关于提高物业管理服务水平的调研报告

关于提高物业管理服务水平的调研报告关于提高物业管理服务水平的调研报告「篇一」物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容根据区政协的安排，我们开展了XX城区物业管理的调研

一、XX城区物业管理的基本情况总体看，我区物业管理工作有以下四个特点一是物业管理市场处于发育初步阶段二是物业管理总体水平较低三是业主委员会作用发挥不好四是物业管理行业监管体制不完善

（一）XX城区物业企业现状我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展据调查，截至20xx年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员120xx余人，管理人员1897人外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人

（二）xx城区物业发展现状目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米城区物业管理覆盖率达到90%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%

1、物业管理法律法规不健全首先,物业管理立法滞后除了20xx年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和20xx年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清具体表现在产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等

2、物业管理体制不完善物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大如锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续而作为主管部门的房管局却无法干预

3、物业服务缺乏市场竞争机制xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识据调查，xx区专业物业公司只占17%,开发商下属企业占45%,单位自己管理的企业占16%,外聘服务企业占22%多数物业企业与开发商是相互依赖的关系

三、完善物业管理的建议和措施

（一）加强XX城区物业企业服务的建议和措施

1、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠

2、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理

3、提高物业企业管理水平一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时一，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识二是不断提高服务质量，不断创新服务项目将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南三是培养和造就高素质的服务团队物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制

（二）加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非

40、50人员参照国有企业下岗

40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位

2、实施“分类管理”督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生

3、完善收费标准，规范物业服务收费行为建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布对随意提高收费标准或乱收费的，小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉，对构成价格违法行为者，由政府物价检查机构依法查处

4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定

5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念深入宣传《物业管理条例》和《XX市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展

（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施

1、逐步推行业主诚信档案的建立对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案

2、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章

3、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时、邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助

4、加强组织业主委员会成员的培训提高业委会成员的总体素质

（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度

2、建立健全物业管理行政新机制尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度按照“费随事转、权随事走”的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费

3、建立前期物业管理监管机制建立物业管理提前介入机制从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象建立物业招投标竞争机制根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场建立物业服务收费报审机制前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30胎并应按上述程序报物价部门备案实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况

4、建立信息化管理机制建立全区物业管理综合信息系统加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制探索建立物业管理纠纷调处新机制建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件

6、建立物业管理用房长效机制在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[20xx]86号和渝国土房管发[20xx]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）其中开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的

0.3%-

0.5%提供，由房管部门进行核定对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买

7、建立和推行补助金制度建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生关于提高物业管理服务水平的调研报告「篇二」20xx年4月到8月，我局在市、区政府部门领导下，积极与住建、环保、城管执法、工商质检、公安消防和各街道办事处、物业服务企业、社区居委会、业主代表等相关单位联系人，对住宅小区物业管理情况进行了调研调研组深入到20多个不同特点的物业小区进行了实地调查走访；分别召开了8次物业服务企业代表座谈会、10次业主委员座谈会

一、基本情况物业管理工作起步较晚，物业管理总体水平较低，主要以三种模式推行1近几年开发修建的商品房、综合楼基本推行了专业化物业管理模式，占30%；2单位修建的办公室、办公综合楼和职工集资建房等实行自建自管物业服务，占20%；320xx年前修建的商品房，拆迁还房以及相对零散的单幢楼房实行自由式物业管理模式，由社区和业主自主聘请民工看大门、打扫清洁卫生，占20%；4其余小区和老旧住宅无物业服务和管理，占30%

二、工作开展情况一是加强了制度建设根据国家和省、市的有关规定，结合实际，先后制定了《前期物业和保障性住房物业企业服务收费标准》、《物业企业招投标制度》、《物业管理服务等级标准》、《维修资金收缴使用办法》等制度通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业管理工作的开展二是推行了“菜单式”物业收费服务模式制定了《物业管理服务等级标准》，将物业服务内容划分6个等级、6个小项，服务企业按对应物业收费菜单中的等级服务项目、服务标准进行服务和收费，基本做到了业主期望的“质价相符”三是抓了样板示范工程出台了《物业管理示范小区标准》，对创建示范项目活动进行指导，截至目前，共推行50多个各类管理模式的示范小区四是积极开展了物业宣传培训工作采取多种形式向业主和社会宣传物业知识，增强业主的物业自治意识，努力赢得社会方方面面对物业管理工作的理解和支持通过办班请专家讲课培训，提升物业从业人员的素质，提高物业从业人员的物业服务能力

