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年月江苏省高等教育自学考试202210房地产开发与经营(课程代码)28898注意事项.本试卷分为两部分,第一部分为选择题,弟二部分为非选挥题
1.应考者必须按试题顾序在箸题卡(纸]指定位置上作普菁在试卷上无效
2.涂写部分、画图部分必须使用铅笔,书写部分必须使用黑色字迹签字笔32B第一部分选择题
一、单项选择题:本大题共小题,每小题分,共分在每小题列出的备选项中只有一项是15115最符合题目要求的,请将其选出..决定房地产开发地域性的是房地产1开发的全面系统性A.开发的广泛联系性B.开发的风险性C.产品的不可移动性D..有权处分抵押物,并优先获偿的是房地产抵押活动中的2抵押人A.抵押权人B.他项权人C..银行D.总体而言,我国房地产开发企业资质等级可划分为3三个级别A.四个级则B.五个级别C.六个级别D..企业经营计划必须严格执行体现了房地产企业^营计划的4综合性特点A..战略性特点B灵活性特点C,权威性特点D..不同土地使用者之间在空间上的联系以及为维持空间联系所必须发生的空间移动成本的大小5反映了区域的自然环境特点A.经济地位B.社会地位C.交通便捷程度D..两国发生政治冲突,-国向另-国在其国境内的企业征收特别税或使用费等该行为属于6政府于预A.政府制裁B..财富剩夺C经济风险D..根据《中华人民共和国土地管理法)规定征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前年7A.3平均年产值的倍4-6年平均年产值的倍B.54-6年平均年产值的倍C.36-10年早均年产值的倍D,56-
10.房地产价格调查属于
8.专题性市场调查A综合性市场调查
8.探测性市场调查C.因果性市场调查D..用每间客房的综合投资乘以客房数来估算-座渭店总投资的方法是9单元估算法A..单位指标估算法B概算指标法C.工程量近似医算法D..反映债权人发放贷款安全程度的指标是10借数偿还期A资产负倭率.B.流动比率C.速动比率D.多台所有投标人同等的信息量体现了房地产开发项目招投标中的11公开原则A.公平原则B.公正原则C,诚实信用原则D..可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路的进度计划编制方法是12表格法A..横道图法B网络图法C.曲线法D..因承包商的原因造成施工进度滞后属于13费用常赔的内容A工期索赔的内容B.其他索赔的内容C.不可索赔的内容D..根据开发建设的正常支出和应获得的利润来制定产品价格的理论依据是14生产费用价值论预期原理A.B.替化原理C..供求理论D.饮用水中的总大肠菌群指标属于15微生物学指标A一般化学指标B.毒理学指标C,放射性指标D.第二部分非选择题
二、判断改错题:本大题共小题,每小题分洪分判断下列每小题的正误,正确的打.5210V错误的打并改正.“X”.房地产开发是一种社会行为.需要借助土地健筑材料、基础设施.专业人员.资金等资源的优16化组合形成建筑产品,再遇过后续的销售活动实现经济效益.房地产企业的经营目的是在满足社会需要的同时获取较好的社会效益
17.作为决策者而言,项目的成败取决于机会的选择,而机会往往存在于市场的成熟区18以划拨方式取得的土地使用权,因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途的,应当实行19土地使用权有偿使用横道图法编制进度计划的优点是制作简便,明了易懂
20.
三、名词解释题:本大题共小题,每小题分洪分
5315.消费结构
21.土地使用权划拨
22.基础设施建设费
23.边际资金成本
24.因索分析法25
四、简答题:本大题共小题,每小题分,共分
5630.简述房地产开发与房地产经营的关系
26.简述房地产开发与经营决策的基本步骤
27.简述房地产开发与经营环境可变性的具体表现
28.简述采用招标方式出让土地使用权的优缺点
29.简述运用假设开发法测算地价的步骤.30
五、分析计算题:本大题共小题每小题分洪分.
5630.某企业为了扩大销售额,决定果取两种方案.提高产品质量标准降低产品销售价格该31sA B企业预测了市场的三种状况:市场销售好销售-鼓、销售差两种方案在三种状况下的收益如题表所示试用最小机会准则进行决策31国31表(单位:万元)态市场销售好WW-JR方案A180120-soB160______100-
2032.超32表为某孱经营环境权数及警分表,试用多因素加权分析法砰估该国投资环境.题32袭短营环境权数及得分表因素权数将分
3.0】政治的连续性4•
2.对外国投资者和盈利的态理
1.52工国有化153机通货膨联
1.
525.国陈收支L
536.官修推延
1.
037.能济增长
2.538,货币的兑钱性2,549,合同的渔行
1.5416劳动力成本性产率
2.02IL t门服务和承包商
0.
5212.通讯充交通
1.0313,当地的评理和合伙人ho
314.翅期信贷
2.
0315.长期信贷和风险资本
2.03—.某开发商受让--宗位于市中心已完成“七通-平”的土地,土地总面积为,总价335000m
3186.万元土地面积形状规则,项目开发完成后的房地产价值为万元,开发成本为
117611.
063615.81万元,管理费用为开发成本的销售费用为销售收入的销售税金为销警收入的开发5%,2%,5%,商购买土地^缴纳的契税等为交易价格的试测算房地产公司的管理费用.购买土地应缴纳的3%.契税额以及锦售脱金金额(计算结果保留两位小数).某房地产开发项目的现金流出、现金流人如题表所示若取贴现率为计算下述表格34348%,中
①一@的数值(计算结果保留两位小数)S34S(单位万元)序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金流出
302.
