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＞XX大厦近邻海淀区、西城区交界处区域内规划及道路发展相对滞后，局部经济景气度局限性区域内道路拆建、扩充为交通要道也许性不大A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻交通要道通过量大增，对本案品牌店宣传有一定协助，但在主力通路与次级道路交叉口且有双向护栏阻隔，一定限度上会减少商业机会＞周边地区既有商业核心区＞黄金投资地区＞已列入北京市、海淀区周边商业规划
二、商圈范畴及主力客户群＞
1.商圈范畴＞覆盖半径以本案所在地为圆心点；以2KM半径为一级商圈；以
3.5KM半径为二级商圈;5KM半径为三级商圈＞由于XX大厦为商务写字楼建筑，入住商户社交活动会带来某些消费潜能,可视为潜在商圈或第四商圈＞主通道XX大厦处在B路段中路与新街口外大街交叉路口东北街角，主力通道为B路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向由于本案中商业用房某些位于四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口这样商业用房某些主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由东向西方向需由东进入大厦南门再进入商业房产东门，为次通道＞
2.主力客户群＞依照本案特点，主力客户群有两某些构成＞固定客户群A.B.C.D四个区域为固定客户吸引区，其中又以A区为第一主力客户群构成区域按顺序吸引力递减按
四、
三、
二、一权重汇总分析可知
①、人口数量在北京市及海淀区均属中档密度；
②、常住人口与流动人口入住比例约为7:3；
③、人员构造较为复杂，教诲限度及收入水平跨度较大；
④、总体收入水平中档偏上；
⑤、家庭人口主力群体为小型化；
⑥、寻常生活消费及社区服务状况普通，休闲娱乐设施局限性；
⑦、社区环境中档及中上等；
⑧、交通出行较为便利；
⑨、生活秩序普通，治安状况普通；⑩、主力消费群体特色尚不突出＞潜在客户群潜在客户群由两个群体构成
①、由X社区地理位置带来通过顾客群A路段是北京都市交通第一要道，而X社区又是北A路段上重要换乘站十字路口双向对开公交汽车线路近20条，每小时通过乘客近万人按每辆车上下乘客10人次计算，每小时乘降人数近人下午4点至7点晚高峰时段，每小时乘降乘客在5000人以上（未单独计算乘坐出租车、班车、私家车到达、离开、通过人数）按近邻交通线路比例折算，乘坐公交车在XX大厦主通道、次主通道通过客人在晚高峰时段，平均每小时接近1000人
②、XX大厦写字楼某些入住业主及其商务、私人交往客人此某些沉淀相对稳定消费群体，保守预计也可达800人以上发掘潜在客户消费能力，提供一种空间、一种方式，让流动客人把交通拥堵时间用来享有休闲消费留住过客亦是本案策划核心.商业环境分析3SWOT S—优势
①、XX大厦地处B路段中路与新街口外大街十字路口街角，多条公交线路通过，出行便利地理位置赋予XX大厦区位商机既有商圈固定客户消费支撑，又有潜在消费能力可提高密集机动车流量也为入住商户提供了极好广告宣传机会
②、随着海淀商业整体提高，城北地区商业价值还将进一步提高商业经营空间尚有相称大容量
③、XX大厦项目自身定位及物业档次就将吸引大量商务办公人员，与之配套商业也必将定位于同等档次既能为整体商务、服务配套，也能吸引周边地区高消费人群前来消费w—劣势
①、现阶段XX大厦周边地区商业档次较低、分布较散并且业态、业种不均衡,整个地区商业还处在不成熟状态固定高档次理性消费人群至今还没有培养起来,而XX大厦整体定位高档，商业更是要打造精品、风格及特色要形成高档写字楼配品位商业区整体概念，形成自己固定消费者群体，势必须要一定期间进行推广和市场培养
②、与XX大厦同处街角四邻建筑档次普遍较低，近期内又不也许进行拆迁改造，使得XX大厦小环境短期内档次难以提高虽有鹤立鸡群广告优势，但没有小环境烘托，商业特色进程会有一定影响，不利于XX大厦商业环境建设
③、XX大厦是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设，这对XX大厦、特别是内部商业公司来说，将会遇到习惯势力及旧有商业模式阻碍在高档商业与低档商业并存期间，高档商业所受伤害要远远不不大于低档商业这一点必要有足够风险防范准备
④、距离XX大厦局限性2公里东西两区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心对比而言，XX大厦商业面积不大，很难在规模上与以上这两处商业中心相抗衡o—机会
①、XX大厦作为提高商业品质先行者，将一方面在周边消费者中留下深刻印象，一旦品质店铺成功推出，将会给XX大厦带来巨大社会和经济效益
②、XX大厦商用房产虽然面积不大，但是通过符合实际商业定位，较少商业物业供应量更容易被市场合消化吸纳，更快地形成整体商业氛围
