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【群鸿购物广场】誉编策划全余随着南昌大楼盘的涌现，新开发的楼盘都会千方百计的多建些商铺据有关统计年月我市商铺总量中，住宅项目中的商铺和写20031-10字楼占可见社区商铺开发量之大，普及性之广社区商铺将是商72%o业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化，成为长钱投资社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅一般受小区的品质、人气和商铺的数量等影响，不会大起大落，有一定的升值空间“商铺”是房地产的“绩优股”，南昌的商铺市场还处于初级发展阶段，市场空间非常大以后数年的南昌商铺价格的上涨是必然和普遍的，跌价或空置则是偶然和个别的；因为商铺投资利润大，风险也大年年之间的南昌商铺市场是非常广阔、投资空间非常大，2005-2020投资方式也非常多各种业态的商铺，涨幅大小不一，投资方式也因个人投资者的情况而定如果说投资临街店面是座“金矿”，购物广场的铺位是“聚宝盆”，专业市场的商铺是“淘金”的话，那么社区商铺则是“存钱罐”而作为有着较强实力及经验的群鸿投资开发有限公司，所竞得的这块地无疑就是一个金矿，剩下的问题只是开采的方式
1.42005年购物广场市场威胁性预测目前该板块的购物广场项目主要有上文提及的几大竞争项目有万达购物广场、财富广场、百货大楼、丽华购物广场、新洪客隆、洪城大厦、太平洋购物广场相对于群鸿购物广场来说，是最具威胁性的项目
1、南昌万达购物广场地理位置八一广场北侧,建筑面积平方米50000优势该位置是南昌市传统的单中心商业区域，亦是南昌市商业人气最为集中的黄金地段该项目引入当今世界先进的商业模式——创造性的将“室内商业步行街”与著名的世界SHOPPING MALL,强企业、超级连锁巨头一一沃尔玛结合为一体，是南昌市首家一站500式全程购物的休闲场所劣势临街底铺未造成气势，为沃尔玛所影响，造成去万达就是逛沃尔玛
2、财富广场地理位置八一广场北侧，东临广场北路，南接沃尔玛购物广场，北邻江西省艺术剧院占地面积平方米11174建筑面积平方米95404优势开发商势力雄厚，模式合理，裙楼与高档写字楼相结合，打造了良好的商业气氛，商品定位高档，分享万达形成的人气劣势缘于地价高，造价高，商品的定位也过于高档，广场内部的人气不旺
3、丽华购物广场地理位置儒子路路口，八一广场西侧，东临八一大道，南接电信总局，北邻新大地电脑城占地面积平方米13391优势地理位置较优越，有电信局和新大地带来相当固定的人流量劣势和百货大楼商品定位相雷同，竞争激烈
4、百货大楼地理位置中山路口，东临八一大道，南接新大地电脑城，优势是市中心建成时间最长的购物广场，形成了大量固定的人气，且商品定位中档，符合南昌市人民的大众消费水平劣势造型陈旧，不能给消费者带来感官上的刺激和新鲜感，内部布置不合理，给消费者购物带来一定的不便
5、新洪客隆地理位置八一大道，东临江西省艺术剧院，南接二附医院，西靠军分区，北邻江西宾馆优势老品牌，货物较齐全劣势地理位置较偏僻，人气不旺
6、洪城大厦地理位置南京西路优势该项目地处居民区中心位置，适合区域居民消费，较便捷劣势脱离商业中心，地段较偏太平洋购物广场地理位置中山路与胜利路交叉口,占地面积万疔建筑
9.2315面积
41.8875m2优势人流量大，商场以高档品定位，在消费者心中形成了高货形成了独立的商但商品定位不同又相互不影响,亦可给予消费品位购物广场的形象，并且与周边的金童女人商城、万寿宫、百意百者一站式购物的方便劣势商品定位单一，均为高档，失去了相当的较低消费群
二、【群鸿购物广场】项目分析SWTO
2.1项目竞争优势分析S群鸿购物广场是由群鸿投资有限公司投资规划，由远洋房地产开发公司开发、建设的大型综合性购物中心群鸿购物SHOPPING MALL广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种商业业态于一体，使顾客享受一站式购物、娱乐的崭新生活体验群鸿购物广场的商业形态定位于一一以大型百货、超市商业业态为主，以各类精品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心此项目得到江西省、市各级领导，各相关单位的大量关注和支持，群鸿购物广场建成后将成为江西省内的商业地标，引领消费、娱乐的新时尚，是购物、休闲、娱乐的最佳选择群鸿购物广场总建筑面积约为平方米110000（开发商群鸿投资开发有限公司）群鸿购物广场项目处于城市的商业黄金地带和市政府规划的商业发展中心交通方便，人流、客流充足，地域优势强群鸿购物广场的设计引进先进的国际商业理念，概念设计及方案设计由国外著名建筑设计公司（马来西亚）担纲国内委托江西师AJM范大学城市建设设计院进行建筑、结构、施工、设备等图纸的设计国内外优秀设计公司（团队）的加盟为群鸿购物广场的成功，创造了有利的先决条件群鸿购物广场将引进国际（国内）知名的零售商和具有专业特色的专卖商场，国际（国内）知名品牌的专卖店分布其中整体商业布局和每层卖场规划，均由专业的商业顾问（咨询）公司进行指导其匠心独具的设计和商品组合，将为当地顾客度身打造新颖的购物、休闲空间，提供舒适的购物环境和崭新的生活体验
2.