三、存在的问题

（一）历史遗留问题多，老旧小区治理改造难度大近年来，随着城市建设的不断扩张和快速发展，以居住环境优美、物业服务规范为特征的现代化住宅小区保持高速增长趋势而兴建于上世纪八九十年代甚至更早的住宅区，小区的规划方案比较简单，内部结构及住宅功能相对落后随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况随着时间的推移，这些问题已呈集中爆发态势，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷例如，东岳庙街新华小区、北门市场观音井小区、草坝街将军公寓等小区基础设施配套落后，管网严重堵塞，污水横流，臭气熏天

（二）物业管理体制不健全，监管工作合力不够目前，物业管理制度体系还很不完善，物业管理活动涉及到的多个部门，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清，行政管理和物业服务关系还没有完全理顺；市、区、街道、社区之间没有建立起系统协调的物业管理体制，相关职能部门没有建立起物业管理联动机制，如物业管理联席会议制度、物业企业协会等目前尚未建立或成立

（三）物业管理专业人才匮乏、编制不足目前，部门物业管理专业人才匮乏，其从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员，缺乏专业理论素养和足够的管理经验；编制严重不足，工作任务重，难以有效地对物业服务企业进行专业指导和监管区房管局物业管理科室人员4人，仅1人有编，其余3人均为临聘人员，对1200多个物业小区的管理指导工作显得力不从心，杯水车薪95%的街道办事处、社区无物业管理科室和专职管理人员物业企业管理人员多为城市下岗再就业人员和农村剩余劳动力，整体素质偏低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要

（四）物业企业市场竞争不足，整体服务水平低物业企业缺乏必要的市场竞争，这样，物业服务企业的整体服务水平也必然较低特别是相当一部分物业公司是住宅小区原开发企业的子公司，与原开发企业存在依附关系，不是真正独立的企业法人甚至有的物业管理人员的工资在原开发企业开支，形式上独立，实际上不独立，缺乏对物业发展的长远打算有的物业服务企业服务态度和质量差，而且还擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施设备的用途，引起业主的不满同时，“建管不分”的体制造成一个楼盘一家物业，无法形成规模，企业盈利能力较差，使物业公司缺乏提高服务质量的动力，影响了物业管理产业的健康发展

（五）业主委员会组建难，运作不规范业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，不愿参与物业管理；即使有业主委员会，其成员组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的‘组织者全区实施物业管理的居民小区中，只有46个小区成立了业主委员会，不足物业服务小区的5%从运行情况看，70%的业主委员会运作不规范，既没与物业企业签订服务合同，也没制定业主公约和议事规程，监管措施乏力；20%的业主委员会缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢；20%的业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远

四、对策与建议

（一）列入民生重点，彻底治理推进建议组织力量对物业管理服务问题，进行全面普查，整理归类借鉴相邻城市物业管理的成功做法和根据实际特点进行创新结合起来，制定物业管理综合治理方案，认真落实

（二）有序推进老旧小区改造工作老旧小区主要位于江南老城，建议把老旧小区分片划区，按实际情况划为四类，按照改造难度由易到难来划分一类作为试点，可选三到五个，例如草坝街的改造就非常成功二类为比较容易改造的小区，对我区创卫生城市、文明城市等影响大的先实施三类为改造困难相对较大的小区四类小区主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的建筑

（三）建立有效的监管调处机制一要继续加强房屋竣工验收和物业承接验收，确保物业服务设施设备保质保量，不出现各种隐患二要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、社区、政府管理部门之间的责任三要完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，建立物业管理联席会议制度，促进其提高服务水平四要实施街道社区网络化管理，管理员专人专职，要包片包区，并加大协调物业管理工作力度

（四）培育物业服务市场一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求三要建立行业协会，发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据

（五）多方参与，推进业主委员会建设制定出台业主委员会管理办法办事处及社区要大力推进业主委员会建设，选出真正能够代表业主利益，热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持、参与业主委员会工作发挥业主委员会、物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系；学习借鉴外地住宅专项维修资金管理好的经验，完善住宅专项维修资金使用办法，简化程序，提高效率；建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作关于提高物业管理服务水平的调研报告「篇三」物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，

1、新建城市住宅小区的物业发展现状我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%,物业管理覆盖率达到100%其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号

