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第一部分别墅市场分析总述自上海市房地产市场开放以来,首先而来的各种高档物业的开发热潮,包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓,以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼在年代初期跟随着上海的开发开放热,曾导致高档物业市场的一度火爆90而别墅作为高档物业的顶端产品,在年代初期蓬勃发展别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线,这批物业主要以境外人士投资居90住兼物业出租为主,以满足境外在沪高层管理层、外商的生活居住需要进入年代中后期,随着上海经济的快速发展,本地内需物业消费能力呈同步上升之势,境内人士改变公寓式的传统居住方式,与国90内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模,内外销别墅市场开发的格局逐渐成型而随着上海房地产市场的逐步发展,内外销市场的合并,外销别墅已不符存在,内销别墅占据市场的主导地位随着上海房地产自年来的整个热销,经济的增强,对别墅的需求也逐渐增加年被称为上海的别墅年,供应量主要集中在982001中档价位别墅,年继年的开发热后,无论开发规模、价位都有所上升,甚至出现了亿元以上的“天价别墅”
200220011、余山交通3余山距人民广场约公里,距虹桥机场约公里3520从徐家汇至松江新城的线,在余山将设有站,更是拉近余山与市中心的距离R42沪青平高速公路现已建成通车,到市区只需分钟,沪宁、沪杭高速和方松公路、沈砖公路、泗陈公路等连接市区的快速干道,20到浦东、虹桥机场一路没有红绿灯,交通十分便捷、余山规划4上海余山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构一圈核心区的生态绿化保护圈一心:核心区的综合服务区五区:自然景观风貌区;水上风光浏览区;旅游度假区;体育运动区;商品别墅区
二、区域房地产市场纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识譬如美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、力口州的、以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性ORANGE COUNTY环境,是余山打造富人区的基础西余山、东余山、薛山、凤凰山呈众星捧月之势,新挖掘的人工湖一一月湖又似生辉之满月,使原本缺水的余山,尽现灵秀之美余山自然山水在上海的唯一性和不可再生性形成了它的稀缺性,加上余山离去历史文化源远流长,有深厚的人文底蕴,正是构筑富人区的绝好条件而市政府高起点的规划使余山成为上海富人区成为现实余山具有五大突出特点,构筑世界级富人区的先决条件第
一、区位优越、不可替代对于顶级豪宅,区位优势不是在中心,而是远离但到却非常便捷沪青平高速公路的CBD CBD,CBD建成通车,使时间距离大为缩短,分钟的车程使生活与工作在心理、心理上有效的区隔,真正做到“离尘不离城”20—40第
二、环境优雅,历史形成作为上海唯一的自然山林景观、级国家旅游度假区、国家森林公园历史形成的自然山水正是打AAAA造富人区的必要条件第
三、建筑精美、风格各异余山目前五大别墅社区打造余山国际自然山水居住区,汇集国内外著名规划设计公司和建筑大师,以国际观的超大眼界,精心打造别墅第
四、有配合富豪身份的配套设施在余山国际自然山水居住区,顶级高尔夫球场、五星级酒店、天马山赛场等一系列高档次旅游休闲设施,正逐步兴建完善第
