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老旧小区物业管理实施方案老旧小区物业管理实施方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规,结合我市物业管理工作实际,特制定本方案
一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展
二、目标和范围
(一)目标
1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20xx年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》
3、凡从事物业管理活动的企业,要100%取得《物业企业资质证书》
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企范、技能培训等方面,培育员工重承诺、懂技术、明理知法的意识,推动人才强企工程有效开展定期组织物业服务大讨论活动,着重强调服务礼仪、服务意识的重要性,潜移默化推动服务观念转变结合技能竞赛,深化导师带徒活动,选树优秀物业人才,以传帮带的形式层层培育专业技能人才,激发企业造血功能建立项目部间人才交流输送机制,加速思想碰撞,促进丰富且高质量的服务供给
2、理顺管理流程机制,推动制度落实落地优化内部管理模式,形成有效的、执行力强的管理制度持续推行基层制度建立,以三基工作为统揽,强化三标建设、基层班组建设和项目建设,全面提升基层精细管理水平持续推进三会三公开制度落实落地,认真落实物业服务收费规定,按照质价相符原则,定期公布服务内容、收费标准等事项,健全财务帐目,主动接受业主和物价部门的监督,公开投诉渠道和方式,公开公共部位收益等信息,不断强化业主监督职能
3、强化监督考核,提高运行保障水平完善三级考核体系,进一步量化考核,科学运行并注重实效坚持实施低老坏现场曝光会、差评案例制度,增加劣质服务曝光度,对问题突出、屡查屡犯的项目,实施黄牌警告,红牌重罚原则,红牌双倍扣罚绩效,并取消评先树优资格持续推行居民恳谈会、居民满意度调查问卷,聚焦居民反映突出的热点、难点、焦点问题,建立问题清单,针对解决业主反映强烈问题开展专项行动,进一步降低投诉率,提升满意度
(二)聚焦提质升级,持续强化基础服务
1、加强日常管理服务,提升服务水平常态化做好疫情防控工作,全面启用车辆蓝牙识别系统,强化门卫值守,加强小区封闭管理进一步巩固创建全国文明城成果,并形成长效机制,结合提质增效谋发展,服务升级铸品牌及品牌提升年等活动,强化现场服务质量,重拳整治维修改造后小区环境卫生,加强室外普扫、卫生死角、杂草垃圾、楼道杂物等问题的清理力度建立四保服务质量问题清单,集中开展专项治理行动,实行问题销号管理有效使用信息化技术,强化日常安保巡视与设备维修管理,实现智能化巡更及设备实时监控积极开展现场精细管理观摩推进会,及时总结分析存在的差距短板,推动服务不断升级
2、加强施工管理,把好小区基础设施质量关熟悉施工图纸及设计变更方案,复核施工现场,加强隐蔽工程质量验收积极参与工程交接、承接查验,做好物业交接及三方签认,发现问题及时做好登记,明确维修及保修责任全面巡视小区施工改造期间苗木受损情况,及时采取补救措施做好改造后小区智能门禁、通道闸机、人脸识别技术、闭路监控的智能化和互联网技术的测试与启用,优化安保、保洁等基础服务体系,提升物业管控效率加强小区安全巡视,杜绝松弛懈怠,针对易产生高空坠物、物体打击等危害的危险源,重点做好安全防护,设置安全警示
3、加快引擎驱动,促进服务转型升级强化过程控制,持续实行走动式巡查,对岗位职工定点、定位、定责管理,把精细管理落实到一线做好网格输出平台的管理与使用,建立网格员、物业服务人员工作协同机制,配合社区做好网格的走访、巡查、管理、服务、人口普查等工作,推动物业服务与网格服务有机融合积极参加文明小区创建,分类指导、梯次打造具有区域特色的文明小区,推进精品小区、质量标杆项目建设积极拓展房屋租赁、社区电商、家政护理等服务业态,提升服务能力,满足业主日益增长的服务需求老旧小区物业管理实施方案金台区作为我市的老城区,存在着大量上世纪七八十年代修建的老旧住宅楼这些老旧楼房建造年代久远,当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的,很多没有围墙,难以做到封闭式管理;各种设施、设备、管网等大多已老化破I0o如果引进物业公司进行管理,物业企业就要先期投入大量的资金来进行改造,加之这些住户之前没有交过物业管理费,以后势必存在着收费难得问题高额的投入和过低的收费都使物业公司不愿意接手这些老旧房屋随之宝鸡市城市建设步伐的加快,老旧小区的改造已成为一个重要的课题做为物业企业,我们也谈一下自己的一些想法
1、老旧小区普遍配套设施老旧、配套不齐、无围墙、无停车场所等诸多问题,要想引进物业公司进驻管理,首先要解决基础设施问题比如说水电表老旧计量不准,线路和地下管网老化电表计量不准,水表跑冒滴漏、地下管网破裂导致每月在电费和水费上产生的很大的差异,而住户只会按自己水电表的数字来交水电费,差额部分就成为大亏空,物业公司每月的物业费根本难以负担这些就要依靠政府投入资金进行水电表及管网改造,或者由政府出一部分钱,街道、社区给住户做工作也出一部分钱改造好之后不仅利于管理,对住户还说也大大消除了安全隐患老旧小区由于设施差,居民们很多年来也都抱着凑合的态度,对物业公司管理存在着可有可无的心态物业公司进驻管理几年内一定会是收费低、收费难、入不敷出政府能否出台一些优惠政策,对承接老旧小区的物业公司,能不能给一些政策上的扶持,比如限定年限,每年给予一些奖励或补贴毕竟长期的亏损会损伤物业企业的积极性在税收上,对承接老旧小区的企业,能不能将一些例如残保金、工会经费之类的税目取消掉物业企业属于微利企业,替政府承担义务,再替政府承担这些公共支出,也实在是无能为力按照《物业管理条例》的规定,供水、供电、供气、供热等专业经营单位,应当按照规定向物业管理区域内的最终用户收取有关费用,委托物业服务企业代收有关费用的,应当向物业服务企业支付手续费(详见《陕西省物业管理条例》第
六十五、六十六条)但实际上,这些企业从未像物业企业支付过任何费用,却占用着物业企业的服务资源水电表只抄大表,根本未服务到终端,供电企业还在电费之外收取变电损,每个小区每月都多收几百到一千多度电供热企业委托物业代收费,支付了代办费用后,却又将维修责任加在了物业企业头±o这些垄断性企业的霸王条款,占用物业企业资源却实现自己的利润政府方面能不能出台政策,让这些企业承担自己应承担的义务或向物业企业支付相关费用
2、老旧小区的实际情况,也难以按照标准来收取物业服务费我们了解了几个老旧楼房,有些一个月只收几块钱,有的一平米只收一毛几分,按这些标准收费,每月收的钱还不够公共照明和更换照明用具的费用要按照现行的物业收费标准收费,会造成业主不愿交,企业收费难可以建议由社区牵头,由企业和用户协商需要提供的服务内容,来制定相应的收费标准这样既减轻了业主的负担也让物业企业按照既定目标管理,减少物业服务成本如现行最低等外是
