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谭园天通苑经营可行性报告目录Ng谭园天通苑市场调研报告
一、谭园天通苑商圈调研报告
二、谭园天通苑经营定位报告NQ2谭园天通苑经营分析报告
一、经营档次定位
二、经营理念定位
三、经营菜品定位
四、管理模式定位NQ3谭园天通苑经营操作报告
一、功能设置
二、组织机构及人员定岗定编
三、经营预算
四、损益平衡预算
五、开办预算Nol谭园天通苑市场调研报告
一、谭园天通苑商圈调研报告2007年5月19日到21日,组织相关人员针对[天通苑]区域商圈进行了系统的调研调查内容和目的界定商圈,对商圈内细化之徒步圈、骑车圈、坐车圈内的集客点、居住人口、商住人口、人流量及竞争对手进行分析依照投资额度预估各项费用成本和年度营业额,对天通苑谭园餐厅经营定位供应建设性看法调查结果
1、天通苑谭园餐厅属于天通苑西区商圈内
2、商圈范围界暂定于以天通苑谭园餐厅为中心北起太平北街,南到八达岭高速,东起天通苑西一区,西到城铁五号线
3、在此商圈内暂无集客点
4、商圈内以中餐和家常菜为主,居民人口集中在天通苑西一区、西二区、西三区及太平家园优劣势分析
1、天通苑西区商圈属于发展商圈,餐厅地理位置相对比较志向餐厅在十字路口西南角,位于城铁5号线太平庄站旁边店址招牌能见度良好,来往客源可以很清楚看到餐厅招牌
2、天通苑西区商圈内餐饮消遣比较多离餐厅比较近,例如平安天悦、东方宏源、第一锅、大食客等、平均消费30元左右(不含商品)
3、店址中没有任何设施,餐厅前期投资相对巨大
4、西区商圈内居住人口约约17832人,人流测试平均每天约为7039人次计算方法(居住人口+商住人口+人流量平均每天人次之和50%)/365天X人均消费二损益平衡点根据以上计算方法(17832人+0人+7039人+西二区约15000人+西三区约25000人次)/365天义50元;由此证明50元的人均消费和对餐厅旁边餐饮的调查来此用餐的客人大多数是开车来用餐所以餐厅的客源还有许多天通苑其它区域的客人此客源开发是将来的经营目标之一
5、经营中两个餐市,午市(周一到周五)餐期客流量相比周
六、日差别较大午市和晚市的餐期比例为30%70%o调研结论鉴于以上调查分析和损益平衡分析,因店址内没有任何设施设备所需投资费用相对增加(例如楼梯改造、消防设施、餐厅装修等),增加了经营压力旁边的餐饮竞争比较激烈,但旁边有大部分消费人群,可以满意餐厅的正常需求附录天通苑西区商圈人流测试标准(见附表一)
二、谭园天通苑经营定位报告2007年6月7日和6月9日,组织人员对整个天通苑(不限于西区,包括天通苑1-6区、西一至三区、北一至三区、东一至三区,人口,天通苑分布图具体见附表二)调研目的结合前期组织的“商圈”调研,针对整个天通苑周边餐饮企的业经营状况及消费需求状况进行调研了解,确认准目标市场的初步市场经营定位,制定经营可行性报告调研重点菜品内容、菜品价位档次、人均消费数据、目标消费人群餐饮需求;服务环节暂不在此调研范围之内调研内容
1、周边餐饮企业人均消费状况;
2、周边餐饮企业菜品经营内容(菜系、菜品、搭配);
3、较高档次餐饮企业的经营内容及消费人群来源;
4、周边餐饮企也经营形式,确认零点和宴会的布局概况以及餐位数量和装修风格;
5、居民区内住户状况了解,概要确认工作或商业背景(有条件的状况下可对周边居民区进行具体的背景调研);
6、周边主要餐饮商家、行政单位、居民的消费须要(想吃什么与价位须要);
7、其它随机调研内容调研结果通过对整个天通苑小区15家同档次(设定)或同规模(面积)进行调研,对目标市场又有了进一步的相识,分类汇总如下(-)发觉的普遍问题