③、XX大厦商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用房产业态、业种分布，并对大厦总体定位进行了描述，增强了本案商业布局合理性和操作可行性
④、成功品牌店铺入住也会呼应XX大厦物业品质，相辅相成更易确立市场地位及风格特色T一威胁
①、商业经营收益产生既有对潜在能力发掘和培养，又需要从同业竞争对手中争夺市场份额既有商业同业是不会忽视新对手动作，必将动用各种手段加剧竞争
②、规划中新兴商业中心区与既有商业同样具备威胁性，只但是时间稍稍晚些进入而已大规模商业区建成后，势必分割本案培养出消费能力，导致本中心购买力外流
③、项目启动及整个经营过程都面临一定市场不拟定性，市场操作风险将对本案商业物业推广产生一系列不拟定性影响
4.商圈内既有商业消费构成及评价商业消费体现
①、中低档商业物业供应既有商业设施普遍陈旧，没有明显时代气息
②、分散消费实现固定客流消费没有集中实现购买场合，多以零散分割、外流其她区域商业中心消费形式实现
③、高密度人口流量，低量沉淀忠诚客户群大量客流集散，却没有可以约会、休闲场合消费构造
①、商业店铺各自为战，没有统•业态业种组合效果，形不成整体商业氛围
②、商业零售店铺零散，没有档次店铺及商品均没有规模，也没有品质保证几乎没有能让年轻、潮流主力消费群体随便逛逛去处
③、中档规模百货店已有多次失败经历从“华泰”到“莹虹”再到“赛丽特”无一幸免
④、餐饮供应相对充分，档次较齐备商圈内唯有餐馆数量充分，且中档水平餐馆总体营运效果不错
⑤、快餐整体营运效果突出无论麦当劳、肯德基还是八番面屋、马兰拉面都经营得红红火火＞综合分析评价商圈内稳定客户群体及大量流动群体自身蕴藏了巨大消费能力；既有商业设施陈旧更提供了抢占市场机遇;大厦高档次建筑实物载体更提供了营运保证；整体XX商业规划，构筑品牌店铺组合，统一营运市场效果是本案成功运作核心商业市场与功能定位part2
一、商用房产市场供需状况＞
1.北京市商用房产经营状况＞商用房产供应及销售状况近两年来，北京市作为商住房产一某些底商商铺在房地产交易市场内也显得格外醒目当代城2万平方米商铺面积，售价为每平方米2〜
2.3万元，怡景园老番街8000平方米商铺售价每平方米
2.2万（二层）〜
3.2万元（首层），蓝筹名座1万多平方米售价为每平方米
1.6〜2万元，东方银座4万平方米商铺售价也许高达每平方米3万元以上，元嘉国际公寓3000平方米商铺每平方米售价3万元，蓝堡平方米商铺每平方米售价为
1.8万（二层）〜
2.8万元（首层）总体上商铺售价普通高出项目售价30%以上，多数在50%以上；成交效果也好于住宅及写字楼＞北京当前商业地产存量约为160多万平方米，其中百货业
27.9万平方米，购物中心
66.1万平方米，外资超市
33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺
36.7万平方米在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米＞商业物业需求增进了商业物业供应，同步大量存量及建设中底商店铺也给后期商业经营埋下了压力商铺供应设计、营运策划及实行管理等日益急迫＞商用房产区位汇集性商用房产在供应总量上升同步，还体现出了明显区位需求特性商业物业需求区域重要集中在人流量大、交通以便住宅区、商务区及附近商业氛围较成熟地段从城区看，朝阳区东三环和亚运村地区普遍成为投资者首选目的另一方面是海淀区，其对商业用房最大需求量体当前对小型铺位物业需求上朝阳区CBD区域是一级商业中心，商业面积不到10万平方米，占全市总商业面积7%作为商务区中商业配套，业态相对单一，以购物中心为主，重要集中在国贸、嘉里中心和贵友商铺为适应写字楼办公人员需求，餐饮、服装等行业高档次店铺比例偏高，时装更是职业化，饮食更多快餐式重要顾客是消费力较高外籍人士、北京演艺界名流、专业人士、公司白领，客户购买力较强优质商业物业首层租金达
2.74美金/日•平米，空置率仍能保持在2%低水平同步入住某些品牌店铺流水月均可达到人民币150〜200万元，坪效超过百元亚运村地区总体商业体现为周边居民区中稳定、高知化、高智化消费群体与它九十年代中后期建设商业区住宅底商小空间、混杂式商业布局极不相称，对新型商业物业需求极为迫切此时
3.6万平方米规模、大空间随意组合“第五大道”推出，定位于满足大范畴高收入居住区居民高品质生活需求吸引了不少专业品牌店进驻或聚合在其附近，全聚德、量贩式KTV之王——钱柜、星巴克咖啡厅等已进入施工阶段“第五大道模式”值得思考和借鉴海淀商业相对于CBD和亚运村明显滞后，特别是品味感局限性这与海淀整体上流动人口多且高新技术人员比例过高，目消费强于冲动消费不无关系海淀技术创新水平远远超过了其自身商业发展水平正由于如此，海淀区成为了商业跨国公司首选建材方面,德国第一家居超市欧倍德落户海淀，英国百安居选址海淀区，美国沃尔玛、法国欧尚正在积极准备中7—11便利店、迪亚折扣店正处在报批和选址阶段海淀区在不久将来与世界同步不但仅是其生产能力，尚有商业服务能力及消费能力北京零售业市场呈现出两个趋势从商业类型
