文本内容:
业主委员会负责人的代表行为业主委员会负责人,既是业主委员会的负责人,也是业主组织的代表人代表人是一个职位,最终需要由某一个自然人担任该自然人现实生活中具有多重身份,其行为属于个人行为的应当由个人承担;属于代表行为的应当由业主组织承担事实上,主任、副主任、其他委员均存在类似的情形由此,甄别何为个人行为,何为代表行为尤为重要依据《民法典》第170条关于职务代理的规定,可将代表行为的构成要件概括为三个方面口]一是具有代表人身份,即应当为业主委员会主任、副主任或经过程序推选的委员无论该代表人是否为经过备案登记,其均是代表人备案登记是对抗善意第三人的要件,而非生效要件二是以业主组织名义,负责人签字和使用组织印章是证明以业主组织名义的关键证据需要说明的是,笔者不赞同负责人管理业主组织印章,甚至也不应当管理业主委员会的印章,将印章由业主委员会的其他委员专人保管,该保管人负责审查使用印章,即若没有业主大会决议或业主委员会决议,不得使用印章将负责人与印章使用分离更符合分权制衡理论三是在代表权限范围内,超越代表权限范围的民事法律行为无效,除非构成表见代表依据《民法典》第61条[2]关于法定代表人的规定和第504条[3]关于表见代表的规定,可知管理规约和业主大会决议、业主委员会决议对负责人的限制,由于是组织体内部的限制,不得对抗外部的善意第三人,构成表见代表需要注意的是,实践中常发生的是管理规约对业主委员会负责人的约束,是否具有对抗第三人效力从上述法条的原文分析,是否对抗第三人的关键在于,第三人属于善意还是恶意,善意与恶意的区别在于是否知情,如前所述,管理规约属于公开、公示、备案的法定文件,较为容易获知其内容,由此,不应当一概认定第三人属于善意第三人,应当根据社会生活经验来判断,一般情况下,若第三人为法人推定其应当知道管理规约的内容,管理规约对其具有约束力但是法律、行政法规对负责人权限的限制,一概推定任何相对人均为知道或应当知道的第三人,不构成善意第三人,即负责人的越权行为无效[4]例如《物业管理条例》第19条规定:“业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动”若负责人以组织的名义与第三人签订与物业管理无关的经营性合同,则因无行政法规的强制性规定而无效。