1、装修档次中偏低;在考察的15家餐饮商家中,除了2家(百姓厨房和金百万)即将开业的商家之外,普遍存在装修简易、陈旧等状况于此装修状况相匹配的也是社会餐馆式的无规则服务状态这一点值得理解,从天通苑社区的发展中即可找到缘由在天通苑这个市场的建立和发展过程中,任何投资者都会在投入与回报中结合市场的具体状况来确认装修成本须要强调的是,在这些装修档次较低的餐饮商家中普遍是在3-5年前的装修,而反观“百姓厨房”和“金百万”却是在装修上舍得成本在与这两家企业的调研沟通中得到了“看好这个市场”的信息,他们认为天通苑社区的发展迎来了投资机遇
2、菜品多样性,菜品制作档次中偏低;这一点也是很简单找到答案的天通苑小区本身的特点及居民的结构多样性确定了餐饮菜品的多样性菜品多以东北、四川、北京、湘鄂等家常菜为主,这些菜品的特点就是适口人群大,是市场和消费者双重选择的结果由于区域市场内竞争不激烈,又无大手笔或大品牌(仅肯德鸡已入驻)餐饮商家进入,再者,前几年的市场状况相比现在相差较大,较前投资的商家考虑市场状况,在定位和管理上都选择了低成本运作,所以菜品、服务、环境三产品档次相对偏低
3、服务水平较低;社会餐馆不讲求服务是一个缘由;其次个缘由是上面提到的等同于菜品档次偏低的缘由;第三是这些商家在运作上已形成习惯,当局者难于突破现有的状态,另外,就战略发展的眼光看,这些商家普遍存在着生存的观点,而不去寻求更高的发展这在中餐区域市场中是常见现象,在没有簇新血液加入和竞争体制的导入之前,这些商家会知足于现状
4、人均消费水平较低;通过对15家餐饮商家的调研,人均消费在40—70元之间,相对较低但从上面的分析中能够找到消费低的缘由一是天通苑是一个界于“问题儿童”(也就是初级市场,解析见附表三)和明星(也就是发展市场)市场之间,这是市场本身的缘由;二是餐饮质量不高,天通苑存在着高消费人群,但由于本身餐饮环境的缘由,这些消费人群在选择高档商务就餐时,并没有选择天通苑餐饮市场;三是由于天通苑社会功能暂不健全,企业和政府机关相对很少,也影响了人均消费的提高;四是餐饮商家本身经营的问题,相对而言,现在天通苑90%的餐饮商家属于三流甚至不入流的餐饮企业,经营和管理水平本身和人均消费是成正比的
5、午市消费人群较少;社区特点和居民结构的缘由大量的居民工作在北京市区,午间基本不回天通苑,消费人群自然少晚市和周末的消费状况和午市是迥然不同的状态但也有部分商家午间的经营状况也是不错的,如庆丰包子、大鸭梨等,这也于菜品内容定位有关
6、经营定位冲突较突出;经营定位的冲突,集中反映在投入与回报、眼前与战略之间的冲突天通苑本身属于潜在发展的市场范畴,虽然现在到了一个餐饮投资的好时候,但本身也是存在很大风险的是想大手笔在这个新市场中领先挖掘第一桶金呢?还是摸索性介入投资?都在这个冲突中所以,结合这个冲突有两种选择一是较大投入(主要反映在硬件上),占据这个市场,做这个区域的龙头;二是慎重投资,重视软件的建设,根据“进入、摸索、稳定、发展”的原则进行操作这两种选择有利有弊,具体见下面的调研分析(-)区域战略优势和潜在商机
1、区域市场消费实力较大;区域市场消费实力是指目标市场的消费人群数量、消费潜力、消费总量和消费档次的综合实力天通苑在这方面是具备较大甚至很大的消费实力的,而且随着天通苑市场的发展和成熟,必定成为一个餐饮“金牛”(具体说明见附表四)市场,因为人群密度大的区域必定是餐饮企业生存的最佳之地见证指标居民数量、社区规划发展、社区功能逐步完善、企业入驻及消费带动、消费潜力等等