2.近期商用房产需求特点上看，商业经营者对餐饮和服装类商业物业需求量较大，而对娱乐商业物业需求量较小，这重要是由于北京市娱乐市场开放力度不够从商业物业需求主体看，中小投资者异军突起，由此带动了小型底商需求量增长与此相呼应餐饮、服装类竞争激烈，市场容量开始趋于饱和，餐饮风格、服装类款式和价格竞争也更加残酷而娱乐消费市场仍有较大经营空间，特别是软性、自助娱乐消费如自助KTV、小厅电影、数码影像、网络游戏、FLASH制作等上升潜力较大，赚钱空间也相对较大
3.本案所在地商用房产市场效果综上述分析，可以得出XX大厦及其商用房产市场定位时，需把握基本要素区域交通因素区域交通便利既可以吸引大商圈消费者前来，也能协助小商圈客户流动到其她区域实现消费需求商务环境因素X社区地区区域历史发展时间短，没有人文沉淀基本，欠缺文化设施、个性化商铺XX大厦业态组合要凝聚商气、人气，更要有灵气商业配套因素XX大厦商业配套要以自身功能配套为主，与大商圈、大商业呼应及互补为辅切不可与小商圈既有商业设施配套而制约自身品质品牌因素品牌是本案商业生命线要树XX大厦商业品牌，一方面要用好成功商户品牌古为今用、洋为中用站在消费者和经营者角度进行整体商业规划是品牌商业出发点和归宿点》商圈顾客因素主力客户群现状消费体现只是水面上面冰山，真正冰山在水下真正消费需求需要探究和发掘
二、大厦总体商业风格定位XX.市场形象1与高档写字楼相匹配商铺多以综合性业态组合模式为主，小规模、多品类、少品牌精品型Shopping mall占市场主流将来趋势中几大商业模式——大规模专业店、大型娱乐中心、超大型市场、连锁经营店铺及休闲新概念型店铺，均有一定发展规定，但在大型商业中心中间单体崇高建筑——XX大厦内部商业组合应突出中、小型精品店、品牌店形式21世纪商业在注重商品品质同步，开始进入体验消费经济时代商家普遍推崇“酒香也怕巷子深”当代商业理念，因而XX大厦内外对品牌店宣传与展示也是本案实行核心之一.本案主力店铺选用原则2引入一家中高档西餐厅或主题西餐厅，价位在人均消费100-200元之间商业环境调查与研究PARTI
一、周边商业状况调查.当前商业现状调1查.近期商业规划调查2
二、商圈范畴及主力客户群.商圈范1畴.主力客户群
2.商业环境分析3SWOT.商圈内既有商业消费构成及评价4商业市场与功能定位PART212
一、商用房产市场供需状况
12.北京市商用房产经营状况1•近期商用房产需求特点
2.本案所在地商用房产市场效果3
二、大厦总体商业风格定位XX
15.市场形1象.本案主力店铺选用原则
2.营运效3果.本案关联业态、业种影响4商业配比及组合方案PART319
一、大厦收益能力测算XX19销售价格测算
1..租金水平测算2大厦营运成本测算假设
3.XX
二、大厦商业组合模式XX
21.业态及业种选1取与西餐厅相辉映，应引入一家具备深厚中华人民共和国文化底蕴中餐厅，以老式北京特色及品牌为首选，达到中西合璧效果中餐厅档次与消费水平应高于西餐厅充分盘活F1最有效商业面积将咖啡厅或酒吧、汽车快餐厅超市数码影像品牌展示等集中在一层推出，吸引客流，抢占市场引进有品牌、有规模，规范经营娱乐健身项目.营运效果3上述主力店铺区位分布及规模控制将在Part3某些给出组合设计建议方案本案为各业态组合区域商业中心且为高档次写字楼底商,在总体风格上要有品味能与XX大厦物业档次相匹配，并且可以组合区域内既有商业设施形成吸引中心设计方案要保证主力店铺特色充分呈现，更要保证以超市为根基，组合休闲、餐饮、娱乐及新生活方式体验整体商业特色寻常营运管理将采用物业分租与自主经营相结合模式，把统一规划设计及功能定位与分散经营、分散风险，提高收益相结合以“稳定收益，打造精品”为XX大厦商用房产营运目的.本案关联业态、业种影响4本案主力店铺选用原则是基于商圈内有关联业态状况及目的客户群消费潜能设定目的客户群状况已在前面进行了分析这里只简述一下关联业态影响通过对周边市场调查发当前A区域XX大厦以北花园东路汇集了大量中高档餐厅，有家常菜、烧烤、火锅、茶楼等等，各色口味一应俱全；且已经汇集了较强人气，生意普遍较好，已构成对XX大厦拟引进餐馆较大威胁同样其她三个区域也有几家经营不错中高档餐厅如果XX大厦内也一味地引进某些类似档次、特点餐厅，必定会晤临异常激烈竞争而在此大规模餐饮氛围中，真正中餐老字号、顶级品牌店并不多纵观四个区域餐饮业，各种档次中式、西式快餐、便餐为数诸多，而高档次特色西餐厅或风味主题餐厅只有C区域展览馆内莫斯科餐厅一家从市场供应角度来看引进中高档西餐厅应是XX大厦餐饮店铺较为明智选取XX大厦位于城北，北京城北总体消费水平高于城南，但消费产品国际化特点不如城东南部在XX大厦内开设一家中高档且很有品位西餐厅，可以吸引主力客户群应有三某些一为中关村科技园区IT精英这某些人收入高、