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372.
9.4物件制作安装
（三）工程处各岗位任职资格
3.1工程主管任职资格大学专科以上学历，具有中级以上专业职称；
3.
1.2三年以上专业工作经验，二年以上管理经历；
3.
1.3具有较强的组织、协调和指挥能力；
3.2值班运行组组长任职资格
3.
2.1大学自动化类专科以上学历，对各类电器设备均具有较高的理解和维护技能；
3.
2.2三年以上专业工作经验；
3.
2.3了解IS09002运作风格
3.3维修服务组组长任职资格
1.
3.1大学专科以上学历，
3.
3.2具有综合性技术技能，对于管道、油漆、电焊、建筑装修、机电维修均有较好功底；
4.
3.3了解IS09002运作风格
3.4空调工任职资格
1.
4.1中专以上学历；
2.
4.2具有空调上岗证或相应证书
3.
4.3二年以上实操经验
3.5弱电工任职资格
3.
5.1中专以上学历；熟悉消防系统；具有较好的电子技术水平；
3.
5.3弱电维修实操具二年以上经验
3.6值班电工任职资格
3.
6.1高中以上学历；
4.
6.2具有电工上岗证；
5.
6.3三年以上实际工作经验；
6.
6.4年龄三十岁以下
3.7杂工任职资格
3.
7.1高中以上学历；具一门以上上岗证；
3.
7.3熟悉给排水工作；工作勤恳，年龄二十五岁以下
3.8维修电工任职资格
3.
8.1高中以上学历；
4.
8.2具有电工上岗证；
5.
8.3二年以上实际工作经验；
6.
8.4年龄三十岁以下
3.9机修工任职资格
7.
9.1高中以上学历；
8.
9.2具中技职称，能维修发电机设备；
9.
9.3八年以上实际工作经验；
10..4年龄四十岁以下
（四）技术资料的管理
4.1对于技术资料管理，遵守“二级制”模式物业工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程处对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本工程处资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失
5.2工程处资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中
（五）有关设备类钥匙的管理
5.1定义设备类钥匙所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙
5.2设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱及设备房及设备钥匙箱
5.3设立与本大厦相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为
（六）机电设备和公共设施管理
6.1大厦设备设施的管理采用金地成熟完善的管理模式
6.
1.1设备的日常运行和使用由服务使用部门负责、如监控系统由监控中心负责；停车场管理外围系统由保安部负责，其余基础功能性系统均由工程处负责其日常运行管理运行管理将严格执行相应设备运行操作规程
6.
1.2设备的维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责；设备定期维护保养则均由工程处负责设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作记录
6.
1.3设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修维修均应有记录，其中主要设均将建立《大中修记录表》作为履历性质一直保留
6.2对电梯等特种设备进行专业化管理
6.
2.1充分发挥我公司专业化优势，对电梯的维护保养由公司电梯部门负责，有效避免外聘维护公司只图眼前利益，工作虚假、不愿真正投入的弊端
6.
3.2必要时可由我公司的“金地装饰”部门对电梯轿箱进行防护处理
6.3建立完善的设备编码及标示方案
6.
3.1根据数码中心图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》
6.
4.
3.2制定含有设备编码编号的《设备总览表》
6.
5.3依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度
6.
3.4对于标贴明显的将导入金地视觉标示系统
7.
3.5机电的编号编码由公司工程部统一进行类别编码编号
6.4主要设施设备将建账册
6.
4.1建立设备台账设备台账内设备均需建立相应的《设备大中修记录表》，些表为履历形式，将跟踪设备至报废
6.5利用公司推进的信息平台建设，逐步将设备和各项管理工作过渡动智能高效以工程部为核心辐射所有管理处理的工程部门，接受总部的宏观调控和监管
6.6接受工程部综合性的督查，引导或强制纠正设备管理中发生的错误,对新问题，工程部专案协助解决
6.7工程处建立内部例会制度，创造学习、讨论.督促.建议的平台，便各项工作均朝良性方向发展
6.8建立完善的质量记录体系
6.
