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文本内容:
、鼎晖时代城项目鼎辉时代城位于银川市金凤区新火车北侧,东邻上海路和通达北街、南邻北京路、西邻新火车站商圈与交通枢纽地带、北靠贺兰路鼎辉时代城是集购物、消遣、餐饮、休闲、居住、办公于一体的“城市综合体”,包括大型商业、室内外步行街、SOHO公寓、精装住宅等多种物业类型详细建设内容如下表所示序号项目名称建筑面积(万淀)1总用地面积1171442总建筑面积
530691.863地上总建筑面积
455487.934地下总建筑面积
75203.935住宅建筑面积
284517.416公寓建筑面积460387商业建筑面积
63242.48办公式公寓建筑面积
32982.489酒店式公寓建筑面积
25871.64建成后的鼎辉时代城不仅可以最大限度地满意市民一站式消费和多元化服务的需求,而且能大幅度地促进金凤区居住条件与商圈的升级换代,成为银川西部的新商圈核心并与毗邻的鼎辉财宝广场联动形成区域核心动力,成为银川新的居住与商业中心鼎辉财宝广场联动形成区域核心动力,成为银川新的居住与商业中心此外,由于开发商集约用地,因此必定会极大地提升该地区的土地价值本项目建设规模和投资巨大,采纳前卫的建筑设计理念和先进的信息、环保节能等技术,有益于进一步提高银川市宜居的城市形象,并同时为银川市今后城市建设、规划供应良好的示范带动效应西夏区为老工业区,自然环境较其他两区略差,配套设施并不完善西夏区的产品户型相对较小,总价偏低,片区环境较差,高端客户对片区的认可度不高目前为“自给自足”状态,金凤、兴庆客户较少置业于该区,高端客户对其认可度较低将来有肯定的发展空间,但受金凤区的热度打压,发展速度相对缓慢市场现状据宁夏银川市统计局数据显示,前5个月,银川市房地产市场呈现开发投资稳步增长、新开工面积小幅下降、商品房销售面积小幅增长、待售总量明显增加的运行态势1月-5月,银川市房地产开发完成投资
64.79亿元,占全区房地产开发投资总量的69%,同比增长
55.9%,增速比全区平均水平高
16.3个百分点,比上年同期高
37.6个百分点其中,住宅完成投资
40.61亿元,同比增长
40.4%;住宅完成投资占银川市房地产开发完成投资总量的
62.7%01月-5月,银川市房屋施工面积
2248.53万平方米,同比增长
38.1%,增速比上年同期回落
17.9个百分点其中,住宅施工面积
1576.46万平方米,同比增长
33.1%,占银川市房屋施工总面积的
70.l%o本年新开工面积
352.93万平方米,同比下降
8.3沆1月-5月,银川市商品房销售面积
126.92万平方米,同比增长
3.9%,实现销售额
56.26亿元,同比下降
3.7%其中,住宅销售
103.76万平方o米,同比增长
9.1%,占银川市商品房销售总量的
81.8%.从现房销售状况看,银川市现房销售面积
50.07万平方米,实现销售额
23.06亿元,分别增长29%和
29.3%从期房销售状况看,银川市期房销售面积
76.85万平方米,o实现销售额
33.2亿元,分别下降
7.8%和
18.2%截至5月底,银川市商品房待售总面积为
314.35万平方米,同比增长
62.6%o
三、项目SWTO分析优势分析开发商宁夏鼎辉置业有限公司是建设部审定的国家一级开发企业,现已在北京、重庆、海口、合肥、宁夏等全国多个城市拥有房地产项目,开发面积达200万平米以上,有丰富的开发建筑阅历鼎辉置业有限公司从事房地产开发经营多年,积累了丰富的房地产开发与物业经营管理的阅历,地产衍生和配套业务并已步入专业化鼎辉时代城作为大规模综合体项目,涵盖大型购物中心、商业步行街、酒店式公寓、写字楼、SOHO办公室等多种物业形态,集购物、休闲、商务、消遣等多种功能于一体,形成大型商圈,可以实现业态互动,填补了区域同类型项目的市场