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文本内容:
甲级写字楼物业管理方案物业概况(按照物业详细地理位置、周围设施、详细状况及环境风格描述)位于,周围周围设施,交通便利,地理条件优越由开发建设,占地面积平方米,总建筑面积,大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施,配有一台电梯编制根据(按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定)X《浙江省物业管理服务收费暂行措施》派《杭州市物业管理条例》派《杭州市物业管理服务收费管理措施》※楼书X浙江XX物业管理有限企业质量手册及其他规定管理目的(按照物业详细状况描述)为充足体现开发商建造日勺开发初衷,开创高档写字楼的新时代,我们将本着浙江XX物管企业“真诚、善意、精致、完美用勺企业精神,及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针,坚持“以人为本”的服务管理理念,对(小区)实行科学的管理、提供优质的服务,并在既有管理经验及管理资源的基础上,不停调整更新,导入先进的管理理念,创立出一套与业主层次及办公需求相符日勺管理模式,使广大业主及使用人能真切地感受高端的物业和高品质的管理所带来日勺超值享有1对可疑或不安全迹象采用跟踪监视和定点录象措施,并及时告知值班保安,进行现场处理2值班保安接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把状况反馈到监控中心,监控员对报警处理状况作详细记录,留档备查
二、管理措施
1、实行半军事化管理,制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实行,以增强保安人员的工作责任心;
2、强化保安人员欧J内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理措施》,定期组织演习;
3、加强保安人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;
4、严格执行保安巡更点到制度,保证巡查质量;
5、监控中心定期检修、保养,保证监控设备完好;
6、保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案
四、消防管理方案消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的规定,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,保证业主日勺生命财产安全一管理内容
1、做好消防监控中心的管理;
2、做好消防设施、器材的管理;
3、保持消防通道的畅通;
4、加强装修期间的消防安全管理;
5、严禁违章燃放烟花爆竹;
6、严禁携带、储备易燃易爆物品;
7、防止电器短路等引起火灾原因
(二)管理措施
1、制定并贯彻消防管理制度和消防安全责任制,做到责任贯彻,器材贯彻,检查贯彻;
2、制定消防事故处理预案,防患于未然;
3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;
4、定期进行消防检查,防止为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
5、做好消防器材、设备的检查保养,使之一直处在完好状态;
6、制止任何违反消防安全的行为;
7、积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识;
8、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警
五、绿化保洁管理方案绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量U勺一种重要指标
(一)管理内容
1、绿化养护绿化工应做到管理平常化、养护科学化
(1)根据气候,给花木适量浇水;
(2)根据花木长势,给花木适量施肥,合适松土;
(3)制定防止措施,防治病虫害;
(4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适日勺苗木、花草;
(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;
(6)定期对建筑小品进行修饰;
(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好
2、清洁卫生通过平常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损
(1)根据材质选择最佳保养措施,定期上光打蜡,保持材质表面光亮整洁;
(2)公共卫生间设专人巡回清洁,保持整洁无异味;
(3)楼层公共烟缸每天擦试两次,巡回清理,无烟蒂堆积;
(4)大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗保持光亮,无明显印渍;
(5)大厦各公共区域保持清洁,无随意堆放杂物和占用公共场所现象,随时清除各类污渍、积水;
(6)每天定期(正常上班时间前)搜集垃圾一次,保证垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏,每周对垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次;
(7)定期进行外墙清洗;
(8)各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次;
(9)定期对下水道等排污管道清理一次;