8.1任何工作做到有据可查以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效
6.
8.3以运行维修记录考评设备运作状态，提供改进和维修的依据
6.9发挥零配件供应、技术后援支持体系强大功能
6.
9.1适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作谈备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行
6.
9.2完善合格供应商供货渠道前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项将金地物业公司强大的技术资源结合供应商技术力量将形成数码中心管理处有力的技术后盾
（七）房屋、公共设施、设备及业主请求维修流程
7.1房屋、公共设施及机电设备维修、保养工作要求规定质量标准工作内容工作频度装修审核8小时随来随办符合规定，无危及安全，无改变4次/天、入伙期间装修审督用途6小时/天1次/天分管理员熟悉房屋公共设施种类、位置、巡视巡视、主管巡视、责任人分布、安全要求、开关位置，完好率巡视99%以上急修不过夜，小修小补室内凭票收费，不索小费，100%回访，24小时内完成，中修两维修住户满意率99%以上天内回音道路.停车检查2次/天，随坏平整无积水.无漏水.无缺损，完场随修好率100%无积水、无漏水、隔热层完好无天面1次/月损冷却塔每年检修1次无锈、无损，保持美观楼梯墙面刷漆1次/年随坏整洁无缺、扶手完好、楼梯灯正随修常、无张贴痕迹检行1次/周，.畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞明暗沟保养即坏即修1次/周，即坏即修无脱落.无鼓.无渗水.无违章.整夕卜墙O齐统一供水、供电1次/月，发现异常，（外线）零修自办，小修以上即报运作正常，无乱搭、乱接、无泄水电部门漏公共场所检查1次/月，即坏整洁、安全、无改建、无乱堆乱即修放路灯.广告检查1次/月，即坏灯泡正常，灯罩完好无损，完好即修率100%灯当班日常保养，安全操作，运作情况正常，自动控制良好周末维修保养闸阀、逆流阀、水阀门开闭灵活，系统密封良好，表、联轴器、水泵轴承加管道无滴漏，电机保护齐全，水表讲供水设施油等季末泵体检查、师准确，运转无异常声响、振动轴承更换磨损件、管道系统保湿度正常；连续不间断供水养年终半年清洗1次，电机轴承加油有检查记录、维修保养记录当班日常保养，安全操作正确使用，工作有各接线处无跳火、发热等异常现记录，维修保养的周期、象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表供电设施级别、内容严格按年度计准确，配电房湿度不超过40度备用发划有关规定执行有检查电机组发出额定功率维修保养记录当班日常保养，安全操作正确使用，工作有外表无尘、功能正常、接口可靠、其它智能系统记录，维修保养的周期、机箱内部清洁，主机外表温度正常，级别、内容严格按年度计显示指示正常划有关规定
一、物业管理的整体设想创维研发中心的综合优势，在规划建设、环境配套、信息网络设施设备以及高智能化的物业管理等方面全面实施品牌战略的思路，结合未来使用业户的群体特征，均为该项目的物业管理提出更高的要求针对此诸多户层面，我们确立了物业管理的目标定位和整体构想目标定位是在管理期内，使创维研发中心物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、商务信息服务等方面成为深圳市、乃至全国的高智能化商务物业管理的典范，树立起独树一帜的名牌物业形象管理构想可概括为演绎金地物业管理品牌建设规范管理专家队伍实现智能商务服务管理提升管理服务重要措施
（一）演绎金地物业管理品牌金地物业是深圳市最具活力和竞争能力的物业管理企业之一，是物业管理行业品牌管理的范例金地最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，还有物业管理行业理念的创新除在内部管理上率先实行“内部员工持股”和“员工考核考评体系”外，金地在物业管理实践中，提出了许多鲜明的观点，如最早全面分析阐述了“开发商、物业管理人、业户三者关系”，提出了“现代物业管理的人性化趋势”和“物业管理处主任的职业化塑造”理论，长期以来，我们还提出创造“社区环境文化”和“个性服务”概念并悉心实践，已探索出一套行之有效的营运机制金地物业经过七年的历炼，积淀了丰富的企业文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验最可贵的是有一个“海纳百川，有容乃大”的良好企业机制，这种机制使所有能为我所用的新思维、新观念源源不断地注入到我们的管理中去，这就保证了企业品牌的含金量不断增加，管理水平在不断提高
（二）建设规范管理专家队伍在实施创维研发中心物业管理的过程中，我们将建设一支能够将金地物业管理模式与商务信息服务和高度智能管理全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍同时，我们将持续推行“职业管理处主任年”管理主题，有计划地选拔培养预备管理处主任，为在此信息化物业管理市场的发展培养和储备人才金地物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合因此，我们有信心在双方合作期间里，培育一支既有理论知识，又有实践经验的高素质的物业管理专家队伍
