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房产买卖合同篇15房产买卖合同1甲方(卖房人)身份证号乙方(购房人)身份证号丙方(房产中介)沈阳市于洪区某房产中介甲乙丙三方于一年5月1日签定了一份房屋买卖协议书,约定由乙方购买甲方的位于原协议其他约定事项中的6项作废,现变更为以下条款
1、甲乙丙三方在签订本协议时房产已经发生区域变更,由于洪区变更为皇姑区的事实,具体地址以变更后的地址为准
2、甲方的保证义务第
一、甲方应保证出售的.该房屋具备合法的“沈阳市房产管理局”颁发的沈房权证,保证该房房产证将来不能被撤销或该房产被变更为乡产权第
二、甲方保证该房屋不存在任何未结清的债权债务、税、费(包括但不限于采暖费、水电气、电话宽带有线物业费等)第
三、甲方保证该房无抵押、查封等强制措施甲方需配合乙方提供各种证明材料,否则当乙方发现该房屋存在甲方无法保证的情况时,乙方有权随时提出解除合同,甲方需在乙方提出解除和同后日内退还收取的乙方所有费用,否则发生延期退还还将额外支付乙方延期付款违约金元整,造成乙方损失的甲方还需赔偿乙方损失实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的.,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除这两个司法解释是目前房产新政下引用情势变更原则申请法院或仲裁机构变更或解除合同的法律依据
2、情势变更原则的含义情势变更原则是一项涉及合同履行的法律原则指在合同成立后至履行完毕前这段时间内,因不可归责于双方当事人的原因而发生情势变更,致使继续维持该合同之原有效力对受其影响的一方当事人显失公平,则允许该当事人单方变更或者解除合同所谓情势,应指合同成立之后、履行之前所发生的不可预见,无法控制,致使合同之基础或环境发生根本性变化,并且其影响及于社会全体或者是局部,而不是单单只影响该合同本身,而且不是直接对合同的利益产生影响,而是通过该事由影响了合同订立所依赖的客观环境或者是基础,进而影响该合同的,在这种情形下,履行该合同会造成合同当事人双方利益的不均衡,出现显失公平的局面,有悖诚实信用原则所谓的变更,是指合同赖以订立的基础或者环境(即情势)发生了异常的、根本性的变动这主要是与商业风险的区别一般的变化,如果不足以影响到合同的实质性内容,不足以对合同订立的基础造成动摇,那么,就可以认为是一般的商业风险
3、情势变更原则的构成要件
1、不能预见性即情势变更的发生是合同双方当事人于订立合同之时客观上不能预见的此处的不可预见与不可抗力的不可预见性应具有一致性,并且可能会有某种关联性,很多的情势变更是由于不可抗力造成的
2、不可归责性民法上以过错责任为主要的归责原则,当事人对于自己的故意或者过失所造成的损失都要承担相应的民事责任不可归责的构成要件之一是当事人不存在故意或者过失
3、该情势变更发生在合同有效存续期间即情势变更发生于合同成立之后,完全履行之前,而不是发生在合同成立之前或者是履行完毕之后
4、继续履行合同会造成显失公平所谓显失公平,是指非常明显的不公平,而不是一般的利益不等或者对价不均即符合《民法通则》若干问题的意见第72条“双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则”,可以认定为显示公平倘是已经履行的合同造成了显失公平,情势变更原则就不能适用了,因为情势变更原则只对于约定的合同履行期间生效,无溯及既往的法律效力
5、适用情势变更原则后不会造成新的不公平依诚实信用原则以及公平原则,当事人之间适用情势变更原则而进行的合同调整或者解除,倘调整或者解除合同的行为不足以衡平当事人双方的利益,更甚者若造成对方当事人的显失公平,则非适用情势变更原则的本意,更加违背了诚实信用原则和公平原则,因此,须适用情势变更原则后进行的合同调整不会造成新的不公平,这是一个很基本的要件房产买卖合同5卖方(简称甲方)身份证号码________________________买方(简称乙方)________________身份证号码__________________根据《中华人民共和国民法典》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购产签订本合同,以资共同信守执行第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落在市区拥有的房产(别墅、写字楼、住宅、厂房、店面),建筑面积为平方米(详见土地房屋权证第号)风险提示标的物信息买卖合同中应根据标的物的类型,在合同中将其特定化防止因产品约定不清,而产生纠纷数量、价款要明确,包括数额的计量单位,大多数事项应由双方协定,同时需要标出标的物的单价、总价,币种、支付方式及程序等,各项须明确填写,不得含糊第二条上述房产的交易价格为单价人民币元/平方米,总价人民币元整(大写—元整)本合同签订之日,乙方向甲方支付人民币元整,作为第三条付款时间与办法风险提示价款支付在实务中,有的买卖合同只是简单地约定合同款项的金额,对于款项的支付时间和支付方式却未作出约定这一漏洞将为支付方无限期不支付或迟延支付找到借口另外,需方应尽量采取银行转账方式来履行支付货款明确付款的具体期限及条件,尽量要简单、明确易实施,避免催款方因为无法举证付款条件成就而不能主张货款的风险设定明确的逾期付款的违约责任,有效督促或威慑合同付款方
