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铁岭新城人口专项分析报告铁岭新城占地平方公里,首期开发约空平方公里,包括水域面积约304平方公里本报告仅以近期开发的叁平方公里为例,进行人口专项的分析研究按目前铁岭市总体规划人口占地标准计算,人均占地面积平方米左120右,故铁岭新城初步估算将容纳近万人口20
一、新城人口主要来源组成与比例构成根据社会发展状况,结合铁岭市的实际情况,考虑铁岭新城的综合设想,可以预测铁岭新城人口的主要来源与比例构成如下当地原住民
1.铁岭新城的征地与拆迁工作涉及凡河镇六个村的村民,而这六个村村民的回迁就组成了新城人口的一部分据数据统计,“凡河新村”将提供近35万平方米的居住空间给回迁村民,总共将容纳约户,合计约人左372413226右,占据新城人口比例的左右9%铁岭市老城区迁移人口
2.首先,铁岭新城的建设将吸纳铁岭市与铁岭县两套五大班子入驻,随之带动相关事业机关跟随(每个机关按平均人保守计算,每套行政体系约30个机关单位),大致可得出这部分政府机关人员约人,进而考虑家505000属人员与实际居住迁移可能,预测迁移人口总计将有人左右13000-15000其次,随着社会与经济的发展,铁岭市已经出现一部分收入较高人群,尤其是中心区银州区,他们对生存空间与发展机遇的渴望较为强烈据粗略统计,铁岭目前的高收入人群在左右,而银州区的比例应该稍微较高在4%左右,那么万人口换算过来应该有余人,再刨除公务员这一庞10%3434000大人群占再以的吸引成功率估算,这部分人群在人左右,再50%,70%11900综合考虑商业开展状况,预计新城将能吸引老城区近人前往新城生活、15000工作与置业,其中置业的将包含部分二次置业者与投资者综合以上数据,预计铁岭老城区将有人陆续入驻新城,占新城人35000口比例左右23%铁岭市下辖市、县迁移人口
3.从年至年铁岭市的户籍人口自然增长率降至较低水平并趋于20012004稳定,市域各区县基本上处于一之间相较自然增长,铁岭户籍人2%5%口的机械增长率就要低很多,迁出人口多数年份超过迁入人口,其中只有银州区与调兵山市始终保持着户籍人口迁入人口大于迁出人口据数据统计,年全市共迁出人其中,银州区迁出人,2004481324965昌图县迁出人,铁岭县迁出人,西丰县迁出人,调兵山市10660240611722迁出人,开原市迁出人由此可见,铁岭市辖区区域的人口向外104117968迁移有一定的数量,也有一定的原因可循,直接反映铁岭市老城区的区域向心力不够强如果铁岭新城的建设能够顺利实施,出现了一个与先进城市更为接近的新城区、一个有着更多发展机遇的新城区、一个有着良好生存环境与空间的新城区,铁岭市辖区区域的居民必然会有相当一部分人聚集于这个美丽可爱的新城区铁岭市辖区各区、市、县的人口规模达万左右,其270中非农业人口约万左右综合考虑创新的居住与商业环境,预计铁岭新城60能吸引其中人群,估算约人,占新城人口比例左右
3.3%2000010%沈阳市迁移人口
4.由于铁岭新城与沈阳的特殊地理关系,基本上相当于沈阳市的一个卫星城或后花园,势必会将眼光放在这个较大、较高端的市场沈阳拥有近800万人口规模,地产价格近年来也日益增长,郊区价格也基本达到元左右,2500而城市中心区的拥挤与没有更多的发展空间,造成沈阳城市的大城市通病也比较多,必然会促使一部分人群向周边城市寻找突破粗略估算,沈阳市的中高端收入人群应该在沈阳万人口的左右,80015%即约万人口,他们的外溢性相对较强铁岭新城距沈阳仅公里,且有非9040常便捷的交通路网连接,而且拥有北方城市罕见的山水自然环境优势,再加上知名地产商的高端介入,打造部分水景高档项目,应该能获取这部分人群的关注与青睐,其中应包括部分二次置业者与投资者,预计至华南际物流城人群
5.I少将有人左右,将占据新城人口比例左右100007%由于华南国际物流城周边没有高档住宅区域,因此这部分人将以选择铁岭新城为主要居住地点硬性估计,这部分人群数量应当在左右,占40000据新城人口比例左右20%沈铁工业走廊人群
6.由于沈铁工业走廊周边没有高档住宅区域,因此这部分人将以选择铁岭新城为主要居住地点这部分人群数量应当在左右,占据新城人口32000比例左右16%教育园区人群
7.这部分人群主要以学院、高中、小学等学校的高级教师,硬性估计,这部分人群数量应当在左右,占据新城人口比例左右
二、新城人3000015%口存在特征当地原住民
1.此部分人群为当地原住民,世代居住于这片土地上,回迁之后仍然没有离开乡土,但却获得了城市生活的各方面便利上楼之后,他们的生活方式有较大改变,谋生方式也需要转变,会在新城区内以服务行业或旅游副产业为主铁岭市老城区迁移人口
