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文本内容:
物业公司收楼入住疑难解答范本第一部份统一说词
一、此次交房的是哪幢楼?答此次交房的是楼住宅,实行分批交房
二、此次交房是否具备有交房条件?答根据商品房销售合同约定,本项目达到单体工程竣工验收后即可交房,现楼住宅已达到双方约定的交房标准
三、交房时间?答年月曰起开始正式办理交房手续,因楼有接近百户客户要办理交房手续,在同一时间内是不可能同时办理完成的,为避免拥挤,所以本公司决定分批办理交房手续楼年月曰年月曰〜楼年月曰年月曰〜注销售人员应竭力说服客户在规定的时间至收楼处办理相关手续,如个别客户一定要求提前办理,应提前请示批准后,方可办理相关交房手续
四、关于有交房资格客户的审查本次有交房资格的客户应是办妥销售部相关手续的客户(包括按揭放贷、费用付清(购房款、四项费用等与该套房产相关的费用))
五、关于未办理好按揭手续、余款未付等套房或者商铺的客户交房事宜关于未办理好按揭手续的客户得理如下如果是因客户原因(包括费用、按揭材料)未办理好按揭贷款手续的,豪迈公司坚决不予交房如果在交房前未办理好按揭贷款手续的,如客户已全额付清首付款,接揭材料齐全,并通过银行审查认可的,与豪迈公司签属一份《承诺书》后可提前使用
六、关于交缴物业管理费用的说词、业主在办理收楼手续的当天(以商品房买卖合同约定的交付时间,且不1管是否居住或者使用均应缴纳物业服务费)一次性向物业公司预交年的物1业服务费;、预存水电费(开户费或者水/电周转金)元/户
2500、装修保证金元/户31000
七、如业主在交房验收时房屋浮现问题的处理业主在验房收楼时将有公司和物业公司共同组成的验房小组同时参预进行交房验收,如发现问题,业主可将意见向验房小组反馈,验房小组将统一报豪迈公司视实际情况统一整改第二部份相关情况解决办法
一、验证、业主未带身份证原件1询问其是否携带其它证件,如护照(国外籍)、回乡证(港澳籍)、台胞证(台湾籍)、军人证(现役军人)均可作为有效身份证件如均未带,应向其解释无法办理收楼入住手续,指引其携带有入住程序其实并不复杂,但业主情绪的好坏、准备是否充分等因素将会直接影响入住流程的顺利与否所以要求开辟商和物业公司必须准备充分入住通知发放后,应及时组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入住工作的相关组织,并由小组长负责相关的培训和指导工作、入主期间,业主如八仙过海,以各种方式欢喜地走向花园小区小区内温7馨、悠闲的风景让人心旷神怡;温馨轻巧的路标指示分外醒目物业公司服务中心的所有员工着装整齐,礼貌慷慨沿路上,恭候多时的接待人员不断地引领介绍;业主经过安管员身边时安管员立正敬礼;业主迎面走来时,服务人员报以微笑整个场面喜气洋洋入住现场要营造出喜庆的氛围小区布置主要以楼盘风格为主,物业公司配合发展商赋予适当的专业方面的建议热烈的场面、精心的布置、悠扬的乐音和动感的画面,以及物业公司服务人员的至诚服务,烘托出一种“喜”的氛围,将给业主带来十分愉模的心情小区门口人流汇集,安管员在疏导车辆,接待人员在入口处指引业主去入住地点此时,因物业管理服务人员与业主彼此互不熟悉,加之各种承揽装修、工程业务及兜售各种产品的公司人员,使现场鱼龙混杂,安全工作必须高度重视因此,小区门口的把关严格是必要的,门岗应对进入小区的人员进行必要地管理;其中,门口的车辆管理是重中之重的任务入住期间采用“一条龙”服务模式进行,发展商、政府公共事业部门、物业公司联合现场办公入住是发展商售楼后进行的最后一次大型组织活动物业公司可充分配合发展商与政府相关部门联系,集中时间段统一利用资源,为日后的业主申办减少麻烦入住现场在售楼处的一楼和二楼,其中一楼为“一条龙”收楼地点,长条桌子上摆放明显的标识牌客户的位置处设在方便走动的中央地带,并备有桌椅、饮料等物品,方便业主填写资料在二楼配有复印机等,方便为业主进行证件的复印工作入住地点,有入住流程图摆放在显眼的位置;办公台面有工作组标识;根据实际工作场地和估计客户流量,将场地隔离,财务收费处单独隔离,保证安全所有的细心和精致,目的惟独一个,就是尽量减少业主的麻烦,使入住工作顺利进行业主凭《入住通知书》在开辟商桌子处办理完相关手续后,由发展商销售部、财务部、开具”收楼手续书上签字二物业公司凭”收楼手续书”进行办理物业公司收费、签约事宜”收楼手续书”作为发展商工作结束的凭证,也是物业公司认可的惟一证据没有该”收楼手续书”的签字或者盖章,不得进入物业公司入住流程业主在进入物业公司入住接待处,由接待组/资料组接待人员核对身份后,在《业主登记表》登记,并领取资料袋资料中装有需业主知悉及签署的种种文件和表格,计有业户手册;装修管理协议;业主及家庭成员登记表;装修资料;收费标准等请业主登记的目的是为了第一次业主资料备案和核对当日入住人数如有业主部份资料未带齐,应保证在可追溯的前提下让业主保持心情愉快物业公司接待组/资料组事前将需要提供给业主的资料放在档案袋中,可有效避免因现场忙乱而发生个别失误现象,这也体现出物业公司为业主考虑的良苦用心登记后,业主直接面对物业公司,由物业公司接待组/资料组完成文件签约、财务收费、咨询讲解等工作在业主签署文件时,物业公司接待组/资料组负责采集业主的有效证件复印件以及公司单位的法人委托书等根据业房产资料,物业公司财务组已准备每户在入住时应缴纳的