五、人文底蕴深厚历史胜迹遗留胜多,矗立于西余山山顶的圣母大教堂,曾被罗马教庭封为“远东第一大堂”,气势慑人,又飘然超脱尘世之感正是这深厚的人文底蕴,给余山富人区的形成以有力的精神支撑交通,是余山富人区生存的条件年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使余山与市中心的连接十分便捷,分钟可至市中心,工作、生活200230有效的结合而徐家汇通往松江的轻轨线,将于年竣工,在余山地区设有站,这对于余山富人区无疑又是特大的利好消R420052息客源,是余山富人区有力的支撑随着申城国际化进程的加快,申城正越来越成为国外投资者的首选地,世界强企业已有三分之二落户上海,来自世界著500名企业的众多总裁已汇集上海这些国内外富豪阶层,经济实力雄厚,对生后质量的要求非常高,并希望居住在生活水平相近的人群绝佳环境、富豪人群、交通因素,这支撑富人区的三大概念,余山板块都一一具备而自年起整个上海别墅市场的持续升温,2001对高端别墅产品的需求日益增大,余山别墅区在此情形下,突现在市面上目前全力打造余山自然山水居住区的五大别墅社区——上海紫园、余山-天邻别墅、紫都-上海晶园、余山月湖山庄、余山高尔夫别墅,都是从年下半年至年初开始销售或预定,总案量约户左右这五大别墅社区各有自身特色余山月湖山庄——上海20022003800拥有最大水系的别墅社区;余山高尔夫别墅——处在高尔夫球场之内;而上海紫园一一更是拥有庞大的私家花园、个性化的设计、岛屿别墅的概念,成为整个上海最为顶尖的别墅社区余山别墅区核心区规划兴建别墅户,由五大别墅区组成,而目前因世贸集团在余山投资五星级酒店的因素,又批给世贸集团兴50建户别墅的优惠条件,由此,余山别墅核心区的别墅套数增加到户(尚不包括本项目的别墅户数)100600目前余山别墅板块,房型面积一般在之间,总价保持在万之间,私家花园占地在亩之间,居住300—500M2500—8002—3的舒适、身份的体现,对上海工作、生活的富豪阶层具有极强的吸引力而泗泾板块的别墅(特别是靠近方松公路余山银湖别墅、包括即将上市的天安别墅),因地位的相类似,总价的优势,对余山低总价别墅有较大竞争力
三、在销个案案名上海紫园效果图展示开发商上海嘉城兆业房地产有限公司楼盘位置西余山环山路号9占地亩1380户数户150产品容积率以下规
0.2划户均占地亩6—8房型面积2以上700M范围亿元
0.15—
1.3价格主力万2000—3000“上海紫园”占地亩,水域面积亩,水深米,河道宽阔可行使游艇,每户平均占地亩,在上海乃至全138030036—8楼盘介国都是极为罕见小区岛屿共12个和一个半岛,都是由古典欧式的13座钢结构彩桥连接,园内不仅有人造的巨型涌泉和瀑绍布墙景观,而且还有天然的深达78米的深潭,另外还拥有千百棵百年以上的大树,与余山一脉相连整个小区真正实现度身订制(即根据客户需求及选定地块建造),并配置世界超级设备案名余山-天邻别墅效果图展示开发商上海众优置业有限公司楼盘位置沈砖公路弄3899占地亩278户数户108产品容积率规
0.2划户均占地亩2—3房型面积2300—500M范围万400—600价格主力万左.右500中国传统居住历来讲究的是“藏风得水二天邻别墅北东西余山尔藏风,三面碧水而得水以太极阴阳图为规划基点,贯穿南北的S楼盘形主动线,犹如太极天脉,构成形体上的阴阳调和,实现与大自然共生共鸣的理想境界与此同时,余山-天邻别墅在宜人的尺度上进一步地提升空间序列的品位,采用坡地造景,由南至北逐渐填土垫高地势,由此来增加节电的空间韵味,内部结构因循余山的地貌水介绍系特征,利用车昔落有致的水网穿插,且在别墅区内整体环通天邻的所有别墅都是以北美风格为主案名紫都-上海晶园效果图展示开发商上海紫都余山房地产有限公司楼盘位置余北公路、泗陈公路口占地亩1300户数余户(一期余户)30030产品容积率规
0.2划户均占地亩2—3房型面积300—600M2范围万500—1300价格主力万600—800以尊重打低温利于自然生态为尺度,在山水基地上巧妙的将不同季节、不同生物圈的自然结晶移天缩地的在晶园完全体现万正规化楼盘大组团,余栋别墅和两幢国际级会所分布在天然水道分隔而成的大大小小的岛屿上,水岸如屏、绿岛如棋,形成岛中有湖、32300湖中有岛的壮美奇观基地外围为天然河道退让米,坡景、林带围绕整个晶园,使其得以保持斯密和宁静晶园地依山伴水的天介绍50造地设之利,别墅都因势而造,相互由昔落有致案名余山月湖山庄效果图展示开发商上海利宝房地产开发经营有限公司楼盘位置林荫大道号1888占地亩600户数户(一期)68产品容积率规
