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物业概况,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,管理目标,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,管理原则,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,管理办法,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,服务项目,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,具体方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,早期物业管理介入阶段……,…,…,…,,,,,,,,»»前期物业管理阶段…………,…,………,,,,,,“接管验收管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,业主入伙管理方案,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,治安管理方案,,““,,,,”,,,〉,,,,“〉,,,”,,»消防管理方案,,,,力»,,,,,,»,,,,,,»,,»,,绿化保洁方案“,,,,,,,,,,“,,的,,,,力力,,,,房屋、设施设备管理方案娱乐设施管理方案»,,,,,,,,,,»»,,,,,,,,,,水系使用管理方案“,,»,,»,,,,»,,,,,,,,,,财务管理方案,,,,,,,,,,,,”,,,,,,,,”,,质量管理方案»,»»,,»»,,»»,,,»,,»»档案资料管理,,,,力”,,“,,,,力,,“,,,,〉,,〉、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识;
2、掌握物业验收的标准和程序;
3、制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续4
二、业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象,具有重要作用,因此必须重视业主入伙工作的管理一管理内容、准备业主领房所需资料;
1、布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务;
2、按领房流程办理领房手续3凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料;1陪同业主验房,办理领房手续;2收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用;3对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验收交4接表》,并与业主约定时间,及时解决二管理措施、制定《业主领房程序》,准备各有关所需资料;
1、按照业主领房程序,安排工作流程.;
2、策划业主入伙现场布置方案;
3、热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见;
4、按规定办理业主入伙手续5
三、治安管理方案在大厦物业管理中,适当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主的安全,这是一项很重要的工作,最为泛博业主所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案
(一)管理内容、常规防范采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关1维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或者影响物业、业主(租户)安全的行为()门岗的任务1•礼仪服务;•维护出入口的交通秩序;•对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;•夜间对外来人员进行问询和登记;(•严禁携带危)险物品进入大厦;wei•遇到外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实,并作登记;•为业主提供便利性服务()巡逻岗的任务2•按规定路线巡视检查,不留死角;•巡查车辆停放情况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作;•对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;•对大厦及楼宇安全、防火检查;•装修户的安全检查;•防范和协助公安部门处理各类治安案件;•防范和制止各类违反大厦管理制度行为、技术防范2应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施小时监控,以确保安全24对可疑或者不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值1班保安,进行现场处理值班保安接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把情况反馈到监2控中心,监控员对报警处理情况作详细记录,留档备查
二、管理措施、实行半军事化管理,制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强1保安人员的工作责任心;、强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的2思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》,定期组织演习;、加强保安人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得3当;、严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量;
4、监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;
5、保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案6
四、消防管理方案消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主的生命财产安全
(一)管理内容、做好消防监控中心的管理;
1、做好消防设施、器材的管理;
2、保持消防通道的畅通;
3、加强装修期间的消防安全管理;
4、严禁违章燃放烟花爆竹;
5、严禁携带、储藏易燃易爆物品;
6、防止电器短路等引起火灾因素7
(二)管理措施、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器1材落实,检查落实;、制订消防事故处理预案,防患于未然;
2、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;
3、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;
4、做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;
5、制止任何违反消防安全的行为;
6、积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识;
7、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警8
五、绿化保洁管理方案绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量的一个重要指标一管理内容、绿化养护绿化工应做到管理日常化、养护科学化1根据气候,给花木适量浇水;1根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;2制定预防措施,防治病虫害;3及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的4花木及时扶正,整修或者补种合适的苗木、花草;对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;5定期对建造小品进行修饰;6做到大厦周围绿地和花草植被养护完好