费用清单,方便入住时接待组根据清单直接告之只要一切为业主着想,以业主为中心开展各项工作,就能够做到使入住有条不紊,并最大程度地减少各种纸漏的发生业主如有疑问者,将被带领到咨询组单独办公场地,避免因此造成对其他业主的影响如有异议者,接待人员无法让其信服,则有物业公司现场经理负责接待对极个别拒绝签署文件者,则有物业公司现场经理和公司领导进行沟通和解释,视其原因情况赋予具体的处理方法以上接待工作结束后,将《入住手续书(会签单)》转验楼组接待流程完毕如业主有问题,必须及时赋予解答,并礼貌接待这是业主与物业公司第一次打交道,第一印象至关重要,如果因一点点小小的失误引起业主的不满,继而把这种不愉快带到以后长期的物业管理过程中,就是因小失大,得不偿失了而这种不快将是物业公司付出巨大的努力也可能弥补不了的既然如此,就一定要开个好头业主走进收楼现场时,验楼组已做好各项准备工作如各类钥匙(房屋、信箱)分栋分阁分层分户集中整齐摆放;收楼组每人必备的文件夹及接管验收记录等入住工作其实打得是“有准备之仗”准备工作做好了,入住工作也就成功了不仅收楼阶段如此,上面的每一个流程环节都是如此所以开辟商80%和物业公司在准备阶段要细心再细心,周到再周到,这些方面怎么要求都无非分验楼组人员在核对会签单后,领取钥匙然后指派专门人员引领业主验楼到达住户家时,由验楼人员打开入户门进门后,验楼人员简明介绍三表安装位置及管线走向等房屋水电基本情况,带领业主查水、电、气表,并在《接管验收记录》上登记三表底数和有关业主对房屋质量、房屋设备的意见既是业主收楼,就应体现业主的主体地位,收楼人员应明确自己的服务地位此外,在陪同业主收楼过程中应注意语言的分寸,不得随便作出评论性语言,特别是房屋质量存在问题,更不可妄加评论,因为原因可能是多方面的,而且是专业性的陪同人员应体现出专业、礼貌和耐心,并切实作好相关记录,以避免以后浮现矛盾时利于区分责任如业主不允许收楼,拒绝签字,应与业主商议后向开辟商代为转达意见,并与业主签订《房门钥匙托管书》,由物业公司代为保管钥匙,跟踪处理业主意见验楼人员还应注意,对一些不能当时解决的问题不可自作主张,一定要遵循相关规程,向开辟商转达意见因为入住时可能存在众多类似问题,由开辟商集中处理将会提高效率,集体的力量还能将问题处理得比较彻底还需强调的一点是,在整个收楼过程中,验楼人员决不得以任何理由怠慢业主或者催促业主收楼结束后,问询业主是否有其它需求,如果没有,则请业主在《接管验收记录》上签字确认验楼人员根据实际情况,填写《入住手续书》后,将所有资料交回收楼组组长至此,入住流程结束各种入住的资料都须子细采集保管,并进行相应的统计分析尤其是收楼时发现的问题,应立即归类并迅速提交相关方予以解决比如有关房屋质量或者水暖电气等,要即将与发展商或者其他职能单位联系,避免迟延业主进行装修以至正式入住的时间就此而言,入住流程的结束,只是整个入住过程的前奏曲开始响起,更多的工作则在后面收楼完毕并出门的业主,沿路都有引导人员问候致意或者解答业主提出的问题入住的热烈场景仍再持续,工作人员依旧有条不紊地忙碌着整个入住过程的热烈喜庆气氛,要贯通始终,如此才干构成一幅完整的画卷第七部份礼仪用语规范、当业主来临时,应微笑点头示意,请业主落座”您好,请坐!1IV、等业主坐定之后”先生/小姐,请问怎么称呼?,先生/小姐,2”X请问手续都办好了吗?XX、当业主提出一些暂时无法回答的问题时,应说”这个问题我先记下来,3尽快答复您好吗?”如业主要求给一个明确的答复时间,且该问题涉及到开辟商或者其它有关部门,可回答”义先生/小姐,这个问题涉及到我们物业管理部门之外的其他有关部门,我需要联系有关单位,由他们向您作出承诺或者答复,且我们会跟进您所提出的问题,随时和您保持联络”、收费时,等业主坐定之后问”义先生/小姐,请稍等,我算一算您一4共应交多少钱!收到业主交柒的现金后”请稍等,我帮您数一数“,”请问一共是不“51是元X Xo、当发现收到的现金中有假钞时,应礼貌地说先生/小姐,可否换6X义张、将填好的票据交给业主时,应说”谢谢,请收好收据如果没有什么问7题您可到组办理手续o、发放钥匙时,等业主坐定之后先生/小姐,请您子细核对所有房间8X钥匙然后在接收记录签收”,并予以协助、去验楼现场时,应请业主先出门,途中,应和业主保持不超过一米的9距离,不能将业主远远抛在后面,将到达目的地时,应先走开门,请业主先进门、如业主问何时可以整改时,可回答我们会派专人催促有关单位尽10快按照要求进行整改,整改完毕后,我们会及时和您联系!、和业主分手时,应主动说“谢谢您对我们工作的支持和配合,欢迎11您随时和我们保持联络”附收楼验房详细步骤指引(根据实际情况参考使用)