0.14划户均占地亩3房型面积500—900M2范围万650—2500价格主力万800—1000紧邻月湖,远眺望余山,正对十八洞森林高尔夫球场此项目是上海最大的水系个案之一,绿化率达到月湖山庄把
50090.6%楼盘绿化、路网、熟悉环境作为山庄建设的主体上,在社区中植栽上千种成年大树,乔木比例占做鱼,拥有条活水河,近万米的水7%2介绍岸线,并营造出大岛、小岛、半岛、水湾的独特整体布局,是“水、自然、建筑和谐统一”,首创自然森林生态别墅,从而大枣具有海派文化底蕴和自然水景观的世界级园林别墅,更首次引入私家高尔夫果岭案名余山高尔夫别墅效果图展示开发商上海余山国际图尔夫俱乐部有限公司楼盘位置林荫大道号1999占地亩500户数幢(独立)余幢联体别墅120+30产品容积率规
0.2划户均占地田左右3房型面积340—800M2范围万500—1300价格主力万左.右800整个项目将一座森林丘陵型纯会员制高尔夫球场与一个高尚别墅社区和谐的融合在一起以意大利风格为蓝本,精心规划TUSCAN楼盘的别墅布局将同球场的脉络,和谐的伸展在起伏的球道之间,并与周边水系浑然一体,形成极富意大利风格田园山居风味的图尚社区社区配备图尔复会所和社区会所,度假酒店,室内外游泳池,网球场,便利店,未来还将建造直升机停机坪、游艇码头,图尔夫学校介绍等设施,切实营造国际化的生活、社交平台据最新统计数据表明,年上海全年共新开别墅个,加上分期开发的大型别墅项目,年上海别墅共上市楼盘个,别墅200259200276开发用地总面积达2・86万亩,开发面积共
548.08万平方米据分析,近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势年别墅新盘供应数量2000占市场供应总量的年上升为年则上升至12%,200116%,2002IJ
18.5%上海每年的别墅需求量一般在万平方米左右,最多不会超过上海房地产市场总需求量的从目前的实际数字来看,上海别墅市20010%,场显然已出现警示信号别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象针对这一现状,年月日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知停止别爨类用地的土地供应2003218虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响不再增加新的别墅供应量,在某些别爨项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别爨产品,仍然具备一定的价值空间上海的别墅供应量巨大,要想在这些同类产品中脱颖而出,具备自己独特个性是必不可少的条件作为住宅产品的最高层次,别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品因此,特色别墅产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的别墅精品案名余山银湖别墅效果图展示开发商广东黄河实业集团上海房地产有限公司楼盘位置泗陈公路号(方松路口)888占地亩(一期亩)7000420户数幢127产品容积率规
0.2划户均占地亩2房型面积300—500M2范围万260—620价格主力万左右400该案占地面积亩,前后分十期开发首期占地亩,共计建有别墅套每户配有双车库或单车库,还建有公共地下7000420127楼盘车位配套设施有红外线报警、室内外泳池以及会所私家花园每户到平方米不等临近余山风景区,视觉景观好,空5002000介绍气质量局,规划中将建有多项配套设施,小区坏境设计充分体现亲水住宅的别墅居住理念在销个案比较:上海紫园余山天邻别墅紫都上海晶园余山月湖山庄余山图尔夫别壁余山银湖别墅••容积率以下
0.
20.
20.
20.
140.
