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文本内容:
商城招商策划方案第一部份招商策略第二部份招商进度中的比例分配第三部份招商付款方式第四部份经济分析第五部份招商费用预算第六部份各楼层商品结构定位第七部份招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部份广告宣传策略第九部份开业庆典第一部份招商策略招商策略立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点,在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出的招商力量,对外地(包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等)运20%用电话、传真、网络、等现代化通讯手段进行招商效果理想的情况下,在保证北京地区招商指标的同时,随时进行调整加DM大外地(及国际)招商力度第二部份招商进度中的比例分配办公用品车辆、演示用具、挪移办公人员管理薪水、提成奖励、培训150差旅交通、住宿、款待400外埠费用场地、日常费用20电话费用电话、传真、网络200费用邮寄、夹报、散发30公关活动发布会、联谊、DM5合计100;;分析其中广告制作费用约占媒体购买约占行3605政与管理费用约占应占比例符合正常市场运作中的比例
8.3%
66.6%分配
25.1%,第六部份各楼层商品结构定位楼层商品布局备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男土皮衣首层女装、女式皮衣鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料招商的前期阶段,招商的比例计划为北京地区招商占摆布;B1外地招商占摆布;国际招商占摆布;预留出的比60%例,作为机动或者炒作20%15%5%;其中北京地区招商所占比例不得超出整体的外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部份可占用本地招商60%份额;根据招商实际情况,如果招商浮现火爆,可加大预留部份)的比例(例如这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平,在项目惟独同期推出的情况下,通过预10%o留部份享受到商铺升值的部份利益第三部份招商付款方式
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式;、一次性交纳年的租金从第四年起租金递增第五年;;租金递增第六年租金递增总体租金递增比例不超过135%原租金水平的6%7%、首期交纳年租金的正式开业前再交齐年租金全款20%;;;从第六年起租金递增第七年递增第八年递增2530%,5总体递增比例不超过可签定租约合同期为年5%6%7%首期就一次性交纳年租金可获得年实际使用权的优惠政策20%20从第七年起租金递增6%;第八年递增总体递增比例不超过56除享受以上优惠政策以外,还可以获挑选一间商铺位置的7%,机会20%、首期交纳年租金的入驻前交齐年租金全款可31030%,10获得年实际使用权的优惠政策可签定租约合同期为年如年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政12策以外,还可以获挑选两间商铺位置的机会2010
二、租金交纳及优惠政策(备选方案)、同上
2、第一段同上1首期就一次性交纳年租金可获得赠送个月无偿使用权的优2惠政策从第七年起(含第年后半年)租金递增6%;第八年递56增总体递增比例不超过除享受以上优惠政策以外,6还可以获挑选一间商铺位置的机会7%,20%、首期交纳年租金的入驻前交齐年租金全款可获得年实际使用权的优惠政策可签定租约合同期为年31030%,10如年租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,1120还可以获挑选两间商铺位置的机会10
三、分析(以均价元计算)第年租金收入亿
8.5元;
6115472.04*365*
8.5*
1.05=
3.761646第年半年租金亿元;五年的贷款利息亿元亿元;
63.761646/2=
1.880823五年租金折损失租金亿元;租五
17.91260*
0.07=
1.253882送个月损失亿元;
917.91260*
0.1=
1.79126租五送一年的损失亿元;
61.880823-
1.253882=
0.626941租五送一比租五打折,多损失亿元;
3.761646-
1.253882=
2.
50776490.716504租五送半年‘比租五打折,少损失亿元;从上面的分析来看,一次性交纳年租金免费送个月对公司最
91.164319有利,租五年送一年的优惠政策虽然损失最多,但比打折只多56损失千万,而从对商户的吸引力却大大增强同时保证提前还9贷提高公司的信用级别,综合考虑利大于弊注以上方式并非7机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也可以在尾铺招商过程中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用
四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由考虑到项目的招商非但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,并且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司发展极其有利上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门坎),达到自然淘汰的目的同时,根据‘现金是王’的原则,运用对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失止匕外,兼顾将来中心商铺升值,我们可以充分享受到升值的利益,方案设定是为了尽量引导商户去选择年一次性交纳租金的方式此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计5算出具体的数据体现第四部份经济分析
一、交纳(三年)租金经济分析(理想价格)、根据可出租实际使用面积按万平方米计算;、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
1115472.