一、详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象?、检查房屋有无裂缝?A首先要子细查看房屋主卧及客厅挨近露台的地面和顶上有无裂缝’如有裂缝,要看是什么样的裂缝普通来说,与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危()险,修补后不会妨碍使用若裂缝与墙角呈wei度斜角或者与横梁垂直,说明该房屋沉降严重,存在结构性质量问题45其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝,若有裂缝也属严重的质量问题最后看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯通整个墙面且穿到暗地里,表示该房存在危()险隐患,对这种房屋,购买者一定不能报wei、法查房屋有无倾斜?B虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器,但购房者用目测的方法从四周不同角度,远近距离子细观测也能基本上发现问题有时,可在房顶上用细绳栓上一重物,贴墙放下至墙脚,从四周检查其倾斜程度O又°由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建造垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,子细查看一下,用扫帚清除后再子细察看
二、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝?检查房屋有无渗漏购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况,要子细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象,这些都是渗漏的迹象还应察看厨房、洗手间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏验收房屋最好在下过大雨之后,可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往,把厨房、洗手间的水放一放,过两天再来察看是否会渗漏墙壁环视墙身或者用手触摸,便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何,若油漆没有顺同一方向漆,便会浮现若隐若现的“路轨”,影响美观性墙身浮现裂纹,表示油漆功夫马糊,注意相关位置要留有空调管孔,这些基本上是要靠我们的眼睛去观察基本检验程序是一看二敲--、此1二苗特殊是查看一些墙体是否有水迹,特殊是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因、验门窗验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是,惟独在大雨天方能试出好坏但普通可以通过查看密封胶条是否完整坚固这一点来证实阳台门普通要看阳台门的内外的水平差度曾经看过一种情况,阳台的水平与室内的水平居然是一样的,这样,就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了门窗用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉,直角接合部是否严密,表面是否光洁,不上锁是否会自动关上或者打开,目测一下四角是否呈直角,门窗套及门面上有无钉眼、气泡或者明显色差
四、子细检查地面有无空壳开裂情况?如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系以上项可用工具小鲫头和塞尺2-3地板看看地板是否起翘,听听地板是否空心,地板铺设修边也不容忽视,特别角位及近门位置,宜多加留意留意地板有无明显的缝隙和不平整,地板与踢脚板结合部是否密合,在每一个房间里慢慢地走一遍,子细听听有无“吱咯吱咯”的响声
五、验地平验血平嬴是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差测量的方法也挺简单的去五金店买一条小的透明水管,长度约为米摆20布,然后注满水先在门口离地面米或者米处画一个标志位调然后把水管的水
0.51O至这个标志高度,并找个人固定在这个位置然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内处的然后看水管在该O高度,然后再做一个标志然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少是房这两个高度差就O屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推平差度,测量由荃屋的水0上善后来说,如果差异在厘米摆布是正常的,2厘米在可以接受3的范畴如果出这个范围,就得注意了
六、水电煤畅通情况和能否正常使用开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度(普通新房子会配一个简易龙头给业主)用万用表测量各个强弱电是否畅通验电线,除了看看是否通了电外,主要是看是不是电线是否符合国标质量再就是电线的截面面积是否符合要求普通来说,家里的电线不应低于平方,
2.5空调线更应达到平方,否则使用空调时,容易过热变软4
七、验收下水情况先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每一个下水口应灌入两盆水摆布,应听到咕噜噜的声音和表面无积水厨房应验清晰厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况,厨柜柜门是否开闭自如,螺丝有无脱落在洗菜池里反复地装水、排水、检验水管是否无异物阻塞检查卫生间的排水情况看水是否能通畅无阻地排向出水口,否则将给今后的居住带来不便或者增加装修改造费用做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)
