酒店式公寓前景及客户分析

酒店式公寓前景及客户分析

一、酒店式公寓的概念、酒店式公寓的概念1酒店式公寓也称酒店式效劳公寓，是目前尚不多见的物业类型所谓酒店式效劳公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店效劳系统、礼聘专业酒店物业管理公司或者酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用酒店式效劳公寓的概念，始于1994年，意为酒店式的效劳，公寓式的管理〃，市场定位很高最早来源于欧洲的“产权式公寓〃，属舶来品，是当时旅游区内租给；菸客，供其暂时歇息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的暂时住宅〃这些物业就成为了酒店式公寓的雏形不久以后,此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周至L深受广阔消费者的好评随着开展又瓢羊过海，如今已遍布全球在我国，酒店式公寓最早浮现在深圳，后来又现在上海、北京两地，但前几年未形成热点、酒店式公寓的特征2酒店式公寓除了提供传统酒店的效劳外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳，真正实现宾至如归的感觉其最大特点是要比传统的酒店多了家的滋味具体而言，酒店式公寓有如下几点特征〔1〕提供酒店式效劳和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒举漱劳的公寓，它借鉴酒店靛劳及管理模式,提供诸如家居清洁、送餐或者宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点效劳等一系列效劳酒店式公寓的物业管珊婿通公寓更完善，效劳内容更多，为孰特的消费群体提供所需的效劳和物购置、经营管理策略6酒店式公寓采用星级酒店的一些效劳内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，即可居住亦可办公这种楼盘可将每一个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店业管理〔2〕商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在气,面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间别离不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、洗手间齐全，甚至有阳台；有的那末偏重于办公，惟独洗手间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式效劳与居家办公相结合，但SOHO概念中提供应住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和效劳；其设计的主要功能为满足居家办公的要求、目标客户群的类型3我国的酒店式公寓经过几年的开展，在原有的根抵上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功育好的勺，具有自用〃和投资”两大也与传统0勺酒店相比，酒店式效劳公寓在硬件酉酸设施上毫不逊色，而效劳就更胜一筹了由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐酒店式效劳公寓的购置客户中，投资者占绝大多数投资客户主要可以分为两大类型〔如表〕表1:酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业40岁以上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100平方米以上的较大户型预期投资回报8%-15%10%以下客户比例60%15%摆布除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等但是现在在北京这种住宅立项的商住两用的公寓正在被禁止商用，这就失去局部客户的投资热情应当引起注意

二、酒店式公寓的市场投资前景分析、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、效劳配套完整的根抵上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资其原因主要在于1〔1〕出租率较有保证酒店式公寓大多礼聘专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的效劳；〔2〕租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体价；〔3〕性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比拟于纯酒店的单间设计,居住的舒适性大为提高同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓〔4〕产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心必要时还可以出让自己的产权，回“处殳资，无疑降低了投资的风险酒店式效劳公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将亭■个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或者割E酉店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家的酒店、酒店式公寓的开展前景随着中国参加WTO,将会有更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司，海2夕公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，其他公司工作人员等，构成为了酒店式公寓的主要需求群体一些小型公司也捋其作为商住两用他们希翼在市中心或者交通彳鞭地区生活，有传统酒店的硬件配套,相当水准的上门效劳,重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活气氛，又有高档酒店的良好环境和专业效劳酒店式效劳公寓的独特优势早已浮现近两年，在北京在高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50%以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式效劳公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5%显然,与普通高档住宅公寓相比，酒店式效劳公寓的租金水平更坚挺o其市场出租平均报价为每月每平方米

24.5美元，几乎是普通高档公寓的两倍酒店式公寓之所以受^市场追捧，主要在于其功能的多元化,从商务用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的灵便性，同时也衍射出它投资角度的多重性当前，国内各大、中城市已形成为了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活从另一层面来看，中国参加WTO将会成为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位适宜，那末酒店式公寓应是最正确选择、未来竞争靠物管3酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，防止了大起大落的风险而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，效劳这一软件就显得犹为重要了在高档租务市场中，客户的去留多数受效劳水平的影响与国际接轨的优质效劳将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响因此，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点

三、产品开辟模式酒店式公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在市场上快速开展，市场上自称是酒店式公寓效劳公寓的工程不少，但一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至工程能否最后成功，还要看以下五个方面〔1〕位置应具可接薪展勖；⑵品瘫簸大内吾陶I簿翻始客户需茨⑶管理精心为客户着想的精神，要有品牌效益;⑷方案周详的租务方案;⑸推rw卖、稳定的市场（播是物业开展的根比以上几项条件在目前大多数酒店式公寓工程中都有表达但让一个有根抵的工程发挥最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平提供良好的效劳是评定物业好坏最根本的条件，是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报、工程选址策略1由于酒店式公寓属于长线投资产品，所以其选址比普通的公寓重要的多开发商需要根据主要目标市场的情况确定酒店式公寓的位置，以便为将来酒店式公寓的经营管理打好根抵根据酒店式公寓目标消费群的高端特点,其开辟选址主要在市中心及出行方便的周边地带酒店式公寓的租客以港澳台商人、海归派外籍人士为主，他们对于生活环境及居住气氛的要求较高，对物业周边的自然环境、周边娱乐环境都十分注重所以物业周边最好拥有多家中高餐厅，齐备的娱乐休闲场所及大型购物场所、目标消费群定位2随着国内经济的快速开展，招商引资速度加快，酒店式公寓有其市场生存的一定空间和特殊的经济地域开展背景酒店式公寓的消费群体主要有以下几类〔1〕海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成为了一个庞大的群体，从而形成一种居住气氛;他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质气氛中，对这种效劳式公寓的整体环境也表现出很强的热忱，高档公寓的建造形式恰恰满足了这一需求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引有些常驻tn构，规模较大，派驻人员较多，普通有专门为、公和居住场所，二者别离作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或者酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或者居住功能齐全的酒店式公寓，秘密性更强，活动空间更自由，故普通不会遢圣酒店规博交小，派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小酒店式公寓亦可满足他们的要求〔2〕港澳及海外商务人员由于业务上的关系，港澳及海外都有不少商务人员时常往返内地，这种人会选择酒店，也可能在商住楼或者酒店式公寓中选择购置或者租用住房，以方便居住和办公

