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土地评估的方法市场比较法市场比较法market comparisonapproach,salescomparison approach市场比较法,就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法选用市场比较法,必须的前提条件是
1、需要一个充分发育活跃的房地产市场房地产市场上,房地产交易越频繁,与估价对象相类似房地产的价格越容易获得;
2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以采集到的运用市场比较法估算估价对象的价格或者价值,重要是能够找到与估价对象相同或者相似的参照物与估价对象彻底相同的参照物是不可能找到的,这就要求对类似房地产参照物进行修正调整,其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性,是决定市场比较法运用与否的关键市场比较法估价步骤为
1、采集交易实例;
2、选取可比实例;
3、建立价格可比基础;
4、进行交易情况修正
5、进行交易日期修正;
6、进行区域因素修正;
7、进行个别因素修正;
8、进行容积率和土地使用年期修正
9、求出比准价格
10、对若干个比较实例的比准价格,用统计学方法求待估房地产的评估价格市场比较法正是以替代原理为主要依据,具体原理如卜.交易实例11修正交易实例2-=待评估土地一待评估土地价格交易实例3-市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.
5.
2.1基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式V=VBxAxBxDxE13式中V待估宗地价格;Kj估价期Fl、容积率、土地使用年期等其它修正系数2程序a.采集有关基准地价资料b.确定待估宗地所处级别区域的同类用途基准地价;c.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数;e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;f.求出待估宗地地价
5.
2.
2.2利用路线价评估利用路线价评估宗地地价,是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等宗地地价计算公式V=Uxdvx K1x K2X...X Ki...x Kn59式中V待估宗地地价u路线价dv深度指数Ki其它修正系数i=1-nVB比较实例价格;A待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数程序1采集宗地交易实例;2确定比较实例;3建立价格可比基础;4进行交易情况修正;5进行估价期日修正;6进行区域因素修正;7进行个别因素修正;8进行使用年期等修正;9求出比准价格
7.
2.3采集宗地交易实例资料采集范围包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等
7.
2.4确定比较实例要求选取三个以上的比较实例比较实例应选择与估价期日最接近,与估价宗地用途相同,土地条件基本一致,属同一供需圈内相邻地区或者类似地区的正常交易实例
7.
2.5建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等
7.
2.6交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差,将其成交价格修正为正常市场价格交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种1有厉害关系人之间的交易;2急于出售或者购买情况下的交易;3受债权债务关系影响的交易;4交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易;5交易双方或者一方有特殊动机或者特殊偏好的交易;6相邻地块的合并交易7特殊方式的交易8交易税费非正常负担的交易;9其它非正常的交易将各特殊因素对地价的影响程度求和,得出宗地情况指数,再按公式计算交易情况修正公式为VE=VOxEp/EE14式中VE情况修正后的比较实例价格V0情况修正前比较实例价格Ep待估宗地情况指数EE比较实例宗地情况指数
7.
2.7估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格主要用地价指数进行修正修正公式为VE=VOxQ/QO15式中VE估价期日宗地价格V0交易期日宗地价格Q估价期H地价指数Q0交易期R地价指数
7.
2.8区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等不同用途的土地,影响其价格的区域因子不同,区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和,得出区域因素条件指数,再按公式计算修正公式为VE=VOxDP/DE16式中VE区域因素修正后的比较实例价格V0区域因素修正前比较实例价格DP待估宗地区域因素条件指数DE比较实例宗地区域因素条件指数
7.
2.9个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格.个别因素修正的主要因子包括宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和,得出个别因素条件指数,再按公式计算.修正公式为VE=VOxSP/SE17式中VE个别因素修正后的比较实例价格V0个别因素修正前比较实例价格SP待估宗地个别因素条件指数SE比较实例宗地个别因素条件指数
7.
2.10土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限,以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响修正公式为Vt=V0xK17式中Vt年期修正后宗地价格V0年期修正前比较实例价格K年期修正系数K=[1-1/1+r m]/[1-1/1+r n]18式中匚土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外,还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正,如容积率修正等
7.
2.11比准价格确定所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后,可选用下列方法之一计算综合结果,作为比准价格1简单算术平均法2加权算术平均法3中位数法4众数法
7.
2.12合用范围市场比较法主要用于地产市场发达,有充足的具有替代性的土地交易实例的地区市场比较法除可直接用于评估土地的价格或者价值外,还可用于其它估价方法中有关参数的求取收益还原法
5.1收益还原法
5.
1.1基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式1土地收益为无限年期V=a/r1式中V土地收益价格a土地纯收益或者地租r土地还原利率2土地收益为有限年期V=a/r[1-1/1+r n]2式中V、a、r含义同前n未来土地使用年期程序1采集相关资料;2测算年总收益;3确定年总费用;4计算年纯收益5确定还原利率;6选用适当的计算公式;7试算收益价格8确定待估宗地地价
5.
1.3采集相关资料采集的资料包括待估宗地和与待估宗地特征相同或者相似的宗地用于出租或者经营时的年平均总收益与总费用资料等出租性土地及房屋的宗地应采集三年以上的租赁资料营业性土地及房屋的宗地应采集五年以上的营运资料直接生产用地应采集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料所采集的资料应是持续、稳定的,能反映土地的长期收益趋势
5.
1.4估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或者自行使用,在正常情况下,合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或者年租金,包括租金收入、押金利息收入等对总收益的收益期超过或者不足一年的,要统一折算为年土地总收益
5.
1.5确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出在确定土地年总费用时,要根据土地利用方式进行具体分析对总费用的支出期超过或者不足一年的,要统一折算为年土地总费用几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下1土地租赁土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用;2房地出租经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用;3经营性企业销售成本、俏售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润;4生产性企业生产成本包括原材料费、人工费、运输费等、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润
5.