2.首先,政府官员及相关事业机关单位的干部是出于行政需要迁移,而他们在老城区都有固定的生活场所,迁移到新城基本上属于较为特殊的二次置业,而他们普遍拥有汽车或单位配车,所以不排除部分人群依然生活在老城区,工作在新城区的状况,关键在于新城区如何尽快地踏入正轨其次,铁岭市较高收入人群中包含商业经营人群、时尚青年他们一方面希望生活居住环境更为优美,生活趋于现代化,故会被选择铁岭新城完善的配套设施、独有的商业氛围、主题的文化精神吸引;一方面是由于铁岭新城的发展规划,商业价值与社会影响度极大,投资意图较为明显,这是铁岭市供需的空间产生的外溢,将随着铁岭新城的开发建设程度陆续进入铁岭市下辖市、县迁移人口
3.铁岭市银州区作为整个铁岭市的中心区域,自然拥有一定的区域向心力,目前已经吸引部分市辖区域的人群,但力度与强度显然不够,这跟老城区的社会形态与发展状况密切相关一旦铁岭新城的产生,瞬间改变铁岭人对铁岭城市的平凡看法,势必会掀起时尚生活与发展机遇的一股浪潮,而铁岭市辖区区域的部分高端人群也会跟随进入,追求高质量的生活、高品位的时尚潮流以及更多的发展机遇沈阳市迁移人口
4.由于沈阳目前的城市发展状况,城市中心区的生活空间与质量显然无法满足部分高端人群的需要,势必向周围的自然环境与高端居住产品突围铁岭新城拥有极好的天然优势,加上后天的高端产品打造,将为部分沈阳人提供郊区化居住的绝佳产品这部分人群非常注重生活品质、对社会时尚也把握到位,较为成熟基本上自驾车来往铁岭沈阳,不需要过多被时间限制其中也有部分把新城房产作为休闲度假的场所,作为周末郊区
5.华南I际物流城人群游玩的根据地这部分人群主要以物流城的中、高级白领为主,属于中、高端人群,对生活和环境具有很高的要求沈铁工业走廊人群
6.这部分人群主要以物流城的中、高级白领为主,由于沈铁工业走廊周边没有高品质的住宅区域,因此这部分人将选择铁岭新城为主要居住地点教育园区人群
7.这部分人群主要以高级知识份子为主属于高端人群,追求高质量的生活、舒适的自然环境
三、新城人口进入阶段与时间铁岭新城首期强平方公里预计分五年开发建设完毕,并在五年时间内再分三期(水域部分另行开发)分别开发,逐渐形成城市小规模、中规模与大规模形态,其人口组成也将随工程的进度逐渐进入与融合,进而与城市设施构筑成成熟、完善的城市体系年,首期平方公里开工建设,并将建成“凡河新村”项目一期,200655000名原住民首先进入新城年,新城首期平方公里基础配套设施逐渐完善,二期平方公2006——200755里基础设施开始动工,政务中心修建完工,凡河流域治理工程有一定进展,首期5平方公里的土地基本已经具备开发条件,铁岭市与铁岭县政府班子进入新城,将吸聚一定的人气;同时“凡河新村”项目二期建设完毕,约名原住民进入新城生8000活居住年,新城二期基础设施完善,三期基础设施开始动工,政府家2007——2008属居住社区修建完毕,标志铁岭市与铁岭县政府班子及其家属正式入驻新城,形成人的常住人口规模;止匕外,凡河商业与中央运河的商业带逐渐形成,带动10000部分高层与多层地产项目开发,初步形成小规模城市形态,铁岭市老城区人群与铁岭市辖区区域人群开始陆续进入,并不断增加年,新城三期基础设施基本完善,大量的成熟土地开始开发建2008——2009设,城市景观也趋于成形,商业气氛逐渐形成,铁岭市老城区人群、铁岭市辖区区域人群、铁岭周边城市人群开始大规模进入,形成中等规模的城市形态,享有较为热烈的人气;进而带动部分高档滨水项目的开发,吸引沈阳高端人群的进入,逐步丰富新城人群构成与阶层构成,形成多元化的城市发展模式年,整个新城平方公里开发建设进入成熟阶段,部分储备2009——
201024.6土地也根据市场状况进入市场,各种类型与各种档次的项目开始呈现市场,商业进一步培养趋于成熟,城市文化体系也开始百花齐放,在全国开始正式崭露头角,东北区域与全国区域的人群开始陆续关注并进入,而铁岭市自身及周边城市人群也全面进入,形成较为成熟的万人口规模的城市形态20附一新城人口预测比例表铁岭新城人口规模万20人口来源占新城人口比例进入时间当地原住民年底与年9%20062007铁岭市老城区迁移人口年底,与年大规模23%200720082009铁岭市下辖市县迁移人口年进入,与年大规模10%200820092010沈阳市迁移人口年陆续进入7%2008华南国际物流城人群年陆续进入20%2008沈铁工业走廊人群年末开始进入16%2007教育园区人群年上半年开始进入15%2008附二在新城建设初期阶段,吸聚人气是个相当关键的环节,一方面在宣传方面需要下足力气,另一方面也需要找出短期内速成办法比如,将铁岭市第一高中(铁岭重点高中)迁移至新城区,必将一定程度上增加人气,带动学生家长在新城置业,或带动投资客的关注,购买房屋以出租房屋,能缩小吸聚人气的成本与时间营销策划部年月2007517H。