1.1“群鸿购物广场”具体介绍地理位置、面积群鸿购物广场选址于南昌市中心区东北部，省政府旧址，位于南京西路号占地亩，场地基本呈方形，南北47150长约米，东西长约米，地理位置优越，交通便捷300350地理优势群鸿购物广场地块处南昌市中心区东北部核心位置，政府政策支持力度大、周边环境规划完善，是理想的商业中心区群鸿购物广场对面是唐山市政府规划建设的国际会展中心，占地万平10米建成后将和远洋城共同推动周边区域的商业发展人口优势周边新建和在建生活小区、高档住宅、大型生活社区较多；靠近唐山市高新技术经济开发区，辐射唐山市外来人口比例较大交通线路直通群鸿购物广场的公交车程线路呈带状向东西方向延伸直通的公交车及运行线路——路、路、路、路、71323121524路、路、路会合“群鸿购物广场”208220功能定位群鸿购物广场由两大功能组团构成，一是以零售消费为主的购物组团，面积约为平方米；二是以餐饮、文化、娱乐为70000主的休闲消费组团，面积约为平方米建筑总面积为平40000110000方米项目市场形象定位华南极具热带浪漫风情的集观光、购物、美食、休闲、娱乐于一体的南昌“城中之城”
2.
1.2群鸿购物广场品牌定位对消费者而言群鸿购物广场是最具国际时尚品位的生活广场它是集中消费快乐的生活之城；因为它有四季如春的自由空间、万种商20品的集萃和“一次性购足及一站式娱乐休闲”的新型都市生活项目竞争劣势分析（）
2.2W
2.
1.1150亩的占地面积
2.
1.2价格定位高市场风险大本项目价格定位较高，总价比较大，目标客户相对较窄在当前购物广场市场竞争激烈、消费者日渐成熟的情况下，潜藏一定的风险项目的市场威胁点（）
2.3T
2.
1.1南昌市总体购物广场的供货量将大幅攀升，目标客户的选择面进一步加大除了上文提到的几大购物广场外，地王广场、百意百货、南昌世贸、商城•华东商贸城、新龙基也与群鸿购物广场相庭抗礼，预计年会有大批量的购物广场进入市场，上演南昌购物广场的诸侯2006争霸战
2.
1.2城南、红谷联袂上演楚汉骄雄凭借朝向、地段等方面的优势，将与本项目抢夺临近的的客户群，形成市场阵地战
2.
1.
2.1红谷滩的世贸等项目欲售而未售将与本项目展开短兵相接的巷战，是本项目最直接的竞争对手
2.322不断升级换代的MALL产品，给本项目的产品包装推广提出更高的要求加入世贸后，随着实力雄厚的外资、港资房地产巨头全面进入南昌市场，将带来崭新的开发理念和产品观念，有力促进南昌商铺产品的升级换代而作为地产指向标、一掷万金的商铺，更是最快接受新的设计与理念项目市场的机会点（）
2.
402.
1.1区域形象的整体提高，有利于吸引顶级商家“群鸿的形象的确立，是本区域交通、环境、配套、治安MALL”等综合素质飞跃的标志，有助于本项目在全城范围内争夺客源
2.
1.2广场规模、休闲面积优势突显众多的购物广场竞争对手中，象本项目如此大的规模及休闲区域面积实属少有，因此，在推广宣传方面则将该项目作为重点，寻找机会点打败对手
2.
1.3找对路线，迎合目标消费群卖商铺，不仅仅是卖一席之地，而卖的是感觉，仔细地分析目标客户的心理，摸准他们所需，找对其感觉，迎合目标客户的喜好，方可个矢中地
2.
