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招商运营方案(招商运营方案14篇)为了确保事情或工作有序有效开展,通常需要提前准备好一份方案,方案是在案前得出的方法计划那么你有了解过方案吗?下面是小编为大家收集的招商运营方案,仅供参考,希望能够帮助到大家招商运营方案1
一、制定产业园区招商运营方案按时间轨可分为开发前期招商、园区建成招商、产业阶段招商、产业发展招商
1、开发前期招商是指产业园区在产业定位、规划设计期间就需要进行的招商,这里招的商〃是符合园区产业定位的主导/龙头企业,为日后推动产业集群效应搭建基础
2、园区建成招商此阶段招商主要以产业链招商为主,可以定向招引与龙头/链主企业配套的上下游企业、关联服务企业,完成园区产业链的补链、延链
3、产业阶段招商这个阶段园区的产业集群效应已经有所呈现,入驻产业的关联度已经较高,相互带动发展能力较高,在产业内具有一定的影响,能够令当地政府针对性的增加一些产业优惠政策
4、产业发展招商这个阶段园区可以成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作持续跟踪产业发展趋势,同时研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等,增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络,更为快速的壮大发展
二、市场调研
1、居民生活水平调研针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位
2、租金水平调研本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研通过此项调研义统一租金标准不是一刀切,而是指地理位置相似的租户租金标准统一,相同位置租金差异化会使租户与招商小组产生矛盾其次要约定次级店及中小商家的经营范围,次级店和中小商家的业态形式和比例是有设计的,随意更改经营范围会对整个项目的运营造成不良的影响
3.特殊商户特殊商户是指有很高文化、科技或者艺术含量的经营单位,引进特殊商户可以为商业街增加亮点,形成特色我们可以给于优惠政策邀请入场,以吸引人气会后举行自助酒会招商运营方案3
一、招商范围
1、食品类:休闲食品、膨化食品、奶粉、饼干、烟酒、饮料、冷饮、干果、粮油、调味品、罐装制品、熟食、特色小吃、糕点、主食厨房、面包、蛋糕坊、腌腊制品
2、生鲜类:海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品现场制作、酱菜、干菜、蛋类
3、百货类:洗涤日化、办公文具、纸制品、陶瓷玻璃制品、日杂用品、不锈钢制品、木制竹编品、塑料制品、箱包、体育用品、玩具、鞋类、床上用品、针织、妇女用品、服装、图书音像、小家电、自行车
二、招商时间年4月15日——年5月30日
三、招商对象及条件L具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人,地域不限、资信可靠、可长期合作;
2、具有良好的职业道德,自觉遵守国家各项法律、法规和企业的各项规章制度;分析,为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据,招商运营方案概述
3、功能服务性设施调研对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研为我们的招商建立基础数据
4、同业态竞争店调研对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研为我们的招商建立基础数据
5、商品调研:对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研为我们的招商建立基础数据,招商运营方案概述招商运营方案怎么写
三、成功招商的关键问题
1、建立商品结构根据调研结果及本店的市场定位,建立商品结构表,确定招商范围及品类、品牌
2、建立商品档案库根据调研数据,建立商品档案库商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容是招商工作的重要基础工作
3、确定商店平面布局根据商品结构表,按照商品品类,由总部市场部制定出商店的平面布局图
4、制定级差租金根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图,制定本店的级差租金标准
5、联系、沟通根据商品档案库的资料来源,与拟招商户进行联系和沟通a、提供我公司的招商资料;b、介绍公司的发展及未来C、介绍我公司在本地区的发展计划d、介绍我公司目前招商商店的情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作的打算及合作方式等情况e、初步交流合作意向
6、考察、评估据有合作意向的商户,需进行生产、经营情况实地考察,主要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等
7、谈判、签定合同在有合作意向的前提下,进行实质性的谈判和签定合同详见合同(协议)签定及填写规范a、确定位置和面积位置的确定需根据商店的平面布局图,按照商品的类别来确定面积的确定需商户和我方人员在经过对预期的销售、成本、租金、利润的分析基础上来确定b、租金及费用介绍招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流;对商户应承担的费用一一告之,包括水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等便于商户进行统一核算商户应承担的押金有房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金c、商户证照的审核营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等5合同(协议)的签署在签定合同(协议)时要严格按照公司有关合同签署的规范执行在合同或协议签署的同时,与商户签定水电燃气结算协议、商户管理公约、消防安全责任书、装修(安全、防火)管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等商户应如实填写商户基本资料登记表、授权委托书e、合同(协议)的审批合同(协议)签署后,由招商经理将合同(协议)整理后,填写:商户签约审批表报招商负责人、地区总经理和总部进行审批详见合同(协议)审批程序
