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文本内容:
项目后评估工作指引
一、项目基本概况本项目规划指标状况(主要经济技术),包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等
二、项目后评估综述
1.综合评估结论从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约支配等各个方面给出高度概括的综合评价结论,提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的阅历,同时总结本项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展阅历和教训部分应在后文中进行具体描述
2.对将来房地产项目和开发的建议在提炼本项目阅历、教训的基础上,浓缩出对将来项目开发的建议,此建议应与项目发展过程中的阅历、教训相对应
3.发展模式的优劣势分析总结项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结
三、项目投资管理评估
1.宏观经济和房地产市场发展改变分析通过对本项目可行性探讨和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标改变状况和发展趋势的比较分析,总结和评价当地宏观市场环境改变对项目发展的影响《概念设计创意稿、方案稿、实施稿》、《规划设计任务书》、《景观设计任务书》、《施工图设计任务书》、图纸定稿方案(总体规划、住宅单体户型、住宅立面、室内设计、)文本及电子文件,全套施工图电子文件七.工程管理评估
1.工程部自身及合作单位管理评估1)对工程部自身的组织架构、管理体系、人员岗位职责的执行状况做出客观评价,检讨项目工程团队发挥的作用,利与弊,得与失,并提出改进见意2)对项目工程合作单位(总分包、监理、材料供应商)的管理评估客观评价总分包单位在项目实施过程中的履约状况,质量、进度、平安方面自身的把控状况;监理单位对本项目工程监管过程中发挥的作用,材料货供单位在保障供货与时间的执行状况;总结项目工程管理团队对工程合作单位(总分包、监理、材料供应商)管理过程中的阅历提出从合同制约至过程管理的建设性看法
2、工程进度管理评估1)工程施工进度支配执行状况列出项目施工进度支配与实际完成的关键线路,分析产生改变的主要缘由通过项目施工进度支配与实际完成时间节点的对比,列表得出每个节点延迟完成天数,检讨限制节点没有按期完成的缘由,分析影响项目节点进度的主要因素,并建议在今后类似项目的开发中实行相应改进措施序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成(天)土方开挖*曰★★年*月★曰基坑支护★★年★月法曰★★年★月★曰1地基处理★★年左月★曰★★年大月★曰2基础施工★★年★月★曰★★年火月★曰3承台、地下室地板“年卡月★曰★★年左月大曰4地下室结惚封顶年/月★曰★★年.月★曰5一层结构封顶★★年‘月曰**年★月法曰6二层结掏封顶★★年★月★日★★年★月★曰7三层结佝封顶★★年★月★曰★★年★月★曰8主体结佝封顶★★年★月★曰年卡月★曰9机房结佝封顶年大月大曰内年左月★曰10主体验收★★年★月★日★★年★月★日11E[贞层外墙装饰年/月*曰★★年★月★日12底层外墙装饰“年★月★曰★★年★月★曰13外架落完时间★★年大月大曰★★年大月大曰142)售楼部、样板间、景观示范区工程支配执行状况检讨15检讨售楼部或会所、样板房、景观示范区三方面支配与实际完成时间节点的对比,列表得出每个节点延迟完成天数,检讨限制节点没有按期完成的缘由,分析影响项目节点进度的主要因素,并建议在今后类似项目的开发中实行相应改进措施序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成(天)售楼处(或会所)**年*月*日★★年★月★日主体封顶★去年十月★日★★年★月★日1外墙装修**年★月*日★★年★月★日
1.1室内装修**年★月*日★★年★月★日
1.2售楼展示样板房**年★月*日★★年★月★日
1.3主体封顶**年*月由★★年★月★日2外墙装修年★月*日★★年★月★日
2.1室内装修年★月★日★★年★月★日
2.2室外售楼环境**年★月.日★★年十月去日
2.3售楼环境区域划分**年*月*日★★年★月★日3大乔木种植**年★月*日★去年十月★日
3.1地下管道、结构等**年*月咱★★年★月去日
3.2园建、道路等**年★月*日★★年★月去日33绿化等**年*月咋★★年★月★日
3.