2、老小区的物业发展现状老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类

（1）单位自管房包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责

（2）社会集资房从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90吼

（3）直管公房及“农转非”安置房直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋这类房屋在我区共有约14万平方米“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力

一、基本情况我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题总体看，我区物业管理工作有以下三个特点一是物业管理市场处于发育初步阶段二是物业管理总体水平较低三是物业管理行业监管体制不完善据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100虬本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米

0.3-

0.5元，高层住宅为每平方米

0.7—

0.9元尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素

二、存在的主要问题

1、物业服务公司规模较小我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加但从总体看，发展参差不齐由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率

2、市场化运作机制尚未健全物业管理尚未真正形成市场准入机制物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘

3、物业服务费收取难主要表现在一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费二是住户无力缴费如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等五是由于业主物业缴费意识薄弱物业管理企业提供的隐性服务被忽视不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费，此类问题很有普遍性八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位

4、物业管理体制不完善物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大

5、物业管理缺乏监管我区所有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作

6、业主的消费观念有待改变部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来一是买房人对物业管理的认识需要一个过程二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津

三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

1、走强强联合之路创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠

2、完善物业管理的市场准入机制努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平

3、建立前期物业管理监管机制建立物业管理提前介入机制从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护

4、完善细化收费标准建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准

5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序按有关条例规定当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共维修基金但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过

6、简化催缴物业费法律程序当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序

7、妥善协调解决有关问题市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费由于市环卫处并未提供相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费

8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念物业管理公司本身要注意加强物业管理水平，提高自身的服务质量规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识让业主感受实质上是一种服务型的商品交换物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化

9、加大对物业行业的监管力度推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系

10、进一步提高物业企业管理水平一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时\提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识二是不断提高服务质量，不断创新服务项目将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南三是培养和造就高素质的服务团队物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制

11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制探索建立物业管理纠纷调处新机制将业主自治机构的管理纳入社区管理范围业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件

12、恢复物业小区服务收费年审制度取消江西省发改委赣计商价字20xx975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条”今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度

13、尽快修改、细化物业管理有关规定《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务关于提高物业管理服务水平的调研报告「篇四」为打造XX企业品牌，运用现代管理手段，建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效企业效益和社会效益，有力推动公司整体业务发展，根据公司董事和领导要求，本人进行了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下

一、XX八大优势

1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，发展潜力强劲

2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景广阔

3、小区配套设施标准性高

4、准确把握市场脉搏

5、经营理念鲜明一一创造优质生活空间，实现新城市主义现代生活

6、企业的胜利，全赖于铁的纪律支撑

7、人力资源及组织体系比较完整

8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清晰

二、十大有待改善问题

1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节，给物业管理服务留下了后遗症，加大经营成本，造成资源浪费例如XX华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如但目前每次洗清时，池内约40多公分的水无法自然排放，必须用水泵配合才能抽走，这样，既增加了人工操作的麻烦，在安全方面也受到一定影响再如，XX、二期车位配置与住宅数量不成正比，随着业主生活水平的提高，业主车辆逐步增多，车辆停放逐步紧张，长期如此将会导致秩序混乱

2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束，这方面尚未引起足够重视

3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划，操作层员工面对多头领导遥控，在具体运作上，出现了错乱局面，直接影响服务质量

4、纵横观三个楼盘物管服务标准，尚未达到公司基本要求例如xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中央石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎，水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见，接靠会所铺面的物件乱摆乱放，占道经营严重，各门面招牌大小不一，乱张乱贴处处可见；从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕，在某种程度上，严重影响了小区良好容貌

5、绿化管理方面，对枯枝黄叶修剪无计划进行，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般

6、安全管理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识

7、在设备设施管理维护方面，没有规范设备台帐和历史记录，所有楼盘的路灯无编号如xx花园若干车库门锁被人敲坏，门扇敞开无人重视关上及维修;泳池机房无锁，房门经常打开而无人重视，进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患

8、保安队伍纪律散漫，应变能力差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱如岗位当值队员在吃饭时间出现空岗，引起相关部门不满而投诉；若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟；各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿

9、在客户服务方面，从热情待客及工作形象上看，xx华庭管理处前台工作可以，xx居和xx花园前台待客工作一般在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立（含投拆处理机制建立）、财务收费体系的建立，包括日常各种管理规章建立等基础工作，尚未形成系统化、标准化尤其在物业资料管理与财务收费管理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低

