广州市轨道交通十一号线白云区段国有土地上房屋征收补偿方案

广州市轨道交通十一号线（白云区段）国有土地上房屋征收补偿方案（梓元岗站）（修订稿）

一、项目概况

（一）征收地段的范围本次征收范围包括广州地铁集团提供的广州市轨道交通十一号线工程白云区梓元岗站用地规划许可证红线范围内的房屋,具体包括白云区机场路

2、

4、

6、8号（详见用地规划红线附图范围）

（二）地块规划用途轨道交通十一号线项目交通设施用地

（三）补偿协议签订期限自本征收补偿方案公布之日起至2017年12月31日止

（四）征收补偿工作由广州市白云区人民政府负责，由白云区人民政府国有土地上房屋征收办公室作为房屋征收部门依法组织实施，并由三元里街道办事处作为征收实施单位承担梓元岗站征收与补偿的具体工作

二、补偿安置对象征收范围内拥有合法房地产权证的被收征房屋及其附属设备的所有权人；未超过批准使用期限的临时建筑使用人；历史用

七、未经产权登记建筑的补偿标准

（一）未超过批准期限的临时建筑，能提供建造依据和发票的，计算剩余使用年限补偿，不能提供建造依据和发票的，委托评估公司按重置结合成新评估价值补偿

（二）对未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿

（三）不属于第一款、第二款情形的未经产权登记的建筑，存在以下情况的，给予货币补偿

1.1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，房屋征收部门按照有产权住宅房屋进行货币补偿

2.1967年1月1日后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的未经产权登记的建筑，经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的，按有产权住宅房屋补偿价的60%给予补偿

3.在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后至1997年4月1日《广州市城乡规划条例》施行前已建成的无产权资料房屋，经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的，按有产权住宅房屋补偿价的50%给予补偿

（四）对无报建、无任何产权资料、属生活必须使用的住宅设施（由被征收人、街道确认），补偿单价为:A框架结构1200元/平方米B混合结构1000元/平方米C砖木结构800元/平方米D简易结构（有墙体）600元/平方米E简易结构（无墙体）350元/平方米

（五）对无报建、无任何产权资料的附属设施（由被征收人、街道确认），补偿单价为

1.自搭阁楼和房屋飘板补偿

（1）自搭阁楼250元/平方米（上高

1.5米，下高

2.0米）；

（2）房屋飘板超出建筑物外墙小于（含）30厘米，不予补偿，大于（含）30厘米，按照飘板水平投影面积计算，按照60元/平方米计算补偿

2.水池

（1）混凝土水池300元/立方米；

（2）砖砌水池250元/立方米；

（3）不锈钢水池500元/立方米

3.花池130元/立方米

4.井

（1）水井5000元/口；

（2）机井:10000元/口

5.室外独立的化粪池5000元/个

6.挡土墙

（1）砖挡土墙360元/平方米；

（2）毛石挡土墙560元/平方米；

（3）混凝土挡土墙800元/平方米

7.铁门、门柱、门楼

（1）室外独立的门柱安装钢大门6000元/个（宽4米以上）；

（2）室外独立的门楼安装钢大门12000元/个（宽4米以上）;

（3）室外独立铁门按170元/应补偿,简易规格按60元/平方米补偿

8.水泥地、水泥路

（1）户外水泥路面（非行车通道），厚度15厘米以下120元/平方米，厚度15厘米（含15厘米）以上180元/平方米；

（2）行车道路的混凝土路面厚度为15-20厘米的180元/平方米；厚度为21-25厘米的240元/平方米，厚度为25厘米以上（不含25厘米）的280元/平方米

八、征收房屋助困措施被征收的住宅房屋合法产权建筑面积（含公摊建筑面积）小于40平方米且是被征收人夫妻共同唯一住房，被征收住宅房屋的所有补偿标准均按40平方米计算超出产权调换建筑面积（含公摊建筑面积）的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米），按31000元/平方米购买；10平方米以上，按市场价购买；超出部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳被征收人选择的配建安置房产权面积应为最接近的户型面积

九、其他费用

（一）管道燃气补偿费3500元/户

（二）电话迁移费200元/线

（三）有线电视迁移费150元/线

（四）宽带网络迁移费200元/线

（五）空调迁移费200元/台

（六）户外独立水表300元/个

（七）户外独立电表500元/个

（八）交通设施、拉闸、牌坊、广告牌，按重置价予以补偿；交通标志、公交车站等按重置价予以补偿或恢复注无行业主管部门批准设立的广告牌及无报建手续的公交站不作补偿

（九）未包含在上述补偿的其他补偿项目以评估结果为准

十、其他

（一）征收有产权纠纷的房屋，如纠纷各方在征收期限内未能解决的，由征收人向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费提存公证

（二）征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押权人在征收期限内未就房屋补偿费的处分达成协议的，由征收人向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费的提存公证

（三）未包含在上述补偿项目的，按广州市有关文件精神执行如需作为特殊个案处理的补偿项目，报轨道交通^■一号线（白云区段）征收补偿工作指挥部审批后实施补偿

十一、本方案自印发之日起实施房等未办理产权登记的房屋使用人

三、征收补偿安置方式根据相关房屋征收政策及该项目的房屋征收工作要求，国有土地上住宅房屋被征收人可以货币补偿或房屋产权调换其中的一种方式，对本次涉及国有土地上非住宅房屋原则上实行货币补偿

四、房屋评估

（一）评估机构的选取

1.房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应协商选定房地产价格评估机构；半数以上被征收人共同选取一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业如在本征收补偿方案后30个工作日内协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布的评估机构名录中通过摇珠方式确定