04、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算;2每层定价为平均租金价格为元39/疔天楼层租金价格(元/近天)出租面积(肝)说明应完成9六层未计算五层四层
7.
518503.
8918503.89*
7.5*365*
31.51963三层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
31.79180二层
8.
520454.
3020454.30*
8.5*365*
31.90378一层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
31.97166利润额(亿元)
1216876.
9116876.91*12*365*
32.21763层层未计算B
19.
019175.
9819175.98*9*365*
31.88979总计均价元共回收五年租金费用B
29115472.04说明⑴、亿元的为亿元11,29429⑵、综合管理费亿1L2942930%3388297LJO
115472.04*
1.5*365*3=
1.89663⑶、第一年综合管理费万元⑷、保证金(按一万商铺,每商铺万元收取)
6322.0941亿元22
二、交纳(三年)租金经济分析(保守价格)、据可出租实际使用面积按万平方米计算;、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
1115472.
04、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算;2每层定价为:平均租金价格为:
38.5元天楼层租金价格(元/由天)出租面积(而)说明应完成利润额(亿
8.5/nf元)六层未计算五层四层
6.
018503.
8918503.89*6*365*
31.21571三层
7.
020454.
3020454.30*7*365*
31.56782二层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
31.79180一层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
31.97166层
1216876.
9116876.91*12*365*
32.21763层未计算Bl
9.
019175.
9819175.98*9*365*
31.88979总计均价元共回收五年租金费用B
28.
5115472.04说明⑴、亿元的为亿元
10.65441⑵、综合管理费亿
10.6544130%
3.196327Lo
115472.04*
1.5*365*3=
1.89663⑶、第一年综合管理费万元⑷、保证金(按一万商铺,每商铺万元收取)亿元
6322.0941
三、交纳(五年)租金经济分析(理想价格)
22、根据可出租实际使用面积按万平方米计算;、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
1115472.
04、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算;2每层定价为平均39租金价格为元/而天楼层租金价格(元/曲天)出租面积(疔)说明应完成利润额(亿9元)六层未计算五层四层
7.
518503.
8918503.89*
7.5*365*
52.53272三层二层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
52.98633一层
8.
520454.
3020454.30*
8.5*365*
53.
172979.0层
20006.
6620006.66*9*365*
53.
286091216876.91层未计算
16876.91*12*365*
53.69604Bl
9.
019175.98总计均价元共回收五年租金费用
19175.98*9*365*
53.14965B2说明⑴、亿元的为亿元
9115472.
0418.82381⑵、综合管理费亿
18.8238130%
5.
64714115472.04*
1.5*365*5=
3.16105⑶、第一年综合管理费万元
6322.0941⑷、保证金(按一万商铺,每商铺万元收取)亿元
四、交纳(五年)租金经济分析(保守价格)
22、根据可出租实际使用面积按万平方米计算;、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
1115472.
042、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算;每层定价为平均租金价格为
38.5元天楼层租金价格(元天)出租面积(皿)说明应完成利润额
8.5/n(亿元)/m六层未计算五层四层三层
6.
018503.
8918503.89*6*365*
52.026187,0二层
20454.
3020454.30*7*365*
52.
613048.
020454.30一层
20454.30*8*365*
52.
986339.
020006.66层
20006.66*9*365*
53.
286091216876.91层未计算
16876.91*12*365*
53.69604B
19.
019175.98总计均价元共回收五年租金费用
19175.98*9*365*
53.14965B2说明⑴、亿元的为亿元
8.
5115472.
0417.91260⑵、综合管理费亿
17.9126030%
5.37378J
115472.04*
1.5*365*5=
3.16105L o⑶、第一年综合管理费万元
6322.0941⑷、保证金(按一万商铺,每商铺万元收取)亿元第五部份招商费用预算22招商总体费用包括人员开消、广告制作(包括印务)、媒体购买、管理费用等项,总费用估计在万一万之间,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必须根据实际运作情况进30003600行调整如招商非常顺利,则广告投入将会进行灵便调整削减项目费用预算(万元)备注广告制作印务、创意、胶片、沙盘、、展具、户外、流动3003D媒体购买电视、电台、平面、户外、流动2400。