物业管理发展情况的调研报告

物业管理发展情况的调研报告2物业管理发展情况的调研报告「篇一」2年月到月，我局在市、区政府部门领导下，积极与住建、环保、城管执20xx48法、工商质检、公安消防和各街道办事处、物业服务企业、社区居委会、业主代表等相关单位联系人，对住宅小区物业管理情况进行了调研调研组深入到多个不同特20点的物业小区进行了实地调查走访；分别召开了次物业服务企业代表座谈会、次810业主委员座谈会

一、基本情况物业管理工作起步较晚，物业管理总体水平较低，主要以三种模式推行近几1年开发修建的商品房、综合楼基本推行了专业化物业管理模式，占；单位修建的办公室、办公综合楼和职工集资建房等实行自建自管物业服务，30%2占；年前修建的商品房，拆迁还房以及相对零散的单幢楼房实行自由式物20%320xx业管理模式，由社区和业主自主聘请民工看大门、打扫清洁卫生，占；其余小20%4区和老旧住宅无物业服务和管理，占虬30

二、工作开展情况一是加强了制度建设根据国家和省、市的有关规定，结合实际，先后制定了《前期物业和保障性住房物业企业服务收费标准》、《物业企业招投标制度》、《物业管理服务等级标准》、《维修资金收缴使用办法》等制度通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业管理工作的开展罚款对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处罚，直至吊销资质证书区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款物业管理发展情况的调研报告「篇三」2物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力

一、基本情况我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题总体看，我区物业管理工作有以下三个特点一是物业管理市场处于发育初步阶段二是物业管理总体水平较低三是物业管理行业监管体制不完善据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区家，物业管理企业个，管理房屋3830230万平方米城区物业管理覆盖率达到新建商品房的物业管理覆盖率达到虬本80%,100区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米元，高层住宅为每平方米元尽管如此，我市物业

0.3-

0.

50.7—

0.9行业收费平均收费水平仍低于物业管理费80%标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素

二、存在的主要问题、物业服务公司规模较小我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数1量急剧增加但从总体看，发展参差不齐由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率、市场化运作机制尚未健全物业管理尚未真正形成市场准入机制物业服务企2业生存环境存在缺陷，经营困难一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员50%未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到以上，已经是非常不错的状态了90%导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘、物业服务费收取难主要表现在3一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费二是住户无力缴费如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等五是由于业主物业缴费意识薄弱物业管理企业提供的隐性服务被忽视不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费，此类问题很有普遍性八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位、物业管理体制不完善物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾4会交织在一起从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大、物业管理缺乏监管我区所有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚5自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作、业主的消费观念有待改变部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来6一是买房人对物业管理的认识需要一个过程二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津

三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议、走强强联合之路创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，1做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠、完善物业管理的市场准入机制努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定2物业公司的资质加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平、建立前期物业管理监管机制建立物业管理提前介入机制从工程项目规划立3项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护、完善细化收费标准建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，4细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序按有关条例规定当确需使用房5屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经以上的业主同意后，方可申请使用2/3房屋公共维修基金但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区的业主通过，给实际使用造成了困难另外物业公司预算的维修费用没有2/3专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过、简化催缴物业费法律程序当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业6起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序、妥善协调解决有关问题市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为元/户、73月，由物业企业代收该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取元/月、户的垃圾处理费由于市环卫处并未提供相应服务，只3做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担元/月、户的垃圾处理费