年龄轻，又有相称一某些海归派，对西餐接受限度及需求限度都比较高二为附近住户该区域整体消费为北京强群体势，中高档西餐厅定会吸引她们去尝试新鲜三为附近高校大学生、留学生海淀区为北京市大学校园汇集地，大学生、留学生消费倾向一定限度上影响着区域市场供应虽然大学生、留学生多数没有稳定收入，却有较稳定经济来源，消费渴望最为强烈即便是非经常性消费也是不可忽视一种群体从市场需求角度来看高档西餐厅会吸引这三某些人群经常光临，并有带动其她消费也许A、B、C、D四个区域内有较多彩扩店，但规模不大，设备老旧，经营状况普通X社区作为一种客流较大交通枢纽，且有以远望楼为代表相称一某些中档旅游定点饭店，国内游客在此旅游住宿比例较高，且西南、东北办事处也在商圈内对纯正北京风味、北京特色产品、履行纪念品均有较大需求在XX大厦辟出一点空间经营彩扩、数码冲印业务也会吸流动顾客群进行消费北京当前市场上写字楼底商一层绝大多数组合为一家银行加一家中高档中餐厅但咱们不建议XX大厦采用这种形式一方面XX大厦周边银行较多，且多为分理处,已有一定规模且业务比较全面另一方面本案有效面积不大，应以客流吸引力较强经营方式为首选个人金融服务可选取在店铺组合中剩余空间或公共空间内安装24小时ATM机方式满足需求商业配比及组合方案Par±3
一、大厦收益能力测算XX.销售价格测算1北京商用房产平均销售价格普通为住宅价格
1.5〜3倍第二季度北京甲级写字楼市场平均售价为美元/平方米（建筑面积报价），售价指数为121,比第一季度下降了
1.5%查询X社区周边地区商用房产新建住宅成交价格比较修正后选定四组参照价格，再依照XX大厦商用房产某些楼层面积折算权重，加权平均计算得出收益测算四组参照价格
1.14万元/平米，
1.31万元/平米，
1.49万元/平米，
1.73万元/平米测算表格参见附件四XX大厦售价测算表在后续分析中，咱们将以此销售价格为参照折算MM商厦整体运作XX大厦商用房产时，应承担合理租金水平.租金水平测算2租金水平测算，测算是XX共（万元）平均日租金（%/«•H）大厦拟引进商业业态、业种在相邻区位、相近物业内成交租金价格平均水平第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为
31.3美元/月/平方米（使用面积报价），租金指数为
74.6,比第一季度下降了L9%甲级写字楼市场平均空置率由第一季度
15.7%上升为
16.4%,上升了
0.7个百分点商用房产空置率水平，新增销售项目平均在20%〜25%比较分析后选定五种租金组合方案，组合测算得出五个平均租金收入水平分别为组合方案租金组合方案一
35124.98租金组合方案二
29194.14租金组合方案三
33144.70租金组合方案四
34604.91租金组合方案五
28904.10组合测算表见附件五XX大厦租金收入水平测算表大厦营运成本测算假设
3.XX＞以MM商厦整体运作XX大厦商业用房为前提项目投资及成本构成设定为＞承租B1F4所有面积应付XX集团租金总额；〜＞经营超市设备、装修及营运成本、所需流动资金；＞管理分租某些管理费、寻常维修费；＞分租房产项目空置损失；＞应缴纳各项税金及附加；＞所有商用面积均可以分割使用
二、大厦商业组合模式XX＞1,业态及业种选取＞XX大厦商用房产业态、业种选取将本着立足大厦、服务大厦，面向一级商圈，吸引目的顾客群体原则进行＞业态模式重要有超市零售、餐饮、商务服务、文体娱乐等四大板块；＞每一板块均有一种主力楼面空间，辐射到关联楼面空间；＞每一楼面空间力推12家主力店铺，别的为优选店铺；〜＞主力店铺分割后剩余空间按照业态互补、业种关联原则选用优选店铺;空间面积划分以主力店铺与优选店铺组合，获取最大空间收益效果.店铺组合及推荐品牌2依照业态、业种选用原则，咱们给出两种商用房产分割使用方案，并再此基本上给出主力店铺推荐品牌及优选店铺推荐品牌方案一B1/F1分割组合为超市方案方案二F1/F2分割组合为超市方案方案一店铺组合及推荐品牌楼主力店铺推荐品牌优选店铺推荐品牌层台北小站/仙踪林；保B1食品、日用品超市超市（自营）MM龄球馆、阅读吧分租；茶餐厅、保龄球馆、商务中心自营商务中心、阅读吧汽车展示、汽车餐本田/别克/帕萨特等厅、数码冲印、一种中高档品牌车F1咖啡厅星巴克/上岛MM超市展示、专卖；麦当劳汽车餐厅；数码彩Kodak扩店钱柜/麦乐迪（需要餐F2西餐厅Hard Rock/Friday量贩式KTV饮配套，作一层半）F3量贩式钱柜/麦乐迪——KTV青鸟/中体倍力/宝迪F4健身中心——沃•英派斯方案二店铺组合及推荐品牌楼主力店铺推荐品牌优选店铺推荐品牌层青鸟/中体倍力/宝迪B1健身中心保龄球馆保龄球馆分租沃•英派斯数码产品专卖；F1咖啡厅、日式餐厅三星数码；Kodak数码星巴克/上岛；京樽/花超市、数码冲MM彩扩店；商务中心自碟/易喜商务中心E[K营F2食品、日用品超市超市（自营）——MMF3西餐厅茶餐厅台北小站/仙踪林Hard Rock/FridayF4中餐厅谭家菜/全聚德—.店铺面积及区位分布3方案一相应店铺面积楼层总面积（Df）主力店铺建议面积（itf）优选店铺建议面积（m2）、、10001600茶餐厅、保龄球馆、电、、B