(10)通告牌、指示牌等每天保洁一次;
(11)电梯轿厢每天保洁二次,每月对电梯门槽进行一次清洁;
(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);
(13)对违反环境卫生管理规定的I行为进行制止(-)管理措施:
1、建立绿化保洁制度,按月制定养护计划,按操作规程规范操作;
2、加强业务培训,增强专业技能,聘任专业人员指导养护;
3、贯彻“三查”(绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查),加强平常监督检查,按月考核,;保证绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%
4、强化行为规范管理,服装统
一、标识齐全、言行文明
六、房屋及公共设施设备管理方案房屋管理,尤其是共用设施设备日勺管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是大厦管理日勺重中之重(-)管理内容
1、房屋公共部位管理根据现实状况,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房
(1)业主已领房•房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;•加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;•装修期间,应及时进行房屋公共部位的I保护,保证房屋的安全、美观
(2)空关房(含业主托管房)•管理处应每月通风打扫一次;•对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时告知业主
(3)公共用房•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)日勺维护、保养,发现破损,及时维修,保证房屋欧I安全、美观
2、设备设施维护
(1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;
(2)公共卫生设施每周检查一次;
(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;
(4)电梯机房,每周保养一次(六个月保养和一年保养按规定进行);
(5)中央空调机组设定专人管理,定期巡查,保证出风口正常;
(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查,保证正常有效;
(7)智能化系统采用平常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;,
(5)对业主(租户)自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联络单》保证维修及时率与合格率
(二)管理措施
1、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并常常进行现场检查,发现问题及时制止;
2、对所有的管理人员进行全面培训,清晰各隐蔽线路的详细位置,并对技术人员进行强化培训,保证谙熟该系统的操作及维护;
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,保证系统的最佳运行状态;
4、对所有的J设备几配件建立详细档案,保证最迅速度获得所需配件,并能跟踪产品的I更新换代;
5、建立维修人员值班制度,保证维修及时率与合格率达98%以上,且有回访制度和记录;
6、采用平常巡视及定期保养相结合的措施,保证房屋及配套设施完好率达98%以上
七、娱乐设施管理方案视大厦详细配套设施而定保证健身娱乐设施的安全使用,为业主提供一种丰富多彩的娱乐休闲环境-管理内容
1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次日勺安全检查1活动设施有无破损,有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分,秋千田勺吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;2健身器械与否有松支,地面与否过滑,防护垫与否起到应有作用;3台球、乒乓球、棋牌室地面与否过滑,台子与否松动,附属的电器与否绝缘良好,球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;4网球场、篮球场的场地与否有不安全原因,球网、球架等有无破损和松动,与否牢固;
2、对存在不安全原因日勺娱乐设施及时做好停用标识,组织检修;对无法修复的,按手续申请报废;二管理措施
1、小区设安全检查负责人,对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;
2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表,并妥善保管,每月上报管理处主任
八、水系使用管理方案此项内容视详细配套状况增减通过有序日勺管理,保证大厦水系运行正常,有效节省管理成本-管理内容
1、定期巡查泵房设施,保证设施设备运行正常;
2、定期清洁蓄水池,保持水质洁净;
3、专人管理蓄水池,定期开放-管理措施
1、测算水系运行成本,结合小区实际,制定使用规定;
2、建立设施设备档案,做好巡检记录;
3、按规定操作,发现异常,及时报修
九、财务管理方案通过财务管理,在改善财务状况的条件下,不停扩大财务成果,提高企业经济效益-管理内容
1、加强现金收支管理;
2、搞好财务核算;
3、及时记录物业维修更新费用使用状况,每六个月公布一次每年公布一次
4、做好年度预算和决算工作;
5、认真审核报销票据,严格控制费用报销;
