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文本内容:
中山市小榄镇同乐社区股份合作经济联合社同乐社区工业园（二期）“工改工”宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和控制性详细规划，小榄镇人民政府拟对位于中山市小榄镇广福路尾的中山市小榄镇同乐社区股份合作经济联合社（下称“同乐股联社”）旧厂房用地进行改造，由同乐股联社自主改造，采取全面改造的改造方式改造方案如下
一、改造地块基本情况
（一）总体情况改造地块位于中山市小榄镇广福路尾，北至龙德街，南至同乐路，东至现状厂房，西至德悦街，总用地面积
0.7121公顷（
7120.78平方米，折合约
10.68亩）
（二）标图入库情况改造地块符合我市国土空间总体规划（2020—2035）,已开展标图入库工作，图斑编号，图斑面积
0.7121公顷（
7120.78平方米，折合约
10.68亩），纳入本次改造范围
（三）权属情况改造范围内涉及2宗集体建设用地，土地用途均为工业，改造涉及的土地已办理集体土地使用权证，均为土地权利人同乐股联社自1993年6月开始使用，具体情况为地块一用地面积
0.3174公顷（
3174.06平方米，折合约
4.76亩），不动产权证号为粤
（2023）中山市不动产权第号；地块二用地面积
0.3947公顷（
3946.72平方米，折合约
5.92亩），不动产权证号为粤
（2023）中山市不动产权第号项目地块正在同步办理集体土地所有权证，土地所有权人为同乐股联社
（四）土地现状情况改造地块“二调”及最新土地利用现状地类均为建设用地
0.7121公顷（
7120.78平方米，折合约
10.68亩），已完善建设用地手续，不涉及边角地、夹心地、插花地、其他用地、征地留用地、与原“三旧”用地置换的“三旧”用地或其他存量建设用地、使用原“三旧”用地复垦产生的规模或指标的非建设用地等改造范围内现有10栋建筑物，均为土地权利人同乐股联社自1987年8月开始使用均无合法规划报建等手续，现有建筑面积
6512.07平方米，现状容积率
0.91,作工业厂房及辅助用房所用目前暂未拆除现状建筑，改造前年产值为400万元（折合
37.45万元/亩），年税收为
12.9万元（折合
1.21万元/亩）改造地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源、土壤环境潜在监管地块等要素
（五）规划情况改造项目符合国土空间总体规划、基本符合控制性详细规划,已纳入《中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）》其中,在国土空间总体规划中,属建设用地
0.7121公顷（
7120.78平方米，折合约
10.68亩）在《中山市小榄镇DS0401单元01街区控制性详细规划
（2022）》（中府函
（2022）358号）中，属一类工业用地
0.6815公顷（
6815.28平方米，折合约
10.22亩），规划容积率
1.0-
3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%T5%,生产性建筑高度或50米，配套设施建筑高度W100米；属道路用地
0.0305公顷（
305.47平方米，折合约
0.46亩）；属公园绿地
0.03平方米改造项目位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线、工业用地保护线等上层次规划强制性管控要求
二、改造意愿及安置补偿情况
（一）改造意愿情况改造范围涉及同乐股联社1个权利主体，小榄镇人民政府按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询涉及所有权利人改造意愿，经同乐股联社成员代表会三分之二以上户代表同意，将涉及土地、房屋纳入改造范围
（二）补偿安置情况改造范围在《中山市小榄镇DS0401单元01街区控制性详细规划
（2022）》（中府函
（2022）358号）中的一类工业用地
0.6815公顷（
6815.28平方米，折合约
10.22亩）地块自愿申请集体建设用地转为国有建设用地，不涉及征地补偿、安置补助、地上附着物补偿、留用地安置、社会保障安置、听证等
（三）开展社会稳定风险评估情况改造地块涉及
0.7121公顷（
7120.78方米,折合约
10.68亩）自愿申请集体建设用地转国有建设用地，已开展社会稳定风险评估，评估结果为低风险，由小榄镇人民政府与同乐股联社负责落实风险防范及化解措施
三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设该改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造的改造方式，由同乐股联社作为改造主体，实施全面改造改造后将用于工业生产及辅助用房，引入电器加工、办公家具、模具制造、塑料制品制造、家用电力器具制造、五金工艺制造等产业类型,在符合控制性详细规划的基础上，容积率不小于
2.88,新建建筑面积不小于
19662.16平方米（含不计容建筑面积0平方米），不保留原有建筑项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》和《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》改造后年产值将达到5110万元（500万/亩），年税收将达到
255.5万元（25万/亩）
四、需办理的用地手续
（一）土地使用权证合并在改造方案批复前，根据《关于制定集体自用、集体划拨建设用地变更规划条件办事指引的通知》，对地块
一、地块二2宗用地办理集体建设用地合并手续，合并后该用地证载面积为
0.7121公顷（
7120.78平方米，折合约
10.68亩），土地用途为工业
（二）用地报批根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》（粤自然资函［2021）935号），改造地块符合办理集体建设用地转为国有建设用地手续的要求改造范围在《中山市小榄镇DS0401单元01街区控制性详细规划
（2022）》（中府函［2022）358号）中的一类工业用地
0.6815公顷（
6815.28平方米，折合约
10.22亩）地块，由同乐股联社自愿申请将该集体建设用地转为国有建设用地；规划为道路用地的
0.0305公顷（
305.47平方米，折合约
0.46亩）地块保留集体使用权证；规划为公园绿地的
0.03平方米地块由同乐股联社放弃集体土地使用权
（三）土地供应根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）规定，“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的改造主体改造地块符合上述协议出让的条件c依据《中山市小榄镇DS0401单元01街区控制性详细规划
（2022）》（中府函
（2022）358号），将
0.6815公顷（
6815.28平方米，折合约
10.22亩）一类工业用地采用协议出让方式按容积率
2.88-
3.5供地给同乐股联社
（四）改变土地用途依据《中山市小榄镇DS0401单元01街区控制性详细规划
（2022）》（中府函（2022〕358号），将
0.0305公顷（
305.47平方米，折合约
0.46亩）集体用地土地用途从工业用地变更为道路用地
五、资金筹措项目由改造主体拟投入资金2950万元，其中银行借贷2360万元，自有资金590万元
六、开发时序项目开发周期为2年，分2期建设一期自土地交付之日起180日内开工建设，自开工之日起365日内竣工，拟投入资金1475万元，拟建建筑面积
9831.08平方米（含不计容建筑面积0平方米），主要实施建设工业生产及辅助用房（电器加工、办公家具等产业）；二期自土地交付之日起510日内开工建设，自二期开工之日起365日内竣工，拟投入资金1475万元，拟建建筑面积
9831.08平方米（含不计容建筑面积0平方米）；主要实施建设工业生产及辅助用房（电器加工、办公家具等产业）
七、实施监管详见项目实施监管协议。
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