16817.42MM超市2800影院、阅读吧、商务中
1000150、心、美容美发50200汽车展示、汽车餐厅数、、2500400F
14057.91星巴克/上岛300码冲印、超市、MM100600F
22791.84Hard Rock/Friday1300钱柜/麦乐迪1500F
32957.83钱柜/麦乐迪整层——F
42957.83青鸟/宝迪沃•整层——英派斯共计
19582.83区位分布示意图见附件六店铺组合方案一区位分布示意图方案二相应店铺面积楼层总面积主力店铺建议面积优选店铺建议面积Itf m2ma青鸟/中体倍力/保龄球馆、电影院、美、、16001000B
16817.424000宝迪沃•英派斯容美发200数码产品专卖;超、、星巴克/上岛；京MM
1700600、F
14057.913001200樽/花碟/易喜市、数码冲印、商务
100、100中心F
22791.84MM超市自营整层——F
32957.83Hard Rock/Friday1500茶餐厅1400F
42957.83谭家菜/全聚德整层——共计
19582.83区位分布示意图见附件七店铺组合方案二区位分布示意图商业功能设计方案与比较Part4
一、主力店铺功能及区位设计自营主力店铺超市区位设计
1.本方案给出了两种超市区位分布方案方案一为B1/F1方案，即在B1某些划分出2800itf左右，在F1某些划分出600nV左右，共计3400nf左右包括收货区、滞货区在内收货区、滞货区统一设在B1某些,B
1.F1通过中央扶梯贯通一体，出入口、收银台F1某些双侧出入口共设四个收银台,B1某些设立六个收银台方案二为F1/F2方案，即在F1某些划分出600nV左右，F2使用整层，共计约为3300m20滞货区设在F2,收货区在Fl,通过垂直电梯送达F2滞货区F1某些设立六个收银台，F2某些设计两个收银台（以便顾客去
三、四层消费）方案
一、方案二中超市区位可参见附件
六、附件七＞
2.超市面积控制因素＞无论是方案
一、还是方案二，对自营超市某些面积都进行了控制，总面积不超过3500itf这应面积控制基于如下三方面考虑＞消费能力＞本案所在位置不是商业核心区，也不是居民社区商业核心区对寻常生活消费品需求能力有一定限度一级、二级商圈内已有“美廉美”、“超市发”等中大型超市，价格、品种平民化色彩很浓如MM超市一味与之比规模、比价格,未必占优势＞营运成本＞MM超市作为MM整体运作XX大厦配套商业一某些，要以总投资报酬率为评价选取根据为符合整体成本控制规定，超市某些不适当过大在保证整体营运收益上，分租其她业态更易获得投资收益时，应选取分租联营＞此外商务大厦内配套超市也有一定经济规模限制，以品质形象和客单价诉求为店面规模控制要素＞店面效果MM超市要把握业态本质，做出形象、做出效益店面形象上要符合整体高档商务楼配套商业整体风格，并且与引进品牌店铺相呼应为明显区别于“美廉美”、“利客隆”总店店面效果，咱们建议XX大厦内MM超市借鉴中粮广场百佳超市、国贸中心华润超市、丰联广场屈臣氏店模式一一定位于高品位客户，强调人性化，舒服度及明亮色彩，合理价格，新鲜商品＞
3.超市总体风格定位＞高鲜度＞高鲜度包括双重含义一是卖场整体风格潮流、新鲜，与一流商务大厦相匹配；二是商品陈列要有强烈视觉效果A高品质＞所有商品均有严格、规范管理办法，特别是进口商品选取及销售标记必要符合国家规定；生鲜商品必要符合食品加工公司卫生原则；商品保管及虫害防治有专业规范及专业合伙单位定期防控＞平价格.店铺组合及推荐品牌
2.店铺面积及区位分布3超市客户定位高品位不等于价格定位高品位对高客单价追求应通过商品构造来实现，而不是商品单价畸高来实现在Part某些中咱们给出超市综合毛利率是同行业、同规模平均水平,5咱们不建议由于物业档次提高而带来商品价格提高尽管物业档次提高会带来费用提高，但应通过商品组合、营运管理水平提高来化解高流转商品应保持不高于市场平均价格，特色商品不高于主力销售价格
二、组合业态功能及区位设计.各业态选取及楼层分布1在业态组合上，方案一只有MM超市一间零售店铺，汽车展示某些虽有销售但以展示为主，销售为辅方案二有MM超市和数码产品专卖两间零售店铺，但两间店铺并不属于同业，没有内部竞争餐饮、娱乐同样遵循保证主力店铺唯一性及与优选店铺有相近目的顾客群或关联消费原则，在店铺间保持合力效果不不大于单体运营效果在楼层分布上，对店面形象展示规定高，租金承担能力强店铺予以首层、二层对店铺特色明显，定向消费群体比例较高予以
三、四层及B1某些，使特色店铺能获得相对低廉租金，利于其发展.组合业态店铺间互动效果2方案
一、方案二业态面积比重及综合贡献评价如下表零售面积比餐饮面积比娱乐面积体育健身面积综合服务面积展示空间面积对比喻案重％重％比重％比重％比重％比重％方案一17152824313贡献系数
1.