7、清洁卫生通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设2施洁净、无异味、无破损根据材质选择最佳保养方法,定期上光打蜡,保持材质表面光1亮整洁;公共洗手间设专人巡回清洁,保持整洁无异味;2楼层公共烟缸每天擦试两次,巡回清理,无烟蒂堆积;3大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗保持光亮,无明显印渍;4大厦各公共区域保持清洁,无随意堆放杂物和占用公共场所现5象,随时清除各类污渍、积水;每天定时正常上班时间前采集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋6口,以免渗漏,每周对垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次;定期进行外墙清洗;7各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次;8定期对下水道等排污管道清理一次;9告示牌、指示牌等每天保洁一次;10电梯轿厢每天保洁二次,每月对电梯门槽进行一次清洁;11春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次冬季每月一次;12对违反环境卫生管理规定的行为进行制止13二管理措施、建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;
1、加强业务培训,增强专业技能,礼聘专业人员指导养护;
2、落实“三查”绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查,加强3;日常监督检查,按月考核,确保绿化服务满意率、保洁服务满意率95%95%、强化行为规范管理,服装统
一、标识齐全、言行文明4
六、房屋及公共设施设备管理方案房屋管理,特别是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是大厦管理的重中之重
(一)管理内容、房屋公共部位管理根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关1房和公共用房()业主已领房1•房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;•加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;•装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观()空关房(含业主托管房)2•管理处应每月通风打扫一次;•对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源路线、水电表),发现问题或者尽快处理,或者及时通知业主()公共用房3•做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观、设备设施维护2公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;1公共卫生设施每周检查一次;2水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次;3电梯机房,每周保养一次半年保养和一年保养按规定进行;4中央空调机组设定专人管理,定期巡查,确保出风口正常;5温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;6智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;7对业主租户自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,5确保维修及时率与合格率二管理措施、加强装修户管理,催促业主做好装修前期申报工作,并时常进行现场检1查,发现问题及时制止;、对所有的管理人员进行全面培训,清晰各隐蔽路线的具体位置,并对技2术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护;、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设3备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;、对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟4踪产品的更新换代;、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达以上,598%且有回访制度和记录;、采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完6好率达以上98%
七、娱乐设施管理方案视大厦具体配套设施而定确保健身娱乐设施的安全使用,为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境一管理内容、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查1活动设施有无破损,有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部份,1秋千的吊绳、吊环、螺丝的坚固程度等;健身器械是否有松支,地面是否过滑,防护垫是否起到应有作用;2台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑,台子是否松动,附属的电器是否3绝缘良好,球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部份等;网球场、篮球场的场地是否有不安全因素,球网、球架等有无破损和松4动,是否坚固;、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识,组织检修;对无法修2复的,按手续申请报废;二管理措施、小区设安全检查负责人,对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;
1、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表,并妥善保管,每月2上报管理处主任
八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减)通过有序的管理,确保大厦水系运行正常,有效节省管理成本
(一)管理内容、定期巡查泵房设施,确保设施设备运行正常;
1、定期清洁蓄水池,保持水质洁净;
2、专人管理蓄水池,定时开放3
(二)管理措施、测算水系运行成本,结合小区实际,制定使用规定;
1、建立设施设备档案,做好巡检记录;
2、按规定操作,发现异常,及时报修3
九、财务管理方案通过财务管理,在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益
(一)管理内容、加强现金收支管理;
1、搞好财务核算;
2、及时统计物业维修更新费用使用情况,每半年发布一次(每年公3布一次)、做好年度预算和决算工作;4
十二、人力资源管理,,“,,,,,,,,»“,,,,,,力,,力、认真审核报销票据,严格控制费用报销;5◎智能化系统的管理和维护,,,,,,,,()◎机构设置及人员配置()◎物业管理年度收支预算,…,…”,…„,…,…,…”0物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)位于,周边周边设施,交通便利,地理条件优越由开辟建设,占地面积平方米,,总建造面积大厦内设中央空调、小时热水及消监控24设施,配有台电梯编制依据(按照国家或者建设部等有关法律规定以及当地有关规定)《浙江省物业管理服务收费暂行办法》《杭州市物业管理条例》《杭州市物业管理服务收费实施办法》楼书、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决6策提供依据
(二)管理措施、根据财务法规政策,制定财务管理制度;
1、财务人员持证上岗,规范操作;
2、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质;
3、加强成本控制;
4、加强财务监督和财务检查5
十、质量管理方案导入质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现“以人IS09000为本”的管理理念,有助于实现决策、计划与控制、协调的结合,实现既定的质量目标
