房产项目管理方案

项目概况某实业公司拟建一度假村选址在浦东国际机场与泸潮港连线中部地段，占地面积约10,000m2主要包括欧式别堂区、主楼、副楼、游泳馆、射击馆、钓鱼台、停车场、职工宿舍，并在周边道路布置绿地建成后将集休闲、娱乐、会议、餐饮等多种功能于一体各配套项目经向有关单位征询，可配套解决项目总投资¥1亿，建设周期2年目组织结构图别里区度假村喷水池-小会议厅6间西餐厅项目实施合同结构图项目管理组织结构图专科供业研别游货业主篁泳施单资区馆工讯位土装设设单单建饰计计位施施位单单工位位单单位位I I施工总包单位专业别游篁泳施区馆工设材设设单备料计计位安设单单装备位位单采位购±iya职能代号信息一I，决策准备一P,决策一E,阶施工方工作任务分类项目管段号业主方理方设计方供货方1投资切块E IDCP执行一D,检查一C.,项目管理职能分工表编制设计任务书2EC IDCP方案竞赛和设计招标组织3EDC ICP设扩初设计组织4E IDCPD计概算5E C阶6设计方案评审EC PCD段7施工图设计、预算EC D资金使用计划8E PDCD进度计划9E PDCD甲供机电设备和材料招标10EDC IPC编制施工招标方案11EC IPDC招标申请12ED P编制招标文件13EC IPDC施14组织招标、选择施工单位EC IPC进驻施工现场15ED PDCD开工前审批及申请16ED P工17对已批准工期计划的监督EC PD D投资监督产18PD D对质量的监督19EC PD DD20项目管理组织内部信息IPDEC.阶合同管理21EC PD IDC现场组织、协调与管理22DC DC设计和施工工期的改变23E PCDID款项的审核与支付24D C段竣工预检验与质量评定25EC PDCDD26竣工决算C DCD27竣工交付验收DC DDC28遗留问题的处理落实C CD项目管理任务本项目管理方案是对项目设计阶段进行投资、质量、合同、信息、组织协调六方面的控制，以及甲供材料设备招标管理

1.投资控制采用的基本工作原理是动态控制原理，即采用计算机辅助的手段，在项目设计的各个阶段，分析和审核投资计划值，并将不同阶段的投资计划值和实际值进行动态跟踪比较，当其发生偏差时，分析产生偏差的原因，提出纠偏的措施，使项目设计在确保项目质量的前提下，充分考虑项目的经济性，使项目总投资控制在计划总投资范围以内主要任务是1审核方案设计优化估算，并提出审核报告和建议；2审核设计概算，并提出审核报告和意见；3在审核设计概算的基础匕确定项目总投资目标值；4对施工图设计从设计、施工、材料和设备等多方面进行必要的市场调查分析和技术经济比较，并提出咨询报告，供业主参考；5审核施工图预算，调整总投资计划，在充分考虑满足项目功能的条件下提出进一步挖掘节约投资的可能性；6在施工图设计过程中，逐一进行投资计划值和实际值的跟踪比较，并提交投资控制报告和建议；7严格审查设计变更，从经济性分析是否满足业主的要求

2.进度控制设计进度如果控制不住，将直接影响到项H建设总进度目标的实现为了缩短建设周期，项目管理人员应协助设计单位进行合理的安排，使设计进度计划为施工招标服务，并尽量使设计满足业主对开工日期的要求、同时兼顾采购周期较长的材料、设备供应时间的要求，同时应充分考虑到有关政府和市政部门对设计文件审批的时间要求此外，对于由业主自身因素如业主能否向设计方及时明确设计要求并提供设计所需的参数和条件、能否及时对设计文件进行决策和认可、能否尽量减少设计意图的改变和反复造成对设计进度的影响，项目管理人员应协助业主及早发现问题，并提出解决方案主要任务是1审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿；2助起草主要甲供材料和设备的采购计划，编制甲供进口材料设备清单，以便业主向有关部门办理进口手续；3协助研究分析分包合同及招投标、施工进度，与设计方商议，使设计进度为招投标及施工服务，并作为进度目标值；4协助业主对设计文件尽快做出审定和决策，以免影响设计进度计划；5在设计过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交进度控制报告和建议；6协调各专业工种设计进度，使其能满足施工进度要求