11.
31.
51.
11.
51.1综合效果
18.
719.
54226.
44.
514.3方案二263803420贡献系数
11.
501.
31.50综合效果
2657044.230方案一汇总综合效果为
125.4/
7.6；方案二汇总综合效果为
130.2/
5.
3.推荐店铺功能规定3店铺样板店上下水动力电燃气消防环保面积m3租期超市V X V X以上3〜5年百佳超市、屈臣氏星巴克V X X VX100-4006〜8年国贸店、安贞店麦当劳V VX V V300〜500以上家和超市中体倍力V VX VX3000以上5年以上长安大戏院钱柜V V VVX3000以上5年以上朝阳门店全聚德VV1000以上5年以上和平门店汽车展示XXXVX500以上1年以上长安俱乐部、崇光百货注“一’表达此项有专门规定；表达此项无特别规定“X”
三、组合方案比选方案一优势
①、业态、业种进入比较全面，互动能力强；
②、自营超市以B1为主，一定限度上增长分租收益能力；
③、F4做健身中心通风、采光效果好，利于推广方案一劣势
①、B
1.F1分割过多会增长分摊面积，导致实际分租面积减少；
②、F4做健身中心租金相对B1要高，对其市场推广压力有所增长；
③、B1使用功能重新划分，会增长某些改造投资方案二优势
①、业态、业种相对集中，便于发挥群体效应；
②、餐饮总体定位高，易于构建高品位消费群体，提高商铺总体档次方案二劣势
①、店铺行业关联度高，抗击行业风险能力有所削弱；U!、营运模式及风险控制
②、中餐设定档次较高，在招商方面会有一定难度整体营运模式
1.XX大厦商用房产要承担其借助大厦物业基本，提高XX大厦责任在营运模式上必要选取整体营运模式对商用房产使用先期整体规划，按规划方案进行定向招商、招租自营、分租联营某些统一管理、独立核算必要变化规划用途时，应选取相近使用功能代替统一策划营销方案，统一进行市场推广，做大营销、小销售结合营销模式理念创新、管理创新、业绩创新.风险及防范2行业风险北京房地产市场总体商用房产投资走强，但强势并不稳定也不均衡第二季度总体状况以开始走低，价格下降、空置率上升，新楼盘还在增长整体行业短期大幅上升空间不大但进入三季度世界经济及国内经济均有上升迹象，从风险防范角度应持谨慎乐观态度把握整体经营及市场方略个别风险以MM商厦运作XX大厦个别风险突出体当前两个方面一是XX大厦自身不处在核心商圈，商业氛围不够成熟；二是以经营超市经验拓展为商业物业全案营运管理，管理经验方面有所欠缺对个别风险防范应以扬长避短为原则在商圈培养及招商初期，应予以客户较大幅度优惠政策，以短期获利损失换取长期稳定收益对管理能力方面迅速提高可以大胆创新，广泛合伙，请专业人员或专业公司进行征询或委托进行专项管理、策划等,以专业管理技术化解个别风险，抗击行业风险
3.管理架构XX大厦项目启动后，MM商厦可采用合署办公方式，逐渐整合公司业务整合后公司可按业务职能设立五个业务部、两个管理部五个业务及重要职能
①、超市经营部负责连锁超市某些寻常经营以门店管理、商品管理为核心业务
②、商业发展部负责整体商业策划及营运效果分析，投资收益测算、核算，与专业人员、专业公司合伙等
③、市场营销部负责招商、招租，市场营销策划等
④、稽核部负责防损、安全保卫、员工失职追查及员工诚信管理等
⑤、物业、工程部负责商铺寻常维修、工程改造管理、审核等工程实行以专业合伙公司方式进行两个管理部及重要职能
①、财务管理部负责财务核算及财第分析
②、人事行政部负责人力资源及寻常行政管理工作商业收益研究及测算Part5
一、承办租金水平测算＞计算根据＞以MM商厦运作XX大厦商用房产，其可承受租赁费可按两种办法拟定，一是比较分析法，比较市场同业物业平均租金水平扣除房产税；二是以投资置业方式测算投资收益，以投资回收期内收益年金为租赁费用计算根据＞贴现率＞贴现率选取参照商用房产贷款利率与现房地产投资收益率商用房产贷款利率为
5.75%,商用房地产平均投资收益率为4%〜6%考虑整体接受XX大厦替业主方承办了市场风险及空置损失因素，选取5%、4%两个贴现率分别计舁＞投资回收期＞房地产投资正常投资回收年限为10〜，咱们分别选取,，，四种方案计算＞承租原则租金比较成果整体承办XX大厦，可比写字楼租金价格为
3.5元/平米・日；商用物业租金
一、二层均价为
4.5元/平米•日均包括物业费收益年金测算见附件八:XX大厦投资收益年金测算表依照租金水平比较成果及收益年金测算，选定MM商厦承办XX大厦租赁费用原则以五年为合同定价周期，可接受租金水平分别为1800万元、2200万元、2400万元、2400万元、2500万元租金水平及分担方式见附件九MM商厦支付租金测算表
二、各方案投资收益分析将给出业态、业种分布方案
一、方案二与组合租金方案相组合，共有十个组合方案咱们分析其中六个总体投资收益较好组合方案，分别为方案一:租金组合方案一和B1/F1组合出租某些效益分析
1.、出租某些效益分析1项目第一年次年第三年第四年第五年空置率为0时总租金收入