八、验收地面下水情况在厕卫放水,浅浅就行了(约高)然后约好楼下的业主在小时后2cm o24查看其家厕的天花洗手间在浴缸里放半缸水浸过夜,隔天便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅,与楼上业主商议,用同样方法,便知天花板会否渗水,更要注意贴近浴室的外墙是否起泡及油漆剥落;坐厕、洗面台要看看打磨修饰得是否光洁平滑,最忌浮现裂纹或者刮花痕迹,此外还要留意地面倾斜位是否去水顺畅检查洗手间的上下水管道,看看排水管道排水是否顺畅,上水管是否存在渗漏现象,对坐便器的下水检查则最好反复多次的进行排水试验,看看排水效果,如有“咕咚”的声音则是正常,此外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)在全部用完水后,应再打开水表,看清晰水表数字,记录下来,同时要记录电表数字还有一种情况,无非就与验收没关了那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味
九、测量楼宇层高用米卷尺即可,建筑层高为米,实际高度不宜低于米,层高米
52.
82.63的实际高度不宜低于米,住宅层高不能低于米
2.
752.8
十、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁作,明确这些权限;装饰、装修材料的标准在购房合同里买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定,包括内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料;厨房和洗手间,使用设施的标准和品牌;电梯的品牌和升降的舒适程度等
一、房屋面积的核定・任何商品房在交付使用时,必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定,得出实测面积因此,验收时,只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对,即可得知面积有无误差误差较大的,应及时向开辟商提出并商议解决办法若验收合格,购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可,领取房屋钥匙和《住户手册》等资料,同时须按管理处的统一规定,缴纳有关费用音验攵不合格,购房者应将不足事项明确记录在交接单上i验收不合格如何处理?在房屋接管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不同的影响程度分别处理、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单1位负责进行加固补强维修,直至合格影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题,可约定期限由建设单位负2责维修,也可采取费用补偿的办法,由接管单位处理新房查验要点门门的开启关闭是否顺畅?
1..门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特殊是门锁的一边)2门四边是否紧贴门框,门开关时有无特殊声音?
3.大门、房门的插销、门销是否太长太紧?
4.窗窗边与混凝土接口有无缝隙?窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密
5.实,不能有缝隙开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?
6.窗户玻璃是否完好?
7.窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水
8.地板.地板有无松动、爆裂、撞凹?行走时是否吱吱作响?9地板间隙是否太大?
10.柚木地板有无大片黑色水渍?
11.地脚线接口是否妥当,有无松动?
12.地面是否有裂缝,是否有起砂现象?
13.顶棚顶上是否有裂缝?没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝普通来
14.说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那末就说明房屋45沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题看顶部是否有麻点这种麻点专业称“石灰爆点,是石灰水没有经过
15.”足够时间的熟化所致如果顶部有麻点,对室内装璜将带来很大的不利影响.顶棚有无水渍、裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌如果你是住顶层16房子的住户,那末观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的特殊留意厕所顶棚有否油漆脱落或者长霉菌
17..墙身顶棚有无部份隆起,用木棍敲一下有无空声?18墙身、顶棚楼板有无特殊倾斜、弯曲、起浪,隆起或者凹陷的地方?