(一)管理内容、参照质量体系标准要求,制定大厦质量工作计划;1IS
09000、实施所制订的工作计划和措施;
2、对照计划,检查执行的情况和效果,及时发现和总结存在问题;
3、根据检查的结果,采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训4
(二)管理措施、抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作,不断提高质量1意识;、制订质量责任制,保证质量管理工作落到实处;
2、接受公司对大厦管理工作的现场指导;
3、配合公司开展质量体系审核,发现问题及时纠正,对系统性的问4题制定整改方案
十一、档案资料管理方案加强档案资料管理,有助于保存大厦的历史资料,维护管理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系
(一)管理内容、工程档案从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图1及各类设施设备资料等;、业主档案所有业主购、租房合同(复印件),业主基本情况登记表、2装修申请表和住户健康状况登记表等;、财务档案逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;
3、文件档案有关物业管理法规政策、公司文件等;
4、管理资料绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,5车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等
(二)管理措施制定档案制度,并严格执行;专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主隐私,保守秘密;;科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%逐步实现智能化管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平
十二、人力资源管理方案一流的物业需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人材,而人材的管理与培训,对于保持员工的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义
(一)管理内容、按照合理的人材结构,配置各类人材;
1、任人唯贤,量材录用;
2、开展业务培训,全面提高业务素质;
3、进行业绩考核,优胜劣汰4
(二)管理措施、制定岗位责任制,做到责、权、利分明;
1、建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;
2、加强思想作风建设,树立全心全意为业主服务的观念和企业的品3牌意识;、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;
4、全面考核,做到公开、公平、公正5智能化系统的管理和维护建立一支设备运行及维护人材队伍将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍,熟悉设备性能及隐蔽路线走向,并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护管理人员的业务素质培训对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清晰知道隐蔽线路的具体位置,保证隐蔽工程中的路线不受损建立设备技术档案对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态建立设备运行档案建立对消防监控系统的实时运行档案,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘建立供货商档案对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、创造单位、供应单位等等,并与供货商、创造商保持联系,确保以最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径,而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行机构设置及人员配置
(一)物业管理机构设置及人员配备、机构设置1根据物业管理的需要,现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排:
(二)管理职责、主任全面负责物业管理处的工作;
1、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、2小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等;、工程部3负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开辟、业主委托维修服务等;、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控4中心管理等;、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁,负责绿化5的培植、养护及业主相关的委托服务等
(三)根据的具体情况,拟配备人,具体配备如下、主任人;
1、副主任人;
2、管理部管理员人,会馆中心管理员人;
3、工程部主管人,维修工人;
4、保安部队长人,保安人(分班,每班人主入口人,次入口人,52巡逻人),监控员人(分班,每班人);、清洁绿化部清洁工人,36绿化工人物业管理年度收支预算(各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整)
(一)物管收入元/年
1、物管费收入(总建造面积35000m2,物管费标准按
9.8元/疔•月计,出售、租率按计,空置房物管费按原标准的计)元/年;95%70%、车库停车泊位管理费收入(地下停车泊位个,管理费按20元/个•月计;地上车库个,管理费按元/个•月计;出售率以120012070%计)元/年;、车库停车泊位出租收入(地下停车泊位和地上车库,未出售率以计,330%出租标准分别为元/个•月和120停车泊位出租标准元/个•月,出租率为/年;、经营用房收入元/年;
4、有偿服务收入元/年5
(二)物管支出元/年、工资元/年;1()主任人11()管理员2()工程主管3()日常维修人员4元/个•月计;露天%)元元/年6000元/年3500元/年5000元/年3000高配值班人员人元/年534000家硬性规定3500元/年6保安队长3700元/年7保安人员含监人员3500元/年8消控中心2100元/年9车管员2500元/年清洁工10绿化工元/月•人,管理人员、维修工
11、工作餐费元/年;213元/年;消控人员、车管员及保安员工会经费为2%,2%、福利、教育、工会经费3福利费为工资的教育费为14%,、社会保险费元/年;4⑴养老金、工伤、生育交纳基数元/月•人的计提元/年
26802.5%医疗保险交纳基数元/月•人的计提元226808%/年⑶失业保险交纳基数元/月•人的计提元/1001%元/月•人元/年人为国30003年、办公费元/年;5办公耗费元/年1交通费元/年2通讯费元/年3电话费元/年手机费元/年配置人员主任、工程主管对讲机机费:元/年配置人员物管员、维修工、保安队长管理人员元/年服装费:4元/年维修、车管员、消控人员、清洁工元/年、保洁费用元/年;6清洁用品消耗费元/年、绿化费元/年;7公共区域花卉盆景费元/年按市场租赁价及天数1计节假日布置费元/年2绿化工具、用药费元/年
3、保安耗费兀/年;8保安公司管理费元/年1保安耗材费元/年2保安服装费元/年
39、共用设施设备维修费元/年;电梯维护、年检费1()其他共享设施设备维护、材料费:元/年2(含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修,不含中修、大修)、固定资产折旧费元/年;
10、递延资产摊销费元/年;
11、不可预见费费(前项之和的)元/年;12111%、税金元/年13年度收支预算的说明、年度收入元,支出元,盈亏元;
1、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费;
2、本预算未计入排污费;
3、本预算未计入垃圾清运费;元平方
410、本预算未计入消防耗费;