6、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策提供根据二管理措施
1、根据财务法规政策,制定财务管理制度;
2、财务人员持证上岗,规范操作;
3、抓好财务人员业务培训,不停提高业务素质;
4、加强成本控制;
5、加强财务监督和财务检查
十、质量管理方案导入IS09000质量体系原则,实行全面质量管理,有助于实现‘以人为本”的管理理念,有助于实现决策、计划与控制、协调的结合,实现既定口勺质量目H勺-管理内容
1、参照IS09000质量体系原则规定,制定大厦质量工作计划;
2、实行所制定欧I工作计划和措施;
3、对照计划,检查执行时状况和效果,及时发现和总结存在问题;
4、根据检查的成果,采用对应日勺措施,巩固成绩、吸取教训二管理措施
1、抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作,不停提高质量意识;
2、制定质量责任制,保证质量管理工作落到实处;
3、接受企业对大厦管理工作的现场指导;
4、配合企业开展质量体系审核,发现问题及时纠正,对系统性的问题制定整改方案
十一、档案资料管理方案加强档案资料管理,有助于保留大厦的历史资料,维护管理的持续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的I沟通、联络-管理内容:
1、工程档案从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、多种竣工图及各类设施设备资料等;
2、业主档案所有业主购、租房协议(复印件),业主基本状况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;
3、财务档案逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
4、文献档案有关物业管理法规政策、企业文献等;
5、管理资料绿化资料、平常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等
(二)管理措施
1、制定档案制度,并严格执行;
2、专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,寄存有序并且尊重业主隐私,保守秘密;;
3、科学管理,保证档案资料完整、齐全,保证档案完好率达100%
4、逐渐实现智能化管理,计时可靠的掌握有关信息,提高管理水平
十二、人力资源管理方案一流的物业需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义(-)管理内容
1、按照合理的人才构造,配置各类人才;
2、任人唯贤,量材录取;
3、开展业务培训,全面提高业务素质;
4、进行业绩考核,优胜劣汰
(二)管理措施
1、制定岗位责任制,做到责、权、利分明;
2、建立约束与鼓励相结合的运行机制,充足调动工作积极性;
3、加强思想作风建设,树立全心全意为业主服务的观念和企业日勺品牌意识;
4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;
5、全面考核,做到公开、公平、公正智能化系统的管理和维护(-)建立一支设备运行及维护人才队伍将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请有关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,保证谙熟该系统於I操作及维护
(二)管理人员日勺业务素质培训对所有的管理人员进行全面培训,让每一种人员都能清晰懂得隐蔽线路的详细位置,保证隐蔽工程中日勺线路不受损
(三)建立设备技术档案对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等,以便以最快H勺速度查得设备H勺各项参数,保证系统的最佳运行状态
(四)建立设备运行档案建立对消防监控系统的实时运行档案,使操作人员对系统H勺正常运行了如指掌,并对系统口勺报警信息作对时日勺分析及存盘大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评估原则,保证业主综合满意率到达93%—95%以上大厦交付两年内到达(地区)物业管理优秀示范大厦原则,三年内到达全国物业管理优秀示范大厦原则管理原则为实现即定管理目的,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,在物业管理过程将一直把握如下原则(-)服务第
一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理日勺宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从业主的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时日勺服务“管理从严’是服务日勺保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不合适行为日勺管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实行依法管理、从严管理、科学管理以保证物业管理服务收到应有的成效
(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在平常管理中,要充足发挥两个积极性,即物业管理企业日勺积极性和业主(租户)日勺积极性物业管理企业应当尊重并按照广大业主的规定,通过管理处对物.业实行专业化的管理,同步努力争取业主(租户)的支持配合,使其能对的使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创立文明日勺办公环境
