商铺营销策划

商铺营销策划商铺营销策划

（二）本项目目标人群及特点船营区、昌邑区商业网点经营者，其相对具备投资观念，具备投资能力;本区内企业（下岗）职工，投资能力弱、对开辟商较敏感;部份灰色收入阶层；

（三）消费群体特征

1、年龄30—55岁之间，主力为35-5岁付款方式按揭贷款为主职业结构企事业机关单位公务员、企业中上层领导、私营老板、经营者、国有企业职工等客户购买动因收入较高，故意转移资产;追求时髦热点投资项目的从众性购买；高收入者，置业不动产，以坐享其成第三部份定价方案

一、价格制定原则根据市场情况，采劝低开高走”的价格策略，即以低价位入市，抢占市场份额，售价随着项目进程的完善、开辟商信誉的建立和提升而逐渐提高，增加利润同时给业主及目标客群以升值感觉

三、价格制定的指导思想

1、规避市场风险

2、追求销售速度最快化

3、追求项目利润最大化价格制定的普遍基本方法普通来说，商品房的定价方法有成本加利润法、市场价法和差别定价法三种本项目价格定位的方法及参考依据如前所述，随着本项目的开辟该地块周边地区的房地产项目迅速增长，商铺供应量急剧增加，市场供求关系已发生显着变化在竞争日益激烈的情况下，在制定本项目的价格体系时重点应用了市场价法，通过对本项目和周边竞争项目的比较分析，评定核定出本项目的市场价格，在评定的过程中充分考虑到项目本身的各种优劣势条件，客观评定，力争全面完整的反映项目综合素质具体评定结果请参见附表——竞争楼盘价格参照表竞争楼盘价格参照表楼盘各称单价区间（元/m2）总价区间（万元）均价（元/m2）付款方式湘江名苑2800-3201X8-2803000一次性付款分期付款的方式按揭付款（50%）折扣在******折至******折之间北园小区2600-300040-602800湘潭新区1500-201X10-351700隆鑫城市之光3800-450070-450附送商铺营销策划方案商铺营销策划方案

（一）、位置金三角国际家居广场位于淮海东路，东工业园区入口处西临万诚国际广场东临待开辟地南临城东安置小区北临顺风汽车客运站、丰泰国际机电城

（二）、面积二期整体建造规划面积26000平方米三期占地面积110000平方米

（三）、地形、地貌宗地东西向距离为800M（水平标准）南北向距离为600M（水平标准）为一较规则的长方形地块，综合容积率控制在

1.35以下

（四）、交通状况现有公交路线条城市公交11路、10路，顺风汽车客运站为所有公交车及长途车的终点站，以及各种私营交通工具，是去东工业园区和汽车站的必经之路（五人周边主要建造及景观宗地南面是陈旧杂乱的平铺，未来是我们的三期规划宗地北面是我们的竞争个案，丰泰国际机电城以及顺风长途汽车客运站，是泗阳旅客的集散地宗地西面是正在开辟的万诚国际广场宗地东面是一块空地，是其他发展商规划用地总结宗地的南面及东面为陈旧杂乱的空地，其景观状况会对本案的销售产生不利影响针对此方面我们会在策划之中加以淡化，并应着重强化未来发展前景（六卜SWOT分析项目分析（宗地）

1、优势:

（1）、泗阳的发展商集中开辟情况已成规模形成为了很好的区域氛围，生成为了一定的区域市场认知度，对购买力有很大的拉动力

（2）、地处泗阳东工业园区入口处淮海路是交通主干道;302省道路是连接北京路、众兴路，去宿迁市、淮安市、徐州市的必经之路；两条路的交叉点东南处就是本宗地所在地因此处于绝对优势地理位置

（3）、地块南边紧靠泗阳城东安置小区，为金三角带来一定的人气基矗

4、离县城中心

1.5公里，坐车惟独15分钟距离，离东工业区1公里，仅仅10分钟路程该工业区的开辟已形成规模，该区内企业中层的月收入可达到1500元以上，具有一定的购买能力因此可更大的拓展客户市常

5、一期的成功销售，给二期打下良好的基矗

2、劣势

1、挨近东郊，离市中心繁华商业区距离较远，暂时还不是商铺集中地区，乘车不太方便在市民的心目中属于是僻静地区，短期内不能引起客户对此地段的心理认同感，从而产生较强的抗性

