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业主表决权的计算方式出席业主大会的业主所代表的表决权应当满足法定的最低标准,业主大会才能合法召开,业主大会的决议才是有效决议法定标准的价值在于保障业主大会形成的业主组织的意思表示能够反映多数业主的意思,保证业主大会决议的正当性基础,防止个别组织或个人操纵业主组织的意思表示,甚至损害其他业主的合法权益从比较法来看,业主大会表决权的计算方式主要有两种一是德国、瑞士模式,以人头数为标准,一人一票,即依照业主的数量,即使一个人在一个小区中拥有两处建筑物区分所有权,也只能算作一个人;[1]二是日本模式,以专有部分面积为标准,专有部分的面积在总面积中的比率即是其投票权的权重以人头数为标准的缺点在于忽视了建筑物区分所有权的本质仍然是物权,属于财产权;以专有部分面积为标准的缺点在于忽视了建筑为区分所有权具有人格权的属性,它不是一般的物权,它涉及一个人的人格尊严,是人的生命、安全等内容的基本保障,且还容易造成在一个小区内部分拥有较多建筑区分所有权面积的业主,利用表决权优势控制业主大会,不利于其他面积较少的业主实践中有的建设单位会留相当一部分房屋自己使用,再加上物业服务企业也是建设单位的公司,上述担忧具有现实意义我国在《物权法》第76条和《物业管理条例》第12条规定了“人数和面积”两个标准,《民法典》第278条继续沿用
[2]依据《民法典》第278条第2款第1句的规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积三分之二占比以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决由此可知,我国关于业主出席采用“面积”和“人数”双重标准,采用双重标准的意义,在于防止单个大量购买某一小区房屋的组织或个人控制业主大会该标准属于强制性标准,任何组织或个人不得变更,若违反该规定,属于程序严重瑕疵,业主大会决议不成立或无效笔者认为,该业主表决权计算方式符合我国国情,应当予以坚持。