8、首批租金费用的收取首批租金和费用由招商经理负责收取待租金和费用收取后商户方可进场装修附《租金费用管理规范》
9、装修方案的审查与报批由商户提出装修设计方案(效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材说明)和装修时间进度由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商,填写购物中心图纸审核表共同审核由招商部门将审查结果反馈至商户附购物中心图纸审核表a、商户进场前,招商经理需要填写〃商户进场联络单与店面管理部门进行沟通,告之相关事宜附商户进场联络单b、商户办理进场手续,与商户共同查看水、电表;领取钥匙;填写”商户入场交接报告〃附商户入(退)场交接报告c、带领商户到商店综合部办理装修手续,装修现场的监督管理及竣工验收5商户布货,办理营业员入场手续及培训I招商运营方案2
一、确定招商的组织框架和岗位职责制定非常好的招商策略,而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样,那么一切都前功尽弃,一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键招商的组织框架和岗位职责的确定,主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员
1、招商经理1人,招商团队总负责人
2、招商主管若干,分别负责项目招商区块的工作招商主管应具备一定的招商运作经验,长于说服、鼓励性的谈判,具团队合作精神、服从意识和大局观念
3、招商助理若干,主要职责是帮助一线招商人员作好内务资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等和会务组织等工作
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员
二、建设招商团队打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队,是商业地产招商工作顺利进行的重要保证商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作,它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质,以适应各种压力挑战一招商人员必须具备的基本素质
1、良好的心理素质优秀的招商人员的心理素质表现好临危不惧,胜不骄,败不妥具体表现为要具备Q坚定的事业心,包括很强的敬业精神,创业精神,勇于进取,勇于创新2强烈的责任感,是对工作的高度负责精神,刚毅果断,勇于权限内的决策,敢于承担责任3坚韧顽强的意志力、稳健持重,意志品质坚强的招商人员才能克服困难,并不为小恩小惠诱惑4良好的自控能力,招商的双方都是围绕各利益,心理上处于对立状态,出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力1商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科,以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现,招商人员必须掌握这些基本知识,适时学习充电,才能更好做好招商2商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通,因而交际工作十分必要且有效3招商信息主要是通过文字形式传递出去的,而招商谈判则主要是通过语言来沟通的招商人员语言表达须正确规范,使用有效的语法、修辞和逻辑,使表达更具吸引力、说服力和感染力
3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力)Q敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析,进而做出准确的判断()2应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势,争取相应灵活的对策,使判断向有利已方的方向发展
(一)招商人员的特殊素质
1、热爱商业地产的招商工作,对招商具有特有的兴趣
2、具有局势控制能力,主要表现在对招商准备工作,了解自身项目的优缺点,了解对方的招展实情,并在时间上、心理优势占据主动权
3、较佳的团队精神,招商是整体运作的,虽然整体项目按商品或服务项目的大类或中类分至每位招商人员,但各个功能区的招商成功与否影响到整体项目招商是否成功
4、外语知识
(三)招商人员的培训招商人才并非天生就有的,他们是通过选拔、培训并在实践中锻炼出来的绩效考核和激励机制在招商实践中对人才的培养起到重大的作用培训就是通过理论和案例的学习,并参与实践,使其达到知识广博、经验更丰富,能够胜任招商工作招商的培训主要有以下几个方面
1、项目及产品知识,以使团队成员对项目的现状有清楚的认识
2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等),以培养团队成员的职业感
3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)
4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)
三、招商实施招商团队成立后即将进行正式的招商工作,从这一阶段开始面临的是大量的实施工作首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等