空白,有利于抢占市场先机,获得利润最大化银川金凤区鼎辉财宝广场项目的胜利开发,奠定了鼎辉品牌传播优势,积累了忠实客户,为本项目快速销售打下了坚实基础劣势分析本项目地块位于金凤区与西夏区交界处,片区商品房开发项目零散分布,尚未形成板块特色和规模,将来接着发展的潜力大,但目前的市场受众人群较小,银川市区居民普遍对火车站周边存在地域偏僻、配套与档次较低的相识偏见机会分析本项目符合城市发展规化,且本项目在片区处于较好的区位将来在片区竞争中将占据市政配套和区位的优势,在区域内部具备较强的竞争力威逼分析银川房地产投资、开发热忱照旧高涨,但市场观望心情深厚自银川版国八条、限购、利率调整等调控政策实施以来,使得商品房成交量下降同时,银川商品房库存量增加,且随着2012年新增供应量的推出,市场消化压力较大
四、改善金凤区商业投资环境银川鼎辉时代城不仅带来了最高端的住宅建筑产品,更打造了国际商圈不仅为工作、居住于此的业主供应尽在咫尺的消费服务,更为银川全城市民打造了365天无论春夏秋冬的全天候购物、休闲生活建成后的银川鼎辉时代城不仅可以最大限度地满意市民一站式消费和多元化服务的需求,而且能大幅度地促进金凤区住宅条件与商圈的升级换代,填补金凤区无大型商业中心的空白,成为银川市另一个新的商业中心同时还将肯定程度上提升了整座城市的价值,供应了更好的投资环境
1.1本项目俯视图
1.2项目周边社区本项目周边配套完善,比较成熟的社区有颐和城府、森林半岛、星河雅居、金波小区、紫馨苑、金冠华庭、锦瑞苑、花半里、陶然水岸、铁路职工居住区、贺兰山北路经济适用房等二十余个住宅区项目辐射宁夏高校城,宁夏高校、宁夏财经学院、北方民族高校、宁夏警官学院,宁夏建筑学院、宁夏旅游学院、宁夏艺术学院等高等学府林立周边
1.3项目周边配套设计内容包括站前广场与地下人防设施、城市公园、邮件处理中心、城市综合交通换乘枢纽,以与站前广场应当配套的商务写字楼群、宾馆、与与已经在兴建中的50万平米的小高层住宅形成巨大的商业价值联动
二、项目市场分析
2.1银川市商圈现状布局状况近年来,随着银川市的快速发展,商圈这个反映城市发展速度和经济提升的名词,在百姓生活中已不生疏,尤其是近5年来,市民在逛街、购物、消遣等方面,选择的余地大大增加目前,银川北有金凤万达广场、南有新华商业街、西有拉普斯水上购物广场和浙江商城、东有中国穆斯林国际商品交易中心,由曾经独拥新华商圈变为现在被五大商圈包围,各商圈的争奇斗艳让银川市变得更加喧闹、繁华历史悠久的新华商圈,作为五大商圈中的“老大哥”,主动应对其他商圈带来的威逼通过独一无二的地理位置,新华商圈吸引国芳百盛、苏宁电器进驻,并且强力推出东方红商场,不但吸引了大量新顾客,还挽留了不少老顾客这是新华商圈的一次华丽转身伴随城市不断发展,政府机关、事业单位以与各大企业纷纷迁往金凤区紧随其后,正源北街上的金凤万达广场和北京西路的拉普斯水上购物广场前后落脚,填补了银川市高端购物中心的空白这两大商圈除了高档的商业楼盘和传统的餐饮消遣场所外,还增加了3D影院、水上消遣、高档商品等,给市民一种别出心裁的购物快感,大大提升了人们对生活品质的追求曾经商贸不发达的金凤区,在大银川建设的步伐中也不遗余力随着新百连超、双宝超市等接连入驻以与浙江商城的落成,鼎辉时代城依托鼎辉财宝广场与地标性建筑银川新火车站,打造银川商业大型综合体项目,形成金凤区的核心商圈,提升金凤区市民的购物生活环境图3-1银川市商业中心分布图业态状况2009年以前,银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现,再加上很多商住楼下的街边营业房,供大于求且业态较为单一银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心,形成了银川市最为成熟的商业区域中心优质商圈仅新华商圈一个,银川市整体中高档商业形态较为