2、附近没有大型娱乐场所及大型商场的配套对购铺者产生购买心理障碍，我们在企划中会淡化此点

3、竞争个案较近，目标购铺客户群较局限与集中客户会对所有的商铺做一个比较竞争会对客户购铺产生分流，因此在企划中我们会强化提升卖点

4、地块东面，西面是待开辟地区，环境较差

5、本块宗地分三期开辟，跨越时间段长容易引起购铺者对未来开辟前景展望产生不确定性这方面我们会在企划及销售之中会对宗地整体运作

3、机会点

1、依托政府的政策，紧扣政府加大招商引资和扶持私营经济的经济建设主题与政府进行合作由政府出面搭台，将其引向深入，借以提高我们销售的品位与档次

2、政府规划中的北移东扩，带来夸姣的规划前景，给未来发展的良好展望会带来一定的机会

3、金三角是苏北乃至华东地区最大的家居市常金三角将成为一个以市场集群为主体的新型东部商圈，汇集完整家居、服装、食品、电器、五金、百货，形成完整家居市常

4、威胁点主要来自区域市场竞争对手的威胁因为当地的竞争对手有了一定的品牌开辟效应，加之泗阳群众固有的地域概念，使概念上县城内的同行竞争威胁加大，但是威胁同机会总是共存的我们具有自身的强大优势，以正和出奇胜，树立健康环保这一人类永恒主题，将威胁转化成为机会与优势

二、企划缘起通过一期的成功运作以及二期商铺出售前期对市场实地现场的详细调研己经掌握了本案相关基础资料，其后又进行了详细的数据分析对照作为背景依据企划工作就是对市场调研进行延伸及升华，更是结合本案自身的优劣势对产品进行整合树立本案发展商良好的经营理念和品牌观念;度衡把握好本案全局观;建立本案的精神理念以及中心主题;环绕中心展开对产品卖点的罗列与提炼;要环环紧扣主题理念，形成一个全新势能整体组合我们根据一期“一铺旺三代’的主题，以及投资者购买商铺的动机和商铺销售的模式，确定了“创富恒久远、一铺永流传”的二期商铺营销策划主题根据这一主题做好本案销售前的一系列准备工作包括销控表的制作，广告、海报、楼书的制作，导示系统的建立，SP活动的策划等这一切的一切,是为了最终创造商铺销售佳绩而努力

三、金三角地产品牌思量与建设

一、品牌建设思量缘起目前，泗阳县的地产市场的竞争环境日趋激烈，各地产商尽出招数以提升房产的品质，吸引购房者的购买欲望而消费者在购铺上面已不局限于对产品的本身耍求精益求精，对发展商的实力背景和品牌认知度也放在重要选择上面本案是金三角地产在泗阳开辟的第一个销售区，他应该是在泗阳乃至宿迁甚至江苏树立品牌的一次机缘;是二期销售的重要条件;也是为三期销售的营建,价格的提升，奠定良好的基矗

（二）、建议

1、金三角地产导入公司整体CIS系统（建议）

（1）、对公司以前的发展历史作整合

（2）、导入企业理念识别MI

（3）、导入企业法则识别BI

（4）、导入企业形象识别VI

2、品牌及发展商形象定位（建议）立足泗阳市场，制定长远发展规划，形成连动开辟建设，产业化运作经营;以服务于大部份中薪阶层市民投资者为己任，注重产品质量与品牌，树立良好市场口碑的金牌商铺发展商关于品牌建议，如业主故意见，我方可进行商讨提议

四、目标客户锁定和成份分析及购买动机剖解缘起商铺市场的根基是由购铺消费者组成的本案的销售基础是由目标客户构成的谁抓住了消费者的心，谁就是胜利成功者因此锁定目标群体，进行成份分析，对购买动机的剖析更是关键节点，不能不为

（一）、当地居民（年龄30-50岁）

1、对本地经营有依存眷恋情绪的人

2、收入普通、有点存款的中高收入阶层

3、对产品单价，铺型，总价能够考虑承受的人家庭正常收入应在201X元以上

4、在条件允许的情况下，想对未来进行经营投资的人。