19130000.
929077419.
0830240515.
8531450136.
4832708141.94设定空置率30%25%20%16%16%考虑空置率租金收入共计数
13391000.
6321808064.
3124192412.
6826418114.
6427474839.23物业费（
1.5元/平米.日）
6049141.
856481223.
426913304.
987258970.
227258970.22应交营业税及附加
1069207.
841555910.
821710814.
471852239.
671910359.52支付XX租金1700000021000000230000002300000024000000项目管理费360000360000360000360000360000出租和物业损益
1010934.
645373376.
916034903.
198464845.
198463449.
93.自营某些效益分析2项目第一年次年第三年第四年第五年预期日销售额11500010125000135000135000预期年收入4197500043800000456250004927500049275000毛利及通道利润率13%15%15%15%15%毛利及通道利润54567506570000684375073912507391250营运费用率
13.50%
12.30%
12.00%
11.00%
11.00%营运费用56666255387400547500054202505420250流动资金占用资金成本00000开办费摊销400000400000400000400000400000支付租金10000001000000100000010000001000000费用共计70866256807400689500068402506840250超市经营损益共计-1629875-237400-
51250551000551000.总效益分析3项.目第一年次年第三年第四年第五年出租及物业损益共计
1010934.
645373376.
916034903.
198464845.
198463449.93超市经营损益共计-1629875-237400-51250551000551000总税前净收益-
618940.
365135976.
915983653.
199015845.
199014449.93所得税
01694872.
381974605.
5532975228.
9132974768.477税后净收益-
618940.
363441104.
534009047.
6376040616.
2776039681.453投资报酬率-
3.44%
15.64%
16.70%
25.17%
24.16%•超市某些盈亏平衡分析4项目第一年次年第三年第四年第五年经营超市每年付出固定成本140140140140140超市贡献毛益率-1%
2.70%
3.00%4%4%达到盈亏平衡年销售收入
52592592.
5947333333.33550000035500000达到盈亏平衡日销售收入
144089.
2948129680.
36597260.
27497260.274方案二:租金组合方案一与F1/F2组合（略）方案三:租金组合方案三和B1/F1组合（略）方案四:租金组合方案三和F1/F2组合（略）方案五:租金组合方案四和B1/F1组合（略）方案六:租金组合方案四和F1/F2组合（略）
三、各方案测算数据汇总各方案税后净收益和投资报酬率汇总表序号项目第一年次年第三年第四年第五年-
618940.
363441104.
534009047.
6376040616.
286039681.
4531.方案•税后净收益方案一投资报酬率-
3.44%
15.64%
16.70%
25.17%
24.16%-
726312.
911905651.
3122334709.
8254097614.
524016876.
6682.方案一税后净收益方-
4.04%
8.66%
9.73%
17.07%
16.07%案二投资报酬率-
1247819.
15879559.
15621910693.
3043749213.
363656622.
4053.方案三税后净收益方-
6.93%
3.82%
7.96%
15.62%
14.63%案三投资报酬率方案四税后净收益-
1648070.
82992277.
80551321474.
1522991161.
162866165.
1684.方案四投资报酬率-
9.16%
4.51%
5.51%
12.46%
11.46%
5.方案五税后净收益方-
320464.
882468478.
1192930080.
7364862384.
424814320.322案五投资报酬率-
1.78%
11.22%
12.21%
20.26%
19.26%
6.方案六税后净收益方-
1319208.