19..墙身、墙角接位有无水渍、裂痕?20内墙墙面上有否石灰爆点?
21.效身份证件再来办理、业主委托他人代办收楼入住手续2应出具业主授权委托书(须有公证处公证书)原件、业主身份证原件及代办人身份证件原件,同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致、业主委托他人代办收楼入住手续,而无授权委托书3无业主授权委托书,代办人则不能代办收楼入住手续,须向业主和代办人委婉解释说明、业主为未成年人的4应由其法定监护人代为办理,并需要出具《法定监护人公证书》、未成年人及其父母户口簿原件、出生证明复印件份2
二、签约「、、女短主问询”《业主暂时公约》、《前期物业管理服务协议》有何区别?《业主临时公约》规范全体业主的公共行为,《前期物业管理服务协议》明确物业公司与业主双方的权利与义务,明确物业服务内容、服务标准和服务费用、如业主问询”《业主暂时公约》、《前期物业管理服务协议》有效期2到什么时候?《业主暂时公约》有效期业主大会成立以后修订新的《业主公约》《前期物业管理服务协议》有效期自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止、如业主提出”是否可先验房再签约?3为了提高收楼入住效率,把签约手续放在验楼手续之前签约之后验楼发现问题,我们会及时进行整改直至符合交房标准,而不会因为业主已经签约就不去整改如业主仍坚持,可请现场公司领导处理、为什么要填写《入住登记表》?4原因有两个、管理处建立业户档案,以便更好地为业主服务;A、派出所户藉管理部门户籍管理要求B、业主问询为什么要签订《房屋装饰装修管理协议》?5为维护全体业主的共同利益和小区的公共秩序,为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督,保证装饰装修工程质量和安全,避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益,明确房屋装饰装修管理规定
三、收费、如业主提出”是否可先验房再交费?1为了提高收楼入住效率,把收费手续放在验楼手续之前交费之后验楼发现问题,我们会及时进行整改直至符合交房标准,而不会因为业主已经交费就不去整改如业主仍坚持,可请现场公司领导处理、如业主询问”管理费按实际面积还是建造面积?2业主入住时,物业服务费按《房屋买卖合同》载明的建造面积计算,取得《房产证》后物业服务费按《房产证》面积计算、如业主询问”物业公司依据什么收取元/平方来管理费?3物业服务费的收费标准按中国物业管理协会《住宅小区物业管理服务收费一级等级标准》,参照临沂市同类型、同档次物业的收费标准,根据物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平进行测算,确定一个合理的物业服务费标准住宅物业服务费标准实行政府指导价格为元/月(不含电梯公摊费用);/M2人、如业主询问”为何预交一年的物业费物业费从什么时候开始计算?4’根据《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》的约定,交纳物业服务费采取预交的方式业主在办理收楼手续的当天(以商品房买卖合同约定的交付时间,且不管是否居住或者使用均应缴纳物业服务费)一次性向物业公司预交年的物业服务费
1、如业主问询物业公司依据什么收取装修保证金?5根据中国物业管理协会《普通住宅小区物业服务等级标准》规定物业管理公司可以向装饰装修的业主收取装修保证金元/户物业公司在装修结1000束十五日内将保证金退还业主
四、其它咨询、业主问询房屋验收工程遗留问题的整改何时可以完成?1开辟商为最快完成整改,已专门制定整改流程,所有关于整改项目的记录最迟在第二天上午移交到施工单位,施工单位将根据先后顺序进行整改但集中收楼入住期内可能会在同一时间汇集较多问题,所以整改需要一定的时间一旦整改完成,将即将通知业主、业主询问”整改项目使用水/电,如何结算费用?”2收楼入住当天验收小组会抄水、电表底数,如有整改项目,整改完毕后业主复验时,再抄一次水、电表底数,之前发生的实际费用由开辟商承担、业主询问”业主资料如何管理,是否会泄露3物业公司已制定严格的档案管理制度和工作纪律,业主资料由专人保管、物业管理服务有哪些项目和内容?4房屋公共设备、设施的使用维护管理;公共区域清洁卫生、绿化管理,除“四害“消杀服务;公共秩序、消防、车辆管理;社区文化活动的组织等、如业主问询关于装修的问题5在收楼入住工作结束后会安排集中办理装修手续,会有专业人员解答业主咨询您也可以拨打物业服务电话进行咨询如有业主想现场进行专业咨询,请物业现场经理解答、何时成立业主委员会6小区入住率超过,或者收楼入住满两年50%第三部份答客问一二物业服务包含哪些内容?答物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序活动;普通包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等
二、什么是公共性物业管理服务?什么是特约性物业管理服务?答公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务普通提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务特约性服务是指受个别业主的单独委托提供的服务比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等
三、什么是物业服务费?答物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用
四、前期物业管理的物业服务费是如何约定的?答前期物业管理物业管理公司与业主签订书面的《前期物业管理服务协议》实行前期物业管理的住宅小区,按照双方约定的标准收取物业服务费
五、物业服务费包括哪些内容?答、物业管理公司管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福1利费等;、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
2、物业管理区域清洁卫生费用;
3、物业管理区域绿化养护费用;
4、物业管理区域安全防范、秩序维护及消防装备费用;
5、物业管理公司的办公费用;
6、物业管理公司的固定资产折旧费用;
7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
8、物业管理公司的法定税费;
9、物业管理公司的管理者酬金10
六、物业管理各项收费的依据是什么?