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币一元整给甲方,剩余房款人民币元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币一元整给甲方,剩余房款人民币元整于产权交割完毕当日付给甲方第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起一天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将等费用结清第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费经双方协商,交易税费由方承担,中介费及代办产权过户手续费由方承担第六条违约责任甲、乙双方合同签订后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在—日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方风险提示违约责任违约责任要条款化,在出现违约情形时,能有效执行,避免纠纷很多合同对违约责任没作约定或约定太过含糊,不具可操作性比如有的合同约定“违反合同约定,支付10万元”,这个约定就太过笼统,实务中很难操作具体应明确,违反合同的哪条约定,应承担何种违约责任,如质量不符、数量不符、未按时足额付款、未及时交货等等,不同违约情况应制定相应的.违约责任,另外,违约金的数额要具体化、数字化,以便于向违约方主张第七条本合同主体
1、甲方是共人,委托人即甲方代表人
2、乙方是,代表人是o第八条本合同如需办理公证,经国家公证机关公证处公证第九条本合同一式一份甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,—市房地产交易中心一份、公证处各份风险提示证据保留注意保留和收集合同及附件以及合同履行过程中形成的补充协议、送货单、购销凭证、发票签收记录、双方的来往函件、备忘录、会议纪要、传真件,交通票据、运输单、电话记录、电子邮件等等书面、视频、录音资料,一旦发生纠纷,这些证据都将有可能成为有力的事实证据第十条本合同发生争议的解决方式在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决风险提示争议解决方式合同双方一旦发生争议,协商不成的只能求助于机构或法院那么具体选择哪一种方式,则需要当事人双方约定,如果选择仲裁机构就一定要明确是哪个仲裁委员会,否则就会因约定不明而致约定条款无效当然双方也可以约定管辖的法院,而约定法院则只能在被告所在地法院、原告所在地法院、合同履行地法院、合同签订地法院、标的物所在地法院中选择其一,而不能随意选择,否则该条款无效第十一条本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力第十二条双方约定的其他事项出卖方(甲方)________________年一月―日购买方(乙方)年—月一日房产买卖合同6根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定,经友好协商,本着平等互利的原则,就该存量房买卖的有关事项达成一致,订立本合同第一条房产基本情况
1.卖方房产(下称该房产)座落于_____________________________________________________________,建筑面积平方米(其中单元面积平方米,附属间面积平方米,其它)o详见房权证字第号《房屋所有权证》,房共字第号《房屋共有权证》(若上述表述与房屋登记簿不符,则以房屋登记簿记载内容为准)第二条卖方对该房产现状的声明
1.卖方根据国家的规定已依法取得该房产所有权,对该房产现状负全责,并保证该房产符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定卖方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效,否则由此产生的后果由卖方承担