(三)物管为主、多种经营的I原则:
(五)建立供货商档案对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位等等,并与供货商、制造商保持联络,保证以最迅速度获得所需配件,并能跟踪产品的更新换代
(六)平常巡视与定期保养平常的(巡视检查是及时发现问题的最佳途径,而定期维护是发现、处理软性隐患日勺最佳措施对此将采用平常巡视及定期保养相结合的措施以保证设备安全运行机构设置及人员配置(-)物业管理机构设置及人员配置
1、机构设置根据物业管理时需要,现对物业管理机构的设置和人员的配置作如下安排此为工程部分第一节任务和岗位设置
一、任务工程部是实行大厦工程管理,保障设备、设施正常运行日勺职能部门工程管理具有严密日勺科学性和较高的技术性,这是为顾客发明安全、文明、舒适、以便欧I商住环境的基本保证和坚强后盾,是反应大厦服务水准、良好形象和声誉区J重要标志工程部日勺职责范围如下
1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理,维护保养和故障检修;
2、负责大厦公共设施、设备日勺维修保养;
3、负责对顾客室内设施、设备提供有偿维修服务;
4、负责大厦外派工程日勺监管工作
5、负责对顾客提供收费特色服务以及特约服务(
二、工程部架构图A座)工程人员构造图人员配置阐明项目负责人1人工程专业工程师3人(土建、电气、机电各1人)综合维修班15人领班1人(兼维修)综合维修工15人设备运行8人领班:1人(兼维修)运行工:7人配电室值班电工16人领班1人(兼值班)BC座配电室8人DE座配电室8人库管1人合计44人第二节岗位职责
一、工程部经理岗位职责
1、负责组织开展大厦工程设备日勺维修、养护、运行、管理工作
2、负责制定培训计划,定期开展对本部门员工的业务培训,监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门进行考核
3、协助物业企业完毕所交办的各项工作
二、主管岗位职责
1、在工程部经理的领导下,管理本系统日勺员工和所辖设备
2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案
3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划
4、填写本系统的操作规定和工作指令
5、提出本系统日勺备仓计划,协助采购专业性较强欧I工具或零件
6、负责与有关业务主管部门进行业务联络,负责本系统各类图纸和资料H勺搜集、分类
三、领班岗位职责
1、在项目主管领导下,对所辖设备及员工进行管理
2、安排执行所辖设备日勺定期保养规定及参与执行有关日勺技改项R
3、监督执行本部门的工作指令,负责跟进工程单的作业状况
4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的I交流
5、做好本班组H勺技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录
6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料日勺品质状况
四、电工岗位职责
1、在电工值班时应留心变配电室高、低压设备日勺运行状况,填写多种对应记录,做到每两小时巡视一次,特殊状况加强巡视次数
2、必须按照安全操作规程操作,在值班时间内值班人员对变配电室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的I责任
3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度严格遵守企业制定的各项规章、制度
4、熟悉企业所辖范围内各用电系统的运行方式,掌握重要设备H勺性能及故障处理
5、保证机房内的环境卫生
6、管理好固定资产,三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工作、保卫工作、防火工作
五、水工岗位职责
1、自觉遵守企业及工程部制定日勺各项规章制度,服从企业各级领导的管理,树立高度的责任心,做好本职工作
2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及多种管道的正常运行与维修保养工作
3、做好所属设备的维修、保养工作,保证冷、热及采暖系统的正常运行
4、做到日有日检,周有周检,发现问题及时汇报并处理,当班发生的问题不得交班,应配合下班完毕修理任务
5、认真做好巡查并填写巡检登记表、维修单并将修理中所用材料及工时报本部主管领导第三节内部管理规定
一、值班规定
1、值班员工必须严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗未经同意私自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;导致损失日勺,追究其经济责任
2、值班员工必须服从当值主管日勺安排,听从调配,执行当值主管的工作指令
3、值班员工必须严格执行巡检制度,做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患,迅速扣除故障,保证设备安全运作
4、值班员工必须做好当班的工作记录,按栏目规定认真填写
二、交接班规定交班人I、必须在交班前认真填写好交班记录,写明运行状况及发现日勺问题,精确无误地写明问题现象、处理措施、提议并转达上级对员工下达的指令
2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清晰
3、做好交班前的一切准备工作,整顿现场,做好环境卫生和设备卫生,为下一班工作发明有利条件接班人