5、本预算未计入外墙清洗费;
6、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平;
7、本预算未计入报警中心和商务中心收支;
8、本预算未计入物管公司收益;、本预算中有关数据摘自《910浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定管理目标(按照物业具体情况描述)为充分体现开辟商建造的开辟初衷,开创高档写字楼的新时代,我们将本着浙江绿城物管公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神,及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针,坚持“以人为本”的服务管理理念,对(小区)实施科学的管理、提供优质的服务,并在现有管理经验及管理资源的基础上,不断调整更新,导入先进的管理理念,创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式,使泛博业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准,确保业主综合满意率达到以上大厦交付两年内达到(地区)物业管理优秀示93%—95%范大厦标准,三年内达到全国物业管理优秀示范大厦标准管理原则为实现即定管理目标,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,在物业管理过程将始终把握以下原则
(一)服务第
一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从业主的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效
(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性物业管理公司应当尊重并按照泛博业主的要求,通过管理处对物业实施专业化的管理,同时努力争取业主(租户)的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创建文明的办公环境
(三)物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时,从物业的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足泛博业主(租户)不同需求,又增强物管公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主(租户)服务管理办法
(一)实施全程物业管理,从开辟商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境
(二)成立(大厦)管理处,配备专业管理人员,实施专业化管理
(三)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人材,为(大厦)组建一支高素质的物业管理队伍
(四)导入质量管理理念,密切结合物业具体实际,制定一套切合实IS09000际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务
(五)严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为
(六)运用系统(顾客满意战略),建立富有亲和力的管理和服务模式CS
(七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台,提高管理水平和管理效率
(八)运用系统设计,进行整体形象策划包装,形式独特、鲜明的形象系CIS统,以提升物业的整体品位
(九)依照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营物业管理服务项目
(一)公共服务项目(全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管理费)、协助公安部门维护大厦内的公共秩序,实行小时保安值勤、消124防和交通道路管理;、公共场所保洁,办公垃圾采集和清运;
2、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养;
3、公共绿地园艺的培植和保养;
4、室内公共场所绿化摆放养护;
5、对大厦的各类资料进行管理;
6、未装修房屋通风、打扫等服务;
7、电话及访客留言转告;
8、雨伞、雨衣暂时借用;
9、节日环境布置;
10、重要时刻提醒服务;
11、代订报刊、信件收发;
12、代聘钟点工服务;
13、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费;
14、代叫出租车;
15、代办保险;
16、义务安全用电常识宣传17
(二)有偿专项服务项目(可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务,具体价格在业主委员会成立前,由物管公司核定,报物价部门备案)、大厦内物品搬运;
1、各项健身、娱乐活动(视大厦配置而定);
2、机动车辆清洗
3、提供大厦报警室内系统维护服务;
4、提供小型商务会议场所及服务;
5、商务中心服务;
6、办公区域绿化供应及代为养护;
7、办公区域报警系统维护及接警服务;
8、办公区域设备设施上门维修安装等;
9、代订车、船、机票;
10、代订代送饮用水11具体方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作第一阶段早期物业管理介入阶段从业主、开辟商及物业管理专业角度,对物业的规划设计、建造安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足泛博业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本、管理内容:、从政策法规的角度,提供相应物业管理意见及依据;
1、参预评审物业规划设计及建造面积设计图纸,提出相关改善及改良的建议;
2、从管理的角度,评审设施设备的选配,减轻后期管理的压力;
3、提供有关公建配套设备设施的改良意见;
4、提供大厦公共部位环境设计的相关意见;
5、提供机电安装及能源分配的相关管理意见;
6、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;
7、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见,减少因施工对材质造成的损伤;
8、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;
9、参预开辟商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;
10、参预开辟商物业竣工验收11
二、管理措施熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;学习、运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量;制定早期介入计划,积极妥帖地开展工作;参预有关工程联席会议,协调各方面关系;第二阶段前期物业管理阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面
一、接管验收管理方案为确保大厦的环境、建造和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,物业接管前必须进行严格的验收工作
一、管理内容、了解物业建设的基本情况,与开辟商及时沟通,确定接管验收时间;
1、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;
2、与开辟、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验3收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改、与开辟、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;
4、与开辟、施工单位联合进行物业交接5核对、接收各类房屋和钥匙;1核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;2核对、接收各类设施设备;3核对、接收各类标识4二管理措施、组建接管验收小组,负责接管验收工作;1。