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中山市横栏镇新丰股份合作经济联合社农民集体,工改工咱主改造项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新(“三旧”改造)专项规划和经批复规划条件论证,横栏镇人民政府拟对位于横栏镇新丰村的中山市横栏镇新丰股份合作经济联合社农民集体(以下简称“新丰股联合社”)的旧厂房用地进行改造,由新丰股联合社自主改造,采取全面改造的改造方式改造方案如下
一、改造地块基本情况
(一)总体情况改造地块位于横栏镇新丰村,北至沙古公路,南至现状厂区,东至永谊二路,西至现状厂区,总用地面积
1.8002公顷(
18001.57平方米,折合
27.00亩)
(二)标图入库情况改造地块于2023年3月纳入“三旧”标图入库,图斑编号,图斑面积
1.8002公顷(
18002.31平方米,折合
27.00亩),纳入本次改造范围,为改造主体地块
(三)权属情况改造范围涉及一宗集体用地,未办理使用权证,已办理集体土地所有权证,不动产权证号为粤
(2023)中山市不动产权第号,所有权人为新丰股联合社改造地块为原权利人中山市横栏镇新丰村第二股份合作经济社自2005年12月开始使用,于2023年6月变更权利人至新丰股联合社名下
(四)土地利用现状情况改造主体地块原有6栋建筑物,为原权利人中山市横栏镇新丰村第二股份合作经济社自2005年12月开始使用无合法规划报建手续,原有建筑面积约14000平方米,容积率
0.77,作工业厂房用途所用该地块目前已全部拆除地面建筑物,改造前年产值为300万元(折合约n.n万元/亩),年税收为10万元(折合约
0.37万元/亩)改造地块不涉及到闲置、抵押、历史文化资源要素等情况,不属于土壤环境潜在监管地块范围
(五)规划情况改造地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证,已纳入《中山市城市更新(“三旧”改造)专项规划(2020-2035年)》其中,在土地利用总体规划中,属城镇建设用地
1.8002公顷(
18001.57平方米,折合
27.00亩)在《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》(中府函[2023)57号)中,一类工业用地
1.8002公顷(
18001.57平方米,折合
27.00亩),规划容积率L5-
3.5,建筑密度35260%,绿地率10%-15%,生产性建筑高度W50米,配套设施建筑高度W100米改造项目位于城镇开发边界内,不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求
二、改造意愿及补偿安置情况
(一)改造意愿情况改造范围涉及新丰股联合社一个权利主体,横栏镇人民政府按照法律法规,就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项征询新丰股联合社农村集体的改造意愿,拟经新丰股联合社村民(股东)代表会议三分之二以上表决,同意将涉及土地、房屋纳入改造范围
(二)补偿安置情况项目用地
1.8002公顷(
18001.57平方米,折合
27.00亩)需由新丰股联合社自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地,不涉及征地补偿、安置补助、青苗及地上附着物补偿、留用地安置、社会保障安置等补偿费用以及听证等事项对改造范围内原土地承租人及经营者的搬迁补偿,由新丰股联合社作出补偿
(三)开展社会稳定风险评估情况项目用地
1.8002公顷(
18001.57平方米,折合
27.00亩),需由新丰股联合社自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地,已按规定开展社会稳定风险评估,该项目社会稳定风险等级为低风险,由横栏镇人民政府负责落实风险防范化解措施
三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求,改造项目严格按照土地利用总体规划、经批复规划条件论证管控要求实施建设该改造项目属“工改工”项目,拟采取权利人自主改造方式,由新丰股联合社作为改造主体实施全面改造改造后将用于灯饰制造、金属制品等法律允许及符合国家环保规定的行业,在符合详细规划的基础上,容积率不小于
2.5,总建筑面积不小于
45003.93平方米(含不计容建筑面积0平方米),不保留原有建筑项目相关情况符合国家《产业结构调整指导目录》、《中山市“三线一单”生态环境分区管控方案》、《中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定》改造后年产值将达到13500万元(折合500万元/亩),改造后年税收达到486万元(折合18万元/亩)
四、需办理的规划及用地手续
(一)用地报批根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(粤府令第279号)、《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引(2021年版)》(粤自然资函〔2021〕935号),改造地块符合办理集体土地完善转用手续、集体建设用地转为国有建设用地手续的要求改造项目地块
1.8002公顷(1800L57平方米,折合
27.00亩)需办理集体土地完善转用手续,再由新丰股联合社自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地
(二)土地供应根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》(粤府令第279号)规定,“三旧”用地、“三地”和其他用地,除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外,可以以协议方式出让给符合条件的改造主体改造地块符合上述协议出让的条件根据《中山市横栏镇工业用地规划条件论证》(中府函〔2023〕57号),一类工业用地
1.8002公顷(
18001.57平方米,折合
27.00亩),按规划容积率
2.5-
3.5采取协议出让方式供地给新丰股联合社
五、资金筹措拟由改造主体投入资金12880万元(折合约477万元/亩)进行改造,银行借贷12880万元
六、开发时序项目开发周期为2年,拟分1期开发开发时间为自土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起2年内竣工,拟投入资金12880万元,拟建建筑面积不少于
45003.93平方米(含不计容建筑面积0平方米),主要实施建设工业厂房
七、实施监管详见项目实施监管协议。