1.6确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算1土地租赁a=R-C3式中a:土地纯收益R年租金收入C:年总费用2房地出租a=Rin-Ihn4式中a:土地纯收益Rin:房地纯收益Ihn:房屋纯收益式中Rin=Rlg-Clg5Rin:房地纯收益Rig:房地出租年总收益Cig:房地出租年总费用式中lhn=Phcxr26Ihn:房屋纯收益Phc:房屋现值r2:建造物还原利率房屋现值应根据估价期口的同类房屋建造的建造成本费用,结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定其公式如下Phc=PhkxDn=Phk-E7式中Phc:房屋现值Phk:房屋重置价Dn:房屋成新度E:房屋折旧总额3经营性企业a=ljp-Ijf8式中a:土地纯收益Ijp:企业经营纯收益Ijf:非土地资产纯收益ljp=Yjp-Cjp9式中Ijp:企业经营纯收益Yjp:年经营总收入Cjp:年经营总费用4生产性企业a=lsp-Ijf10式中a:土地纯收益Isp:企业生产纯收益Isp:非土地资产纯收益lsp=Ysp-Csp11式中Isp:企业生产纯收益Ysp:年生产总收入Csp:年生产总费用5自用土地或者待开辟土地可采用比较法求取,即比照类似地区或者相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益
5.
1.7确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定1土地纯收益与价格比率法应选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估土地相似的交易实例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率2安全利率加风险调整值法即还原利率=安全利率+风险调整值安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或者银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定3投资风险与投资收益率综合排序插入法将社会上各种相关类型投资,按它们的收益率与风险大小排序,然后分析判断估价对象所对应的范围,确定其还原利率在确定土地还原利率时,还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别综合还原利率、土地还原利率和建造物还原利率的关系如下r=r1L+r2B/L+B12式中r综合还原利率r1:土地还原利率r2建造物还原利率L土地价格B建造物价格
5.
1.8选用适当计算公式根据未来年期土地收益的变化情况,选择适当的计算公式除上述基本公式外,因土地收益变化而应采用的公式见附录A”
5.
1.9计算土地收益价格在确定了土地纯收益和土地还原利率后,可根据已选择的公式计算土地收益价格
5.
1.10合用范围成笨道进淀1现实收益或者潜在收益的土地或者不动产估价成本逼近法是以开辟土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加之一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资,包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部份作为“基本成本”,运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,加之“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土地价格的基础部份,并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要,加之土地所有权应得的收益,从而求得土地价格计算公式土地价格=土地取得费+土地开辟费+税费+利润+土地增值收益其普通合用范围为新开辟的土地估计;土地市场欠发育,交易实例少的地区工业用地,城区或者失去工业用地除外;既无收益乂无交易情况的特殊土地成本逼近法不合用建成区域已开辟土地土地逼近法的评估步骤为
1.判断待估土地是否合用成本逼近法
2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等
3.通过直接或者间接方式求取待估土地的±地取得费、土地开辟费及相关税费、利息和利润4确定土地开辟后较开辟前的价值增加额
5.按地价公式求取估价土地的土地价格
6.对地价进行修正,确定待估土对某复合结局事件A,B,C,已知它的有关暴露因素在特定的范围内a,b,c,通过先前的归纳又知道b说明B,c说明C,那末剩余的a必然说明A,.对于房地产估价而言基本公式以剩余法评估上地价格用下列公式V=A-B-C21式中V待估土地价格A开辟完成后的土地总价值或者房地产总价值B整个开辟项目的开辟成本C开辟商合理利润
5.
4.2程序1调查待估宗地的基本情况;2确定待估宗地的最有效利用方式;3估计开辟建设周期和投资进度安排;4估算开辟完成后的土地总价值或者房地产总价值;5估算开辟成本和开辟商合理利润;6确定待估宗地的土地价格
5.
4.3估算开辟完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行对开辟完成后拟采用出租或者自营方式经营的±地或者房地产价值,也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值
5.
4.4确定开辟周期和投资进度安排应参照类似不动产的开辟过程进行确定
5.
4.5确定开辟成本开辟成本是项目开辟建设期间所发生的一切费用的总和在土地开辟项目中,整个开辟项目的开辟成本包括购地税费、将土地开辟成熟地的开辟费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开辟项目中,整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费
5.
4.6计算利息地价款、土地开辟费用或者房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息销售税费不计利息利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排,按复利计算在实际评估工作中,也可把土地或者房地产的未来价值及开辟成本用折现的方法贴现至估价期日,从而在剩余法公式中没有利息项折现率和利息率的选取应参照同期银行发布的贷款利率
5.
4.7计算利润开辟项目正常利润普通以土地或者房地产总价值或者全部预付资本的一定比例计算利润率宜采用同一市场上类似土地或者房地产开辟项目的平均利润率
5.
4.8现有房地产项目的土地估价运用剩余法评估现有房地产项H的土地价格,其公式如下V=Vr-Ph-T22式中V土地价格Vr房地产交易价格Ph房屋现值T交易税费房地产交易价格可用正常交易成交价格,或者采用市场比较法确定,或者结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定
5.
4.9合用范围剩余法合用于具有投资开辟或者再开辟潜力的土地估价允许运用于以下情形1待开辟房地产或者待拆迁改造后再开辟房地产的土地估价;2仅将土地开辟整理成塞搞他汕嗦匿修法整产中地价的单独评估
7.
2.2基准地价系数修正法
7.
2.
2.1利用级别或者区域基准地价评估1基本公式利用级别或者区域基准地价评估宗地地价时,基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已发布的同类用途同级或者同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法其基本公式如下V=V1bx1±Ki xKj58式中V土地价格V1b某一用途土地在某一土地级上的基准地价Z Ki宗地地价修正系数。