10、从物业管理整体队伍上看，士气低落，人员素质参差不齐，业务培训及绩效考核机制尚未铺开，整体业务素质较差，专业水准较低尤其是各专业班组缺乏实操经验，加上监督力度不足，在管理上出现了较多盲点，由于工作权责模糊不清等原因，导致了各部门各自为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整

三、工作计划根据XX现有物业管理状况及存在问题，建议以下改善

1、建立规范管理体系，实行有效资源整合的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管截至20xx年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，

7.55万平方米这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责

3、房屋公共维修金的归集和使用情况从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金

8.23亿元，使用300余万元

（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状截止20xx年底，全区共成立有小区业主委员会181个在调研中发现

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难

23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决

65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生

58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用

（四）xx城区物业管理行政体制机制现状在《物业管理条例》及《XX市物业管理条例》中明确

（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；

（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷;从公司发展战略高度出发，避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌，让XX的牌子有力地推动各项目发展，建议成立“XX物业管理服务有限公司”，在物管全盘运作上，以XX华庭作为人力资源培训和输出基地，统筹兼顾好各项目业务工作，具体整合办法为将现注册的“中山市XX居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市XX物业管理服务有限公司”，新牌子定位于XX华庭重点项目，申报注册登记下属项目管理处即“中山市XX物业管理服务有限公司XX华庭管理处”、“中山市XX物业管理服务有限公司XX居管理处”、“中山市XX物业管理有限公司XX花园管理处”今后的项目发展和命名，按此类推

2、精简机构，合理调配规范的企业，必须具备现代化管理手段，而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化”为有效实施各方面工作，根据物业管理行业工作职能，并结合XX实际情况，现拟作以下整合a、在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作，直接对董事总经理负责b、各物业管理项目负责人（管理处经理或管理处主任的命名待定）具体负责和执行本项目工作事务，直接对物业总监负责根据项目物业规模情况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍c、层级管理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人d、设置明确管理组织架构和岗位架构（两种架构图附后）

3、根据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作

4、打好工作基础，逐步建立完善的三级管理文件即“管理文件”（质量手册）、“作业流程”（程序文件）、“执行文件”（规范表格），使之形成系统化、标准化、规范化

5、实行管理处经理（主任）负责制和各岗位责任制

6、提高管理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理，运用物业管理专业软件操作，实行电脑化管理，提高工作效率

7、在内部管理上，建立良好监督机制对内部各种任务落实，必须跟踪验证，以xx华庭为指挥中心，负责监控及信息反馈等工作，按工作量化指标，建立完善的服务质量体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的管理标识明确，立卷、办文、归档、存放、规范有序，对管理的追溯，有依有据在监督控制上，根据每周工作情况，每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议，对不合格的服务事项，及时采取各种纠正和预防措施，并严密跟踪反馈，不断优化服务质量，令公司和业主放心满意

8、重视培训，提高素质重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作，以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材，举一反三，激发员工钻研业务兴趣，努力提高全体员工业务素质

9、奖惩分明，优胜劣汰增强员工危机意识，对业务能力差，经反复培训仍停留于落后状态，工作纪律马虎散漫，违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工，必须按章处理；对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星”的好员工，经董事及公司领导认可后，给予奖励和表彰，提高员工的自豪感和职业感和归属感，增强员工和团队的战斗力

10、开源节流，控制成本在原有资源基础上，严格控制各项费用开支，凡属一切经费开支，必须按计划报批执行，严格控制办公物品和各种物料合理使用，抓好水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪，共同维护公司经济利益，经多次沟通仍无法妥善解决的，必要时采取相应法律途径进行追讨大力拓展有偿服务，增加经营收入，弥补经费不足部分，密切注视月度、季度、年度支出数据对比，确保财务收支良性循环

11、强化工作协调，促进团队合作以总经办或行政人事部为牵头组织，由物业公司负责拟案，对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作，必须有密切的沟通协调，对相关任务的调度或协调，必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》，对每个环节的工作均有时效约束，对已完成的工作验证，双方必须签字认可，将明确的“工作调度（反馈）流程图”纳入公司制度化，避免工作上出现扯皮拖拉现象，确保公司正常运作

12、规范物管文本，协调销售业务编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》，《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使管理经营有章可循、有法可依

13、重视窗口服务，作业指引清晰为方便业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作，并公示于客户服务中心大厅，这样既方便业主阅示，也利于员工操作