1.4完善及豪华的附属配套设施与目标客户群的特性相吻合，并给周边的生活区居民带来高档生活环境，提高了生活品位三.项目定位项目市场定位策略
2.
1.5根据市场现时的情况及区域竞争对手的情况，并根据本项目自身的素质、规模及推出阶段，本项目的市场定位为面向雄厚资金的经营商及部分投资买家、希望在市区中享有得天独厚的便利交通和成熟人流量及完善配套的高素质买家项目形象主题定位策略
2.
1.6形象主题定位的阐释将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置、目标客户、广场规模、配套设施等素质因素对项目进行度身订做的宣传定位形象主题定位的必要性
3.
2.1市场竞争的需要本项目所属地段是一级商业用地与一级居住用地想重叠的地段，拥有得天独厚的人气与成熟的商业气息，该批购物广场均以人气资源作为卖点，并且该批购物广场不乏较有实力之发展商，因此，竞争较大但是本项目开发时间选者恰当，正值南昌商铺趋于理性和成熟阶段，这块宝地是任何理性商家的不二选择，因此，在市场上有一定的吸引力而项目要想在众多的竞争对手中脱颖而出，除了自身设计的不断完善外，贴切的形象主题包装必不可少，完全以新的MALL形式推广，通过广告宣传的配合而令本项目迅速提高知名度市场营销的需要在竞争对手众多的区域市场中，要在销售方面创出优秀业绩，则必须在对本项目充分了解的基础上挖掘出其与众不同的优势，通过对该优势的包装、宣传，令本项目能够在开售时一炮而红而准确的形象主题定位可以令本项目销售形式多种多样，丰富的销售方式，令买家有不同的新鲜感从而促进销售项目目标客户定位
1.
1.
1.
1.
1.4200510
3.
3.
3.420市场分析项目售价定位
3.4本项目的价格定位采用了市场量化比较法，即选取本项目附近地段最具可比性的竞争对手与本项目相比较，并将该类比较购物广场运用量化比较法运算，客观、科学地定出本项目的销售均价选取比较的购物广场如下注权重为比较项目与本项目的可比度，该可比度为整个购物广场的综合指数与本项目相比较洪城大厦（本项目侧）各方面与本项目较接近，因此可比度A最大，权重为24%万达购物广场（本项目侧）权重B20%财富广场（本项目侧）权重C20%百货大楼（本项目侧）权重D18%丽华购物广场（本项目侧）权重E18%2^项目比较内A洪城大厦B万达购物广场C财富广场D百货大楼E丽华购物广场F群鸿购物广场实际状况得分实际状况得分实际状况得分实际状况得分实际状况得分实际状况得分较便利4便利5便利5便利5较便利4较便利4交通条件5均价5一般4吸引5一般4一般4一般4吸引5店铺设计5较好4较好4好5较好4较好4好5建筑外观5较吸引4吸引5吸引4吸引4吸引4吸引5附属设施5一般3较好4较好4一般3一般3好5发展商实力较高4较高4较高4较高4较高4较高45人流量情况一般4好5好5好5好5好45总分35273231292832第页，共页21根据以上各比较购物广场综合因素比较表，可得出各购物广场的总分，根据量化比较公式，可计算出各比较购物广场的修正价格，见下表:修正价格］修正率1X比较楼盘权重均价122洪城大厦A24%
27000118.5%31995万达购物B20%30000100%30000广场财富广场C20%
32000103.2%33024百货大楼D18%
29000110.3%31987丽华购物E18%
28000114.3%32004广场根据以上量化比较法公式计算，可得出本项目的均价为修正均价权重修正均价权重修正均价权重A XA+B XB+C XC十.....H修正均价XH权重即31995X24%+30000X20%+33024X20%+31987X18+32004X18%=
7678.8+6000+
6604.8+
5757.66+
5760.72=
31801.18在综合比较过竞争对手的素质、地段、规模、现时货量及现时售价等因素，通过对本项目竞争广场的量化比较法的计算，并结合我组对整个市中心区商圈情况的了解，结合以上因素，我组建议本项目的整体均价为（按建筑面积）
31801.18元/平方米南昌市区状况的分析