(一)业态组合以及租金预测招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合,并对周边地产租赁行情进行详细的调查,包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面项目定位是商业街,那它首先就是一个购物中心,业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52:18:30,并称之为黄金比例当然这个比例并不是绝对的,应灵活应用,但其中隐含的一个原则必须要遵守购物中心首先是一个卖场,购物功能应占到至50%的比例如果餐饮占多数,就是饮食中心;娱乐比例太多,就是娱乐中心,都不能称之为购物中心过分强调娱乐功能,对发展旅游有好处,但吸引不了回头客迪斯尼的娱乐做得最好,但95%的游客只去过一次所以,首先应当是一种零售业态,可以吸引顾客重复消费项目租金水平则依据调查结果来确定,调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案三种不同的出租方案各有优劣,现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式,整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金,但回收期较长而且出租者要承担经营风险(一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击);分割出租招商工作复杂、早期投入大,但收益率大大高于整体出)租方式(数据显示同时段内高于整体出租50%,采用分割出租方式,开发商自主规划空间大、经营风险较小
(二)广告投放考虑到项目建设周期较长,且涉及到拆迁的问题,在土建施工之前不宜大规模投放广告,在项目地点周边大量投放平面广告即可在土建进行到一定程度时可开始大规模投放广告,传播渠道包括传统的电视、报纸、电台等,也可在互联网上相关网站投放广告宣传是影响消费者的利器,使广告发挥最大的作用,我们应该做好以下工作
1、做好地方媒体调查对当地媒体做深入调查,根据目标消费者收听、收视率较高的节目和价格作合理组合,使产出比例平衡对户外广告价位以及影响力进行调查,如公交车身广告、写字楼平面广告、干道路灯广告以及公交车、的士停车牌广告等以调查结果进行宣传模式组合
2、择好广告发布内容一般来说,宣传应该采用软硬结合的方式广告主打产品的.USP(独特的销售主张)加深顾客对产品的记忆和影响,树立产品形象与品牌形象软文诉求点是产品功效的进一步具体化讲解,从每个角度,按不同的方式,向客户细细阐述,达到理性购买的目的
3、据产品整体的推广策略决定广告投入
4、面对竞争产品的强大广告,采用相应有效对策首先摸清产品的广告投放情况,应避开与竞争产品正面广告接触
(三)主要目标客户锁定首先是确定核心主力店,核心主力店应根据设计中的业态组合锁定一些高端品牌客户,成立专案组进行宣攻关商业地产招商一般走的是以大带小路线,以大带小就是用核心主力店来带动次主力店和中小商家核心主力店对项目的成败起着决定性的作用,它决定了项目的品牌形象、主力客户群、人流量和物流、人流动线其次确定次级主力店和中小商家,次级店和中小商家的选择应配合核心店的定位,使核心店与次级店形成互补关系,相辅相成次级主力店的组合在商业房地产建设期间应有初步规划,项目可以根据当地消费水平、消费结构、消费能力和项目的经营规模进行经营定位的确定,基本上可以从以下几个方面考虑:
1、业态定位其功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目;
2、目标市场定位满足地区全客层消费者需要;;
3、主题特色符合当地人群的经营主题设计
4、经营项目吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置;
(四)招商谈判招商中与求租者”接触的整个程序,一般如下第一次信息的处理(来函、来电)——第一次信息回复一一第二次信息处理(二次来函、复电、咨询、商洽)——第二次信息回复(信息升级一有选择发送实质性资料)——招商总部零星接单(上门洽谈、签约)一招商会议的筹划、准备(全国性会议、区域性会议)一发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)一接收报名、督促参会—召开会议并签约一督促履约一店铺入驻在这过程中,首先面临的是对求租者〃信息的处理和选择,好的招商广告发布后,招商总部将面对大量的反馈信息对于第一次来电或来函,我们的工作主要是对“求租者”按已经设定的招商区域归类,对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做记录,同时给对方发去有关产品和项目的基本资料(包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排),同时对于各地区实力较强或行业内经营一等的“求租者〃做重点标注,用以综合的研究需要注意的是,不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明,主要是避免“求租者因了解不够而以偏概全或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息对于一些急于了解情况的“求租者,招商部门要有专人负责接待和谈判,带领来访者参观项目、了解运作方案等,以免流失加盟商〃
1.核心主力店的招商谈判核心店招商谈判的基本策略是专题专攻首先明确谈判目的,招商谈判的工作就是围绕谈判目的进行的目的确定后,就要明确招商谈判的各个目标,目标在谈判中达成,谈判目的也就实现了目标分三个等级最高的目标(设想中最好的);基本目标(可以接受的);最低目标(底线)谈判工作就是围绕这些目标争取最大的利益目的明确之后就要制定谈判策略,制定策略的依据则是对谈判对象的信息整理我们要了解谈判对象的状况,对方关注的焦点,设想对方会提出的疑问并制定相应对策核心店招商难度最大、地位最重,情况特殊时可以妥协,降低条件以便能尽早完成核心店招商
2.次级店及中小商家的招商谈判次级店一起中小商家的招商谈判基本策略是统一标准,公正公平次级店和中小商家的个体与核心店不同,它占整个项目的比重并不大,而且个体之间差异很大我们要做的是统一租金标准,统一权、责、。