20.2社区规模亩亩亩亩亩亩138027813006005007000户均占地亩亩亩亩亩亩6—82—32—332—32房型面积2以上22222700M300—500M300—600M500—800M340—800M300—500M主力总价力左右万左右万万万左右万左右3000500600—800800—100080040余山别墅区在销别墅容积率控制在
0.2以下,户型设计遵循舒适、宽敞为依据,面积相对上海其他别墅区域较大,一般都在300—500M2之间,总价受私家花园以及产品影响,呈2个区间段,500万左右和800万左右其销售或是预定虽然相对上海其他别墅略为缓慢,但却比较稳定,表明上海工作、生活的顶端富豪对余山自然居住区的认可第三部分客源分析余山别墅区目前已购客户分析余山,作为上海为数不多的拥有一流自然景观条件的风景区,其土地有着无以伦比的稀缺性位于该区域的上海顶级别墅——上海紫园,作为华东地区首个身价过亿的天价别墅,已经成为整个上海别墅市场、甚至国内别墅市场的一面旗帜最近,五大品牌发展商的联合开发和共同炒作,已经使得余山地区的自然景观条件优势和未来发展前景得到最大限度的发挥余山因为其在上海独一无二的自然条件,它的地段已经完全为广大成功人士所认可,众多实力开发商正在极力打造这一上海最为顶级的别墅区域余山,它已经成为上海首屈一指的富人区以下是余山地区目前五大别墅社区所销售或是预定的客源(除余山高尔夫别墅尚未开始接受预定外)客户来源客户构成而余山月湖山庄比较例外,此案目前所有的预定客户均是上海本地人士购买动机多数是以自主为主,少数作为投资而本项目也将以上客层作为今后销售,所争取的对象第四部分分析SWOTStrength-------优势>交通沪青平公路的建成通车,使余山别墅区和市中心的时间距离大为缩短,至人民广场只需要分钟3>环境北紧靠凤凰山,西毗邻薛山,东侧隔河相望余山高尔夫球场,南面即是亩的雕塑公园和月湖,环境幽雅,风水绝佳,在整个余山400别墅区内也是独一无二>别墅板块日益成熟余山五大别墅社区鼎立支持,再加上世贸别墅社区的兴建,别墅居住氛围日益成熟,身份的体现>高尚配套设施齐全余山高尔夫俱乐部年建成使用,世贸五星级酒店的兴建,周边具备高尚的配套设施2004>社区环境本项目地块位于亩雕塑公园北侧,属于雕塑公园的一部分,而随着雕塑公园和月湖公园的合并,本项目将成为整个上海首个公园400内的别墅Weakness・劣势>规模余山目前的五大别墅社区,最小的余山-天邻别墅也有亩,其他的四个别墅占地都在亩以上,相对本项目的亩,在社27850080区规模以及配套设施上,本项目略有不足>生活配套设施虽然周边规划有余山高尔夫球场、世贸五星级酒店以及度假中心,但其他的生活配设施规模较小、较简陋>客源的缺乏余山的别墅针对在沪工作、生活的金字塔顶层富豪度身订造,客层数量的稀缺,销售速度缓慢,成为本项目乃至整个余山别墅区销售的通病Opportunity--------机会>销售时机本项目销售之际,整个余山别墅板块作为上海的顶级富人区的情形日益成熟,世人将更为关注>竞争压力有所减轻至本项目销售时,目前在销的五大别墅社区,或是进行第二期开发,或是已经处于尾盘状况,整个余山供应量将有所减少,竞争压力将有所减轻>高档居住场所需求的增加上海每年以的速度增长,在全球也绝有仅有,再加上中国加入世贸、申博成功的影响,来沪投资将每年递减,其对生活品GDP
