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开封市物业管理办法第一章总则第一条为规范物业管理服务活动,促进物业管理行业健康发展,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本办法第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动第三条本办法所称物业,是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动本办法所称业主,是指房屋的所有权人本办法所称物业使用人,是指物业承租人或实际使用人本办法所称物业服务企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业管理服务的企业第四条物业管理实行政府行政主管部门监督指导、业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化方向发展第五条市、县(区)人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导,建立物业管理的协调机制和物业管理责任目标管理工作制度第六条市、县(区)房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作规划、城管、发改、公安、民政、环保、园林文物、安监、工商等有关行政管理部门应在各自职责范围内,共同做好物业管理的监督管理工作第七条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷第五章物业的使用、维护第五十二条物业的使用、维护应当遵守规划、住建、城管、环保、园林文物、公安、消防等有关法律、法规、规章的规定业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则,正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系第五十三条建设单位销售物业时,应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化(含绿地率和绿地面积)及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示建设单位申请物业所有权初始登记时,应当提出有关共用设施设备的登记申请,由房地产管理部门予以记载,归档备查,但不颁发权属证书依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备,由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任第五十四条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状第五十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的,是否交纳车位占用费,由业主大会决定经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用第五十七条物业管理区域内不得有下列行为
(一)损坏房屋承重和抗震结构;
(二)未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;
(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;
(四)擅自占用、挖掘道路、场地;
(五)侵占绿地、毁坏花草树木;
(六)乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;
(八)超过规定标准排放噪音;
(九)排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品;
(十)法律、法规禁止的其他行为有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会应当予以制止;制止无效的,可以向有关部门举报或投诉第五十八条业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主第五十九条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用第六十条专项维修资金余额不足首次归集总额30%的,应当续筹续筹的比例和方式由业主大会决定,但续筹后的专项维修资金总额不得低于初次筹集的数额已售出但未建立住宅专项维修资金的房屋,由业主大会决定是否补建住宅专项维修资金,决定不补建的,其住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由相关业主负责第六十一条专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监管的原则专项维修资金收取、使用、管理的具体管理办法由市人民政府根据国家有关规定另行制定第六十二条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担第六章法律责任第六十三条违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,依据《物业管理条例》第五十七条之规定,由物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款第六十四条违反本办法的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,依据《物业管理条例》第五十八条之规定,由房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任第六十五条违反本办法的规定,不移交有关资料的,依据《物业管理条例》第五十九条之规定,由房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款第六十六条违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,依据《物业管理条例》第六十条之规定,由房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任以欺诈手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书第六十七条违反本办法的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,依据《物业管理条例》第六十一条之规定,由房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任第六十八条违反本办法的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,依据《物业管理条例》第六十二条之规定,由房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任第六十九条违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,依据《物业管理条例》第六十三条之规定,由房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任第七十条违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,依据《物业管理条例》第六十四条之规定,由房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款第七十一条违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,依据《物业管理条例》第六十五条之规定,由房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用第七十二条违反本办法的规定,有以下行为之一的,依据《物业管理条例》第六十六条之规定,由房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款第七十三条违反本办法规定,各级房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务之便,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分第七十四条业主或物业使用人违反本条例规定或者管理规约、临时管理规约的约定,损害其他业主、物业使用人合法权益的,应当依法承担民事责任第七十五条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚第七十六条违反本办法的行为,触犯其他法律、法规规定的,由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚第七章附则第七十七条物业服务合同、管理规约、临时管理规约的示范文本,由开封市住房和城乡建设局制定第七十八条本办法自2010年10月1日起施行开封市住宅专项维修资金管理办法第一章总则第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等法律、法规,结合本市实际,制定本办法第二条本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金本办法所称商品住宅包括普通商品房屋、经济适用房等政策性保障房屋、单位集资合作建房、拆迁安置房等商品住宅第三条本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则第五条市、县人民政府房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作市、县人民政府房地产主管部门指定的住宅专项维修资金管理机构(以下简称住宅专项维修资金管理机构),具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金
(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅第七条商品住宅的住宅专项维修资金由业主交存;廉租住房的住宅专项维修资金由产权人交存已售出的公有住房的首期住宅专项维修资金由售房单位交存;续交的,由业主交存第八条商品住宅、非住宅的首期住宅专项维修资金按下列标准交存
(一)无电梯房屋由业主按建筑面积每平方米40元交存;有电梯房屋由业主按建筑面积每平方米60元交存;别墅由业主按建筑面积每平方米100元交存;非住宅由业主按建筑面积每平方米120元交存;
(二)廉租住房,无电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米40元交存;有电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米60元交存市房地产主管部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价,适时调整并公布首期住宅专项维修资金的交存标准第九条出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金