43.5总结本项目各分部分项工程的质量管控状况,以分别以典型案例为例,分析总结出现质量问题的环节、缘由,并对改善或避开类似问题提出鉴见性看法
4、工程平安文明施工管理评估客观评价本项目各个阶段的平安文明施工的管理、执行及实际果对执行好的方面提出可接着推广,对执行差的方面提出可改进的方式方法及措施
5、工程资料管理评估总结本项目工程资料与工程进度的同步性、真实性;在总分包单位较多的状况下,如何做到各单位之间工程资料协调统一与工程进度并进,总结阅历,提出建议
6、设计变更及现场签证管理评估回顾本项目的设计变更及现场签证的发生状况,以典型变更或签证为例,分析其产生的缘由,是否存在可避开的状况总结及分析设计变更及现场签证管理的主要环节,限制措施,提出可见鉴性看法
八、项目成本管理评估
1、项目发展四个阶段成本管理限制状况可行性探讨阶段完成土地吸纳后重新测算利润及成本,为项目成本限制目标值;项目定位阶段依据《项目开发成本限制目标》,总结确定产品后成本限制目标值重新调整状况项目设计阶段检讨依据《项目成本限制目标》编制《项目发展成本预料明细表》状况,总结依据《项目发展成本预料明细表》进行限额设计状况,总结投资估算限制设计概算状况项目实施阶段总结《项目发展成本预料明细表》限制施工图预算、预算限制标底、标底限制中标价(合同价)、合同价限制结算价、结算价限制竣工决算的项目发展成本状况分析成本变动超过2%项目的主要缘由,总结成本限制的阅历和不足,并在今后的项目开发中尽可能地降低成本,列表对比成本项目(万儿)可做阶段定位阶段设计阶段实施阶段节超额节超比例%土地费用地价
1.拆迁费
1.1土地办证费
1.2其它土地费
1.3前期费用
1.4勘测丈量
2.规划设计
2.1报批报建
2.2三通一平
2.3临时设施
2.4开发咨询
2.5建安费用
2.6主体建筑
3.
2、总结成本管理限制阅历
3.1在发展期间处理重大合约事宜、合约争议、纠纷、合约变更审定、工程结算阅历
3、项目发展成本明细统计附件“项目发展成本明细统计”及“项目完成面积数据统计”,为新项目供应珍贵的阅历数据
九、项目行政、运营管理评估
1、项目发展管理体系评估1)列出项目组织架构及项目的运作流程,检讨此架构在项目发展过程中作用和效果,检讨项目发展管理模式的优缺点,提出类似项目和背景下更好的管理模式和组织架构的建议;2)总结此摸式下部门之间、专业之间解决问题,相互支持协作时效等;
2、项目发展支配执行状况评估总结本项目依据支配分期发展状况,通过项目支配与实际完成时间节点的对比,列表得出每个节点延迟完成天数,检讨限制节点没有按期完成的缘由,分析影响项目节点进度的主要因素,并建议在今后类似项目的开发中实行相应改进措施序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成(天)1项目策划定位1年*月★日年*月★日2项目筹划建造申请书★★年★月★日**年★月*日3规划设计方案定稿**年★月*日**铲月*日4施工图完成**年★月*日**年★月★日5项目开工时间**年*月*日**年*月*日6售楼准备工程完成时间**年大月*日★去年★月★日7项目开盘预售年★月★日**年★月*日8项目竣工验收时间**年★月*日**年★月★日9项目入伙**年★月*日**年★月*日10后评估工作**年★月由**年*月*日
3、本项目意外状况的规避和总结通过分析不行预见事务的实际发生状况和采纳的应变措施,总结风险限制的阅历,为今后项目开发的风险限制工作供应参考,包括检讨项目不确定因素的发生状况及实行的对策
4、项目报建、验收管理工作评估总结回顾项目报建、验收完成状况,比照《报建、验收流程及支配》与实施报建过程中存在的冲突或问题,提出报建验收工作流程改进建议
2.土地协议执行状况检讨土地协议执行状况,检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容重点评估以下内容a.双方的合作方式的优劣;b.假如涉及到拆迁,分析拆迁进度和拆迁费用的改变状况;c.土地费用及支付进度的改变状况;e.交地进度的改变状况;f.如涉及到物业返还和收购项目公司等,应分析相应的执行状况;g.土地合同约定的应当由我司享受的实惠条件落实状况对以上重要合同内容的改变状况应分析缘由,并总结阅历教训本项目主要规划指标改变状况(包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等)