6.4%质的苛刻,并从以往的租房转向卖房的欲望,使上海的高档住宅需求保持旺盛情形Threat-------威胁•>内忧——余山的内部体供应量余山地区目前有五大别墅社区销售或是接受预定,另外还有世贸别墅的潜在供应量,>外患一一泗陈公路的外部竞争泗陈公路别墅板块,和余山别墅区具有地位类似性,而总价又成为其抢夺余山客源的有力手段,余山银湖别墅以及潜在天安别墅将成为本项目低总价别墅竞争对手>整个上海别墅供需不平衡近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势年别墅新盘供应数量占市场供应总量的年上升为年则上200012%,200116%,2002升到上海每年的别墅需求量一般在万平方米左右,最多不会超过上海房地产市场总需求量的从目前的实际数字来看,
18.5%20010%,上海别墅市场显然已出现警示信号别字市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象别墅分布纵观上海房地产市场,别墅大致分布在()青浦国道沿线别墅区;()浦东新区别墅区;()新闵别墅区;()松江九亭、1318234泗泾别墅区;()松江余山别墅区
5、国道别墅区1318青浦国道,是一个比较传统的别墅区,向外延伸道外销房比较集中的古北住宅区,毗邻虹桥机场、虹桥开发区,沿延安高架318出入沪青平公路,交通极为便捷从某种角度上讲,成为了虹桥别墅物的延伸段与虹桥地区的别墅相比,具有较强的价和优势,依靠交通因素,国道别墅区成为了上海西区别墅的首选318国道别墅区自年开始开发,开发区与主要集中在国道入口处,如明珠花园、海天花园、虹康别墅等早期上市31895318价格在元随着上海房地产市场的整体低迷,价格一直在元徘徊3700/M2,4000/M2近年来跟随上海整个别墅市场的热销,此区域开发力度加大,逐渐向西侧延伸,目前已形成以“徐泾”和“银涛高尔夫”为中心的两大别墅居住区,代表个案徐泾——九溪十八岛、西郊美林馆等,银涛高尔夫——银涛高尔夫别墅、长堤花园、大豪山林别墅等开发产品从以往的独立、联体混合社区,转向现在的独立别墅社区区域价格也跟随整个上海别墅市场水涨船高,目前独立别墅价格在元之间,联体别墅在元之间6500—14000/M25000—6000/M2国道别墅区自年下半年以来,受整个上海市别墅热销,开发量急剧增加,目前已延伸至青浦镇以及朱家角这些3182001产品定位重复,缺乏个性,竞争十分激烈、浦东别墅区2浦东是上海别墅发展较晚的区域,但随着浦东开发,进入全面的金融、贸易、产业等功能型开发阶段,陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的成熟,带动大量外资机构的境外人士涌入,相应对高品质居住场所的需求也同时增加以、汤臣高尔夫别墅为代表Links的顶端别墅聚集了在沪工作、投资的境外高层人士目前浦东主要的别墅板块有金桥外高桥板块、碧云板块、张江板块、康桥板块、南六公路沿线等•与浦西相比,浦东的别墅有以下特点一是分布松散,没有一个真正密集区,别墅较为密集的区域也就是金桥碧云、张江龙东大道一代和南汇的康桥、南六公路沿线,而所谓的集中也就只有三三两两几个别墅形成一个小板块而且,有些甚至是公寓与别墅混合的社区,不成气候;二是浦东中高档别墅所占据比例较高,别墅价位基本在元以上,而且不乏上海市厂商的高端别墅产品,6000/M210000元以上的价位很为正常,大部分的别墅总价都在万以上,而汤臣高尔夫别墅更是浦东别墅的佼佼者,达到千万以上/M2150—40随着上海的逐年增长,中国加入“世贸组织”的影响,全球各大跨国企业在上海的投资力度逐年增大,浦东作为上海新兴崛GDP起的正被世人所看好,与之同时,随着浦东经济的快速发展以及各种市政设施的建设,浦东将成为上海别墅市场的重要组成部分CBD、新闵别墅区3年地铁一号线延伸段的建成通车;沪闵路高架的建成;沪杭高速公路的建成;号线快速感到的建成通车954这些都使得整体大交通较为便捷,再加上环境较为清静,没有受到任何污染,使得新闵别墅区具有生存能力并快速发展的条件新闵别墅区和沪青平别墅区几乎同步发展,但由于缺乏交通快速干道直接联