3、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念物业管理公司本身要注意加强物8业管理水平，提高自身的服务质量规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识让业主感受实质上是一种服务型的商品交换物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化、加大对物业行业的监管力度推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性9物业行业竞争环境健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系、进一步提高物业企业管理水平一是物业企业应当在严格执行《物权法》，10争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识二是不断提高服务质量，不断创新服务项目将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南三是培养和造就高素质的服务团队物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制探索建立物业管理纠纷调处新机制将11业主自治机构的管理纳入社区管理范围业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时一，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件、恢复物业小区服务收费年审制度取消江西省发改委赣计商价字1220xx号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条“今后凡是涉及物业管975理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度、尽快修改、细化物业管理有关规定《江西省物业服务收费管理办法》和《吉13安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务物业管理发展情况的调研报告「篇四」2近年来，随着南京城南城市建设步伐的加快，大量土地、房屋被拆迁征用，一个个拆迁安置小区拔地而起村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小区原有村民也变成了居民，从村落变成了小区，安置房小区管理难、环境差等问题带来的物业纠纷日益凸现出来安置房小区的物业纠纷是城市化推进以来各级部门普遍关注的一个重大民生问题雨花台区人民调解委员会通过对辖区内安置房小区出现的主要矛盾纠纷进行了认真调研分析，力求减少矛盾纠纷、理顺各种管理关系、提高对安置房小区物业纠纷的认识，为解决好安置房小区的物业纠纷提供有益的思考目前在雨花台区的铁心桥地区、西善桥地区和板桥地区有大量的安置房小区西善桥地区有个居民小区，其中安置房小区个，铁心桥地区个社区，其中52267两个社区为全市两个大型安置房小区景明家园和春江新城，另外个社区都有安置5房小区物业矛盾纠纷的出现有三个方面的因素、业主因素大多数村民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、1参与物业管理，导致有的安置小区物业与业主之间存在多种矛盾，最突出的共性问题有部份居民思想观念旧一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别1业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用；缺少对房屋结构安全的相关知识，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地停车位不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；部分居民生活习惯难以更改老的生活习惯一时难以改变，垃圾乱堆乱放，到2楼下绿化带的树木之间拉扯绳索晾晒衣物，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物或家禽，在小区宠物粪便随处可见，物业公司在管理中容易与业主发生纠纷；业主服务消费意识淡薄大部分安置小区业主从原来的村落搬迁到新建小区，3作为村民从来都无需交纳物业管理费和垃圾费之类的费用，而且拆迁安置都是政府行为，这些业主认为这些费用应该由政府买单他们对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念，直接后果就是导致物业运转困难，服务质量下降，形成恶性循环、物业公司因素2安置房质量缺陷安置房质量上的缺陷造成的后果往往会由后期物业来处理1小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电梯、电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，从而很容易造成业主与物业公司之间的对立情绪，给物业管理带来相当大的压力;服务质量上的诟病保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到2位、车位不足和车位分配的不透明等问题都容易引发业主的不满；物业管理公司不够职业化在安置房小区居民入住后，为了快速地给居民提供3物业服务，保障居民的基本生活需求，各街道的社区组织成立了物业公司为居民提供服务，从业人员的职业化程度不够，往往以管理者身份而不是服务者身份自居，必然影响到物业与业主之间的和谐关系、相关管理小区物业的行政主管部门因素相关管理小区物业的行政主管部门未3能及时指导安置房小区成立业主委员会很多安置房小区在入住几年后仍没有组建业主委员会，这样个别业主和物业管理企业之间的.矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患很多重大事项没有业主委员会同意，物业公司也无能减少安1房小区物业纠纷几点建议为力，比如维修基金的使用，导致居民认为物业公司不作为，引发矛盾纠纷、成立业主委员会相关部门应及时指导保障房小区成立业主委员会，保障1房小区中居民大多数是由附近村民搬迁过来，通过业主委员会的形式重新构建“熟人社会”；方便个体业主与物业公司之间进行沟通;1二是推行了“菜单式”物业收费服务模式制定了《物业管理服务等级标准》，将物业服务内容划分个等级、个小项，服务企业按对应物业收费菜单中的等级服务66项目、服务标准进行服务和收费，基本做到了业主期望的“质价相符”三是抓了样板示范工程出台了《物业管理示范小区标准》，对创建示范项目活动进行指导，截至目前，共推行多个各类管理模式的示范小区50四是积极开展了物业宣传培训工作采取多种形式向业主和社会宣传物业知识，增强业主的物业自治意识，努力赢得社会方方面面对物业管理工作的理解和支持通过办班请专家讲课培训，提升物业从业人员的素质，提高物业从业人员的物业服务能力

三、存在的问题

（一）历史遗留问题多，老旧小区治理改造难度大近年来，随着城市建设的不断扩张和快速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，小区的规划方案比较简单，内部结构及住宅功能相对落后随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷例如，东岳庙街新华小区、北门市场观音井小区、草坝街将军公寓等小区基础设施配套落后，管网严重堵塞，污水横流，臭气熏天