(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%
(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金第十条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有第十一条业主大会成立前,已售公有住房住宅专项维修资金、商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由住宅专项维修资金管理机构代管住宅专项维修资金管理机构应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户首期住宅专项维修资金,业主可以直接存入住宅专项维修资金专户,也可以委托房地产开发企业代交委托房地产开发企业代交的,房地产开发企业应当自收到住宅专项维修资金之日起30日内,将代交的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户尚未售出的房屋,由房地产开发企业在办理房屋所有权初始登记时代交该部分房屋的专项维修资金已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人第十四条业主大会成立后,应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金
(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账已售公有住房的住宅专项维修资金专户,按售房单位设账,按幢设分账;业主续交时,按房屋户门号设分户账
(二)业主委员会应当通知住宅专项维修资金管理机构;涉及已售公有住房的,应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门
(三)住宅专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内,通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会第十五条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则,实行业主自主管理实行业主自主管理的,应召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的,其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理第十六条业主大会决定实行业主自主管理的,由业主大会决定住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,应当建立住宅专项维修资金管理制度业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受住宅专项维修资金管理机构的监督住宅专项维修资金管理机构应当将代管的住宅专项维修资金划转业主委员会开立的住宅专项维修资金专户第十七条业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期住宅专项维修资金数额30%的,应当由业主续交商品房屋的住宅专项维修资金数额续交后应不少于首期住宅专项维修资金公有住房的住宅专项维修资金业主首次续交标准执行本办法第八条第
(二)项规定;业主分户账账面余额不足首次续交的住宅专项维修资金数额30%时,应当由业主再次续交,再次续交后的住宅专项维修资金数额应不少于业主首次续交的住宅专项维修资金续交住宅专项维修资金,可以一次性足额续交,也可以分期续交已成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,续交方案由住宅专项维修资金管理机构决定第十八条房屋共用设施设备报废后回收的残值,应当用于补充住宅专项维修资金利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,应当主要用于补充住宅专项维修资金,但业主大会另有决定的除外第十九条房屋所有权转让时,原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户,受让人应当将结余的住宅专项维修资金支付给原业主当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的,从其约定第二十条房屋灭失的,按照下列规定返还住宅专项维修资金
(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
(二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按售房单位财务隶属关系,收缴同级国库第二十一条本办法实施前已售出但未建立住宅专项维修资金的房屋,由业主大会决定是否补建住宅专项维修资金,决定补建的,按照本办法第八条、第九条补建;决定不补建的,其住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由相关业主负责第二十二条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据第二十三条住宅专项维修资金自交存之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,由代管单位与专户管理银行按年结存到户住宅专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息;一年后,按银行同期一年期定期存款利率计息第三章使用第二十四条住宅专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用第二十五条住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则第二十六条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括
(一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;
(二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;
(三)地下室出现渗漏、积水的;
(四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;
(五)增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;
(六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;
(七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作第二章业主、业主大会与业主委员会第八条已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的,经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人,在物业管理活动中视为业主第九条物业管理区域的划分,应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素,按照方便管理、降低管理成本的原则确定第十条尚未划分或者确需调整物业管理区域的,由县、区房地产管理部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府按照有关规定划定或调整,并向业主公告第十一条一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会物业管理区域符合下列条件之一的,应当成立业主大会
(一)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的;
(二)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下,且首套房屋交付使用已满12个月的;
(三)商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%,但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的已出售公有住宅和非住宅物业,应当逐步成立业主大会,实行规范的物业管理第十二条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会但只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致意见,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责第十三条符合业主大会成立条件的物业管理区域,由县、区房地产管理部门会同街道办事处或乡(镇)人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组(以破损的;
(八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的;
(九)其它情况第二十七条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括
(一)电梯主要部件需要进行维修或更换的;
(二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;
(三)避雷设施不满足安全要求的;
(四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;
(五)消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;
(六)楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;
(七)其他情况第二十八条房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法,相关业主有约定的,从其约定;无约定的,按照下列规定分摊
(一)商品房屋之间,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊
(二)已售公有住房之间,按照相关楼幢建筑面积从公有住房住宅专项维修资金专户分账中按比例分摊公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金不足时,差额部分由相关业主按照各自拥有物业建筑面积从住宅专项维修资金分户账中按比例分摊
(三)已售公有住房与商品房屋或商品住宅与非住宅之间,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业,再按照本款第