2.卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况1抵押状态【存在抵押口、不存在抵押口】,关于抵押权的补充约定及说明2出租状态【存在出租口、不存在出租口】,若该房产存在出租,则卖方保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权,关于租赁的补充约定及说明33土地证状态【已办理口、未办理口】4房产内户口情况【该房产内已有口、未有口户口落户;该房产享受过口、未享受过□政府相关“外地人购房落户政策】关于户口问题的补充约定及说明⑸其他:第三条买方对购买情况的声明
1.买方已亲自实地看房,并对该房产的现状及疑虑询问过卖方,在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料,了解产权相关信息,愿意购买该房产
2.买方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效,否则由此产生的后果由买方承担第四条房产成交价买卖双方商定上述房产成交价为人民币(大写)____________________(¥)【包括口、不包括口】该房产的附属设施、设备等物品(物品内容可另立清单附件)第五条交易定金买方应向卖方支付的定金为人民币(大写)(¥)o(说明)_____________________________________________上述定金交由[买方直接支付给卖方]口、[存入经纪机构在银行设立的存量房交易结算
3、在甲方和该房产都具备本合同约定的上述条件无任何瑕疵时,甲乙双方到房产交易部门办理更名过户手续,甲方保证没有两套售房的税,若有甲方承担该税,其他交易所需的费用由乙方承担,在更名过户手续办理完毕后日内,乙方一次性支付甲方剩余房款,如乙方延期支付还将额外支付甲方延期付款违约金元整
4、在乙方更名过户后如需甲方配合乙方办理相应税费的变更手续的(包括但不限于采暖费、水电气、电话宽带有线物业费等)乙方必须无条件配合,否则不配合导致乙方损失的,甲方应赔偿乙方的损失
5、在本协议签订后个月内如果该房还无法办理更名过户手续的,房屋买卖合同关系将自动解除,甲方应于和同解除后日内退还收取的乙方所有费用,否则发生延期退费甲方还将额外支付乙方延期付款违约金元整
6、丙方在甲乙交易过程中负责提供政策咨询和相关代办事项,具体中介费的收取方式为;办理更名过户手续时丙方一次性从乙方收取中介费贰千元,如是因本协议所定的甲方的原因导致的房屋买卖合同无效、解除的,丙方的中介费由甲方在合同无效、解除当日一次性支付以上协议三方自愿订立,认真遵守执行,此协议一式3份,甲乙丙各执一份签约地点甲方20—年月日乙方20—年月日丙方20—年月日房产买卖合同2甲方(出售方)乙方(购买方)甲乙双方及中介方在自愿平等,互惠互利的原则下经友好协商就乙方购买甲方房屋事宜达成协议如下一条甲方自愿将其座落于一区一路一号一小区一号楼一号,建筑面积一平方米,结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方该房产的相关权益随该房产一并转让第二条甲乙双方商定该房产的、成交价格为人民币一元整大写:人民币一万元整本协议签订当日,乙方一次性支付甲方_元整,付款方式为银行转帐第三条甲方保证上述房地产权属清晰,无争议;未被判决、裁定限制出售,也未设置抵押,不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意第四条所有购房款付清后本协议自动生效,房屋买卖即成事实乙方随即享有该房产的所有权,并承担该房产毁损、灭失的风险甲方及继承人不再享有该房产的所有权,不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利,如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权,即甲方违约第五条在政策和法律允许范围内,乙方要求甲方过户,甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳第六条物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费,按下列约定处理
1、甲方负责将以上杂费缴纳至协议签定之日(或一年一月止)