1.1从《南昌市城市总体规戈》获悉，“规划”对南昌112003〜2020城市总体发展目标、市域城镇体系、城市交通、旧城改造等诸方面描绘了宏伟蓝图，在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”原则此外，南昌市首次在专题规划会议上提出要兴建城市轻轨“一城两发展新南昌核”到年，南昌市域即行政辖区范围面积将达到平方公20207402里，其中城市规划区平方公里，中心城区平方公里，全市人口900236达到万人在城市整体发展思路上提出“西进、东拓、北控、南延”600原则其规划总体空间格局为“一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的总体发展思路，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区域的规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善、自成体系的两个相对独立的城区即昌南、昌北进行布局，形成一江两岸即“一城两核”城市新格局中心城带动重点镇南昌市至年城镇体系发展的基本方针做强做大中心城，适2020度拓展中心城用地，发挥次中心城镇各自特色职能，促进小城镇发挥提高城市化水平，形成以中心城为核心，次中心城为主体，重点建制镇为基础，并辐射到广大农村居民点的多层次、网络状的城镇体系中心城由昌南城、昌北城构成，范围约平方公里，人口规模300万人，包括昌东组团、莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团；255次中心城镇向塘、民和、龙津等三座城镇，是市域城镇群的二级中心城镇人口规模万至万人；1025重点建制镇文港、温圳、西山、石岗、万埠、象山、塘南、三里、梅庄、新祺周、三江等十一个城镇为各自城乡经济片区的中心，各城镇人口规模在两万人以上；一般建制镇是建制镇政府所在地，是城镇体系最基本的单元，数量达个，人口规模为万人341各片区功能独特昌南城城市适度发展，重点是疏散旧城人口，降低人口密度，改善环境质量，理顺交通体系，调整用地结构，保护历史文化名城，规划城市建设用地其中旧城中心区将不再安排工业项目，实行用地置换，逐步外迁旧城区的污染扰民工厂，完善基础设施，改善居住环境质量，保护“四湖”等历史人文景观与环境；城东片区作为城市发展的新区，依托现有大专院校和科研单位的科技优势，以南昌高新技术产业开发区为龙头，发展技术密集型，特别是高附加值的产业建设好青山湖、艾溪湖风景区，使城东片区成为集科技文教、高新技术产业、商贸物流、生活居住为一体的生态环境良好的综合新区；城南片区以提高内涵发展为主，形成上规模上等级的主导产业，使该片区发展成为以汽车、飞机、摩托车等行业机械制造为主的工业、物流、仓储、居住综合区；朝阳片区充分利用赣江、抚河、象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适、环境优美的集居住、文化娱乐、旅游休闲为一体的城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌昌北城作为城市重点发展新区，将高标准、高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发一片，建成一片，形成规模吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境将充分保护和利用昌北现有良好的山水自然条件，空间布局上重点突出与“山”、“水”自然环境的有机结合，使昌北城成为有独特风貌的现代化新城，规划城市建设用地面积平方公里，110人口万红谷滩中心区集商务、办公、信息、商业、文化、旅游、100居住等多功能为一体的现代化新城市中心区-----------------------------------中心；红角洲片区是以高等教育、体育产业为主导的，集高等教CBD育、运动休闲、居住等功能于一体的城市科技新城；长片区规划依托县城现有基础，大力发展商贸和文教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区的规划建设，严格控制片区内监狱及劳改工厂的发展，远期全部迁出，形成相对独立的生产、生活综合区；经济技术开发区是昌九工业走廊发展重点之一搞好南昌经济技术开发区的招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造、轻工食品、电子仪表、新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要的现代工业、文教科研和生活综合区打造半小时经济圈以公路、铁路为发展重点，加强交通基础设施建设在建设好现代化的铁路、公路客运和货运站场的同时，处理好对外运输与城市内部交通之间的关系，建设各枢纽间相互联系的交通走廊城市交通按照目标，形成以“三环十一射”为骨架，方格“102030”网为基本形式的“蛛网”网络结构“三环”即城市中环（由洪都大道、解放西路、洪城路、南昌大桥、麦庐大街、新赣江公路桥组成）、城市外环（由昌东大道、昌南大道、生米大桥、西环路、北环路组成）、高速外环（由乐温高速、乐生高速、南外环高速公路组成），十一条放射路为北京路、解放路、昌南大道、南莲路、迎宾大道、桃花路、昌九南大道、长征路、昌湾大道、昌九北大道、机场路等实现在市区任何位置，分钟能上快速路，分钟能上高速路