14、《议事日程》明确，行政统筹到位在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清例如行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等，均列入公司的议事日程

15、规范员工着装，树立公司形象按各部门工作性质，统一配置工衣，规范员工穿戴，树立良好形象

16、规范公司财产和物资管理，维护公司利益对公司物料物资和各种器械妥善管理，专人负责，定期清仓查库，严格按仓库物资管理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失

17、高度企业战略，阶段达成效果a）在三个月内，有效克服“脏、舌L、差”现象，使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”b）在半年内，使xx物业管理全盘运作完全步入正轨c）在一年内，基本按IS国际化标准模式导入物业管理体系，为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础，无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”d）在一年半内，正式通过ISO认证，无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号e）在两年内，将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区”称号，在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可f）在三年内，将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”，使XX的企业品牌推向房地产行业的前列综上所述，敬请董事及公司领导审核指正我相信，在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下，在全体员工的共同努力下，我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作，只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新，xx的服务品牌一定会获得全方位的提升！以上报告，敬请上级领导审核批示关于提高物业管理服务水平的调研报告「篇五」集贸市场物业管理调研报告范文集贸市场物业管理调研报告范文根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境

一、基本情况城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建

二、现行管理模式

三、存在的主要问题集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出具体来讲，主要是三个方面

（一）综合配套服务设施不完善，存在安全隐患旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造

（二）开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确

（三）少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下

四、下一步工作安排集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的现就下一步工作提出如下意见根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理关于提高物业管理服务水平的调研报告「篇六」物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程

一、目前我镇物业管理试点工作开展情况上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会城市七个社区的试点具体情况为

1、社区社区选择三星花园小区做为试点三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见下一步准备成立业主委员会

二、社区社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道

三、观山社区:试点一佳美公司宿舍区因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案试点二原天鹅宾馆院落此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜

四、老西门社区老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题

五、津阳社区试点一农资大市场农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司试点二旺佳园旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会关于提高物业管理服务水平的调研报告「篇七」从物业企业的大部分服务内容看，对从业人员所需的知识和技术水平要求不高,但要求从业人员具有一定的生活经验以及一定的责任心和吃苦耐劳精神，因此,物业服务很难适合年轻人的择业标准,但适合下岗人员的再就业从物业企业吸纳的人员看,大部分是来自企事业单位的下岗分流人员及农村剩余劳动力，为解决产业结构调整中的就业问题作出了重要贡献据有关部门估计，今后十几年内，城镇每年要建7亿平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算，仅新建住宅物业管理每年可安排45万-50万人就业

2、天津市物业服务业的发展着眼于下岗人员的再就业,吸引越来越多的下岗人员加入到这一领域过去许多人一提起物业服务就认为是伺候人的但随着社会的发展和就业观念的转变,下岗人员在选择就业时比较务实,对择业有了新的认识,越来越多的下岗人员选择物业服务这一岗位就业据调查，有的物业服务公司安置的下岗人员已达到公司职工总数的60%以上这些下岗人员通过就业提高了能力,找回了自信,经济地位也得到了提高，不仅赢得了社会的尊重，同时也带来了家庭地位的提高与此同时政府相关政策的支持也使物业企业为下岗人员提供了更多的就业机会及更好的待

（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作按照《XX市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[20xx]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[20xx]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发

[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

（一）XX城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加但从总体看，发展参差不齐现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业遇例如:政府规定物业公司安置下岗人员达到30人就可以减免营业税并且政府每月还按照公司安置的下岗人员的数量拨付给物业公司相应数额的下岗人员安置费，（每吸纳一名下岗职工政府支付给物业公司150元的下岗安置费），这就为物业公司减轻了一定的负担同时物业公司也积极为下岗人员提供更好的待遇如金厦物业管理公司过去下岗职工在没有休息日的情况下每月收入只有450元现在在每周有一天的公休日的情况下收入已达480元，好的政策的实施使下岗职工得到了实惠据有关部门调查，目前天津市从事物业服务的下岗人员特征明显,一是年龄偏大,多数人员的年龄在35-50岁之间，女性的平均年龄在40岁左右，男性的年龄在50岁左右；二是文化程度偏低,大部分下岗人员的文化程度在高中以下,其中小学、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多数,据有关部门介绍,天津市目前从事物业服务的下岗人员女性占70%左右，男性占30%左右女性主要从事小区内的保洁卫生,绿地的维护等男性下岗人员主要担任着物业小区的安全维护以及技术性的维修工作近几年随着天津市物业服务业领域的拓宽和发展,将会有越来越多的男性加入到这一领域从事一些有一定专业技术的服务工作