溃乏2009年以后,随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施,促进发展工作的不断推动,银川商业地产的发展经验了从低谷徘徊到高位运行的历程,业态也起先走向多元化银川市住宅居住区的不断分散与扩容,渐渐形成了较为明显的多个板块居住区域,商业地产也起先围绕这几个板块进行分散开发,不再集中于某一个区域,规模体量也不断增大,管理也趋向于专业化银川市区各商圈优质商业基本状况如下随着银川近几年经济的快速发展,居民消费劲有所提高,而消费环境的改善也吸引周边城市居民到此消费,大部分商圈经营状况良好银川市商业中心分布状况统计表见下表3-1o表3-1商业中心分布状况统计表表3-2商业中心分类状况租金状况据专业调研公司统计,银川市区各商圈租金价格普遍在每月55-80元/m2,其中新华一鼓楼商业中心人流较旺地带的商业首层达到每月450元/m2o本项目所在区域内街铺价格跨度较大,在人流较旺地带其租金超过每月100元/rtf,商业氛围较差地段其租金低于每月50元/肝项目周边商铺租金调查分布图见下图图3-2金凤区主要商铺租金分布图3-3金凤区主要商铺租金分布
2.2银川写字楼市场市场概况银川市写字楼市场严格意义上来说是从2007年起步的,当时存在一种“商住倒挂”的现象,即写字楼价格经常低于高端住宅楼目前来看,银川写字楼市场火爆,以位于兴庆区的国贸中心为例,2011年推向市场的时候,销售均价达万元以上,而同地段高端住宅楼盘的观湖壹号售价已达到每平方米7600元2009年起先,随着大量企业起先注意形象和发展须要,市场需求逐步增大,写字楼也集中放量上市,价格更是水涨船高,很多成长型企业、能源贸易公司、询问策划公司纷纷入驻高档写字楼,由承租为主转向购买,甚至是整层购买同时写字楼市场呈现出这样一个特点写字楼在期房阶段购买群体六成以上为投资,而在准现房阶段,客户则多是自用办公现阶段,随着银川经济的快速发展和外来实力企业的不断涌入,写字楼价格已经与高档住宅的价格相当甚至远高于住宅价格据了解,目前银川市写字楼的租金价格不菲银川市一些规模在20人以下,尚未形成雄厚经济实力的中小型企业、外来办事机构,对写字楼的需求总量还是相当大的越来越多的人注意企业整体形象,即使公司较小,也情愿选择租赁高档写字楼办公因此很多地理位置优越的写字楼虽然价格昂扬,但是空置率却很低银川写字楼市场在2010年至2015年是一个很好的发展期,写字楼瞄准的是商务区,伴随着新区建设,写字楼市场将来的发展照旧很大写字楼讲究商务气氛,一般是集中于商务区,金凤区是银川写字楼最为集中的地方银川政府规划在银川金凤区建立阅海湾中心商务区,建筑面积达550万平方米,是目前西北体量最大的CBD大批项目的入驻,势必令办公写字楼的开发更加活跃,其产品品质也会得到进一步提升写字楼市场在将来3-5年内还将有大的增长就目前驾驭的数据来看,银川市写字楼的租金基本上保持着每年至少5%左右的涨幅布局状况银川市写字楼市场接密度来划分主要分为三个板块:
1、开发区板块:
2、北京东路板块:
3、新华街板块与软件开发、医药卫生等高新技术产业私营企业从业人员50万以上人2011年各类新登市场主体
4.9万户宁夏目前有工业中小企业近5000个,其中规模以上工业中小企业980个,占全区规模以上工业企业的
98.3猊实现增加值占规模以上工业企业的61%;支配就业16万人,占规模以上工业企业的62%;实现利税占全部工业实现利税的40%以上,已形成了羊绒加工、生物发酵、乳制品、枸杞深加工、马铃薯、清真肉制品等优势产业聚集区图3-4银川市写字楼需求分布图依据宁夏回族自治区电信公司黄页内集团、工业、商业、实业等企业类的调查合计为686家,有50家选择场所不详从以下图例可以看出,自行建设办公场所的只占到了