3.质量控制设计质量具有直接效用质量和间接效用质量双重属性直接效用质量目标实质设计文件包括图纸和说明书应尽量满足的质量要求，其中最关键的是设计是否符合国内有关设计规范、是否满足业主的要求、各阶段设计是否达到国家有关部门规定的设计深度，以及设计是否具有施工和安装的可建造性间接效用质量H标是指设计文件所体现的最终建造产品质量，该项目的间接效用质量是指通过设计和施工的共同努力使项目建设成为造型新颖、功能齐全、布局合理、结构可靠、环境协调的具有国际一流水平的邮电通信大楼为了有效的进行设计阶段质量控制，项目管理人员应在透彻了解业主给项要求的基础上，详细的阅读，分析图纸，一边发现并提出问题对重要的细节问题和关键问题，如有必要建议组织中外专家论证主要任务是1子细分析设计图纸，及时向设计单位提出图纸中存在的问题对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续凡对投资及进度带来影响的设计变更，需会同业主核签；2审核各设计阶段的设计图纸与说明是否符合国家有关设计规范、设计质量和标准要求，并根据需要提出修改意见；3在设计发展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见4若有必要，建议组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工可行性记结构可靠性，以降低成本、提高效率；5进行大楼智能化总体方案设计的技术经济分析；6对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见；7审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，一边获得有关政府部门的审批；8审核施工设计是否有足够的深度，是否满足可是共性的要求，确保施工进度计划的顺利进行；9对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析•对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本

4.合同管理合同管理是项目管理工作中初三大目标控制外的另一项重要的工作，因为业主签订的任何合同，都与项目的投资、进度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性主要任务是1助业主选择标准合同文件，起草设计合同及特殊条款；2从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能会浮现的风险和问题；3参预设计合同谈判；4进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议等事宜5分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策，减少业主背索赔时间的发生；协助业主处理有关实际合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜

5.信息管理信息市规划、控制、协调和决策的依据，在整个项目建设过程中扮演着非常重要的角色，必须进行良好的信息管理信息管理的基本原则是通过对信息进行合理的分类及编码，制定信息管理制度，一边迅速准确的传递信息、全面有效的管理信息在此基础上建立完整的稳当系统，客观的记录并反映项目建设的整个过程主要任务是1建立设计阶段工程信息的编码体系；2建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行；3进行设计阶段各类工程信息的采集、分类、整理和存档；4运用计算机进行本项目的信息管理，随时想业主提供有关项目管理的各类信息，并提供各种报表和报告5协助业主建立有关会议制度，整理各类会议记要6将所有设计文档包括图纸、说明文件、往来函件、会议记要、政府批文等装订成册，在项目结束后递交业主

6.组织协调设计阶段事由多家单位和众多人员共同参预的，为了使这个过程能密切结合、顺利运作，必须进行有效的组织与协调主要工作内容为1协助业主协调与设计单位之间的关系，并处理有关问题，使设计工作顺利进行；2协助业主处理设计与有关政府主管部门和市政部门的联系，了解有关设计参数和要求；3协助业主做好方案设计与扩初设计审批准备T作，处理和解决方案设计与扩初设计审批有关规定；4协助业主处理设计阶段各种纠纷事宜；5协助业主协调设计与招投标、施工之间的关系；6协助业主处理有关政府部门和市政部门对设计文件审批事宜7・甲供机电设备和材料招标工作

（1）业主进行甲供材料设备的合同结构设计；

（2）协助业主进行机电设备系统和材料的招标准备工作，包括机电设备和材料的型号、性能询价、资格预审等重点考察其生产能力、供货时间、产品质量及使用工程的实际效果；

（3）编制甲供材料和机电设备系统招标文件；

（4）起草甲供材料和机电设备供货及安装合同；

（5）编制甲供材料、机电设备标底；

（6）分析投标文件，参预甲供材料、机电设备系统评标、议标和合同谈判及起草、制定合同书；

（7）协助业主处理有关索赔事宜，制定防范性对策、减少想业主索赔的发生；

（8）监督定货合同执行情况，控制供货进度及产品质量（包括开箱、检验等），确保不影响施匚进度和安装质量，防止造成索赔条件。