(一)项、第
(二)项规定分摊
(四)未售出商品住宅、非住宅或公有住房,由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊第二十九条住宅专项维修资金实行政府代管的,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议;
(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;
(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地住宅专项资金管理机构申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)住宅专项维修资金管理机构审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位第三十条住宅专项维修资金实行业主自主管理的,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理
(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;
(二)业主大会依法通过使用方案;
(三)物业服务企业组织实施使用方案;
(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;
(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报住宅专项资金管理机构备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;住宅专项资金管理机构或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;
(六)业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;
(七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位第三十一条发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支住宅专项维修资金
(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十九条第四项、第五项、第六项的规定办理;
(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第三十条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,住宅专项资金管理机构可以组织代修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中,涉及已售公有住房的,还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支第三十二条鼓励通过公开、公平、公正的竞选招标方式选定具有相应资质的维修施工单位维修项目费用较小的,可以采取简易方式,选定维修施工单位第三十三条业主委员会或者相关业主,可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核,相关费用计入维修和更新、改造成本第三十四条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用第三十五条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为第三十六条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用
(一)住宅专项维修资金的存储利息;
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值第四章监督管理第三十七条房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续第三十八条房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金
(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;
(二)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按售房单位财务隶属关系,收缴同级国库第三十九条住宅专项维修资金管理机构,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会,应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位公布下列情况
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,随时接受业主和有关单位对其分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询第四十条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督第四十一条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受财政部门的监督检查第四十二条住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督第五章法律责任第四十三条公有住房售房单位有下列行为之一的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十五条之规定,由市、县财政部门会同同级房产主管部门责令限期改正
(一)未按本办法第九条、第十二条第四款规定交存住宅专项维修资金的;
(二)违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的;
(三)未按本办法第二十八条规定分摊维修、更新和改造费用的第四十四条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条之规定,由市、县房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款开发建设单位未按本办法第二十八条规定分摊维修、更新和改造费用的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条之规定,由市、县房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以1万元以下的罚款第四十五条业主未按规定或业主大会决议续交、补建住宅专项维修资金,或者拒不分摊维修和更新、改造费用的,业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼第四十六条违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定,由市、县房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书市、县房产主管部门挪用住宅专项维修资金的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定,由上一级房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条之规定,由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任第四十七条市、县人民政府房地产主管部门、住宅专项维修资金管理机构违反本办法第三十五条规定的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定,由上一级人民政府房产主管部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任市、县人民政府财政部门违反本办法第三十五条规定的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定,由上一级人民政府财政部门责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任业主大会或者业主委员会违反本办法第三十五条规定的,依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条之规定,由市、县房产主管部门责令改正第四十八条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任第四十九条住宅专项维修资金主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任第六章附则第五十条本办法自2010年10月1日起施行下简称筹备组)第十四条筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成其中,业主代表应不少于成员总数的1/2筹备组组长由居民委员会代表担任筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告,公告时间不得少于7日第十五条筹备组成立后,应当做好下列工作
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案;
(三)登记业主有关资料,并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作筹备组应当自成立之日起45日内,组织业主召开首次业主大会会议筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告第十六条建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份,提供联系方式第十七条一个物业管理区域内业主在100人以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,明确委托权限、委托期限等内容第十八条首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决第十九条业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项第二十条管理规约应当约定下列主要内容:
(一)共有或者共用物业的使用、维护要求;
(二)物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配;
(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;
(四)全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则;
(五)物业管理争议的处理方式;