（三）实现智能商务服务管理
1、塑造个性鲜明的创维物业文化创维研发中心地处深圳市滨海区域的科技园，环境静雅宜人，而且综合条件卓越，业户文化需求层面深广，这些都为形成独特的商务物业文化创造了条件金地物业根据社区上述特点提出社区定位，就是社区环境要富有个性风格，社区规范要高度一致，社区行为具有高品位的文化意义为创造出独具特色的社区文化，物业管理的水准要达到国际上公认的社区标准，在社区绿化、社区环境、安全保障、文化氛围以及社区服务方面，都能领先于国内同等物业，树立独树一帜的名牌物业形象
2、实施多层面个性化社区服务我们在物业管理基本职能方面（包括安全管理、环境管理、工程维护管理、行政事务管理、财务管理、物料管理等）全面导入IS09002质量管理体系，“职能管理标准化”，并结合创维研发中心实况和溶入金地特色，落实“国优”物业量化管理标准；同时推行以业户为中心的酒店管理服务模式，主动了解业户的服务需求（包括潜在的、特别的），在物业管理范畴内实施金地物业倡导的“以人为本”全方位个性化的业户服务，并维护良好的沟通，共同营造全新的商务物业的文化氛围
（四）提升管理服务重要措施
1、全面推行金地“人性化物业管理模式”金地“人性化物业管理模式”可以表述为
（1）关注员工和业户不同层次的需求；
（2）环境建设中人性化因素的融入；
（3）对业户“深度关怀”；
（4）现代文明社区精神的塑造简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化上的品味需求得到满足创维研发中心的人文环境十分适合用这种具有人性化和文化色彩的物业管理模式金地在长期的物业管理实践中提炼的人性化物业管理模式必将得到全面推行
2、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想引入金地“即时服务”和“隐性管理”的管理概念“即时服务”，就是我们将对业户的服务需求做全面、深入、细致的了解，并成立“业户应急服务队”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业户需要帮助时会即时出现，为业户提供及时满意的服务“隐性管理”，就是做到在业户需要时即时出现，业户没有服务需要时则看不到有人在管理，比如治安管理，我们只让固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服，其它保安员一律穿西装；社区清洁管理，我们在业户上下班高峰期不让业户看到保洁员，充分尊重业户的私密空间
3、全面实施MIS、CIS系统及CS系统工程物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要，为了保证信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在运作中心设置信息控制及处理职能，对社区所有信息进行接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪我们将对进行形象设计该设计内容包括社区标识导视系统、商业网点的色调、招牌、管理人员的服装等，这些设计完成并实施以后，将有一个独立完整的形象系统，文化品味将会提高我们将实施顾客满意战略，一切从业户需要出发，以业户满意为服务目标，业户普遍需要的，我们一定要做好，业户不接受的，我们坚决不做
4、实行社区计算机网络管理现代化的物业应该实行现代化的物业管理，实行计算机网络管理是提高物业管理水平的关键所在金地物业综合多家计算机软件公司物业管理软件系统之长，开发了自己的物业管理软件系统，我们拟将针对创维研发中心物业管理的特点与创维共同开发出最优的物业管理软件，提高创维研发中心的物业管理水平
5、全面实施IS09002质量保证体系和导入IS014000环境管理体系实施IS09002质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，建立和实施IS014000环境管理体系则保证创维研发中心成为“三无”的生态绿色环保社区
6、建立治安快速反应系统安全防范是社区管理第一要义，治安工作由中央调度中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的“治安快速反应系统”，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即是要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即是社区治安工作要做到流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范智能技防与专业人防相结合，确保社区治安防范万无一失
7、设立商务服务物料配送中心我们为更好地提供业户的商务服务，利用信息网络的智能管理手段，将设立业户商务物料配送中心，配备相关服务人员，应业户的要求送货上门，尽可能为业户提供品种丰富、质优价廉的商务用品，充分体现“e”商务概念