1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒,否则严禁交接班
2、应提前十五分钟到岗,由交班人将交班事项交待清晰
3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地,确认无误后,由接班人签字后方可离岗
4、在交接班期间发生H勺设备问题,应立即停止交接班,并由交、接班人远共同合力处理,同步上报本工种领班和当值主管
三、运行记录管理制度
1、所管辖系统巡查登记表每日做好记录,由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业企业存档
2、设备月度检查保养表填好后交领班,项目经理审查后每月交物业企业存档
3、所有记录必须准时完毕,不准弄虚作假第四节设备设施管理设备设施管理的重要内容有
1、保证能源的供应及有效地控制能耗
2、建立平常保养和定期检查、维修制度,并作好详细记录给排水系统设备的维护管理给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等1加强巡视检查,检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等
①水工工作职责之一就是巡视检查,一般每天不少于一次,一旦发现问题,及时维修处理如遇大暴雨天气每隔一种小时巡视一次各管线、管井以及地下车库
②水箱清洗消毒,水箱定期进行清洁消毒工作,每一年消毒一次清洗消毒应由专业清洁企业进行2若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时,应事先与物业企业沟通,阐明停水原因和停水时间3定期对泵房内水泵、管道、电机等进行平常维修保养4要定期清理局部面天沟、污水坑井,使之疏通5室外管道、水表、阀门等需定期养护,减少锈蚀在冬季来临之前,做好保温防冻工作6每年对化粪池进行2-3次清掏,以保证管线畅通7每年对各管线节门,水泵压一次盘根,各节门水泵螺丝上机油一次供电系统的维护管理配电室是供电的中心,为加强这方面的管理,需制定管理规定
1、配电室施行三铁”管理铁门铁柜铁窗多种高压设备配件,高压安全用品严格管理,分类上锁管理并保留各备件用品耐压合格试验单据,每年按照规定对上述备件用品送供电局进行耐压检测
2、严格实行要害部门H勺门禁制度,未经项目经理或主管同意任何非本岗位人员一律严禁入内
3、配电室的所有机电设备,由专业技术人员负责管理和值班送停电由值班人员在主管同意后填写操作票并完毕
4、建立运行记录,每年进行两次全面停电设备大修维保,处理处理平时记录以及大修时发现的故障隐患,并做好记录不能处理的问题及时上报主管部门
5、供电回路操作开关日勺标志要明显,停电拉闸、检修停电要挂标示牌,非有关人员绝不能动
6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度
7、严格执行供电局颁发时四措八制,以及企业对紧急停电等有关事项的规定
8、在大风、大雨、大雪等恶劣日勺气候条件下,要加强对设备的巡视,当发生事故时,应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并及时做好记录
9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套等空调系统管理
一、风机房管理规定
1、严禁无关人员进入机房内
2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及平常巡查
3、风机房内必须保持整洁,各类标志清晰,不得寄存杂物或作其他用途
4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全
5、空调员工定期巡查风机房,发现问题及时修理,并记录在检查表上
二、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查1巡查运行中的空调设备要注意观测运行状态,听有无异常声音;观测电压、电流与否在正常范围;检查水位与否在正常位置,有无漏水、渗水、溢流或缺水现象2巡查设备与否在规定期间内运行或停止
2、空调机房1主机与否正常,油温与否在正常湿度,油位与否正常;三相电压与否正常;水压与否在正常压力2巡查水泵运行状态,检查进出水压力、运转马达声音与否正常,运行中有无过热现象,检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能启动等故障
3、水塔、水箱检查1凉水塔检查水塔有无溢流、缺水,风扇运行时与否发出噪音,风扇起动电柜有无端障指示2膨胀水箱检查有无溢流、缺水、浮球与否正常工作
4、风机等检查1新风机检查运行时有无发出噪音,起动箱指示灯与否正常,走廊风口的J风量与否足够,尘网有无堵塞,电梯厅盘管尘网与否洁净,运行有无噪音2分体机运行时有无发出噪音,制冷能力与否良好,尘网有无堵塞,去水冷凝盘去水与否顺畅
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责,电工主管进行监督
2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次,并将运行参数记录在空调系统运行表上,未经主管同意,不得私自更改运行参数
3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统
4、在不影响大厦正常营运的前提下,积极探索并实行有效的节能措施
四、空调系统维修保养规程
1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修,并按空调系统保养计划做好设备保养
2、专业主管每年12月制定下年度的空调系统保养计划,并负责组织实行
3、设备维修过程所要更换的零件,必须做详细记录