681318148.
5871682973.
4693385918.
433276712.72案六投资报酬率-
7.33%
5.99%
7.01%
14.11%
13.11%
四、考虑广告宣传费后效果假设第一年广告宣传费为100万元，其她各年广告宣传费为50万元，则各方案投资报酬率及税后净收益（略）商业功能设计方案与比较PART423
一、主力店铺功能及区位设计23自营主力店铺一一超市区位设计
1.
0.超市面积控制因素
20.超市总体风格定位30
二、组合业态功能及区位设计
26.各业态选取及楼层分布
10.组合业态店铺间互动效果
20.推荐店铺功能规定30
三、组合方案比选28
四、营运模式及风险控制29整体营运模式L
0.风险及防范
20.管理架构30商业收益研究及测算PART532
一、承办租金水平测算32
二、各方案投资收益分析33
三、各方案测算数据汇总34
四、考虑广告宣传费后效果35
五、建议方案及收益预期36结论37附件38
五、建议方案及收益预期上述测算方案中方案一及方案七综合收益水平较高，可知选取业态、业种组合方案一与合理租金分派会提高收益能力实际操作中分租某些可以收取入住押金及预付租金方式，可以沉淀某些资金作为周转资金使用超市经营某些由于有MM商厦经营信用依托，可以争取一定信用天数，也可以缓和资金压力第一年度MM商厦可争取XX集团支持，先行启动项目后支付租金，给XX大厦商业整体运作奠定基本名吉论本文就XX大厦商用房产总体定位及业态、业种选取进行了分析在此基本上给出了两种推荐方案之后对两种经营方案相应租金收入状况进行了投资分析通过投资分析可以得出如下结论:MM商厦以超市为依托整体运作XX大厦商用房产具备会好投资收益效果；XX集团将XX大厦商用房产交MM商厦经营可以规避分散招租风险并有助于XX大厦整体市场形象确立；XX大厦商用房产需要进行整体、专业策划才干在非核心商内树立品牌地位;在大厦商用房产营运阶段应本着“理念创新、管理创XX原则吸纳专业人员,与专业公司合新、业绩创新”伙规避风险、稳健经营、长期收益出寸件附件一:XX大厦区位图示附件二:XX大厦周边商业设施分布图附件三:XX大厦周边商业设施分布表附件四:XX大厦售价测算表附件五:XX大厦租金收入水平测算表附件六:店铺组合方案一区位分布示意图附件七:店铺组合方案二区位分布示意图附件八:XX大厦投资收益年金测算表附件九:MM商厦支付租金测算表商业环境调查与研究par±1
一、周边商业状况调查XX大厦位于B路段与C外大街交叉路口东北角，是三环沿线在X社区地区标志性建筑就建筑物所在区域整体氛围来看，交通便捷、通过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费商业氛围尚未形成L当前商业现状调查调查范畴以X社区为基准点将调查分析区域按地理位置分为四某些以A、B、C、D分别代表划定区域区域划分参见附件一XX大厦区位图示A区商业种类数量基本经营状况备注服装专卖店约15家规模较小，低档次，经营状况普通食品、用品店约家规模很小，档次较低，经营普通10综合超市5规模较小，经营状况良好综合商场1规模大，中高档次，经营普通邮政、快递2X社区邮局规模较大，另一家较小银行、储蓄所约家绝大多数有一定规模，经营状况较好10娱乐设施0健身设施2规模较大比较有特色，经营状况不错保健按摩等餐饮设施19大某些为中档餐厅，重要汇集在XX大厦以北，生意好商业种类数量基本经营状况备注服装专卖店1规模较大，档次较低，经营状况普通综合超市61家规模大，经营状况较好，其她规模普通建材家居规模大，经营普通2电子产品专卖店15家左右大多数规模较大，竞争十分激烈邮政、快递规模较小2银行、储蓄所9中档规模较多，经营较好娱乐设施规模中档，经营普通3健身设施1规模较大，经营普通保健性质餐饮设施中档规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中29餐和西式快餐商业种类数量基本经营状况备注服装较多规模很大，档次较低，多数为批发市场食品、用品店较多规模小，低档次综合超市规模大，经营状况良好-1邮政、快递3BB邮局，规模较大，其她规模很小银行、储蓄所约15家工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营较好娱乐设施2规模较大，经营较好餐饮设施17规模不大，有一某些为西式快餐，经营较好商业种类数量基本经营状况备注服装较多规模较小，低档次，经营状况普通综合超市2规模较大，经营较好邮政、快递1规模较大，需求较大，业务诸多银行、储蓄所6中档规模，经营较好工艺品1较大规模，档次较高，经营普通美容1中档规模，中档档次，生意较好娱乐设施4中档以上规模，经营较好距离本案较远健身设施经营较好1宾馆3规模较大，由于客流不稳，经营普通餐饮设施中档规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐29和西式快餐四个区域重要商业设施及其分布详见附件二:大厦周边商业设施分布图;XX附件三:大厦周边商业设施分布表XX
2.近期商业规划调查区域内及周边道路交通。
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