2、区域潜在发展商机较大;从现在正在筹备开业的几家餐饮商家看(百姓厨房和金百万),在将来几年内,天通苑将迎来一个餐饮初步竞争的阶段,商机无限大从天通苑的初建到现在的发展角度,不论是从数据还是感官,都能确认这个区域存在着无限商机见证指标商圈规模、奥运村的带动、天通苑百万居民区的定位、市场发展的必定规律等等
3、经营优越性便于突出;“小沟好过,深壑难越”与成熟的餐饮商圈市场相搭配的是成熟的行业市场,而在成熟的行业市场中也存在着最大的投资风险在现有的天通苑餐饮环境下,我们极简单取得竞争优势,而且风险和竞争压力相对较小,是很好的投资机遇见证指标调研报告问题、餐饮现状、谭园经营优势等
4、餐饮经营机遇良好;在初级市场中,好的经营和管理可以引导行业市场发展,而这也是利润最大化最好的保障“先入为主”将能运筹自如,夯实基础见证指标天通苑的发展前景调研结论结合以上分析得出如下结论投资前景看好,建议从战略发展着手,在公司投资承受宽松的限度内,确认投资规模建议以品牌发展为目标,来取得利润最大化投资的回报周期和天通苑的市场成熟进度成正比,做好回报周期长的打算另外,谭园天通苑目标载体对面的停车场在今后的经营中将起到极大的作用,要重点安排最终结论建议投资No2谭园天通苑经营分析报告经营档次定位
1、硬件配套(装修和配套)结合经营理念最小化投资;在能足够体现经营理念的前提下,将装修和配套投资最小化,以应对天通苑市场暂不成熟的风险因素在突出文化主题、功能健全、谭园理念和长远战略发展的前提下,将货币投资降到最低,体现“轻装修,重装饰”的观念
2、经营档次(产品档次一一服务、菜品和环境)中高档定位;做就做最好的软件,我们不须要100%的顾客走进来,只须要我们须要的顾客走进来软件上追求卓越,做区域市场的先驱者和龙头,引导行业市场,赢得口碑,赚取利润建议经营上另辟新境、引导消费这样可能存在较大风险,但考虑公司的发展战略和天通苑地区的市场前景,是值得尝试的
二、经营理念定位
1、[谭园官家宴]菜品理念;在现有的以“谭家菜”为基础的官府菜菜品理念的基础上,再着重将“养生和养分”及官府菜家常化元素贯穿其中,利用谭园管理公司在外埠市场上的传统与现代菜品理念的有效融合,借助服务理念(具体见下面)的组合重点推广养生是将来餐饮市场发展趋势之一,如此卖点须要落实突出[谭园官家宴]菜品理念一一引导词饮食文化、官府菜、谭家菜、官府筵席、典故、家私、养生和养分
2、显明的文化要素体现;这里主要是在视觉识别范畴内的文化要素体现,主要以环境产品为主,通过菜品和服务的进行融合体现这是谭园公司的优势资源,可自如体现这也是削减纯货币投资的一个重要方面,在第七项开办预算中的的实际货币投资的多少个这个因素休戚相关
3、官府筵席服务流程的导入;经营中高档次定位的体现范畴,不细述
4、[净雅]现代服务理念的借鉴和容入;经营中高档次定位的体现范畴,不细述
5、品牌战略发展的理念坚持;只要建立品牌和战略发展的理念,才会在定位和日常经营及管理中始终如一,才能在发展中保持自我,并形成模式的标准化和人才的战略培育[净雅]的品牌发展理念
三、经营菜品定位(建议)
1、胶东海鲜和胶东海鲜家常菜/鲁菜家常菜(70%);结合相关资料和信息,在北京有如下菜式的经营比较突出海鲜(粤式海鲜、胶东海鲜和大连海鲜为主)、官府菜、粤菜、浙菜、川菜、湘鄂菜、方菜家常菜、北京家常菜和北京小吃选择胶东海鲜及胶东海鲜家常菜有如下缘由
