业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则（修订征求意见稿）第一章总则第一条为规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《物业管理条例》及有关规定，结合实际，制定本规则第二条本省行政区域内业主大会、业主委员会的成立、选举、换届和活动，适用本规则第三条业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，应当代表和维护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行相应的义务业主大会的决定，对业主具有法律约束力同一物业服务区域内只能成立一个业主大会第四条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督，接受业主的监督业主委员会的决定，对业主具有法律约束力第五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动第六条建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力社区党组织指导物业服务区域内业主、业主委员会、物业服务人依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织物业服务区域内涉及基层治理重要事项、重大问题都要由基层党组织研究讨论后按程序决定第七条县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员履职业务培训，并会同街道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展业主委员会成员培训，提升业主委员会成员履职能力第八条街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理有关的工作第九条业主大会、业主委员会的成立、选举、换届和活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作出现争议时应当接受司法行政主管部门的指导和监督街道办事处（乡镇人民政府）应当建立健全物业管理联席会议等相关协调工作机制，协调处理在业主大会设立、业主委员会选举及换届出现的重大矛盾纠纷第二章业主大会成立第十条业主在物业管理活动中根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，承担业主义务不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务

（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等取得房屋所有权的；

（二）因继承取得房屋所有权的；

（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的；

（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的；

（五）法律法规规定的其他情形已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向买受人交付的专有部分，建设单位为业主第H■一条业主在物业管理活动中享有下列权利

（一）对物业服务区域内共有部分实施共同管理；

（二）对共同管理的有关事项提出建议；

（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（六）监督业主大会和业主委员会的工作；

（七）监督物业服务合同的履行；（）A监督专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利第十二条业主在物业管理活动中履行下列义务

（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）履行物业服务合同约定的义务；

（六）按照规定和约定交纳专项维修资金、支付物业费和其他应当由业主共同分摊的费用业主与物业使用人约定由物业使用人支付费用的，从其约定，业主负连带支付责任；

（七）法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务第十三条物业服务区域内，交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的符合上述条件之一起三十日以内，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告，并在物业服务区域内公告建设单位提交的书面报告应当附物业服务区域划分备案情况，物业服务区域内建筑物面积清册，包括专有部分面积、业主姓名和联系方式等内容的业主名册，建筑规划总平面图，物业服务用房，业主委员会用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的资料建设单位未按时书面报告设立业主大会的，同一物业服务区域内二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请，并提供业主身份证明材料第十四条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到设立业主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向商品房销售主管部门、建设单位或者物业服务人核实是否符合召开首次业主大会会议的情形符合的，应当在收到书面报告或者书面申请后三十日内指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议；不符合的，应当告知原因，并在该物业服务区域显著位置公示第十五条筹备组一般由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表担任筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）根据业主自荐或者推荐确定，并在物业服务区域显著位置公示筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处（乡镇人民政府）印章鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务街道办事处（乡镇人民政府）可指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员协助筹备组参与筹备相关工作第十六条筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐或者自荐产生筹备组人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业服务区域的规模合理设置，总人数为单数筹备组中业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间第十七条街道办事处（乡镇人民政府）应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显著位置公告七日以上，筹备组自公告之日起成立业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员开展筹备相关培训第十八条筹备组应当履行下列职责

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、内容和形式；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、人数和业主专有部分面积；

（四）拟定业主委员会选举办法草案；

（五）审核业主委员会成员候选人资格，提出候选人建议名单;。