2.房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点公开摇珠时，应由公证部门现场公证

3.房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示

（二）评估的时间节点

1.被征收房屋价值评估时点为本征收补偿方案公布之日

2.用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致

五、补偿方式

（一）货币补偿方式被征收人选择货币补偿的，可以选择按房屋评估价签订房屋征收货币补偿协议，也可以按以下补偿指导价签订房屋征收货币补偿协议

1.商业房屋按照（产权证记载用途为商业）37000元/平方米给予补偿

2.办公房屋按照（产权证记载用途为办公）25000元/平方米给予补偿

3.住宅房屋按照（产权证记载用途为住宅）31000元/平方米给予补偿以上指导价已含房屋基本装修费，如被征收人对上述指导价有异议的，可由双方共同委托或摇珠确定市住建委公布的具有相关资质的房地产价格评估机构进行评估，评估单价高于指导价的,按评估单价补偿被征收人，评估费由征收人负责支付

（二）产权调换方式

1.被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供白云新城龙湖地产政府配建安置房进行产权调换，房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的市场评估价加上征收奖励、搬迂时限奖励与所调换房屋的市场评估价，结清差价

2.被征收人选择的配建安置房产权建筑面积超出产权调换建筑面积的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米）,按31000元/平方米购买；10平方米以上，按市场价购买；超出部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳被征收人选择的配建房产权面积应为最接近的户型面积如由于配建房屋不可分割的原因，被征收人可选择大于产权调换建筑面积的配建安置房,不得超出产权调换建筑面积30平方米

3.除房屋征收部门与被征收人协商一致以外，产权调换房屋的套内建筑面积原则上不少于被征收房屋的套内建筑面积

4.被征收房屋套内建筑面积按房产证记载为准

5.安置房的分配顺序以签约先后为依据，先签约的被征收人优先选择安置房

6.如被征收人在房屋征收部门提供的安置房源中未选中合适的房源，则按照货币补偿方式给予补偿

（三）“住改商”房屋的补偿拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收入选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；被征收人选择货币补偿的，按照以下方式给予补偿:

1.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿

2.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿

3.1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿

4.2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿按上述第

1、

2、3项计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿

六、奖励与补助

（一）住宅房屋

1.征收奖励为改善被征收人的居住条件，按照征收住宅房屋合法产权面积（含视同合法产权面积），一次性给予住宅房屋被征收人5000元/平方米的征收奖励

2.搬迁时限奖励从本征收补偿方案公布之日起至2017年12月31日为签约搬迁期限在签约搬迁期限内，被征收人签订征收补偿协议并移交房屋，按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积）给予以下几种形式的搬迁时限奖励

（1）房屋被征收人在本征收补偿方案公布后30天内签订征收补偿协议并移交房屋，按住宅房屋补偿指导价的15%给予奖励;

（2）房屋被征收人在本征收补偿方案公布后60天内订征收补偿协议并移交房屋，按住宅房屋补偿指导价的10%给予奖励；

（3）房屋被征收人在本征收补偿方案公布后90天内签订征收补偿协议并移交房屋，按住宅房屋补偿指导价的5%给予奖励;

（4）房屋被征收人在本征收补偿方案公布后超过2017年12月31日未签订征收补偿协议或未移交房屋，不给予奖励

3.搬迁补助选择货币补偿方式的被征收人，按照2000元/户的标准一次性付清搬迁补助；选择产权调换方式的被征收人，则按照4000元/户的标准一次付清搬迁补助

4.弃产奖励被征收人选择货币补偿方式的，按照征收住宅房屋合法产权面积（含视同合法产权面积），一次性给予住宅房屋被征收人8000元/平方米的弃产奖励

（二）商业房屋和办公用房

1.征收奖励按照征收商业和办公房屋合法产权面积（含视同合法产权面积），一次性给予商业和办公房屋被征收人5000元/平方米的征收奖励

2.搬迁时限奖励从本征收补偿方案公布之日起至2017年12月31日为签约搬迁期限在签约搬迁期限内，被征收人签订征收补偿协议并移交房屋，按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积）给予以下几种形式的搬迁时限奖励

（1）房屋被征收人在本征收补偿方案公布后30天内签订征收补偿协议并移交房屋，按商业房屋（办公用房）补偿指导价的15%给予奖励;2房屋被征收人在本征收补偿方案公布后60天内签订征收补偿协议并移交房屋，按商业房屋办公用房补偿指导价的10%给予奖励；3房屋被征收人在本征收补偿方案公布后90天内签订征收补偿协议并移交房屋，按商业房屋办公用房补偿指导价的5%给予奖励；4房屋被征收人在本征收补偿方案公布后超过2017年12月31日未签订征收补偿协议或未移交房屋，不给予奖励

3.弃产奖励被征收人选择货币补偿方式的，按照征收商业和办公房屋合法产权面积含视同合法产权面积，一次性给予商业和办公房屋被征收人8000元/平方米的弃产奖励

4.停产停业损失补偿对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止被征收房屋的生产、经营单位或者个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配

（三）临时安置费临时安置费补偿标准住宅房屋56元/平方米/月；商业房屋120元/平方米/月；办公房屋100元/平方米/月

1.如被征收人选择货币补偿，按照被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积）一次性支付被征收人或政府公房承租人3个月的临时安置费

2.如被征收人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付前，被征收人或政府公房承租人自行安排住处的，按照被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积），向被征收人或政府公房承租人支付临时安置费，首期一次性支付1年的临时安置费，其余临时安置费以6个月为一期的形式支付临时安置费支付自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。