4、注意用电、防火安全,如需烧焊,须办理动火证,并严格遵守动火作业规定,配置灭火器施工
5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表,冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格
五、中央空调系统应争处理方案(-)冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障,应立即停止该机,转开备用电机
2、发现故障的)技工将状况汇报专业主管并联络设备保养企业维修
3、设备保养企业接告知后,办公时间内4小时内到场维修,非办公时间12小时内到场维修,并在事后做维修汇报
(二)水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常,应先停该泵对应的主机,后停异常水泵,启动备用水泵,并启动主机继续供冷
2、发现故障的技工检修,可当场处理H勺问题即时修复,并记录在当值日志上
3、属较严重日勺故障应汇报专业主管,由其组织维修,并在事后作维修汇报
(三)凉水塔
1、巡查发现运行中的水泵异常,应先停该泵对应的主机,后停异常水泵,启动备用水泵,并启动主机继续供冷
2、发现故障时技工检修,可当场处理日勺问题即时修复,并记录在当值日志上在搞好平常管理和常规服务的I同步,从物业的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足广大业主(租户)不一样需求,又增强物管企业的I造血功能,增长经济积累,以利于更好地为业主(租户)服务管理措施(-)实行全程物业管理,从开发商、业主及专业物业管理企业U勺角度对物业提出合理化提议,构筑一种优秀的物业管理硬件环境
(二)成立(大厦)管理处,配置专业管理人员,实行专业化管理
(三)在企业既有管理资源的基础上,充足借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,为(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍
(四)导入IS09000质量管理理念,紧密结合物业详细实际,制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高原则的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务
(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为
(六)运用CS系统(顾客满意战略),建立富有亲和力的管理和服务模式
(七)采用智能化手段构筑小区信息互动平台,提高管理水平和管理效率
(八)运用CIS系统设计,进行整体形象筹划包装,形式独特、鲜明的形象系统,以提高物业的整体品位
(九)根据市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营物业管理服务项目(-)公共服务项目(全体业主可以享有日勺服务,费用纳入物业管理费)
3、属较严重日勺故障应汇报专业主管,由其组织维修,并在事后作维修汇报
(四)管网系统
1、发现管网管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵
2、采用有关措施,以防水浸入电梯井和顾客单元,并将水引入地漏;如地漏排水量不够,则将漫出日勺水导入走火梯
3、对漏水口做处理,以防水到处乱射;将空调机房内管道底部排水口打开排水,留心水泵房污水泵抽水状况;一旦发现集水坑水位过高,则需关闭排水口
4、汇报专业主管,由其安排抢修并在事后作维修汇报
5、事件发生后,将状况告知物业企业及有关单位第五节维修管理细则(-)工程部入户维修流程图维修服务宗旨是“积极、热情、耐心、周到”,做到维修问题及时处理,把业主的困难当作自己的困难,以便业主是维修工作的惟一准则详细规定如下
1、接报修()
1、接报修时先讲“您好,维修班XXX,先生(小姐)有什么事情请讲”;
(2)、记录好报修内容、栋号、如预约维修记录好约定期间
2、从接到报修开始,一般无其他特殊状况,应在10分钟内抵达业主家;
3、敲门、按门铃抵达业主家门口,先轻轻敲门或按一下门铃,如无反应,应间歇10秒钟后再敲门或按门铃第二次,不要持续按或是按住不放
4、业主开门后,应招呼一声您好!阐明自己的身份,告诉业主维修事项,得到业主承认后
1、脱鞋或带鞋套进入;
2、在业主带领下进入维修房间,不随意走动
5、修理
1、电气修理必须按照“市低压电气原则规定”进行;
2、在修理当中必须移动有关物品时,应先征行业主同意,并小心轻放
6、清场
1、在修理过程中将所使用日勺工具、用品放在自带日勺垫布,不得将工具、用品等随意放在业主房内日勺台面、地面上;
2、工作完毕请业主验收,并将移动过的物品放回原处,清理现场获得业主承认后,填写维修工作单,由业主签字确认
3、严禁收取业主欧I礼品礼品,离开房间时与业主道别二其他区域维修管理维修人员除上述直接为业主服务时需到达区I服务规范处,在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡视,并做好记录
1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次,规定灯泡亮度正常,灯罩完好北大堂吊顶发现不亮灯泡做记录,每六个月组织搭脚手架统一维修更换一次其他高处吊灯广告照明每天记录灯泡损坏状况,白天统一维修,作业时必须使用安全带,工作程序必须遵守高空作业有关规定
2、污(雨)水井沟定期清理,化粪池每年清理2-3次,严重H勺要用吸粪车进行吸取,保证无污水外溢现象
3、天顶面定期进行检查,做到无积水,无渗漏,隔热层无破损如发现渗漏严重应及时报请专业施工队修复,石材层面如破损开裂应及时予以修复.第六节紧急状况处理方案(-)水工紧急状况处理