0.30元/肝,可以按照这个标准适当下浮几分钱,物业企业提供等价的服务,业主也能少交费享受到有物业服务的便利
3、目前大多老旧小区都没有物业用房,有的连基本的门卫房都没有物业企业入驻后在那服务也成了问题建议由在老旧小区集中区域就近由政府规划一些用房,或在小区内建造简易房热爱公益事业、住户拥戴信服的人做为楼长,组成监督小组,
4、由社区街道牵头,每栋楼(规模小的按单元)选出一个参与到物业服务工作中来,切实体验物业服务企业究竟做了哪些工作也为物业企业和用户之间搭建一个沟通平台监督小组可以向物业企业提出意见,向街道和社区反映情况,也可以向广大住户做出解释真正做到共同参与、共同努力,改善自己的居住环境和提高居住质量
5、上世纪建造的老旧房屋多数没有缴纳房屋维修资金,现在房屋年限久了,各种问题应运而出屋顶漏水、外墙脱落、道路破损坑洼不平、楼梯扶栏玻璃等松动脱落损坏这些问题都是亟待解决的某些城市建立的危急维修资金政策,由政府出大头,业主按照面积少量出资,成立危急维修资金管理制度,对一些急待修理的房屋漏水和关乎人身安全方面的问题,由物业企业申报、业主代表签字、社区证实的办法,简化程序,及时给予维修我市能否借鉴其他地方的一些经验,由政府出台相关的政策呢综上所述,只有政府重视,财政投入、政策优惠、大力宣传相结合,才能让广大群众认识到重要性,提高物业企业的积极性共同努力做好老旧小区的管理改造,提升居民居住质量、美化环境、提升城市形象业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案
5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%
6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会
(二)范围对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为
三、工作内容
(一)完善我市物业管理地方性规章建设依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理
(二)全力解决开发建设遗留问题开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人,维修及时率确保在90%以上同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题
(三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》二是严格物业管理企业的资质审查在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布督促物业企业按照《合同》约定的.标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益
(四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境
(五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐
三、组织领导为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组组长副组长成员单位领导小组办公室设在市房产局,负责日常的组织协调各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施
四、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持条块结合、区域负责的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,达到合格标准市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高各区政府为物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决
五、实施步骤依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施
(一)排查阶段(20xx年5月10日至5月31日)由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案
(二)整改完善阶段(20xx年6月1日至10月31日)各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工认真组织整改
(三)验收阶段(20xx年H月1日至11月15日)领导小组成员单位按照工作内容和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标
六、保障措施
(一)提高认识,明确责任各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行一把手负责制,层层落实责任建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效
(二)密切配合,抓好整改市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标
(三)加强宣传,营造氛围要结合开展贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道
(四)强化管理,巩固成果市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理特别是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理责任,避免类似问题的再次发生,切实维护广大居民的切身利益和社会稳定老旧小区物业管理实施方案为进一步巩固**市创建全国文明城市*成果,全面提升**物业管理有限公司物业服务水平,现就提升物业服务质量水平活动,制定实施方案如下
一、工作目标以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,积极践行社会主义核心价值观,巩固**市创建全国文明城市改造成果,全面强化自身建设,推动企业改革与转型,共同提升业主服务体验和幸福指数,提升小区品质,培育具有国有底蕴、***物业服务品牌,提升***物业管理服务水平和整体形象
二、领导机构为确保竞赛活动扎实有效开展,成立活动领导小组组长:****副组长:***成员****活动领导小组办公室设在**,**兼任办公室主任****兼任办公室副主任
三、活动内容
(一)聚焦业主满意,持续转观念强素质
1、加强人员素质培养,树立正确服务观开展好物业讲习堂、项目经理培训、内训师培养等活动,从法律法规、行业规。