（二）物业管理体制不健全，监管工作合力不够通过业主委员会，方便物业公司对房屋出现的较大质量或故障问题及时2处理，方便群众生活；通过业主委员会宣传小区居民责任与义务，配合物业公司逐步将物业费用收取3工作正常化、培养能够适应市场变化的优势物业公司要逐渐走出社区“托底”式的物业公2司模式物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障、聘用和培养专业化物业人员，提高物业服务水准要在人员配置上把好关口，3提供能够切合居民需要的优质物业服务一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二是加强从业人员的岗位培训，提高他们依法履行职责能力；三是提升人员素质，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和小区管理理论，开拓工作思路，切实做到服务好保障房小区居民、相关行政部门做好保障房建设验收工作，避免建设问题遗留给物业部门认真4抓好物业管理的前期介入工作，发现配套设施设备不完善的小区，责令建设单位限期补建完善，做到提前介入，主动参与，积极监督，确保交付后业主满意，避免业主与物业之间发生冲突、社区做好新市民普法宣传工作社区要经常性深入各小区开展普法和精神文明5宣传，宣扬小区公约，弘扬小区主人翁意识，提高安置房小区居民的都市生活意识，改变他们的生活习惯，鼓励小区居民主导参与到小区物业管理中来，通过人民调解的方式化解小区物业矛盾纠纷目前，物业管理制度体系还很不完善，物业管理活动涉及到的多个部门，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清，行政管理和物业服务关系还没有完全理顺；市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制，相关职能部门没有建立起物业管理联动机制，如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未建立或成立

（三）物业管理专业人才匮乏、编制不足目前，部门物业管理专业人才匮乏，其从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员，缺乏专业理论素养和足够的管理经验；编制严重不足，工作任务重，难以有效地对物业服务企业进行专业指导和监管区房管局物业管理科室人员4人，仅人有1编，其余人均为临聘人员，对多个物业小区的管理指导工作显得力不从心，杯31200水车薪的街道办事处、社区无物业管理科室和专职管理人员物业企业管理人员95%多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力，整体素质偏低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要

（四）物业企业市场竞争不足，整体服务水平低物业企业缺乏必要的市场竞争，这样，物业服务企业的整体服务水平也必然较低特别是相当一部分物业公司是住宅小区原开发企业的子公司，与原开发企业存在依附关系，不是真正独立的企业法人甚至有的物业管理人员的工资在原开发企业开支，形式上独立，实际上不独立，缺乏对物业发展的长远打算有的物业服务企业服务态度和质量差，而且还擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途，引起业主的不满同时，“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利能力较差，使物业公司缺乏提高服务质量的动力，影响了物业管理产业的健康发展

（五）业主委员会组建难，运作不规范业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，不愿参与物业管理；即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的‘组织者全区实施物业管理的居民小区中，只有个小区成立了业主委员会，不足46物业服务小区的5%从运行情况看，的业主委员会运作不规范，既没与物业企业签订服务合同，也70%没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；的业主委员会缺乏社区、物业主管部20%门必要的指导和支持，工作进展缓慢；的业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥20%梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远

四、对策与建议（-）列入民生重点，彻底治理推进建议组织力量对物业管理服务问题，进行全面普查，整理归类借鉴相邻城市物业管理的成功做法和根据实际特点进行创新结合起来，制定物业管理综合治理方案，认真落实

（二）有序推进老旧小区改造工作老旧小区主要位于江南老城，建议把老旧小区分片划区，按实际情况划为四类，按照改造难度由易到难来划分一类作为试点，可选三到五个，例如草坝街的改造就非常成功二类为比较容易改造的小区，对我区创卫生城市、文明城市等影响大的先实施三类为改造困难相对较大的小区四类小区主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的建筑

（三）建立有效的监管调处机制一要继续加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患二要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、社区、政府管理部门之间的责任三要完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，建立物业管理联席会议制度，促进其提高服务水平四要实施街道社区网络化管理，管理员专人专职，要包片包区，并加大协调物业管理工作力度

（四）培育物业服务市场一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求三要建立行业协会，发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据

（五）多方参与，推进业主委员会建设制定出台业主委员会管理办法办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作物业管理发展情况的调研报告（）「篇二」2加强居住物业装修网格化管理的调研报告范文加强居住物业装修网格化管理的调研报告范文随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比较严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷

一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题近几年，随着房地产

二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点

（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在不等10〜60M2

（二）使用的装饰材料比较高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持一致

（三）相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大

（四）由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付基于以上现状从物业公司反映认为政府管理部门处罚力度不够，对违章户的处罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否则发生冲突物业公司很被动然而作为搭建的业主却认为由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向

二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督、加强规范装修行为的宣传和指导1物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收、加强住宅装修前的管理2要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的‘禁止行为禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督3物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间时至次日上午时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的18:008:00施工物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工、加强知法、守法和履约意识4物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出入证对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼

（二）业主委员会应当发挥自治管理作用业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼

（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法区房地局不断完善行政执法工作程序对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的。