(六)违反管理规约应当承担的责任管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向县、区房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案
(一)业主委员会成立情况的书面报告;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会成员名单及基本情况;
(五)法律、法规规定的其他材料第二十二条业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议,完成换届选举工作无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的,由县、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单,并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会自新一届业主委员会备案之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作第二十三条业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布,接受业主的监督业主委员会任期届满,有20%以上业主联名要求的,应当对业主委员会财务收支情况进行审计第二十四条业主委员会及其成员不得有下列行为
(一)利用职权谋私或者收受其他利益;
(二)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;
(三)侵占业主财产或者损害业主利益;
(四)在本物业管理区域内的物业服务企业任职;
(五)法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形第二十五条业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的,其成员资格自行终止业主委员会成员有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会成员资格终止
(一)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(四)有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的;
(五)有严重侵害业主合法权益行为的;
(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的业主委员会成员应当自成员资格终止之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会第二十六条物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责,按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行第三章前期物业管理第二十七条建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理但投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的,经物业所在地的县、区房地产管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同第二十八条建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的,应当按照以下规定时限完成招投标工作
(一)现售商品房项目在现售前30完成;
(二)预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;
(三)非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成第二十九条建设单位在销售房屋之前,应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益第三十条建设单位在物业销售前应当将临时管理规约向买受人明示,并予以说明物业买受人与建设单位签订物业买卖合同,应当遵守临时管理规约(包含前期物业服务合同约定的内容)并予以书面承诺第三十一条前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止第三十二条业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分第三十三条物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接第三十四条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会第三十五条建设单位应当按照不低于物业总建筑面积2%的标准配置物业管理用房,物业管理用房的建筑面积不得少于60平方米建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划,与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用物业管理用房,由物业服务企业和业主委员会使用;任何单位和个人不得擅自改变其用途第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任建设单位应当设置维修机构,配备维修人员,履行维修责任,并在物业管理区域内公布维修联系电话建设单位委托物业服务企业履行保修责任的,应当签订委托合同物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任第四章物业管理服务第三十七条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,必须具备国家规定的资质条件从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理第三十八条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照物业服务合同示范文本签订书面物业服务合同,并自合同签订之日起30日内报县、区房地产管理部门备案第三十九条业主大会依法选聘新物业服务企业的,业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前,与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出新选聘的物业服务企业不得强行接管物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十四条规定的资料第四十条物业服务合同期满前3个月,业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约,并将结果及时告知物业服务企业同意续约的,业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同;物业服务企业不同意续约的,应当在合同期满2个月前在物业管理区域内公告全体业主业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的,应当告知对方,并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主第四十一条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务物业服务企业提供服务,应当遵守下列规定
(一)严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范;
(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
(三)确保消防等公共安全设施完好有效;
(四)建立各种突发事件的处理机制和应急预案;
(五)在物业管理区域内公示服务监督电话,定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议;
(六)配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作市、县(区)房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查,并记入企业信用档案物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任第四十二条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人第四十三条物业服务收费,区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价物业服务收费实行政府指导价的,市、县(区)价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门,综合考虑物业服务等级标准等因素,制定基准价标准及浮动幅度,每年向社会公布一次物业服务收费实行市场调节价的,物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定第四十四条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准第四十五条业主(包括物业已交付,但尚未居住的)应当根据物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费;逾期不交纳的,业主委员会应当督促其限期交纳,并可以在本物业管理区域内公示逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳第四十六条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定第四十七条物业管理区域内,供水、供电、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用第四十八条物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行管理发生的费用,计入物业服务成本,由物业服务企业承担物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用,应当由物业服务企业自行承担第四十九条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰装修等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理第五十条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益第五十一条市、县(区)房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理,并在10日内答复投诉人街道办事处、乡(镇)人民政府和居民委员会应当配合县、。