(1)选择海鲜,是因为海鲜在今后的餐饮经营中,将成为主流之一,并有很可观的利润回报粤菜的盛行离不开海鲜,中西结合高档国宴筵席离不开海鲜、如今盛行的胶东和大连海鲜更是突出表现出旺盛的生命力和资源本身的优势在天通苑市场,现有两家海鲜城,但规模小、海鲜经营特点不突出,造成经营萎缩的局面这种萎缩既与市场有关,又与市场无关有关是因为天通苑前几年还不具备专业海鲜城生存的条件;无关是因为餐饮商家自身经营和管理上存在的问题
(2)选择胶东海鲜,是因为胶东海鲜的基础是鲁菜,和大连海鲜一样更简单适合北京地区的消费口味特点不选择粤菜有两个缘由,一是我们本身在粤菜的厨师资源上不丰厚;二是粤菜的价位弹性空间不大,不很适合天通苑地区再者,粤菜的人力成本相对较高但胶东海鲜既有档次,价位弹性空间也比较大,更为关键的是人力成本相对较低胶东海鲜中的“小海鲜”可面对中低消费群体;“大海鲜”可面对整个消费群体
(3)选择胶东海鲜家常菜(或鲁菜家常菜,也可叫“妈妈菜”),是因为在现有的天通苑餐饮商家中普遍存在着川、京、东北等方菜家常菜,却只有缺少鲁菜家常菜,而且鲁菜家常菜是和胶东海鲜的最好家常菜搭配鲁菜家常菜人力成本较低、受重群体也比较广泛,并在北京具有深厚的历史文化底蕴,新鲁菜家常菜的操作模式也比较新奇和好用,值得推广
(4)将此菜式比例定为70%有两个缘由一是突出经营主题,不论菜式定位到什么内容,假如一家餐馆没有了经营主题,不能突出经营重点,就犹如一个人没有特长或一篇文章没有了中心思想兼顾要得,但必需点到为止,建议杜绝“非驴非马,特点不显明”二是战略发展的眼光,产品具有显明的特质,才能简单形成口碑,最终建立品牌
2、北京及川味、东北家常菜(15%);考虑到现行天通苑餐饮商家的菜品特点及消费者的消费习惯,组织20道左右的此类菜品作为主打菜品的补充
3、谭家菜(10%);谭家菜作为[谭园官家宴]菜品和服务理念的基础,在整个定位中起到卖点和画龙点睛的作用很明显,谭家菜在发展中的天通苑市场只能作为一种补充菜品但谭家菜在菜品比例中的比例(10%)与理念中的比例是不同的,谭家菜的经营理念将贯穿于整个日常经营管理中,并对主打菜式进行有效引导和提升
4、北京传统小吃(5%);增加10种北京传统小吃,作为在北京开餐馆中的必备菜肴内容NO3谭园天通苑经营操作报告功能设置和布局在经营分析报告的基础上进行如下功能设置-F厨房、二级海鲜养殖区、库房、员工餐厅、办公区1F海鲜养殖区、海鲜超市排挡、菜品明档、操作明档、候客区、文化展示区2F经营区零点厅100—120餐位预设3F经营区零点厅和宴会厅80-100餐位预设
二、经营预算
1、此预算为保守预算设定,全部设定的参数都是在市场调研和定位双重基础上设置的全年营业日按300天进行保守预料
2、餐位数是结合营业面积和经营定位形式确认的大框,为180—220个餐位
3、人均消费暂设定为50元/位和80元/位,也是结合天通苑市场调研和经营定位设置的
4、上座率将周末及节假日与口常经营口区分,将口常经营口的午市和晚市也进行区分参数的设定也是结合经营定位和市场调研设置的
5、全部的参数设置都与经营定位有关,结合不同的定位,参数会进行改变,也会干脆影响最终的经营预算、经营费用、损益平衡点和投资规模经营预算如下全年营业天数按300天其中周末A按90天全天上座率p140%A法定节假日B按15天全天上座率Q120%B剩余
①按195天C午市上座率七50%C1晚市上座率处70%C2
②按195天C午市上座率处80%C3晚市上座率七100%C4餐位数D
①按160位D1
②按200位D2人均消费(E)
①按50元/位E1
②按80元/位E2预算调项预算公式预算结果备注目整[90XA+15XB+225X C1+C2]XD1XE11126+18+117X160X50X2=