3.项目经济技术指标改变状况及其对最终收益的影响本项目主要规划指标改变状况(包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等);重点分析可售面积增减带来的收益改变和总建筑面积增减带来的成本的改变
4.以财务指标为主要依据的项目综合评价由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动,原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整,通过对比分析各种财务指标的改变状况,总结本项目投资为公司带来的经济效益所参考的财务指标主要有项目现金流量和动态回收期,成本利润率、税后净利润和内部收益率,项目资金来源和资金最高需求点等通过对项目财务状况的全面分析,对项目投资收益进行综合评价,明确项目是否达到预期投资目的
四、项目财务管理评估
1.项目销售收入指标完成状况检讨项目销售收入指标完成状况,是否达到预期的收入目标,通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与预期数的对比,分析项目销售收入的完成状况及影响的主要因素
2.项目发展成本限制状况检讨项目发展成本的限制状况,应对发展成本进行具体分析,特殊是建安成本是否达到预期限制目标,期间实行了那些限制措施,取得那些效果,有什么阅历教训,同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析
3.项目经济效益实现状况检讨项目经济效益的实现状况,特殊是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要指标的完成状况,通过比较(与可研报告比较及其他同类型项目)分析,评价是否达到预期的经济效益目标
4.项目现金流量改变状况和资金运用效益检讨项目现金流量的改变状况,分析项目现金的流出、流入的规律及影响改变的主要缘由,重点把握项目回收期、资金回笼状况、资金需求最高点、资金平衡点等改变状况;同时检讨资金的调度、运用状况
5.项目税务筹划状况检讨项目的税务筹划状况对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析,特殊是在税收实惠政策、合理避税的利用方面做了那些筹划,取得了那些成果,有什么阅历和教训
五、项目营销管理评估
1.项目各类型物业销售状况在评估截止日项目的住宅、商业、车位、地下室成交面积、成交额、成交率状况;项目住宅、商业、车位销售难点及缘由分析
2.与市场定位时房地产市场状况对比分析在后评估报告中应简明扼要地对项目发展期间当地经济发展和房地产市场演化状况加以回顾,并对可行性探讨阶段和项目销售阶段的房地产市场状况进行对比分析,深化探讨宏观经济市场改变对项目的影响程度要求供应从可研、定位到销售结束3到5年当地房地产销售面积及价格改变状况,条件允许可细化到所在区的销售面积及价格改变状况
3.项目销售时机依据项目发展纲要的支配起先销售时间与实际销售时间进行分析对比,以市场改变为背景评价楼盘推出时机是否最佳,评价各期开盘的效果,评价整体和分期的推盘时机是否适当,对今后项目销售有何启示
4.原定位与实际设计建设成果的对比分析楼型比对比分析,户型比对比分析;配套会所、商业、车位对比分析;分析定位与实际设计建设成果是否存在差异及差异缘由,对营销工作的影响
5.预期销售价格与实际价格的对比分析检讨预期销售价格确定后当地市场价格改变状况,特殊是与本项目有竞争力的项目销售价格变动状况,本项目应对市场价格改变调价状况,验证公司在定价方面本项目驾驭当地市场价格改变和应对市场价格改变的实力
6.物业管理和管理费价格确定检讨检讨项目发展纲要确定的物业管理方案和管理费定价原则是否合理,综合评述确定的物业管理和管理费价格给本项目的销售和后期物业管理带来的综合影响,提出今后项目发展的建议
7.项目支配销售期、速度与实际状况的对比分析检讨销售期的划分,对比支配与实际销售速度的差距和缘由分析,检讨销售价格与销售速度的关系,评估销售价格与销售速度的最佳平衡点
