合体日勺综合优势凸显项目的高档品质此类建筑综合体一般是将都市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等都市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一种多功能、高效率H勺复杂而有机统一的综合体

（三）建筑外观设计，尤其是建筑室内设计品位较低高档办公写字楼由于其规模大、体量大以及使用功能H勺重要性往往会成为一种都市的重要标志性建筑因而它的建筑外观设计将直接影响都市的环境景观质量；而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐诸多项目时设计仍然反复前几年日勺欣赏水平作为高档办公楼，其室内空间效果和室内装修日勺设计也难以到达高档次现代化办公楼的水准，诸多办公楼花了巨款，但并未体现出一种高档办公建筑所应有日勺国际化、高科技化、生态化和以人为本日勺设计风格和典雅风格

（四）智能化系统浮于表面，多为炒作完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺日勺重要构成部分，由于国际上并无统一的建筑智能化原则，在其发展进程中出现了不一样的分支和流派，美国强调提高办公效率，欧洲则更重视对生态环境的保护，但最终的都是以人为本，为人服务许多高档写字楼都号称是智能建筑到达了5A原则，把5A理解为智能化口勺所有，实际上5A只是对建筑自动化控制在几种方面日勺一种描述，要到达5A有多种各样日勺处理方案，每一项内又有不一样程度日勺自动化原则，因此衡量建筑与否智能化，不仅仅是看达没到达5A,而是能否发明一种更安全、舒适、高效、生态环境保护的办公环境，国内高档写字楼的智能化往往浮于表面，仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置，对其实际运行成果并不重视伴随经济的发展写字楼将会有强大的市场需求，怎样在开发及设计环节切实提高其内在品质，增长其技术含量，并做到生态、环境保护、节能，获得经济效益和社会效益的双赢，是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力日勺决定原因因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。