6.27%,都是一些大企业,资金实力雄厚、部门多,须要的面积大,只要不影响企业资金链的状况下,自行建设长期来看是很划算的采纳临街营业雳、社区、公寓、厂区、市场内办公的企业,这些企业都是对写字楼的刚性需求群体,都属于一些中型企业,对写字楼的需求面积不是很大,但是现有办公场所是不能满意他们企业发展须要的,随着这些中小企业业务发展,必定会扩大办公面积,以更浩大的团队,去占据市场公司内部或市场的扩展无疑须要办公场所,依据工商局统计数字和住雳保障局统计数字看,假如每个企业按保守须要50平米的办公场所,只以30000户计算,也就须要150万平米写字楼,再分解到银川市注册企业按全区年注册企业保守35%计算,银川市一年对办公场所面积的需求超过500000平米
2.3银川市公寓市场市场概况由于受到国家宏观调控政策的影响,住宅市场面临政策和市场的多重考验相对于此,商业地产风生水起,呈现出猛进的发展势头,而游走于住宅与商业地产之间的公寓产品更是成为市场的“宠儿”,出现了开发放量井喷之势目前银川房地产市场中公寓产品正风起云涌,海量上市除了较早的建发东方公寓、星光华公寓、紫薇星座公寓、S0H0公寓、高尔夫公寓、紫金花商务公寓、中房•富力城等公寓外,宝丰•银座、共享春天、名都国际大厦、金凤万达公寓、国贸新天地、亘元银筑、绿地领海、韦司德商务中心、・金钻名座、上元名筑、塞上凝合力、大世界商务广场、悦海新天地、华府•万和城等诸多项目均有大量公寓产品,而住宅市场中也同样涌现了大量的公寓产品,几乎每个大型社区周边都有配套的公寓产品推出银川目前的公寓产品大多是小户型SOHO公寓和单身公寓,多与住宅或写字楼、商业共同开发建设,少部分酒店式公寓依据专业调研机构统计数据显示,2012年银川市区将有
32.64万世公寓产品的潜在供应,其中商务公寓产品为
31.26万价格方面,西夏区均价5400元/itf,金凤区均价7000元/nf,兴庆区均价8000元/疔表3-5银川市公寓价格状况一览表竞争分析面对公寓市场激烈的竞争,除了加大媒体宣扬外,开发商也是各稀奇招进行营销如森林半岛项目推出“20万住森林公园,三年内假如房价再跌,双倍补偿差价”的销售策略,近期又推出了“首付
2.4万元起,18个月付清的分期付款模式”的销售策略;金钻名座项目在销售上推出了“理财式购房投资+自用,18%、
14.4%的年固定收益,交20万元每月返息2400元,交30万元每月返息4500元,直至项目开盘,同时可享受开盘的双重实惠”销售手段;宝丰银座项目推出了均价为7800元/平方米的特价房源有业内人士透露,尽管开发商让利营销,但销售效果却有好有差很多公寓项目也不急于开盘营销,只是进行蓄客从户型设计上来说,1五公寓的市场认可度较高,挑空的客厅设计,达到了一般住宅功能齐全、双独立卧房的要求,售价达到了7500—9100元/平方米,是平层公寓的
1.5倍左右,销售相对较好发展趋势公寓产品因为物业升值和投资回报而受到了不少置业者的青睐目前公寓项目很多都涵盖在城市综合体项目中,是其业态之一城市综合体项目体量浩大、商业业态完善、影响范围较广、有极强的聚合实力,增值实力也较住宅高出很多,加之城市综合体一般都位于城市的商圈范围内,因此,拥有较强实力与运营实力的开发商将目标瞄准了城市综合体城市综合体中的公寓项目,不仅满意了商住两用的需求,而且可以满意一站式便捷服务,势必会受到更多人的认可
2.4银川市住宅市场布局状况图3-6银川市住宅分布图
1、金凤区板块特点金凤区为银川新的行政办公中心,汇聚了全市的较重要资源与人流,各种配套齐全,硬件设施完善,居住环境优越随着地方政府引导的金凤区的开发热潮,金凤区吸引了越来越多的客户置业,且在银川市居民的认可度逐步提高
2、兴庆区板块特点兴庆区作为银川市老中心区,各种配套,特殊是商业配套完善,环境优越,居住气氛深厚,目前仍是客户心目中的高端住宅区域,银川居民普遍有兴庆情结,特殊是兴庆区居民,置业首选兴庆区,不愿轻易选择其他区域置业但兴庆区发展己趋成熟,将来潜力有限
3、西夏区板块特点。