8、全面导入酒店式商务物业管理我们将推行“以业户为中心”的酒店管理服务模式，倡导“以人为本”全方位个性化的业户服务以下为现代酒店服务的国际标准及相关要求
（1）酒店式物业管理的行为标准Smile（微笑）每一位员工必须对所有服务对象（业户）保持真诚的微笑；Excellent（杰出）要将每一项微小的服务工作都要求完善，做得出色Ready（准备）主动，要求能随时准备好为服务对象（业户）提供专业、规范的服务；Viewing（看待）要把每一位服务对象（业户）都看作需要特殊照顾的贵宾Invitingcreating（创造）要精心创造出使服务对象（业户）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；Eye（关注）始终要用热情友好的关注态度对待服务对象（业户），关注业户服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求
（2）酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点•要事前了解服务对象的各种不同的需求不同类型的业户具有不同的个性服务需求一般而言，业户追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境酒店式物业管理过程中，在满足业户归属需要方面，应特别注重业户对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各种类型业户的“个性”归类集中，拟定服务项目的实施计划按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业户）的需要物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实施效果）的不同需求心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象（即物业管理职能的实施过程）有不同的要求在提供服务时，不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求，特别应注重实施过程中的业户的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务由此，应凭“以物业管理为依托、以业户服务为中心”的理念，推行充分体现酒店式的“隐性管理”管理模式
（3）服务工作的指导方针（服务诫条）•业户是我们工作的目标•微笑真诚、热情的微笑是良好服务的开始•沟通诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带•快捷根据业户的服务要求和投诉问题，及时采取行动，时刻关注业户•职业礼貌保持职业礼貌，主动问侯和主动向服务对象咨询服务感受•职业仪表整齐佩带名牌，以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者•团体合作互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，而且更应是集体的精神体现认同金地文化、金地管理•工作技能熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务
（4）业户服务感受描述•安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为•大堂优雅的布置、温馨的气氛，主动热情的大堂助理的真诚微笑、礼貌问侯，让业户体现星级酒店服务的感受•整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，可根据需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务•任何时侯需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备“红十字”应急医药，以备不时之需•公共设备正常运行和迅速的维修服务•拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场所
二、设施、设备的管理与维护设想在前期的实际考查中我们注意到了数码中心大厦在各类设备设施在高科技管理平台的建设，大厦的品格体现了创维集团科技战略的自信；为此我们在设施、设备的管理中将精心维护好每一细小部件，除了将众多的成功管理经验和模式移植到该大厦，我们也熟练于在实际的管理运行中找到一条适宜于该大厦的最有效、最完善的特定管理方式设备管理与维护是纯投入性的工作，在前期的管理中更是有大量的整修、标示、及不可预见的投入，这将会带来较大的支出，我们将凭借整体实力，将大厦的设备运行尽快步入正常、高效、节能状态，提倡绿色理念；在降低投入的同时，也尽可能给各业户带来实惠
（一）工程处组织架构
1.1工程主管值班运行组长维修服务组长
1.2共计12人
（二）工程处人员岗位职责
2.1工程主管岗位职责、
2.