，分钟能出城，102030即到达县城南昌将在城区兴建条交错的轻轨线轻轨线将采用双轨架设，全5电气化，其中首期一号线全长约公里，线路规划跨过赣江城区轻13轨将在近年内开始建设届时，将协调公交与轻轨等交通方式之间的方便换乘和合理收费，建立一套完整的交通策略计划，同时做好轨道交通与其他交通方式的结合据悉，为了促进昌南、昌北交通，在本规划区内将完成生米大桥、新赣江公路大桥和红谷大桥，届时，南昌中心城跨赣江桥梁达到座6历史文化名城风格凸现未来南昌市在城市发展中将始终贯彻名城保护意识，将城市发展、旧城改建与历史文化名城保护相结合，延续“南昌故郡”历史文脉，弘扬英雄城革命传统，保持古城特色在城市总体规划中，严格控制旧城人口增长，限定其建设容量和密度，置换旧城部分功能，提高居住环境质量加强对绳金塔传统街区、万寿宫历史街区和佑民寺周边及四湖风貌区等旧城街区的保护划定滕王阁、梅湖两处为历史名胜风貌区加强八一起义总指挥部、朱德旧居、贺龙指挥部、叶挺指挥部和军官教导团等处全国重点文物保护单位的保护5整体市场概况分析
1.2南昌商业地产近几年来如火如荼，成为房地产市场的一大生力军无论是商铺的开发，还是投资，都呈现着供销两旺据有关部门统计年月份的全市市区商铺、写字楼等非20031-11住宅的交易量达万平方米，占商品房开发总量的以上，较上
45.2520%年同时增长倍尤其是商铺店面成为商业地产的主流，成为物业
3.32投资者的首选从早年的洪城大市场，到近一两年的千花伴购物公园、万达购物广场和最近层出不穷的专业市场南昌市的商铺业态和经营投资模式五花八门，各领风骚按商业消费理论，每万人口居住区20即可形成一个区级商业中心，而南昌市将要形成一个万城市人口的300居住地，照此推论，南昌市城区仅四五个商业中心还远远不够当前南昌商铺大致可分为沿街店面、购物中心Shopping、专业市场和社区商铺四种业态每种业态各有其市场特性mall商铺分类概况
1.
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3.1沿街商铺市区的沿街店面由于凭借其地段和位置的优势，历来临街商铺寸土寸金，铺位稀缺，价格昂贵，急剧升值，往往是有钱难买，买到即赚到例如二七南路三年的临街商铺价位元/平方米左右，去年价7000格元/平方米左右，今年价位在元/平方米左右，升值幅度1000015000在左右由于临街商铺明显受到地段的影响，价位高低和价格涨30%幅差异很大，投资的策略也就不同地段等级地名举例价位租金投资特点一类地段中山路八一大道孺子路等万元高价位、2-4/m2200-500/m2急剧升值、投资大、高回报、供不应求二类地段洪都大道井岗山大道等万/元价位较高、1-2m270-100/m2升值机会大供应较紧三类地段京山、高新昌北等万元价位较5000-1/m2500-1000/m2低、有升值空间有空置现象
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3.2市区购物广场Shopping mall这类商铺业态是一个集购物、娱乐、休闲和旅游为一体的综合性的商业模式，如南昌的万达购物购物广场，这类商铺一般都占据市中心繁华地段，以百货、服饰、餐饮、娱乐等为主，采取产权式铺位出售或出租由于这类商铺凭借其繁华的地段和商圈优势，铺位价格十分昂贵，有的达到了天价，且供不应求，即使有的因负担不起昂贵的租金而关门，但总有人前赴后继，至使购物中心的铺位“座无虚席”以投资购物广场的铺位，有保赢不输的保障
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3.3专业大市场南昌最早的专业大市场当属“洪城大市场”当年几千元一平方米到几万元一平方米，仅仅是数十年间的时间从前两年的千花伴购物公园到近一两年蜂拥而来的香江家居建材城、鸿顺德国际商贸城、南昌水产大市场、华东国际服装商城、江西国际家居港和南昌化工大市场等专业大市场是现代专业化分工和规模运作的商贸通流的发展趋势，这类商铺专业性受到规模、经营管理以及行业的特点影响；有一定的市场空间，但风险也大一般价位较低、投资总额较小，往往投资与经营分离、产权与管理分离，价格涨跌受到行业和同类市场的竞争影响较大，具有一定的升值空间，但“卖得好，租不出”的现象屡见不鲜，所以投资专业市场机会与风险并存名称地段专业、行业售价（元）租金（元）经营模式/m2/m2千花伴购物公园二七南路花卉售13000江西国际汽车城昌北舍里甲汽车售3000-5000市汽车装璜大市场南京东路汽配、汽饰租22-45南昌金属装饰城小兰工业园建材装饰材料租12-18南昌水产大市场扬子洲水产品售2988-
43001.
3.4社区商铺。
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