(一)根据国家《物业管理条例》规定业主应按照国家有关规定缴纳专项维修资金,并应按时缴纳物业服务费用
(二)根据《山东省物业管理条例办法》规定、业主入住前的物业服务费用由建设单位承担;业主入住后的物业服务费1用,应根据本办法的规定和物业服务合同的约定,由业主或者物业使用人承担、业主及物业使用人应当遵守业主公约,按照物业服务合同的约定或者业2主大会的决定支付物业服务费、专项维修资金以及应分摊的其他费用、住宅物业服务收费根据物业的性质和特点,实行政府指导价和市场调节3价、物业管理区域内未出售或者未出租使用的空置物业的交费,应由其业主4按照该物业管理区域内同类物业的收费标准缴纳、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金,由业主按规定分摊和缴纳,5属于业主共有
七、物业服务费的收费标准是怎样制定的?答根据临沂市政府规定物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定物业服务费的收费标准按中国物业管理协会《住宅小区物业管理服务收费一级等级标准》,参照临沂市同类型、同档次物业的收费标准,根据物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平进行测算,确定一个合理的物业服务费标准住宅物业服务费标准为元/月(不/M2含电梯公摊费用);商铺实行市场调节价,物业服务费标准为元/月(不含电/M2梯公摊费用)(收费面积以房地产权证的建造面积作为计算单位)物业服务费由业主根据《前期物业管理服务协议》的约定缴纳,物业发生产权转移时,应由上任业主或者物业使用人结清物业服务费用物业服务收费按房产证载明的房屋建造面积计算,未计入房产证建造面积的车库、储藏室、阁楼不收取物业服务费住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费,可适当高于住宅物业服务收费标准,具体标准由业主大会讨论决定
八、小高层、高层物业服务成本高在哪?答高层及小高层楼房的综合高度大、层数多,结构复杂、人口稠密,物业管理任务较为艰巨,加之附属设施较多,管理服务人员多,加大了服务成本,使得管理成本高,收取的物业管理费也高,例如高层住宅必须配备的消防设施、消防通道,需要人员进行维护从生活质量和居住成本看,高层代表着高档次,技术含量高,所以费用也高,也导致它的居住成本要比普通住宅高
九、什么时候开始缴纳物业服务费?答缴纳物业服务费采取预交的方式,业主在办理收楼进户手续的当天一次性向物业管理公司预交年的物业服务费;在缴纳了第一年度物业服务费的第112个月内,向物业管理公司缴纳第二年的物业服务费,以后每年依此类推
十、缴纳物业服务费的方式是怎样的?答业主可在银行开立专用缴费帐户,提前将物业服务费足额存入银行,通过银行划扣缴纳物业服务费;也可采取预付现金的方式,到物业公司财务部缴纳物业服务费
十一、闲置物业如何缴纳物业服务费?答根据《山东省物业管理条例》规定闲置物业应按房产证载明的建造面积足额缴纳物业服务费业主应当根据《前期物业服务协议》的约定按时缴纳物业服务费用,无论是否居住或者使用房屋,均应当按时足额向物业管理公司缴纳物业服务费不得以任何理由拖欠或者拒交物业服务费,逾期不交者,物业管理公司可以依法追缴,并向物业管理公司支付违约金
十二、因开辟遗留问题可以拒交物业服务费吗?答不可以开辟遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题,而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题,二者不能混淆业主拒绝缴纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为,要承担违约责任对于开辟遗留问题,业主应当与开辟建设单位通过商议解o°
十三、业主出租或者出借物业的,如何缴纳物业服务费用?答业主出租或者出借物业的,物业服务费用的交费义务为业主,如果业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任
十四、业主转让物业时,如何缴纳物业服务费用?答业主转让物业时,须在办理转让手续的天内交清转让之前产生的物业3服务费
十五、物业服务费的标准会调整吗?答当物价指数发生变化或者物业管理公司的实际收支情况浮现亏损时,物业管理公司将根据物价指数与实际收支情况予以调整物业服务费的标准,并通知业主