27425.
71572.20002现金旅人00444,
19663.
46864.523净现金流长
①②③④⑤4贴现净现金i£量©
⑦⑧⑨.某建设单位经相关主管部门批准,组织某建设项目全过程总承包(即模式)的公开招标35EPC工作根据实际情况和建设单位要求,该工程工期定为两年考虑到各种因索的影响决定该工程在基本方案确定后即开始招标确定的招标程序如下:⑴成立该工程招标领导机构;⑵委托招标代理机构代理招标;⑶发出投标邀请书;⑷对报名参加投标者进行资格预审,并将结果通知合格的申请投标者;⑸向所有获得投标资格的投标者发售招标文件;⑹召开标前会议⑺招标文件的澄1清与修政;()建立评标组织,制定标底和评标、定标办法;⑼召开开标会议,审查投标书;()810组织评标;()与合格的投标者进行质疑澄清)决定中标单位()发出申标通知书;()11Q2;1314建设单位与中标单位签订承发包合同问题:指出上述招标程序中的不要之处年月江苏省高等教育自学考试房地产开发与经营试题答案及评分参考(课程代码202210)28898
一、单项选择题:本大题共小题,每小题分,共分
151151.D
2.B
3.C
4.D
5.D
6.B
7.C
8.A9,A
10.B
11.B12,C
13.D14,A
15.A
二、判断改错题:本大题共小题,每小题分,共分521016(分)“社会行为”改为“经济行为”分).X1Q17(分)“获取较好的社会效益”改为“实现自身的经济效益”分).X1QO18(分)“成熟区”改为“空白处”(分).X.1119(分).V.220(分).J.2
三、名词解释题:本大题共小题,每小题分洪分
531521.指社会人群对不同商品的消费支出占其总收人的比例或比重(分)
322.是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该辐土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为(分)
323.是指建筑物以外和项目红线范图内的各种管线,道路工程,其费用包括自来水、雨水、污2m水、煤气、热力供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用,以及各项设施与市政设施于线、干管、干道等的接口费用(分)
324.是指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本(分)
325.是通过成本因素的分解监测每一个因素的变化程度对成本形成的影响从面找到投资控制中关键因素的方法,(分)3
四、简答题:本大题共小题每小题分,共分563026⑴广义的角度理解,两者本质上一致,侧重点不同(分).:2⑵狭义的角度理解两者相对独立;(分)I27地产开发以房地产经营为核心;(分)228地产经营以房地产开发为基础分)Q⑴发现问题;(分)
27.1⑵确定目标;(分)1⑶报定方案;(分)1⑷分析评价;(分)1⑸选择方案;(分)1⑹实施追踪方案(分)1()-方面表现为外部环境中某些因索本身的可变性(分)如政府的宏观政策、地域的
28.1,1自然环境人工化进程的推进、城市基础没施的建设等,这些因索随着时间的推移总会不断地发生变化以适应人类的需求(分)2⑵另-方面表现为环境中各个因素并不是孤立的,而是相互联系、相互作用相互协调的,而这种相互作用的结果使得其中的某些因素会发生变化,(分)如行业的发展态势.居民的购买力2等,这些因素不是-成不变的,它们会随薯科学技术的进步,经济、政治形势的变化而发生变化分)Q
29.优点是引进了市场竞争机制•选界余地较大,(2分)一般适用于大型或关例性的发展项目.(1分)加坡点在于需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作,耗时较长,(1分)主观因素较多,(1分》并且可能存在由于没有符合要求的投标者而或标•(1分)
30.调查将开发房地产的基本情况1(1分)选择最佳的开发利用方式Ml分)估计开发始营期,(2分)预浏开发完成后的房地产价格;(1分)始算地价.(1分)
五、分析计算题本大超共5小题,每小卷6分,共30分
31.答31表、\自然状态«市场策售好后悔值惜售一艘后悔值角博差后悔值方案、、30A18001200一5(1分)2020B160100~200a分)(1分)可以看出.AJB两个方案的见大后悔位分别是30和20,(1分)其中最小值为20,时应的方案为B,唱选算B方案.(2分)
32.经营环境风险系数=3X4+
1.5X2+
1.5X3+1,5X2+
1.5X3+1X3+
2.5X3+
2.5X4+
1.5X4+2X2+
0.5X2+1X3X2+2X3X2=76,5(3分)根据多因素加权分析法,经营环境风览指数在70—100说明投费环境瞥定,《2分)则该国投资环境秋定.a分)
33.(】)管理费用工
3615.SI X5%-
180.79(万元)(2分)
(2)购买俄地块霄缴纳的契税软=
3186.11X3X-
95.581万元)(2分)
(3)销售税金金额・761LO6X5%-38Q.55(万元)(2分)
34.答34表(单位.万元)序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金渔出3OZ.
27425.71572,202现金施入
444.
19663.
46864.52-
302.27-
425.71-
128.
01663.
46864.523净现金没让-
279.88-
364.98-
101.
62465.
61588.385贴现净现金流it(D用第二行数据减第一行数据分别得
①一302・27
②—
425.71
③-
128.01
(3)
563.45
⑤
864.52分)一
279.88分)
⑦-冷箫卬
764.98(1
⑧二端器…*2分)。