接区域,再加上早期入市产品规划较差,一直仰息在“沪青平别墅”下生存,无论价格、人气都有一定的差距“绿洲比华利”作为新闵别墅区的第一批开工别墅,从最初的开始销售元由于社区规模大、配套齐全,受到市场的2600/M2,认可,价格不断上涨,作为新闵别墅区的领头羊,目前价格已经达到元与之同时开发的“伊莎土花园”、7000——10000/M2“乔爱别墅”(一期)由于产品定位脱离购房者实际需求,再加上年高档市场崩溃,早期销售较差,在年整体形势的95—972001带动之下,终于摆脱困境,价格也有所上升新闵别墅区经过多年的发展,目前已经具有一定的气候,开发产品也从早期的联体别墅,转向目前的独立别墅社区目前此区域内别墅地块基本开发完毕从年起已向外区域扩散,都市路一带开发的“樱园”、“君临天下”等别墅作为“新闵别墅区”的补充,开发联体别墅,以总99价优势获得市场成功,成为新闵别墅区的延伸板块,而颛桥地区规划的亩左右的别墅用地将继新闵别墅区之后,上海西南又一3000别墅居住区、九亭、泗泾别墅区4九亭、泗泾别墅区发展起源于年,“新上海弄里人家”、“半岛花园”、“北美经典”等一批联体别墅,以元左992500/M2右的价格闯入上海别墅市场,号称“市中心的公寓=九亭的别墅”,以总价优势,吸引了大批追求别墅生活的购房者,启动了九亭镇的别墅开发热潮九亭别墅市场区域,因为交通条件较为理想,将来的县也将经过本区域,但由于飞机噪声影响,自身开发理念的不成熟,九亭R4镇别墅板块,已成为上海最为集中的低总价别墅市场跟随着九亭别墅开发热的蔓延,整个上海别墅市场的热销,泗泾镇也悄然燃起了别墅开发潮,不过与九亭别墅相比,泗泾别墅开发,无论在整体规划还是在政策配合上,都具有一定的优势而与之同时,泗泾别墅的开发理念、产品品质,更为成熟,产品从中低端的多联、双拼别墅,转向独立别墅,目前价格在元之间,成为上海别墅市场中高档别墅物业的中坚分子6000—10000/M
2、余山别墅区5余山自古以来以风光绮丽,山上多茂林秀竹,奇石名泉,鸟语花香,更有丰富的历史胜迹,成为了人文环境和自然环境的胜地上海别墅市场的成熟,高端产品的需求,交通条件的支持——沪青平高速公路,余山这一“国际自然山水居住区”成为了上海楼市上真正的豪宅,拥有上海仅有的山景和相关配套设施而上海顶级别墅——上海紫园也在余山别墅板块内余山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在万之间(除上海紫园除外)400——1000第二部分区域市场分析区域简述、余山简述1余山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心公里,离上海虹桥国际机场公里全镇面积公里,
351874.7人口万,是松江区土地面积最大的一个镇上海唯一的国家级旅游度假区--余山国家旅游度假区坐落于境内
4.5余山是松江发展区域经济的中心之一,有丰富的土地资源和山林资源,构成得天独厚的环境优势和经济辐射优势、余山自然景观2余山风景秀丽,拥有丰富的历史古迹,是人文环境和自然景观的胜地余山是天目山的余脉,处于太湖碟形洼地东延部分,是上海绝无仅有的山林胜地松江九峰泛指余山地区的十二山峰——北竿山、凤凰山、玉屏山(薛山)、(库公山)、东余山、西余山、辰山、钟贾山、天马山、小机山、横云山和小昆山西余山海拔米,有远东第一圣母大殿之称的天主教堂而驰名中外,东余山则以贸林修竹、奇峰怪石、悬崖峭壁、竹径通幽、古98迹依稀,而令人其怀古之情余山以自然山林为依托,以度假休闲和现代娱乐设施为重点,高起点、高质量的建设融休闲度假、旅游观光、宗教朝圣、科普教育等功能为一体的综合性旅游度假区本项目北靠凤凰山、西毗邻薛山,南临风光秀丽的月湖、雕塑公园,西侧隔河相望余山高尔夫球场,地理位置得天独厚。