417.60万C1C2D1E1X2[90XA+15XB+225X C1+C2]XD2XE2261X200X80X2=
835.20万C1C2D2E2X2[90XA+15XB+225X C1+C2]XD1XE23261X160X80X2=
668.16万C1C2D1E2X2[90XA+15XB+225X C1+C2]XD2XE1k261X200X50X2=
552.00万C1C2D2E1X2126+18+
175.5X160X50X2=
551.205[90XA+15XB+225X C3+C4]XD1XE1C3C4D1E1万[90XA+15XB+225X C3+C4]XD2XE
26319.5X200X80X2=
1022.4万C3C4D2E2X2J[90XA+15XB+225X C3+C4]XD1XE
27319.5X160X80X2=
817.92万C3C4D1E2X2[90XA+15XB+225X C1+C2]XD2XE
18319.5X200X50X2=
639.00万C3C4D2E1X2P合计
5503.48万10均值年流水
687.9350万/811月流水
57.3279万/1212日流水
1.9109万/30备注预算调整是结合不同参数结合时的合理性进行调整的,比如在全部的参数中,当出现最高参数组合时,就要进行适当的调整,以增加合理性此次预算因为是保守预算,故未进行调整
三、组织机构及人员定岗定编(略)
四、经营费用预算(预料流水
57.3279)人员工资(营业额的12%)
6.8793万/月能源费(水、电、气、油)(营业额的10%)
5.7328万/月干脆原材料成本(菜金的40%,菜金商品勺41)
18.3449万/月税金(营业额的
5.5%)
3.1530万/月租金
6.6667万/月低值易耗成本“
0.4万/月
2.2931万/月商品成本(商品销售的20%,菜金商品41)员工住宿
1.0万/月弋
0.72员工餐(按60人义4元/天义30)万/月办公费用y
0.1万/月^
0.8万/月款待费用(按20000元/月X40%)外事费用^
0.2万/月%
0.1万/月工程维护费用(第一年按1000元)开办费摊销(按3年)不统计暂不统计折旧费(设备和装修,按3年)合计^
46.3898/月利润(含折旧和开办费摊销)
五、损益平衡预算(未将折旧和摊销费用计算在内)
10.9381/月假设月损益平衡点为T综合菜品毛利60%商品综合毛利80%营业额中菜金商品41除干脆原材料和干脆商品成本外的费用总额
25.7518万得到4/5TX60%+l/5TX80%-
25.7518=0月损益平衡点为:T=
40.2372万日损益平衡点为
1.3412万
六、开业后周转资金根据费用总额的2倍进行储备,即为
46.3898/月X2=
92.7796万
七、开办预算如根据1年期收回投资,结合纯利指标,投资成本应为
10.9381X12=
131.2572万如根据2年期收回投资,结合纯利指标,投资成本应为
10.9381X12X2=
262.5144万结合正常投资回报周期2年收回投资,合理投资成本应为
196.8858万备注
1、结合开办预料费用数据,经营定位后的参数设置确定此数据的最终大小而参数的设置是结合目标市场的状况及定位设定的
2、预算根据中小社会酒楼资金回报周期进行,由于未将折旧和摊销成本计算在纯利润之内,预算的投资成本相对较高
3、此开办预算为纯货币支出预算,在实际的投资中实际支出要比这个数据要小
4、在(二2)中提到的文化要素的体现中,是在遵循“轻装修,重装饰”理念下重要的投资成本结合谭园公司的此方面优势资源,此环节将有效降低纯货币投资数额。