2、协议签定之日后(或_年_月起)由乙方负责第七条协议生效当日,甲方应将购买该房产过程中的相关费用票据、房屋产权证书和购房协议等全部资料原件乙交乙方保存第八条甲、乙双方从签订协议之日起,均需遵守本协议约定,无论今后房价如何变动,甲、乙双方不得违约第九条违约责任如甲方违约甲方无条件退还乙方全部购房款,并向乙方支付全部购房款总额的_%作为违约金赔付乙方,乙方退回甲方该房产和所有房产资料;如乙方违约:乙方将已支付的购房款作为违约金,并无条件退回甲方该房产和所有房产资料第十条本协议未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分第十一条甲、乙双方在履行本协约中若发生争议,可提交沈阳仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉讼第十二条该协议一式两份,甲、乙双方签字后,立即生效,各持一份,具有同等效力甲方签名乙方签名甲方联系电话乙方联系电话甲方身份证号码乙方身份证号码年月日年月日房产买卖合同3出卖人以下简称甲方买受人以下简称乙方根据国家有关房产的规定,甲乙双方经协商一致,签订本合同,以资共同信守执行第一条乙方购买甲方坐落在市街巷号的房屋栋间,建筑面积为平方米第二条上述房产的交易价格元第三条付款时间与办法
1.乙方应于年月日前向甲方付清房产款项(交款日期以汇款时间为准)
2.乙方面交给甲方现金元;其余元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方第四条甲方应于年月日前将交易的房产全部交付给乙方使用第五条税费分担
1.甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额%的交易费;承担公证费、协议公证费
2.乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额%的交易费,承担房产交易中国家征收的.一切其他税费第六条违约责任
1.乙方必须按期向甲方付款,如逾期,每逾期一天,应向甲方偿付违约部分房产款%的违约金
2.甲方必须按期将房产交付乙方使用,否则,每逾期一天,应向乙方偿付违约部分房产款%的违约金第七条本合同主体].甲方是、、,共人,委托代理人即甲方代表人
3.乙方是单位,代表人是第八条本合同经国家公证机关公证处公证第九条本合同一式份,甲方产权人各一份,乙方一份,房产管理局、公证处各一份第十条本合同发生争议的解决方式在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决第十一条本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力第十二条双方约定的其他事项O甲方乙方代表代表地址:地址:联系电话联系电话年—月一日房产买卖合同4房产新政出台后,由于首付提高、利息增加、贷款额度减少、贷不出款,引发买受人退房潮,焦点主要在于,房产新政是不可抗力或者情势变更,还是属于正常的商业风险,买受人要求退房是否属于违约,要不要承担违约责任?买受人认为房产新政属于情势变更,买受人可以解除或变更合同,无需承担违约责任,其理由是双方签订的房产买卖合同虽然有效,但在合同履行过程中,由于房产新政实施,导致首付提高、利息增加、贷款额度减少、贷不出款,改变了房款支付方式和比例,这是双方在签订房产买卖合同时所无法预料的,无法避免的,是一种无法防止的外因,而非买受人个人原因导致,而且超过了买受人承受能力,买受人无法克服,房产买卖合同纠纷若按照原合同继续履行,对买受人来说将导致明显不公平所以,房产新政属于情势变更,买受人可以解除合同而且不应承担解除合同的违约责任出卖人认为房产新政属于正常的商业风险,买受人应继续履行合同其理由是双方签订的房产买卖合同是在平等互利、等价有偿的原则下经过协商一致自愿达成的,是一份有效合同,且合同的内容也不违反现行法律和法规对有效合同,双方均应全面履行而且房地产调控政策并非不可预见、并非不可克服,因此房产新政不属于情势变更,属于商业风险,买受人要求变更或解除房产买卖合同没有法律依据,买受人应继续履行合同笔者认为,上述两种意见的争议焦点是房产新政在房产买卖合同中的法律定性问题合同签订后,在合同履行过程中房产新政出台,对房产买卖产生巨大的冲击,房产新政这种情况属于商业风险,还是情势变更?合同一方能否以情势变更要求对合同的相关条款进行变更或要求解除合同?要分析这个问题,我们应对情势变更原则及相关构成等作一定的了解和分析
1、适用情势变更原则变更或解除合同的法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[20_]7号)第二十三条的规定商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人,合同范本《房产买卖合同纠纷》最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(二)第二十六条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能。