业主的建筑物及其附属设施的验收问题

业主的建筑物及其附属设施的验收问题

1、依法验收业主的建筑物及其附属设施根据《民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”的规定，物业服务人为业主提供服务，首先要检查和验收业主的建筑物及其附属设施按照《物业管理条例》第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”，双方要遵守第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，以及第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”的规定；按照《物业承接查验办法》第十八条规定“现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能”，按照第二十四条规定“建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备工对于原物业服务人配合新物业服务人做好交接工作，《民法典》第九百四十九条中规定“如实告知物业的使用和管理状况”，此规定明确了物业服务人交接时的告知义务，对于保护业主共有财产安全很重要；新物业服务人也要依法验收业主的建筑物及其附属设施，并承担因管理服务不当的责任

2、检查和验收应当符合国家有关规定依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定，房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行，建设项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范；住宅建筑要符合国家标准《城市居住区规划设计规范》、《住宅建筑规范》、《城市居住区人民防空工程规划规范》，居住组团是规划的基本类型，要按居住户数比率强制配建停车位、车场（库），要按居民人数强制配建人防工程（人员隐蔽工程和物资库构成防空地下室）开发商转让住宅，必须遵守《城市房地产管理法》第三十二条“该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”的规定，且要遵守《民法典》第三百五十六条“附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定依据《城乡规划法》第三十三条规定以及《城市地下空间开发利用管理规定》第十一条的规定，住宅配建地下车库和防空地下室，应随地面建筑一并申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证而非住宅配建的地下车库和防空地下室等，按照《城市地下空间开发利用管理规定》第十二条规定，属于独立开发的地下设施，应当单独申办一书两证并申请用地、签订土地使用权出让合同，且征地、建设等费用不计入住宅价格，按第二十五条规定”允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”

3、确认现场查验结果签订物业承接查验协议《物业承接查验办法》第十条规定“建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作”，物业服务人要核实“建设工程竣工验收合格”等备案情况，依据“物业规划设计方案”和“建设工程质量法规、政策、标准和规范”等文件，双方按规定程序进行物业承接查验，必须遵守第二十条“现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验”的规定（此规定中所称“约定”既依法在土地使用权出让合同中的约定事项）双方应当共同“确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议”，物业服务人要按第二十九条规定”办理备案手续”，按第三十条规定“将物业承接查验备案情况书面告知业主”；按照第三十四条规定“自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任”《物业承接查验办法》第四十条特别规定“建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任”；第四十一条则规定“物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉”

4、移交业主依法享有的物业《城市房地产管理法》第三十四条、第三十五条规定“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产成交价格申报制度”；《住宅价格管理暂行办法》第五条对商品住宅价格有严格规定，小区配套建设项目要按城市规划定额指标执行，征用建设用地和项目建设的费用计入成本、构成房价因此,开发商转让住宅、收取售房价款时，必须整体转让小区建设用地使用权以及住宅配建的地下车库、防空地下室等设施的所有权或者使用权；依据《物业管理条例》第二十七条和《物业承接查验办法》第十六条的规定，地下车库、防空地下室属于业主依法享有的物业共用设施，开发商不得擅自处分开发商因合法建造住宅成为初始业主，应当遵守《民法典》第二百七十三条第二款”业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的规定按照《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，住宅小区通过综合验收，许可交付使用之后，开发商不再是住宅小区及其配建地下车库、防空地下室的唯一权利人；依据《民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定“经营管理物业服务区域内的业主共有部分“，要遵守第二百八十二条“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定开发商作为初始业主，也要按其尚未转让的住宅专有部分面积共享收益；因此，物业服务人应当依法管理共有部分产生的收入，依法由业主共同决定所得收益的使用

5、客观公正的物业承接查验结果是管理、服务的依据根据《物业管理条例》第九条规定以及《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》建房规202010号，物业管理区域的划分应当考虑物业共用设施设备等是否相同，建筑规模过大应当考虑分设社区物业承接查验要符合居住区的规划布局形式，应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则；分别检查和验收各居住组团配建的共用部位、共用设施设备，方能准确记录与核定服务成本，便于住宅专项维修资金的管理和使用、落实受益人和负担人相一致的原则，也便于核算、分配利用业主的共有部分产生的收入客观公正的物业承接查验结果，依法作为“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”的依据，也作为准确记录与核定服务成本、服务费用的客观依据按照《住宅价格管理暂行办法》第六条规定，建设费用不计入商品住宅价格的其他建筑和设施，应有单独申办的一书两证和土地使用权出让合同；因此，不应列入居住组团或者居住小区的物业承接查验，需要单独进行综上所述，物业承接查验是物业服务的主要内容和关键环节，无论是否向业主收取物业服务费，不免除建设单位、物业服务企业的法定义务和责任;否则，由于业主的建筑物及其附属设施界定不清、权责不明，必然产生物业管理、服务纠纷，而缺乏客观公正的依据又导致是非难辨2022年10月n日。