1.1熟悉小区内供水、供电、电梯、消防等机电设备的性能和便用状况
2.
1.2组织有关人员参加小区机电设备的验收和交接工作，严把质量关，确保设备完好率达100%验收完毕协助工程部专员资有关资料按规定处理
2.
1.3全面负责机电设备日常维修保养及大、中修时期的技术指导工作，制定维修、保养计划检查和项工作进展及问题处理情况
2.
1.4负责机电设备抢修现场技术指导工作，严把质量关，杜绝任何隐患
2.
1.5制定机电设备操作规程、维修保养规程和和类管理制度，并对有关资料进行整理、统计、归档工作
2.
1.6负责对操作人员、技术人员和维修人员的素质培训和技术考核工作
2.
1.7负责设备厂商的对外联络工作，及与公司工程部的联络工作,解决重大设备问题
2.
1.8总结工作，及时向管理处主任汇报，接受工程部质量督查
2.
1.9协助公司专业技术人员，完成设备及设备环境的技术改造，便设备最优化运行
2.2值班运行组组长岗位职责
1.
1.11熟悉大厦地上、地下各类强弱电、水管线道及设备的分布、走向、位置和使用状况；掌握多种相关技术技能
1.
1.2参与大厦水电设施的险收和交接工作
1.
1.3学习并掌握各类设施工作原理
1.
1.4督促组员按要求、规定完成日常设备运行工作
1.
1.5巡视并安排巡视设备主体运行状况
1.
1.6负责实施设备月保、季保、半年保等工作
1.
1.7负责设备类具有一定技术难度的维修
1.
1.
82.8检查本组质量记录
1.
1.9总结工作，协助主管安排各项事务
2.3维修服务组组长岗位职责
1.
3.1熟悉大厦地上、地下各类强弱电、水管线道及设备的分布、走向、位置和使用状况
2.
3.2参与大厦水电设施的险收和交接工作
3.
3.3学习并掌握各类设施工作原理指挥或参与完成巡查中发现的维护维修问题；协助运行组完成各类设备保养事宜
2.
3.5巡视并安排巡视楼层设备设施运行状况
2.
3.6检查本组质量记录
2.
3.7总结工作，协助主管安排各项事务
2.4空调工岗位职责
2.
4.1掌握中央空调原理技术
2.
4.2负责空调主机运行，监视并记录设备运行状态
2.
4.3停空调月份参与主机年保
2.
4.4空闲时并为维修服务组成员，参与其它事务的处理
2.5弱电工岗位职责
2.
1.11掌握消防、监控、安防等设备原理技术
2.
1.2负责弱电设备的维护维修
2.
1.3负责弱电设备除年保外的所有保养并作出记录
2.6值班电工岗位职责
2.
6.大厦供配电线路及设备的分布、走向、位置和使状况
2.
7.2负责供配电及供水运行值班
2.
8.3负责水电基础设备的日常保养
2.
9.
6.4熟悉设备的各类正常操作及应急操作
2.
10.处值班岗时在允许范围内巡视水电基础设备的工作状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常情况，应及时处理，认真履行24小时抢修职责，确保设备运行正常，并通知有关部门
2.
11.
6.6严格按安全操作规程检修作业，防止发生事故
2.
12.7监督二次装修改造，及时发现处理违章现象
2.7杂工岗位职责
1.
7.1设备管道清污、管井清污，门窗维修
2.
7.2机修副手
3.
7.3负责水池（箱）清洗清理
2.8维修电工岗位职责
1.
8.1各楼层及外围公共设施开关、插座、照明的维修
2.
8.2协助主要电器设备维修
2.9机修工岗职责
2.
9.1机械维修
2.
9.2协助设备年保维修
2.
9.3电焊操作。
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