3.物业公司人性化的管理使下岗人员在工作中找到自己的位置面对近几年下岗人员重新离岗的情况,有的物业公司为了留住这些职工积极寻找应对的办法，他们用人性化的管理方法千方百计给下岗人员创造好的工作条件,争取好一点的福利例如，给下岗人员上养老保险，使他们今后生活有保障再如，公司领导在夏天炎热的季节给职工送去防暑降温用品、八月十五给职工送去奖金及月饼、“

三、八”妇女节给女职工送去小礼品等人性化的管理使下岗人员感受到了温暖,找回了自己的位置,也留住了下岗人员的心

三、物业管理企业发展对策

1.物业企业要进一步加大宣传力度,引进先进的管理理念当前,人们对物业管理企业的认识还不够全面,对它所起到的作用还没有完全体验到因此,应加大对物业管理的宣传力度,逐步使用户与经营者之间形成一种相互信赖、相互依存的关系,让人们了解物业服务的项目和内容，把先进的住宅管理理念引进千家万户，同时进一步搞好全方位、多功能的综合服务，让业主们住的安心舒心,使服务、收费很好的链接，形成良性循环

2.提高物业管理人员的素质，强化服务意识通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养，使物业管理公司进一步走向成熟调查显示:天津市的部分物业管理人员不同层次地进行过专业培训I,但仍然存在着服务态度不好,专业技术不过硬,文化素质偏低的现象这就需要经常不断地培训物业管理人员，逐步地提高他们的管理水平和业务素质，以提高用户对物业管理的认知度,起到相互理解,互惠互利的作用，共同促进天津市物业服务的健康发展

3.拓宽服务领域,改善服务质量物业管理企业应进一步创新思维,制定有利于企业加快发展的经营策略,在拓宽服务范围、提高服务质量、提升文化品位上下功夫，把企业做大做强首先,要广开渠道，在扩大服务范围上下功夫，逐步开展家政服务、餐饮服务,包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务,形成一个好的物业经营服务机制,开拓物业经营市场，使人们逐步认识到经营管理的重要性与必要性,另外,随着我国进入老龄社会对老年人的养老、医疗等也将成为物业服务的重点第二,把服务作为企业品牌推向市场,在激烈的市场竞争中站稳脚跟服务质量的好坏，服务水平的高低直接影响到企业的长远发展，因此在扩大项目的同时,更应重视服务质量、水平的提高，为用户提供“方便、快捷、高效”的服务，使企业向专业化、高层次方向发展第三，进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化、引导消费的作用应建立必要的文教娱乐设施，引导社区健康文化生活,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围，树立企业良好的形象

2、物业企业服务意识不强从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为6m，这表明物业公司的服务意识不是很强

3、物业管理企业的经营管理不规范一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的.各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益如金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有如乡间城小区收取业主停车费引发纠纷三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准

4、物业管理企业人员整体素质不高一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足二是某些物业管理企业缺乏专业人员例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾

5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明有213家企业亏损很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制例如同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出三是物业服务从业人员报酬低调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%,平均福利水平不足国家规定的26%,劳资双方潜在矛盾十分突出

1、物业服务费收取难主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费二是物业收费规定不合理不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象三是农转非人员增多，住户无力缴费如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等

2、建设遗留问题引发物业纠纷有以下三种情况1工程质量遗留问题主要表现有

①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等

②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标

③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾

（2）开发商物业销售中遗留下来的问题主要有

①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；

②销售广告内容与实际交房时不一致；

③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；

④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等

（3）建管不分带来的问题我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力

3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的，当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造止匕外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题

（1）房屋公共维修基金收缴困难主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金2开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难3使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难按条例规定当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段

5、水、电、气收费难一是水、电、气费代收代缴矛盾大水、电、气部门只针对注册的表包括总表服务，按总表的度量计费物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明向业主收费既不合理也缺乏相应的依据

（三）XX城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法

2、组成业主委员会的人员结构不够理想委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄

3、业主委员会的经费来源无法自行解决业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所据调查，我区80%的小区没有业委会用房如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定

（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析。