[3]投资者现在有不少人购置房屋用于投资，他们普通选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购置的物业〔4〕城市小企业和SOHU族目前国内小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购置或者租用酒店式商务公寓，用于办公、歇息及接待客户随着科技开展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实也有不少人在家办公，这局部人即SOHU族酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHU族上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外常驻机构及SOHU族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例、产品设计谋略3酒店式公寓的产品设计要个性化，个性化有两方面的含义；一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是工程本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素〔1〕面积分配酒店式公寓属于小户型物种，最常见的是单卧室套房，适用于住宅、个人办公、度假、投资止矽卜，为了增加灵便性，酒店式公寓可以引入可组合式住宅单元，就是将由两套邻近的住宅单元的小套房当做T牛产品来销售，两套合并时广4大套间，分开来还是两套独立的单元比拟流行的是两卧室两洗手间的可分割套房，购置者可以方便地将其分割为两个独立地单卧套间，一套自己使用，止匕外一套供亲友或者交换使用或者出租针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒店式公寓的户型从1居-5居，其中1居的比例最高,其次为2居和3居，分别占59%、24%、15%;面积为U0m2以内的户型比例最大,其次是120-190m2之间的户型居室的数量^面积根据不同细分市场所面对的客户群而呈现较大差异例如富顿中心主要吸引单身租客，户型全部为1居的小户型；嘉里公寓、棕檀泉国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有3-5居户型且面积相对较大〔2〕内部装修、用材具有投资价值地酒店式公寓从外墙砖到市内门窗,从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等都会选用进口地顶极产品这些外表上看稿I」地东西对于业主入住之后地生活来说发挥着重要作用，而且将对物业维护费上下产生巨大影响，在这些部］牛上使用国麻□名品牌，可以提升产品地的］口值，同时也可以表达出开辟商对业主负责地良苦用心、产品销售策略4酒店式公寓的销售与普通房地产产品的销售相似，都是把消费者带到产品地向其先展后售酒店式公寓在市场营销理论中属于非必需品，在目前的中国范围内知名度不高，公众了解程度不深，而且酒店式公寓在有所知晓人群心目中根本认识还是价格比拟昂贵，产权不清”o因此，对于酒店式公寓开辟商而言，要想长久取得好的销售成绩必须做好两个方面的工作,一个是向顾客认真解释酒店式公寓的概念和运作机制；第二个是采取创新概念等有效措施刺激消费者另一方面由于酒店式公寓潜在消费群局限在中高产阶层,选择在群众媒体做广告宣传的广泛使用的营销方式对酒店式公寓的销售难以奏效，根据欧美等国长期实践证明，通过邮寄、等方式吸引潜在的消费者再通过现场销售展示会的形式面对面直接销售这一销售方法式行之有效的，这里介绍几种有效的销售方式〔D直接邮寄直接邮寄是酒店式公寓不常采用的一种销售方式，具体操作方法多种多样，通常是把内容丰富翔实、印刷精美的宣传册邮寄给精心筛选出来的潜在顾客〔2〕促销促销已成为酒店式公寓销售日渐普遍的一种销售方式〔3〕非现场销售这是一种和现场销售配合使用的销售方法销售人员在目标客户群集中的地方，通过向人们指共礼品,赠餐等方式吸引并邀请潜在的消费者出席现场展销会非现场销售可以是繁华的街道上,也可以在商业中心设立专门柜台〔4〕体验销售体验销售是让潜在消费者免费使用或者用十分优惠的价格到酒店式公寓中住宿办公，条件是他们必须把办公住宿的感觉反应给开辟商虽然此方法的本钱开支较高，但是消费者在酒店式公寓中能够直接地感受到有形房产和无形效劳，更容易激发其产生购置欲望，而且容易在其亲朋好友之中形成良好口碑〔5〕与第三方合作营销策略与掌握有潜在消费者地第三方开展联合促销活动，如与商业公司合作向其雇员开展销售；通过租车公司向租车人提供免费租车效劳吸引其前来参加展示会〔6〕重复销售策略已经购置了酒店式公寓地客户多数对酒店式公寓持有积极的态度，他们通过多年的消费切身体味到产品的优越性，所以针对原有会员开展追加销售，相信会取得很好的效果〔7〕海外营销2022年的海外市场营销将会成为推广此类工程的主渠道之-,国内投资客户的购置能力将受限于国内金融机构的支持力度，但随着2022年的日益临近，此类产品由于结合了酒店及高档公寓等优势，将会越来越受市场的欢送，海外客户将会是不可无视的消费力量、销售本钱控制策略51礼聘经验老道的销售人员主持销售过程；〔2〕开展日渐成熟的直接销售技巧可以使销售活动更有针对性；〔3〕利用客户关系系统对销售的业务进程进行实时监控；〔4〕随着购置者的增多，提高售后效劳质量可以促进旧客的口头宣传或者重。