1、跑水事故预案发生跑水时,工程人员应及时赶赴现场,检查跑水状况,关闭泄漏点近来上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件以最短时间恢复正常供水同步组织人员打扫泄漏积水,防止连带反应处理完毕做好有关记录,并将处理成果反馈领导
2、在碰到消防、喷淋系统欠压、起泵时应立即报与专业领班组织人员进行检查,并与消防中控室等有关部门联络,查明原因详细处理
3、在发生突发事件处理的同步告知物业企业发放告知
4、在突发事件处理完毕后,应认真填写对应记录,规定详细清晰
(二)电工紧急状况处理碰到电器故障引起日勺火灾时,应立即切断电器设备电源,运用现场灭火器材控制火势,并及时告知保安部消防控制中心及上级领导当保安部人员抵达时应协助灭火,并做好现场配合如临时照明,用电等机房值班人员按消防规定启动对应设备如排烟风机消防水泵等灭火完毕后,做好善后处理及填写有关记录,提交书面事故汇报
2、电器事故(停电跳闸)处理预案值班人员在值班时,如碰到电器事故,应首先根据报警和中央信号盘指示及时精确判断故障点向主管领导汇报,根据指示规定迅速、无误时处理故障,严禁因值班人员误操作面导致事故范围扩大和迟延停电时间事故处理后,要先查明事故原因,并做好对应记录
3、触电事故紧急处理预案如遇危害到人身或设备安全事故时,应先处理事故,后向有关领导汇报1)脱离漏电物体大厦内发生人员触电事故时,首先应及时精确的断开漏电物体电源开关(同步防止触电人员脱离电源后的二次伤害)然后对触电人员施救当无法找到或无法切断漏电物体电源时,应立虽然用绝缘物体使触电人员与漏电物体分离2)触电人员急救首先检查触电人员受伤状况,把伤者仰面平放,头部稍微后仰,放松伤者领带腰带,保持呼吸一般打报120或999当触电者无呼吸时,对其进行人工呼吸无心跳时,对其进行胸外积压当触电者呼吸心跳都停止时,如伤者无明显致命外伤,在医务人员到来之前不能停止救济医务人员到来后要尤其提醒伤者是触电并协助医务人员进行救济,做好善后处理及填写有关记录,提交书面事故汇报
4、电梯紧急事故处理预案电梯困人事故处理预案1)工程维修人员在接到报修后,应立即组织有关人员抵达现场首先确认电梯轿厢位置(根据楼层指示灯或小心启动厅门查看)2)问询轿厢内与否有租户或客人,安抚被困人员3)关闭故障电梯总电源4)用电梯专用钥匙启动厅门,用人力启动轿厢门,协助乘客离开轿厢5)当地梯远离平层位置时应进入机房,按照操作规程盘车,使电梯轿厢抵达近来楼层,救出被困人员电梯进水事故预案1)当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源2)告知电梯企业前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交状况及处理汇报电梯特殊故障处理预案碰到工程人员无法处理的复杂故障时,应关闭电梯电源,停止使用故障电梯,及时告知电梯企业来人修理事故处理完毕应对事故处理过程进行记录立案,并上报领导提交书面事故汇报
(三)火灾处理应急方案
1、报警程序一旦发现火灾苗头,如烟、油、味、声等异常状态时,每一位员工均有责任立即向消防监控室报警,请其查明原因发现火情H勺人应保持镇静,并立即采用多种灭火措施
(1)立即告知消防监控室2采用报警时发言声音要清晰,要阐明起火地点,与否有人被围困,火势的状况以及与否正在采用扑救措施等,然后通报自己的I姓名和部门,并注意倾听监控室日勺补充问询,认真回答,得到容许后方可挂断报警3不要在火场附近区域高叫“着火了”,以免导致混乱
2、工程各系统配合灭火工作程序在接到火情告知后,立即检查本部门各个控制系统岗位,启、闭消防设施到达自动灭火状态;组织本部员工义务赶赴火场,扑灭火灾;组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题其他系统工作人员要做到1配电室高压、低压接到火情告知后,亲密注意火场附近的电力运行状况,随时准备切断火场的电力供应,当接到切断火场电源的指令后,应立即按指令控制设备2电梯监控接到火情告知后,立即将消防电梯降到首层,并亲自控制,专供灭火工作使用,同步停止火场区域日勺其他电梯的运行
1、协助公安部门维护大厦内日勺公共秩序,实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理;
2、公共场所保洁,办公垃圾搜集和清运;
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;
4、公共绿地园艺的培植和保养;
5、室内公共场所绿化摆放养护;
6、对大厦的各类资料进行管理;
7、未装修房屋通风、打扫等服务;
8、及访客留言转告;
9、雨伞、雨衣临时借用;
10、节日环境布置;
11、重要时刻提醒服务;
12、代订报刊、信件收发;
13、代聘钟点工服务;
14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;
15、代叫出租车;
16、代办保险;
17、义务安全用电常识宣传
(二)有偿专题服务项目(可以提供的、大多数业主都可以享有到口勺服务,详细价格在业主委员会成立前,由物管企业核定,报物价部门立案)
1、大厦内物品搬运;
2、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);
3、机动车辆清洗
4、提供大厦报警室内系统维护服务;
5、提供小型商务会议场所及服务;
6、商务中心服务;
7、办公区域绿化供应及代为养护;
8、办公区域报警系统维护及接警服务;
9、办公区域设备设施上门维修安装等;
10、代订车、船、机票;