十六、停车费的收费标准是多少?答《v临沂市城市机动车停车场管理暂行办法〉实施细则》规定住宅(包括商住)小区物业管理区域内配套停车场车库租赁费收费标准实行政府指导价占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定物业管理区域内配套停车场车库租赁费分为室内高级和室内普通室内高级基准价元/月;300室内普通基准价元/月,上浮不超过下浮不限20020%,注设有升降装置的立体停车场可在规定标准外加收元/车•次1:
1、中型车按小型车收取,大型车按小型车收取2150%200%、车行道停车位按人行道停车位的收取3150%、白日为时至时,夜间为时至次日早时
4719197、室外停车时间不超过分钟的,不收费
530、停车位的停车费、物业服务费并未包含车辆、车内财物的保管费用,业6主如需保管,须与物业管理公司另行签订《保管协议》,缴纳保管费用否则,发生业主车辆损坏或者业主车内财物丢失的,由侵权方承担责任,与物业管理公司无关
十七、水电等费用是如何收取的?答水费、电费、燃气费、暖气费、通讯费、网络费、有线电视费、政府收取的城市环境卫生收费等其它费用,由相关部门、单位按政府规定的标准和缴费时间向业主或者其他物业使用人收取
十八、公共分摊费用有哪些?答公共分摊费用是指物业管理公司为维护小区内设施正常使用所发生的公摊费用,包括物业管理区域内的电梯费用、水泵运行电费、公共地方照明(路灯、走廊、楼梯灯)电费、电梯费用、消防设施、节日装饰布置与社区文化活动等公众享用产生的水电费等
十九、电梯费用包括哪些内容?答电梯使用费包括电梯运行电费、年检费、日常维护费
二十、如何缴纳电梯费用?答根据临沂市有关规定物业管理公司对小区内配置有电梯物业的电梯使用电费、维护保养费进行成本测算,按照楼层差别确定收费标准根据《住宅小区物业服务等级标准》规定
一、二层住户确定不使用电梯的、以及闲置房业主可不缴纳电梯使用电费,但应按交费起始层的缴纳电梯维护30%保养费用层以上的住户按楼层差别,物业公司对电梯使用费进行成本核算,3按分摊系数缴纳电梯使用电费和电梯维护保养费用二^
一、电梯费如何分摊?H层的层为第一段,系数为层113-61,7-
111.2为第二段,系数为;层为第二段,系数为7-10层的层为第一段,系数为143-61,11-
141.2层为第三段,系数为;7-10层为第二段,系数为
1.4;层的层为第一段,系数为153-61,11-15层为第三段,系数为;层为第二段,系数为
1.47-10层的层为第一段,系数为
1.2163-61,11-15层为第三段,系数为;;层为第二段,系数为
1.47-10层的层为第一段,系数为183-61,层为第三段,系数为;层为第四段,系数为11-
151.416-
181.6o如此按段类推,每段按系数递增,即系数为()、二层层20%1+N-1X
0.2,不使用电梯的用户不用摊分
二十二、公共分摊费用如何收取答安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等的物业项目,其机电设备运行电费属代收代缴费用,物业管理企业应单独列帐,发布每月耗电量、电量总额及分摊办法,并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取普通住宅小区各种平面、立体照明灯及楼梯间等公共照明能源费由业主按照房产证载明的建造面积分摊小区电费按实际的公共用电和路线损耗(变配电设备损耗、路线损耗、电能表损耗电量)和用电功率因数调整电费等进行分摊,由使用人共同负担
二十三、居民生活垃圾处理费用如何收取?答居民生活垃圾处理费标准按政府有关规定执行,垃圾代运处理费的收取方式按物业服务合同约定执行对纳入小区管理的流动商贩,收(拾)荒人员的保证金及卫生保洁费等实行市场调节价,由双方商议确定
二十四、材料搬运与装修垃圾清运费如何收取?答业主装饰装修房屋须遵守《房屋装饰装修管理协议》及物业管理公司制定的《装饰装修材料与装修垃圾清运管理规定》所有进、出小区的装饰装修材料与装修垃圾由物业管理公司统一搬运,并向物业管理公司缴纳材料搬运和垃圾清运费;所有装饰装修材料与装修垃圾不得在物业共用部位和公共场所堆放,必须在物业管理公司指定的位置堆放装修施工产生的杂物、垃圾等应由装修施工人员及时清理并堆放在指定位置,不得倒入小区内的垃圾桶、沙井、渠道、走廊、楼梯、电梯间等公共部位和场所材料搬运和垃圾清运费物业管理公司根据实际情况,按市场价格收取