8.实际成交客户与原定位目标客户的区分及缘由分析汇总统计实际成交客户信息状况,列出统计分类,如来源(城区、乡镇比例)、年龄(年龄段比例)、职业(私营企业、个体户、企业高级管理人员、专业人士、公务员、事业单位职员比例)、家庭月收入(分段比例)、家庭结构(两口、三口、四口、四口以上比例)、置业次数(一次、二次、三次及以上比例)、购房目的(改善居住环境、投资、其他比例)、付款方式(一次性付款、按揭比例)、家庭交通工具(私车、公交车比例),分析与原定位目标客户的区分,站在市场角度全面分析产生区分的缘由,总结阅历教训提出更好的建议
9.项目的销售策略依据销售状况分析与总结公司品牌建设对本项目预期和实际销售效果产生的影响,总结本项目开发为公司品牌建设所发挥的作用及对公司无形资产的影响,综合检讨本项目的销售策略对本项目预期和实际销售效果产生的影响,包括销售价格的确定、销售时机的选择、广告宣扬的连接、卖场的包装策略(包括售楼部、样板房、景观示范区效果等方面)、开盘和促销活动的策划等,提出改进本项目销售策略的建议
10.综合评述本项目市场定位营销工作综合评述整体定位、主题及形象定位、目标客户定位、物业定位、配套定位等的精确程度,评估本项目给当地房地产市场、周边项目或区域带来的影响,对区域价格的影响,对公司品牌建设的影响等
11.提出可借鉴的阅历对项目开发过程中的营销工作的阅历教训进行简洁总结概括
六、项目设计管理评估
1.项目完成状况介绍1)介绍项目各专业、专项设计完成状况;2)项目实际完成的经济技术指标容积率、建筑密度、总建筑面积(地上、地下)、绿化率、楼栋数及层数、总户数、户型面积及配比表、总车位数(地上及地下车位数)等3)项目设计及建立状况介绍主要设计时间节点;项目开工时间、关键施工节点时间、开盘时间、完工时间等;项目建成前后环境状况对比(说明及实景照片)4)项目四周竞争楼盘状况面积规模、平米单价、实景照片等5)项目售价及销售状况简介住宅开盘平米单价、平均单价、销售状况简介;项目配套状况项目商业等公建配套面积、售后反映等
2.项目的建筑标准1)结构体系;2)墙体维护材料;3)外立面材料说明外墙材质和平方米单价,瓷砖及石材说明,勾缝材料及排砖大样图(实景照片);外窗及玻璃具体说明所采纳的外窗框材料及价格(实景照片)4)户型最终完成的户型面积标准(配平面图、实景照片);5)入口大堂面积、装修标准(配平面图、实景照片);6)标准层公共空间面积、装修标准(配平面图、实景照片)7)安装机电配置标准列表(实景照片);
3.项目设计过程管理回顾与实施完成状况回顾并分析项目设计发展过程,并对前期概念策划确定的设计理念、设计标准、设计目标与完成的项目实际间的差异;设计实施过程中各阶段、各子项设计成果质量限制状况和限制阅历教训1)概念策划创意稿、方案稿、实施稿简要介绍,概念策划执行状况2)规划设计规划设计理念、规划设计单位、主创建筑师,规划设计方案招投标、深化发展过程3)户型设计户型定位过程中与营销部门协调沟通状况;户型定位策略,户型比例调整状况4)单体立面设计立面设计理念、设计单位、主创建筑师,方案招标、深化发展过程5)景观设计景观设计理念、设计单位、主创建筑师,方案招标、深化发展过程6)扩出图设计建筑设计标准的确定,报审状况7)施工图设计施工图设计单位协作状况,施工图出图状况,施工图设计质量、进度限制8)设计变更与现场设计设计变更操作模式,设计变更造成的影响
4、项目实施过程设计管理工作总结重点说明施工协作过程中出现的图纸质量、设计进度、设计变更等方面,与各部门协调沟通解决的方法及阅历,如建筑单体施工、总体施工、景观施工、样板房及卖场施工等
5.各阶段与相关部门协调协作总结各阶段设计管理工作与其它相关部门协调协作状况及阅历检讨设计图纸完成与合约分判、甲供材料、样板确认、营销支配的执行完成状况,检讨相关部门相互协作状况,分析产生拖延的主要缘由
6.本项目设计管理方面突出阅历与教训总结本项目发展过程中设计管理流程、节点限制、时间支配、设计协调等感悟与阅历
7.限额设计执行状况检讨限额设计总额目标与实际建筑成本总额的差距,分析探讨产生差距的缘由和依据,找出限额设计的改进建议,检讨限额设计总额目标依据专业分解限制和计算方法,检讨设计单位或设计人员贯彻限额设计的程度,检讨设计师在构思建筑方案、结构方案、立面造型、设备选型等设计工作的限额设计理念,检讨规划方案、扩初设计、施工图各阶段的限额设计限制点和计算依据,总结阅历教训,提出整改建议
8.售后运用状况检讨总结入伙后,调查客户运用满足状况,客户运用、物业管理和地产售后服务过程中存在的问题和看法,分析探讨这些问题看法产生的缘由和源头,总结阅历和教训提出今后类似项目发展的改进建议
9.附件。