11、代订代送饮用水详细方案大厦日勺物业管理由初期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实行阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)构成在实际操作中,应分阶段有重点、有环节地贯彻对应工作第一阶段初期物业管理介入阶段从业主、开发商及物业管理专业角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和提议,使之既符合物业管理的规定,又满足广大业主的需求,尽量地减少疏漏,防止遗憾,保证质量,节省成本
一、管理内容
1、从政策法规的角度,提供对应物业管理意见及根据;
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出有关改善及改良欧I提议;
3、从管理的角度,评审设施设备的选配,减轻后期管理时压力;
4、提供有关公建配套设备设施日勺改良意见;
5、提供大厦公共部位环境设计的有关意见;
6、提供机电安装及能源分派的有关管理意见;
7、提供功能布局、用料更改的有关管理意见;
8、提供有关楼宇材质保护的详细管理意见,减少因施工对材质导致的I损伤;
9、提供标识系统设计、配置的有关管理意见;
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;
11、参与开发商物业竣工验收
二、管理措施
1、熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;
2、学习、运用各类专业技术知识,提高初期介入的专业技术含量;
3、制定初期介入计划,积极稳妥地开展工作;
4、参与有关工程联席会议,协调各方面关系;第二阶段前期物业管理阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面
一、接管验收管理方案为保证大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的规定,维护业主的I合法权益,为后来物业管理工作区I展开奠定基础,物业接管前必须进行严格的I验收工作物业接管验收原则作业程序(-)、管理内容
1、理解物业建设的基本状况,与开发商及时沟通,确定接管验收时间;
2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的原则、措施和日程安排;
3、与开发、设计、施工单位一起,根据接管验收原则,对物业进行现场初步验收,并将验收成果记录在《物业交接验收表》上,同步规定施工单位对验收中存在的问题限期整改
4、与开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的规定和原则;
5、与开发、施工单位联合进行物业交接()1查对、接受各类房屋和钥匙;
(2)查对、接受各类图纸资料,并加以整顿归档;
(3)查对、接受各类设施设备;
(4)查对、接受各类标识
(二)管理措施
1、组建接管验收小组,负责接管验收工作;
2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识;
3、掌握物业验收的原则和程序;
4、制定接管验收规程,按程序办理接管验罢手续
二、业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时,为业主提供以便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象,具有重要作用,因此必须重视业主入伙工作的J管理
(一)管理内容
1、准备业主领房所需资料;
2、布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务;
3、按领房流程办理领房手续()1凭业主所持的I入伙告知单和各类必备证明,发放交房资料;
(2)陪伴业主验房,办理领房手续;
(3)收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用;
(4)对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验收交接表》,并与业主约定期间,及时处理
(二)管理措施
1、制定《业主领房程序》,准备各有关所需资料;
2、按照业主领房程序,安排工作流程;
3、筹划业主入伙现场布置方案;
4、热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见;
5、按规定办理业主入伙手续
三、治安管理方案在大厦物业管理中,合适运用既有的科学技术手段与管理手段,依托多种先进设备、工具和人的I主观能动性,维护物业和业主日勺安全,这是一项很重要日勺工作,最为广大业主所关注,特制定常规防备与技术防备相结合H勺24小时全天候管理方案
(一)管理内容
1、常规防备采用站岗执勤与巡查执勤相结合的I方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为1门岗的任务:•礼仪服务;•维护出入口的交通秩序;•对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;•夜间对外来人员进行问询和登记;•严禁携带危险物品进入大厦;•碰到外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核算,并作登记;•为业主提供便利性服务2巡查岗的任务•按规定路线巡视检查,不留死角;•巡查车辆停放状况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防备工作;•对大厦内的嫌疑人员进行检查防备;•对大厦及楼宇安全、防火检查;•装修户的安全检查;•防备和协助公安部门处理各类治安案件;•防备和制止各类违反大厦管理制度行为
2、技术防备应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安状况实行24小时监控,以保证安全。