二十五、物业管理公司的有偿服务费用是怎样的答以物业管理公司在本物业管理区域明示后的收费标准、收费方式为准第四部份概念解释
一、Aft入住亦称入住,是指入住人收到书面入住(入住)通知并办理完结相应手续•入住入收到入住(入住)通知后在限定期限内不办理相应手续的,亦视为入住《入住通知书》发出时,应清晰说明入住的条件,以便日后业主推迟办理时,物业管理费的收取工作能够顺利开展
二、“一条龙”入住模式桂期泉用“一条龙”服务模式进行,开辟商、政府公共事业部门、物X M业公司联合现场办公第五部份交房前准备工作
一、销售部、、采量业主名单;(可交房资格审查及商议处理办法,包括款项不齐,1按揭手续未办)(一定要核实业主的详细地址,如有变更,要求业主提供书面通知)、提前通知业主交房,以信函、电话通知为主(形式上只承认挂号信或2者快递方式电话只是辅助手段)、统一说词(普通由开辟商与物业公司牵头)
3、提供各式交房表单及流程4备注.信内容包括,业主交房所需的材料,按揭所缺材料、余款数额B报纸广告由广告公司开始设计交房广告,构思收楼处现场交房氛围布置提前电话通知业主,通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等(电话过于提前,会造成业主提前到场要求先验房,或者造成业主提前集会,发生不测)
二、财务部与销售部、提交资料与款项未清客户名单
1、确认手续齐全客户名单2
三、项目部(工程部)、联合物业公司,检查各套住宅、店面的质量情况(包括门、窗、水、1电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间);工地工程人员居住情况及清理现场、由工程部提供《竣工验收报告》
2、最终确认楼道路、绿化时间
3、已验收合格的房间向物业交接锁匙
4、由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更
5、由房管局出示的面积表盖章°6
四、物业公司、在收楼处展示业户手册、装修管理协议、交房流程、收费标准及收费1依据等相关约定、相关人员尽快到岗
2、提出交房入住方案及应急预案
3、提请开辟商召开收楼入住专题会议,派专人对销售部人员进行适当培4训和相关客户问题解释、制作物业使用《交房答客问统一口径注意事项》
5、对小区的相关物业费的收取标准,对各种情况提前做出相应的收取方6法及标准、确定物业管理相关协议《装修管理协议》等;
7、根据小区的实际情况编写和印制《业户手册》、《装修管理协议》、《装8修管理规定》、《治安责任书》、《消防责任书》、印刷以下各类入住表格9《业主资料领用登记表》《装修申请表》《钥匙领用登记表》《入住验房表》《业主(住户)入住基本情况登记表》《装修施工许可证》《暂时出入证》、熟悉掌握本项目的工程情况10>区内环境布置11入口处挂欢迎横幅,插彩旗,营造热烈的气氛插指路牌,由入口处到售楼处、物业管理处管理处办公环境布置、一条龙办理客户的交房及收费
12、熟悉了解本项目详细情况
13、与销售部密切配合客户在销售部的所有相关手续齐全后,(包括14按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足)由销售部确认并出具交房通知书与物业公司方可与客户办理相关物业管理入住手续
五、开发公司、编写和印制《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
1、提前书面通知交房2总之,交房时法律手续要完备;一切按合同办理;态度要温和、语言不卑不亢;现场不宜过于热闹;可以引进装修公司分散业主注意力;不宜让业主过于集中办理;设置、个相对肃静的洽谈房间以便不测之需!12第六部份做好小区入住工作指引小区首批房屋的收楼入住时间是年月日,此次收楼入住项目共栋楼按常规普通开辟商《入住通知书》会提前个月以书面的形式通知业主收楼,1并将入住应准备的资料和缴交的费用赋予详细说明物业管理公司在此时已开始各种准备工作入住亦称入住,是指入住人收到书面入住通知并办理完结相应手续;入住人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的,亦视为入住《入住通知书》发出时,应清楚说明入住的条件,以便日后业主推迟办理时,物业服务费的收取工作能够顺利开展。